Compravendita immobiliare e accertamento fiscale

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  • Rischio di accertamento fiscale derivante da un acquisto sproporzionato rispetto al reddito dichiarato (ex art. 38 comma 4.5.6. dpr 600/73). L'accertamento sintetico. Il commento del commercialista Ennio Alessandro Rossi.

In ambito di compravendita immobiliare raramente il compratore si pone il problema di precostituire e conservare la prova documentale che attesti la legittima provenienza del denaro atto a giustificare la spesa sostenuta per l’acquisto di una nuova abitazione.

Non di rado soggetti con un reddito modesto rogitano a proprio favore immobili di elevato valore. In questi casi il compratore poco accorto rischia pesanti sanzioni.

In questi ultimi giorni sono state ribadite a tutti gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate precise linee operative per i controlli fiscali, tra le quali spiccano quelle dedicate all’ accertamento "sintetico" . Questo metodo consiste nella ricostruzione dei redditi posseduti dalla persona fisica partendo dalle spese sostenute anche nell'interesse dei propri familiari (esempio classico: la casa acquistata ed intestata al figlio).

Se i redditi così ricostruiti superano quelli dichiarati per almeno il 25 per cento, viene chiesto al contribuente di pagare imposte aggiuntive gravate da pesantissime sanzioni calcolate su quella parte di imponibile che il fisco presume non dichiarato.

Un esempio può chiarire meglio la questione: se una persona ha dichiarato redditi negli ultimi 5 anni, mediamente in ragione di 30.000 euro all’anno (totale 150.000 euro) e spende per comperare un appartamento la somma di 300.000 euro, è ragionevole per il fisco presumere che parte della disponibilità utilizzata provenga da redditi evasi (c.d. "nero") sui quali non sono state pagate le imposte.

Tale presunzione non è assoluta; può essere vinta se il contribuente dimostra DOCUMENTALMENTE che "la differenza" tra quanto dichiarato e quanto speso proviene da altri redditi o introiti legittimamente non dichiarati.

Potrà dimostrare per esempio che la differenza “mancante” proviene da redditi da non dichiarare (es: rendimenti di titoli stato, fondi di Comuni di investimento, da altri redditi di capitale tassati a titolo di imposta secca o sostitutiva etc. ) o da introiti provenienti da disinvestimenti di beni immobili propri detenuti da più di 5 anni o ereditati, o ancora da somme ricevute in donazione con atto notarile e così via.

Pare pertanto consigliabile, prima di comperare un immobile di ragguardevole valore, al fine di evitare spiacevoli sorprese, anticipare i conteggi del fisco, elaborando un personalizzato "redditometro" con l' aiuto del proprio commercialista di fiducia.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista
studiorossi.ennio@virgilio.it

Appendice

Con la circolare 49 del 9 agosto 2007, l' Agenzia delle Entrate, fornisce le istruzioni operative agli uffici, in merito all'utilizzo dell' Accertamento Sintetico, nell'ambito delle procedure di controllo previste dal DPR 600/1973.

L' accertamento sintetico si rivolge a quelle situazioni in cui le manifestazioni di capacità contributiva non sono coerenti con i livelli di reddito dichiarati dal contribuente. Tale procedimento di accertamento, esperibile nei confronti delle persone fisiche, ha la peculiarità di fondarsi sulla sussistenza di elementi e circostanze di fatto certi (ad esempio, acquisto a titolo oneroso di un bene immobile, acquisto/possesso di autovetture, disponibilità di residenze secondarie, consumo di energia elettrica per uso domestico, ecc.) che fanno presumere una capacità di spesa correlata ad esborsi di somme di denaro e a spese di gestione da confrontare con il reddito imponibile dichiarato.

Condizione per effettuare tale tipologia di accertamento, è che il reddito complessivo netto sinteticamente accertabile si discosta per almeno un quarto dal reddito imponibile dichiarato e che tale scostamento è verificato per due annualità consecutive. Nell'effettuazione dei controlli, verrà presa in considerazione non solo la capacità di spesa del contribuente oggetto del controllo, ma anche quella dei suoi familiari, poiché spesso la disponibilità di beni o la capacità di spesa sono dovuti a trasferimenti di ricchezza tra i familiari. In tal caso, precisa la circolare, gli Uffici, sussistendone i presupposti, procederanno al controllo delle posizioni soggettive cui, di fatto, sono ascrivibili le manifestazioni di spesa.