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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: contratto transitorio per studenti di licia del 21/11/2017, 07:25
    Messaggio: buongiorno, le studenti che abitano in affitto con contratto transitorio sostengono che le quote fisse delle fatture della luce sono a mio carico perchè l'utenza risulta come seconda casa e queste spese sono onerose. Vorrei saperne di più.
    Grazie
    • Re: contratto transitorio per studenti di Oreste Terracciano del 21/11/2017, 14:43
      Buon giorno, per logica razionale, trattandosi di contratto di locazione transitoria, quindi di utenza luce intestata al locatore, NON all'affittuario, le quote fisse non si possono imputare a quest'ultimo, pertanto, a mio parere, vanno comunque addebitate solo i reali consumi.
      Diverso sarebbe se l'inquilino non dovesse trovare le utenze attive......
      Saluti
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: contratto a2 di GIUSEPPE del 15/11/2017, 11:59
    Messaggio: Egr.Geometra Terracciano buon giorno, avrei bisogno di un consulenza in merito a un contratto di portiere A2 che maggioranza ci vuole per cambiare lo stesso in A1 / A3 la ringrazio e la saluto con affetto.
    • Re: contratto a2 di Oreste Terracciano del 15/11/2017, 13:05
      Buon giorno Giuseppe, intanto se è in essere il regolamento di condominio contrattuale sarebbe quanto mai opportuno leggere se ci sono clausole restrittive relativamente al servizio dii portierato con ALLOGGIO.
      Il portiere usufruisce dell'alloggio ma, volendo, può anche rinunziare dal momento che, rispetto a molti anni fa, la sua presenza notturna non è più impositiva sotto certi aspetti.
      Nel condominio ove abito il portiere ha rinunziato all'alloggio e il condominio ne ha preso atto, è importante però, che sia presente la GUARDIOLA.
      In pratica questo accade quando il portiere entra in possesso di un immobile, diversamente non rinuncerebbe all'alloggio offertogli GRATIS.
      Il nuovo orario dovrebbe essere:
      7,30 - 13,00
      17,00 - 20,00
      7,30 - 11,00 il sabato.
      Quindi le valutazioni vanno fatte solo dopo aver analizzato la presenza 24/24ore di OGGI e a quali reali rinunzie si andrebbe incontro.
      Comunque una maggioranza numerica espressione di 500 millesimi potrebbe approvare il cambio di categoria.
      Dove abito non abbiamo constatato, rispetto a prima, alcun problema e l'appartamento è stato data in affitto dopo cambio destinazione d'uso.
      Cordiali saluti, a presto
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Comunicazione bollette straordinarie di Roberto Capo del 28/10/2017, 20:33
    Messaggio: Buongiorno,
    circa un anno e mezzo fa abbiamo sostituito l'amministratore nel condominio nel quale posseggo un appartamento regolarmente locato.
    Nel frattempo ho ricevuto da questo amministratore solamente due comunicazioni di assemblea e niente altro.
    Le bollette ordinarie sono state sempre comunicate e pagate regolarmente dall'inquilino.
    Adesso ricevo una simpatica lettera da un avvocato incaricato dall'amministratore stesso che mi richiede il pagamento di 400 euro circa per bollette straordinarie arretrate ed in più anche 100 euro per le spese legali. Premetto che non ho ricevuto nessun avviso di pagamento, sollecito, telefonate, mail o altro. Insomma nessuna comunicazione mai ricevuta.
    Ovviamente abbiamo pagato le 400 euro perchè dovute e qui non si scappa ma i 100 euro non vorrei assolutamente pagarli a maggior ragione che sicuramente l'amministratore non ha nessuna ricevuta di comunicazione firmata da me.
    La legge cosa dice in merito, l'amministratore chìon che canali è obbligato a comunicare le bollette straordinarie e con che modalità può rivolgerso ad un legale per esigere le stesse.
    Grazie mille
    • Re: Comunicazione bollette straordinarie di Oreste Terracciano del 29/10/2017, 08:35
      Egregio Roberto buon giorno, ci sono molti amministratori che hanno requisiti per nulla professionali, pertanto non si meravigli più di tanto della ASSURDA richiesta.
      Se l'amministratore vuole l'onorario dell'avvocato, al quale si è rivolto quando non doveva, lo paga lui o lo addebita al condominio, certamente lei non è tenuto a corrisponderlo.
      L'amministratore, tra l'altro, si è sostituito al GIUDICE,cose dell'altro mondo!!!
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Proprietario vicino spaventa possibili acquirenti di Tetramix del 28/10/2017, 15:29
    Messaggio: Buongiorno,
    anni fà comprai una casa per mia suocera, così che era vicina all'altro figlio che dista 800 km da me, poco dopo che lo comprata lei è venuta a mancare, così ho deciso di venderla, ma il proprietario di sotto e la figlia che si trova difronte al mio appartamento impediscono a chiunque di avvicinarsi alla casa, che devono pagare tutto, dicono che la casa è loro, pur di impedirne la vendita.
    L'agenzia immobiliare mi ha detto che rinuncia perché non riesce a lavorare in queste condizioni. A questo punto cosa faccio?
    • Re: Proprietario vicino spaventa possibili acquirenti di Oreste Terracciano del 28/10/2017, 16:06
      Buona sera, ritengo che sia il caso di chiedere all'Agenzia Immobiliare di mettere per iscritto i motivi per i quali ha dovuto rinunciare al mandato di vendita da lei conferitole, solo così lei, documentazione probatoria alla mano, avrà modo di DENUNZIARE coloro che non si fanno i fatti propri.
      E' un comportamento ALLUCINANTE che va perseguito legalmente.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Proprietario vicino spaventa possibili acquirenti di Tetramix del 28/10/2017, 17:25
        Concordo pienamente, ancora l'agenzia non ha rinunciato definitivamente, prima di passare alla denuncia, avevo pensato una bella lettera dall'avvocato o un esposto presso gli organi competenti nei confronti di padre e figlia, la pazienza non mi manca, ma si sta esaurendo.

  • Oggetto: Informazioni su dimenzione finestra per agibilità di enzo del 14/10/2017, 17:59
    Messaggio: Salve ho un quesito da esporre a cui nessun tecnico ha saputo rispondere compresi il mio geometra.Ho acquistato un appartamento ante 1967 senza centificato di agibiltà,adesso sto ristrutturando facendo delle modifiche interne,tutte le camere hanno le finestra che rispetteno le misure dei 3/8 del pavimento,solo una camera non lo rispetta la finestra è più piccola.la mia domanda è essendo un immobile costruito prima de 67 posso lasciare le dimenzioni cosi come sono ed avere ugualmente l'abitabilità, anche perche dovrei modificare il prospetto esterno e siccome e un centro storico il mio geometra mi ha detto che è impossibile.Se esiste una normativa a riguardo potreste scrivermi gli estremi così la faccio vedere al geometra.
    • Re: Informazioni su dimenzione finestra per agibilità di Oreste Terracciano del 14/10/2017, 18:57
      .....quesito da proporre al geometra libero professionista iscritto all'Albo con tanto di Studio tecnico.
      Personalmente non svolgo libera professione.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: PAGAMENTO MENSILITA COMPLETA PER RECESSO ANTICIPATO di avento del 12/10/2017, 09:19
    Messaggio: Il mio inqulino mi ha mandato la RR per recesso anticipato il 21 giugno, ha liberato locali il 15 settembre e ha pagato solo meta mese a settembre.
    Il contratto parla di 3 mesi di preavviso e il canone da pagare in anticipo entro il 5 del mese.
    Ho diritto che mi paghi il mese di settembre intero?
    grazie
    AV
    • Re: PAGAMENTO MENSILITA COMPLETA PER RECESSO ANTICIPATO di Oreste Terracciano del 12/10/2017, 09:46
      Buon giorno, a mio parere fa fede la data di invio, è da questa che si devono calcolare i 3 mesi.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: PAGAMENTO MENSILITA COMPLETA PER RECESSO ANTICIPATO di avento del 12/10/2017, 11:19
        Riguardo alla sua risposta, vorrei distinguere 2 problemi.

        1-mi risulta che la scadenza del preavviso è tot mesi dalla data di ricevimento della raccomandata (…..[essendo la dichiarazione di recesso un atto unilaterale recettizio, regolato dagli artt. 1334 e 1335 cod, civ., i sei mesi decorrono dal momento in cui il locatore ha ricevuto la dichiarazione di recesso dal conduttore: la data di notifica, in sostanza, è quella in cui il destinatario viene a conoscenza dell’atto] )

        2-non capisco invece se devono essere pagati i 3 mesi interi o solo fino alla fine del preavviso. Il contratto dice che il conduttore non può fare valer alcuna azione se non dopo avere eseguito il pagamento della rata scaduta, che va pagata entro il 5 del mese, quindi antecedente alla scadenza del preavviso.

        Per fare un esempio se l'inquilino mandava la lettera il 2 di giugno dovevo calcolare i 3 mesi con scadenza 2 settembre per cui doveva pagare solo 30 gg luglio, 30 gg agosto e 2 gg di settembre, praticamente 2 mesi?

        grazie
        AV

  • Oggetto: Ritardi pagamento affitto di Raffaele del 06/10/2017, 15:15
    Messaggio: Ciao a tutti,
    Ho una domanda:
    La mia inquilina paga l'affitto tutti i mesi con un ritardo che va da 1 a 5 giorni, sono piccoli ritardi ma non è mai puntuale.
    Potrei scriverle una sorta di "lettera di richiamo"? E se si, tale lettera cosa comporterebbe? Ad esempio, dopo 3 lettere potrebbe essere passibile di sfratto?
    Grazie a tutti!
    Raffaele
    • Re: Ritardi pagamento affitto di Oreste Terracciano del 06/10/2017, 15:51
      Egregio Raffaele buona sera, ma di cosa parliamo.........., se è pur vero che ci sono esigui ritardi nel pagamento del canone di locazione, è altrettanto vero che non bisogna confondere questi ritardi con la MOROSITA' che è la conseguenza di quando uno smette di pagare.
      Purtroppo non tutti siamo ligi al proprio dovere per tanti motivi, tuttavia sono ritardi così irrilevanti che non inducono ad avviare alcuna azione sia personale che giudiziale.
      La saluto e la ringrazio per aver contattato questo sito.
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Cambio di contratto non concordato di Emiliana del 06/10/2017, 13:20
    Messaggio: Buongiorno,
    ho un contratto regolarmente registrato di 4+4 anni con opzione cedolare secca, mi è arrivata da pochi giorni una raccomandata dai proprietari di casa in cui dichiarano di aver revocato il regime a cedolare secca e di aver optato per la tassazione ordinaria sul canone di affitto, per cui dovrò pagare al 50% l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità previste. Inoltre verrà aggiornato annualmente il canone di affitto nella misura della variazione Istat.
    Vorrei anzitutto chiedere se i proprietari possono modificare il contratto senza prima aver preso accordi con me, e, a grandi linee di che cifra si tratta all'anno per la variazione IStat, considerando che attualmente il canone è di 420 euro al mese.
    Grazie della disponibilità
    • Re: Cambio di contratto non concordato di Oreste Terracciano del 06/10/2017, 13:35
      Gentile signora Emiliana buon giorno.
      Si può rinunciare alla cedolare secca, infatti con il regime di tassazione ordinario va pagata anche l’imposta di registro del 2% per ogni annualità d’affitto (con un minimo di 67 ero per il primo anno) che viene divisa a metà con l’inquilino.
      L'adeguamento canone secondo ISTAT è da qualche anno che è quasi ZERO, per esempio se l'ISTAT si dovesse applicare a novembre 2017, lei invece di pagare € 420 pagherebbe € 420,42, quindi se fossi in lei non mi preoccuperei più di tanto e non solo, nel caso avesse bisogno di chiarimenti si rivolga ad uno dei sindacati inquilini, ad esempio SICET.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: cantina di f4bdc del 27/09/2017, 14:40
    Messaggio: Buongiorno, la problematica che vi sottopongo è la seguente: mia moglie nel 2012 ha ricevuto in donazione una casa da parte dei genitori dove abitiamo. Insieme alla casa nella visura catastale risulta anche una cantina. Purtroppo non è stato possibile individuarla ed entrarne effettivamente in possesso, in quanto non esiste una pianta del piano cantine al Catasto e neanche il progetto depositato al comune. L'immobile risale al 1953. In sostanza c'è sicuramente qualche condomino che ne ha preso possesso in maniera illegittima, ma non è possibile individuarlo se non chiedendo a ciascun presunto propietario di una cantina, la visione della visura catastale che provi l'effettivo possesso. Ho chiesto all'amministratore di condominio che si facesse promotore di questa richiesta, ma con scarsi risultati. Mi chiedo, ma l'amministratore di condominio è tenuto ad accertare quali condomini occupino quali cantine? In alternativa cosa potrei fare? Andare da un avvocato per fare una diffida al condomino o ad ogni singolo proprietario per richiedere in visione i dati catastali che ne attestino la proprietà della cantina che occupa? Potrei minacciare di denunciare lo stato delle cantine al catasto su cui non vengono pagate le tasse immobiliari in modo da costringere i condomini a mettere ordine a questo stato di cose? Grazie delle eventuali risposte
    • Re: cantina di Oreste Terracciano del 27/09/2017, 15:10
      Buona sera.
      Sembra tutto molto strano dal momento che non c'è alcuna documentazione probatoria che sancisca la esistenza delle CANTINE.
      Contatti un mio collega geometra libero professionista con Studio Tecnico e gli conferisca l'incarico di accertare tecnicamente come realmente stanno le cose, così dopo, ma soltanto dopo, potrà rivolgersi ad un avvocato per rientrare in possesso della sua cantina.
      Lei ha parlato di visura catastale, ebbene faccia come le ho consigliato e vedrà che ne verrà a capo.
      Nulla è VIRTUALE, anche se trattasi dell'anno 1953.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto assunzione portiere di ANTONIO del 24/09/2017, 09:25
    Messaggio: il portiere che contrariamente a quanto previsto dal contratto di assunzione ,non abita l'alloggio messogli a disposizione dal condominio cosa rischia?
    • Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 10:43
      L'alloggio del portiere costituisce una prestazione accessoria che consente di risparmiare il canone di affitto specie se il portiere ne ha bisogno, diversamente, come è accaduto nel condominio ove abito, dove il portiere ha preferito andare a vivere in una casa più grande, si può accettare la diversa soluzione cambiando l'aspetto contrattuale.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: contratto assunzione portiere di ANTONIO del 24/09/2017, 12:38
        Anche se l'originaria destinazione dei locali a servizio di portierato e prevista da un regolamento contrattuale?grazie
        • Re: Re: Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 13:58
          ....i tempi cambiano, infatti il servizio di portierato con ALLOGGIO, una volta, tanti anni fa, rappresentava una sicurezza, diciamo così, anche se costantemente SICUREZZA NOTTURNA VIRTUALE, per i condominii in quanto l'intervento del portiere lo si augurava 24 ore al giorno......
          Da tempo, nonostante i regolamenti di condominio contrattuali, sono cambiati i contratti e il portiere a stento svolge le sue mansioni negli orari sanciti dal contratto, quindi è meglio dare in locazione l'alloggio del portiere, o venderlo, previa delibera UNANIME.
          A mio parere è bene non soffermarsi sul particolare regolamento, meglio prendere atto dei tempi di oggi diversi da quelli di ieri.
          E' bene, lo consiglio sempre, confrontare la mia tesi con quella legale non essendo io un avvocato ma solo un esperto della materia.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

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