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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Vicino ha tagliato radici dell’albero del mio condominio di niconico0 del 17/01/2018, 13:06
    Messaggio: Buongiorno a tutti, siamo venuti a sapere qualche giorno fa, che il nostro vicino ha tagliato le radici di un pino confinante tra il nostro condominio e la sua villa. Dico da subito che Il pino è nel confine, a meno di 3 metri come disposto dalla legge, ma come ha detto il mio comune, se è li da più di 20 anni, deve restare li per effetto dell’usucapione.
    Detto questo, il vicino ha tagliato le radici e i rami. I rami, secondo il codice civile, ha tutto il diritto di tagliarli se rientrano nel suo fondo, come il discorso dei frutti nel suo fondo. Invece, per quanto riguarda le radici, il comune mi ha detto che è un po’ come le tubature dell’acqua, il vicino non può tagliatle come e quando vuole, dato che sono interrate. Adesso l’albero rischia di caderci addosso perchè è diventano instabile, avendo il vicino tagliato da una parte le radici.
    Cosa devo fare? Il vicino ha commesso un illecito penale? Vi ringrazio, è estremamente urgente.
    Nico.
    • Re: Vicino ha tagliato radici dell’albero del mio condominio di Oreste Terracciano del 17/01/2018, 15:19
      Egregio Nico buona sera, a mio parere deve, IN PRIMIS, denunziare l'accaduto al Corpo Forestale dello Stato, il quale constaterà la realtà così se dovesse accadere l'irreparabile lei dovrà essere risarcito dal vicino.
      L'articolo 896 del c.c. è chiaro quindi le consiglio di denunziare l'accaduto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: locazione inferiore a un anno di Melania del 14/01/2018, 17:36
    Messaggio: Gentilissimi,

    mi è stato richiesto in locazione un immobile. Il futuro conduttore vorrebbe avviare un’attività di B&B o qualcosa del genere.
    Quale tipo di contratto offre maggiori tutele in questi casi per il locatore? Quali vincoli potrei inserire? E’ vero che non potrei applicare la cedolare secca?
    Inoltre, essendo l’immobile ubicato in una zona turistica, mi piacerebbe riservarmi un paio di mesi per poterci abitare. E’ possibile escludere determinati periodi dalla locazione? Mi sembra che sia possibile un contratto di tipo commerciale di tipo stagionale (riservando un paio di mesi per me) per attività di tipo paralberghiero... Non so cosa mi convenga fare e, sopratutto, ciò che mi possa tutelare maggiormente.
    Grazie dell’eventuale risposta
    M.
    • Re: locazione inferiore a un anno di Oreste Terracciano del 14/01/2018, 18:24
      Buona sera gentile Melania, a mio parere i contratti idonei per questo tipo di locazione sono quelli di libera locazione abitativa, ovvero il contratto 4+4 o il contratto 9+9, da escludere quelli transitori che sono soggetti a canoni diversi, inferiori, in quanto dettati da accordi sindacali.
      Il conduttore può recedere, con preavviso di mesi 6, anticipatamente , mentre il locatore lo può fare solo in determinati casi, quelli previsti dalla Legge.
      Su internet trova senz'altro i contratti FA SIMILE da compilare.
      Nessuna esclusione contrattuale per brevi periodi è consentita.
      Non è consentita la cedolare secca.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 06/01/2018, 09:25
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 06/01/2018, 09:54
      Egregio Gigi buon giorno e BUON ANNO NUOVO, speriamo in una rinascita del nostro amato paese.
      Se nel condominio sono in uso le tabelle millesimali, come è giusto che sia da un punto di vista gestionale contabile, le spese devono essere ripartite per valori millesimali e NON in parti uguali, infatti quelle da lei elencate andavano ripartite per tabella millesimale di proprietà.
      La sua richiesta fatta per e-mail non ha valore alcuno così dicasi per il suo dissenso circa l'approvazione del bilancio, per cui ci sarebbe da chiedersi:
      Cosa fanno gli altri condomini di fronte ad un errore simile?
      Gli altri non si chiedono perchè l'amministratore ripartisce il suo compenso e le spese gestionali amministrative in parti uguali?
      Forse è stato appurato che le tabelle sono errate?
      Credo che non sia questo il motivo, per cui sarebbe proprio giunto il momento di chiedere la REVOCA dell'amministratore, per fare questo bisogna contattare l'avvocato.
      Lei ha ragione eccome!!!
      Nel caso specifico non ci sono tempi da rispettare è un ABUSO che va perseguito volente o nolente.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 18:02
        Grazie mille per la sua cortese sollecitudine nel rispondermi (purtroppo ho avuto problemi con internet e le devo aver inviato nuovamente la mia precedente email)!
        ancora grazie e buon lavoro.
        • Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 10/01/2018, 11:27
          Buongiorno gentilissimo Geometra Terracciano.
          Faccio seguito alle mie precedenti e mail per aggiornarla:
          ho comunicato quanto da lei espresso ad uno dei condomini che erano presenti all'ultima assemblea in cui, ignorando quanto prevede la legge, aveva anche lui approvato il bilancio consuntivo redatto alle condizioni esposte precedentemente. Mi ha chiesto se c'è qualcosa che potrebbe fare per modificare il suo voto, da favorevole a contrario, ora che l'assemblea c'è già stata ma non è ancora stato trasmesso il verbale relativo. Quindi giro a lei la domanda: può un condomino, presente in assemblea, modificare il suo voto di approvazione del bilancio consuntivo, successivamente alla chiusura di assemblea ma prima dell'invio del verbale?
          Ancora grazie e a presto rileggerla!
          • Re: Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 15:04
            .....NO, non è assolutamente consentito ribaltare, A POSTERIORI, il proprio voto favorevole espresso per una delibera assembleare.
            Solo il condomino assente o il condomino dissenziente, ma presente, può, se vuole e se ritiene che la ragione sia dalla sua parte, IMPUGNARE la delibera rivolgendosi all'avvocato.
            Cordialità
            Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: altra persona in casa mia di brunhilde del 10/01/2018, 08:59
    Messaggio: salve, ho un appartamento affittato a due fratelli albanesi regolarmente registrati e con contratti lavoro. Non sono mai puntuali nel pagare l'affitto. Poi sono arrivati i genitori e adesso il fratello vuole portare li la sua futura moglie. Ho chiesto i documenti di questa ragazza ma midice si subito te li porto ma non arriva nulla. Il mio dubbio e' che non sia regolare. Che fare? Vi ringrazio Brunella
    • Re: altra persona in casa mia di Oreste Terracciano del 12/01/2018, 12:34
      Buon giorno, visto che gli intestatari del contratto di locazione sono due fratelli e visto che la famiglia si è allargata quando NON doveva e NON poteva, le consiglio di rivolgersi alle Forze dell'Ordine per accertare se gli occupanti sono tutti regolari.
      La casa offre la possibilità di ospitare 5 persone?
      Intanto si accerti e poi inviti i fratelli ad essere puntuali nei pagamenti.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Disdetta contratto locazione da parte del locatore alla scadenza dei primi 4 anni di ginore del 11/01/2018, 09:08
    Messaggio: Buongiorno.

    Ho stipulato, in qualità di locatore, un contratto di affitto 4+4 il 01.09.2014.
    Ora, gennaio 2018, ho necessità di destinare l’immobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Come riportato anche nel contratto di locazione che ho sottoscritto col conduttore, la disdetta del contratto stesso da parte del locatore è regolata dall’art. 3 della Legge 431/98 che prevede espressamente che il recesso deve essere comunicato al conduttore con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale (nel mio caso la prima scadenza è il 01.09.2018, quindi la Raccomandata va spedita entro il 01.03.2018).
    Alla prima scadenza il recesso del locatore dal contratto di locazione è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge (indicati all’art.29 della legge 392/78) tra le uqali rientra il mio caso: destinare l’immobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Sono al corrente che la disdetta dal contratto di locazione deve sempre essere comunicata per iscritto, specificando bene le motivazioni, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

    Alcuni dubbi che ho necessoità di chiarire:

    1. Nel mio contratto figurano due conduttori (marito e moglie). Devo mandare due distinte Raccomandate AR per sicurezza o ne basta una sola?

    2. Nella motivazione della recissione del contratto (destinazione dell'immobile ad uso abitativo del figlio) bisogna anche scrivere nome e cognome del figlio oppure è sufficiente la generica dicitura di "mio figlio"?

    3. Sapere se c'è un "format" in rete con ciò che devo scrivere nella disdetta, già pronto e che va bene al mio caso?

    4. Una volta liberato l'immobile mio figlio deve necessariamente prendere la residenza anagrafica nel comune dove è situato l'immobile oppure è sufficiente che lo occupi? Ed entro quanto tempo?

    Chiedo scusa per essermi dilungato ma non vorrei commettere errori anche formali che potrebbero pregiudicare la liberazione dell'immobile.

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 17:52
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 09:12
      Buon giorno, ricambio gli auguri.
      Se nel condominio sono in essere le tabelle millesimali le posso dire, senza ombra di dubbio alcuno, che le stesse vanno applicate salvo determinati interventi, come, ad esempio, quello riguardante l'antenna centralizzata, per i quali la spesa va ripartita in parti uguali tra i reali fruitori del servizio.
      Non credo che la sua e-mail sia presa nella dovuta considerazione, pertanto nel caso di approvazione bilanci le consiglio di IMPUGNARE la delibera e chiedere la Revoca dell'amministratore.
      E' bene, però, informarsi adeguatamente del perchè di questa stortura contabile e poi agire.
      Cordialmente
      Geom. Oreeste Terracciano

  • Oggetto: manutenzione scarico fumi cucina di mil del 05/01/2018, 16:47
    Messaggio: Buongiorno, sono in affitto in un appartamento da marzo 2016. A luglio 2017 ho fatto installare finalmente la cucina, con relativa cappa di aspirazione. L'elettricista mi ha segnalato il fatto che la canna fumaria presente per il collegamento del tubo fosse inutilizzabile perchè ostruita. Ho subito segnalato il problema ai proprietari, e solo a novembre ho ricevuto risposta dopo aver minacciato di procedere con l'intervento di un tecnico e detrarre le spese dal successivo affitto.
    I proprietari non sembrano intenzionati a fare nulla e quindi io non posso utilizzare la cappa della cucina. Premesso che l'appartamento è stato consegnato con molti difetti e che i propiretari non fanno nessun tipo di manutenzione (per esempio ci sono crepe negli infissi, si vede attraverso i pannelli delle porte finestre).
    Oltre al disagio viene a presentarsi un pericolo per la sicurezza, è infatti un problema il fatto che uno scarico di fumi non venga mantenuto pulito per il pericolo incendi. Come posso procedere per far intervenire i proprietari?
    grazie
    Mil
    • Re: manutenzione scarico fumi cucina di Oreste Terracciano del 05/01/2018, 17:46
      Buona sera, nella sua qualità di affittuario/inquilino le suggerisco di rivolgersi ad uno dei Sindacati di Categoria, come la UNIAT/UIL - SICET/CISL o SUNIA/CGIL, espone il problema rilevato e si regolerà secondo le risposte che le daranno.
      A parer mio prima di firmare il contratto di locazione si dovrebbe prendere atto delle condizioni in cui versa l'alloggio e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi ancor prima di firmare, capisco che non è un passaggio semplice, comunque tentar non nuoce.
      Nel caso il Sindacato non dovesse soddisfarla può, per GRAVI motivi, recedere anzitempo dalla locazione dando il dovuto preavviso previsto dal contratto.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: proprietario/usufruttuario di jhannhy del 30/12/2017, 08:11
    Messaggio: Mi riferisco al precedente messaggio. Mi viene consigliato di evitare l'azione giudiziaria. Quindi devo subire qualunque sopruso. Ho preso in considerazione la denuncia penale per violazione di domicilio da parte dell'impresa che ha fatto i lavori. Penso che senza un regolare contratto non poteva accedere ai locali. I locali continuano ad essere malsani. Posso chiamare la ASL?
    • Re: proprietario/usufruttuario di Oreste Terracciano del 30/12/2017, 09:11
      Ribadisco che lei ha ragione ed ha anche le prove inconfutabili per agire.
      Interpelli anche la ASL e poi si rivolga ad un avvocato in quanto da solo non ha possibilità di agire.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: rapporti proprietario/ usufruttuario di Jhannhy del 29/12/2017, 01:48
    Messaggio: Ho ereditato un appartamento gravato da usufrutto. L'unico bagno presente era dotato di vasca da bagno e piatto doccia divisi da un piccolo tramezzo. Inoltre risultava disabitato da circa dieci anni, qindi in pessime condizioni di manutenzione.
    L'usufruttuario, una persona di 95 anni invalida civile, ci si è trasferito pensando di perderne il diritto, ma ha fatto demolire la vasca e la doccia per farne una a pavimento, modificando anche gli scarichi senza mio consenso. Secondo me lo poteva fare in presenza della sua invalidità, ma avrebbe dovuto chiedermi l'autorizzazione che avrei dato previo deposito cauzionale di rimessa in pristino. E' corretto tutto ciò? Ci sono sentenze in tal senso? Grazie!
    • Re: rapporti proprietario/ usufruttuario di Oreste Terracciano del 29/12/2017, 08:50
      Buon giorno, non è questione di sentenze ma di ignoranza in materia, se poi si considerano sia l'età della usufruttuaria che la sua invalidità, allora tutto appare giustificato, tra virgolette.
      Indubbiamente la ragione è dalla sua parte ma tra il dire e il fare c'è il nostro sistema giustizia che, a mio parere, non invoglia ad avviare azioni che avrebbero tempi biblici e costi esorbitanti.
      Le consiglio di rinviare qualsiasi azione di risarcimento danni.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: condominio di ANTONIO del 21/12/2017, 09:38
    Messaggio: buongiorno. Sono proprietario a Roma di una mansarda affittata e l'inquilino lamenta una infiltrazione di acqua dalla finestra sul tetto condominiale comune. Ho avvisato telefonicamente l'Amministratore il quale ha provveduto a inviare un esperto titolare di una ditta che ha effettuato un sopralluogo avvenuto non in mia presenza. Successivamente l'Amministratore mi ha contattato telefonicamente dicendomi che il danno dipendeva dalla mia finestra e che la ditta si sarebbe prestata lei sessa ad effettuare i lavori. Ho risposto che prima di decidere mi doveva presentare una descrizione dei lavori per definire la competenza e nel frattempo h contattato il tecnico esperto che ha installato la finestra per sopralluogo. Vorrei sapere cortesemente in tal caso quale è il limite di competenza e come viene ripartito e se bisogna intervenire sulla guaina anche intorno al finestrone la competenza è del condominio? grazie
    • Re: condominio di Oreste Terracciano del 21/12/2017, 10:36
      In pratica si tratta di lucernario ragion per cui le spese, così come avviene per le finestre, saranno poste a carico del proprietario escludendo il condominio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

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