La permuta nei trasferimenti immobiliari

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  • Ai sensi dell'art. 1555 c.c., le norme stabilite per la compravendita (1470 c.c.) si applicano alla permuta, in quanto siano con questa compatibili. Sulla base della suddetta statuizione, è evidente come molte norme disciplinanti la materia della compravendita, con quanto da esse ne possa discendere, abbiano lo stesso tenore per il negozio giuridico della permuta. Il commento dell'Avv. Alberto Rinaldi.

Ai sensi dell'art. 1555 c.c., le norme stabilite per la compravendita (1470 c.c.) si applicano alla permuta, in quanto siano con questa compatibili.
Sulla base della suddetta statuizione, è evidente come molte norme disciplinanti la materia della compravendita, con quanto da esse ne possa discendere, abbiano lo stesso tenore per il negozio giuridico della permuta.

A titolo di esempio, quando ancora il contratto de quo non è perfezionato, secondo il disposto di cui all'art. 2932 c.c., dovendo sostituirsi alla volontà manifestata con il preliminare, la sentenza che tiene luogo del contratto non concluso non può prevedere, in linea generale, condizioni diverse da quelle contenute nel preliminare medesimo. Invero, il contenuto del decisum giudiziale deve essere analogo al contratto definitivo non concluso, rappresentando tale azione una sorta di adempimento in forma specifica.

Tuttavia, al fine di temperare il rigore della norma, in alcune ipotesi, come quella ricorrente nel caso in oggetto, in relazione all'avvenuta stipula di un preliminare di permuta di un suolo con l'obbligo della controparte di realizzare un edificio sulla residua proprietà dei venditori, si è ritenuto che non sia necessaria una perfetta coincidenza tra quanto convenuto nel preliminare ed il bene poi di fatto realizzato, dovendosi tener conto dell'interesse della parte adempiente e del principio di conservare, ove possibile, validità ed efficacia alla volontà manifestata.

Ne deriva, pertanto, che in via di principio l'azione ex art. 2932 c.c. può essere esperita anche nell'ipotesi in cui l'immobile oggetto della promessa sia venuto ad esistenza con caratteristiche difformi da quelle previste dal preliminare, sempre che la difformità riguardi elementi secondari e marginali, comunque diversi dalla struttura e dalla funzione dell'edificio. La domanda di trasferimento coattivo, in tal senso, può trovare accoglimento della sola ipotesi in cui le differenze non incidano sulla sostanza e, quindi, sulla identità del bene, ciò che non accade nel caso in esame, laddove le differenze tra costruzioni realizzate e quelle previste nel preliminare appaiono tali da rendere praticamente non omogenei gli edifici realizzati e quelli previsti in contratto (cfr. App. Roma Sez. II, Sent., 20.11.2008).

In tema di successioni, per esempio, l'atto di permuta di un bene facente parte del patrimonio del de cuius rispetto al quale si è chiamati all'eredità, rappresenta un atto di accettazione tacita dell'eredità stessa, in quanto il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede (cfr. Trib. Benevento, 02.04.2008).

Vieppiù, nel contratto di permuta - al quale, come si è detto, sono applicabili, in quanto compatibili, le norme della vendita (art. 1555 cod. civ.) - ove l'acquirente non abbia già la disponibilità del bene, sussiste in capo al cedente l'ulteriore e specifico obbligo di consegna che costituisce un'attività materiale non coincidente con l'effetto traslativo della proprietà ed espressamente desumibile dalla regola dettata, per la vendita, dall'art. 1476, n. 1, c.c. (Rigetta, App. Roma, 10 Giugno 2004) [cfr. Cass. civ. Sez. II, Sent., 29-01-2008, n. 1960 (rv. 601188)].

Al fine di stabilire se un contratto traslativo della proprietà di un bene, per il quale la controprestazione sia costituita, in parte, da una cosa in natura e, in parte, da una somma di denaro, costituisca una compravendita o una permuta, una volta che si escluda la duplicità di negozi ovvero l'ipotesi del contratto con causa mista, occorre avere riguardo non già alla prevalenza del valore economico del bene in natura ovvero della somma di denaro, bensì alla comune volontà delle parti, verificando se esse hanno voluto cedere un bene contro una somma di denaro, commutando una parte di essa, per ragioni di opportunità, con un altro bene, ovvero hanno concordato lo scambio di beni in natura, ricorrendo all'integrazione in denaro soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi. (Cassa con rinvio, App. Brescia, 13 Giugno 2003) [cfr. Cass. civ. Sez. II Sent., 16-04-2007, n. 9088 (rv. 596953)].

Sempre, nella fase antecedente al perfezionamento del contratto, è da rilevare come, con la promessa del fatto del terzo, il promittente assume una prima obbligazione di facere, consistente nell'adoperarsi affinché il terzo mantenga il comportamento promesso, onde soddisfare l'interesse del promissario, ed una seconda obbligazione di dare, cioè di corrispondere l'indennizzo nel caso in cui, nonostante si sia adoperato, il terzo si rifiuti di impegnarsi. L'assunzione di tali obbligazioni deve risultare dal contratto e non può essere pretesa in base al solo fatto per cui il sottoscrittore non sia il proprietario del bene (nella specie, la moglie del terzo proprietario si era limitata a sottoscrivere una opzione di permuta immobiliare, dal cui contesto letterale assolutamente non si evinceva l'impegno a far pervenire all'attore il terreno di proprietà del marito ed al contrario confezionato per l'insorgenza delle obbligazioni direttamente tra soggetti diversi, risultando per ciò stesso incompatibile con la struttura dell'istituto di vendita di cosa altrui) [cfr. App. Genova Sez. III, 19-04-2006].

In tema di preliminare ad effetti anticipati, l'istituto della permuta rappresenta un esempio di realizzazione delle finalità da esso perseguite, come permettere alle parti di verificare, durante gli adempimenti graduati temporalmente in vista del definitivo, l'esattezza dei medesimi e quindi delle prestazioni da eseguire (si pensi a tutto quanto - a livello economico e giuridico - concerne il bene, in particolare se si tratti d'immobile, ed alla maggiore facilità di effettuare i dovuti controlli nel mentre che lo si occupa); svolgere più facilmente alcuni adempimenti risparmiando tempo (si pensi alla presentazione ante definitivo di dichiarazioni di inizio attività per eventuali lavori di ristrutturazione che il promittente l'acquisto intende eseguire o comunque di altra documentazione tecnica); svolgere lavori di ristrutturazione/frazionamento in attesa del definitivo e nell'ottica, eventualmente, di "rivendere la posizione contrattuale " lucrando l'eventuale differenza di prezzo; fungere da strumento di finanziamento per il costruttore in vista dell'ultimazione del bene da vendere; accompagnare allo stato di avanzamento della costruzione dell'immobile, il pagamento di progressivi acconti sul prezzo; includere nella fase obbligatoria altre prestazioni, diverse dalla consegna del bene (si pensi all'esecuzione di determinate attività materiali od anche negoziali da parte del costruttore); di eludere divieti legali di contrarre in via di scadenza, senza perdere l'affare nell'attesa del loro esaurimento.

Si pensi, per esempio, al preliminare di permuta di terreno edificabile con appartamento da costruire sulla medesima, e consegna anticipata del primo (1) la cui primaria funzione è quella di rappresentare uno strumento di tutela del proprietario del terreno (2).

In ultimo, ma non è annotazione da poco, va aggiunto che il D. Lgs. 122 del 2005, in attuazione della L. 210 del 2004, ha esteso alla permuta la tutela prevista per la compravendita (vedasi nota): è opportuno, pertanto, che i contraenti prestino estrema attenzione, in sede di redazione e stipula dell'atto negoziale.

Avv. Alberto Rinaldi
Avvocato in Milano
avv.alberto.rinaldi@rinaldilex.it


(1)
In rapporto a questa fattispecie, il preliminare ad esecuzione anticipata potrebbe essere considerato un'alternativa allo strumento dell'associazione in partecipazione (cfr. Cotturri, Potere contrattuale, analisi del fatto e qualificazione giuridica, in Dem. e dir., 1974, 269).
(2)
La permuta di cosa presente con cosa futura, molto diffusa soprattutto fino ad una ventina di anni fa, ha da sempre posto gravi problemi di garanzia del proprietario dell'area edificabile, più esposto a rischi, dal momento che lo stesso si spoglia immediatamente del proprio diritto a fronte di un mero obbligo del costruttore di realizzare un immobile, obbligazione questa di non sicura esecuzione, soprattutto a fronte di un eventuale fallimento della società costruttrice (nel qual caso, l'acquirente si trova ad aver alienato il diritto, senza alcuna contropartita, ed a dover recuperare il proprio credito nei confronti del fallimento, con tutti i rischi e comunque i tempi lunghi a ciò connessi). A tutela dell'acquirente, già ante d.lgs. n. 122 del 2005, la prassi accompagnava la conclusione del contratto con il rilascio di una fideiussione bancaria o di una polizza assicurativa a favore del promittente l'acquisto (il quale, in caso di conclusione di un contratto preliminare mantiene comunque la tutela rappresentata dal permanere proprietario del bene). Questo argomento ha dato luogo comunque ad un considerevole dibattito, i cui contenuti peraltro fuoriescono dall'ambito di questo lavoro e che peraltro è superato, oggi, dal d.lgs. n. 122 del 2005. Per approfondimenti, comunque, ex multis si vedano in giurisprudenza, Cass., 12 aprile 2001, n. 5494, in Giust. civ., 2002, I, 3233; Cass., 29 maggio 1998, n. 5322, in Giur. it., 1999, 249; Cass., 20 luglio 1991, n. 8118, in Foro it., 1992, I, 783; in dottrina, per una rassegna sui vari aspetti, Di Fortunato, Brevi considerazioni in tema di permuta di cosa presente con cosa futura e di determinabilità dell'oggetto (Nota a Trib. Cagliari, 27 febbraio 2001, n. 451), in Riv. giur. sarda, 2002, 384; Romano, Contratto preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura e fallimento della società costruttrice: la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. tutela il promissario acquirente? in Riv. not., 2005, 360; Patti, Permuta di area edificabile con unità immobiliari da realizzare sulla stessa, ivi, 2002, 943 e ss. Per quanto attiene al già citato d.lgs. n. 122 del 2005, oltre a Toschi Vespasiani, Il trasferimento non immediato di immobili da costruire ex art. 6 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in questa Rivista, 2006, 808, v. Petrelli, Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005, passim.