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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Lavori copertura locale serbatoi di julian del 11/07/2017, 16:26
    Messaggio: Salve, domando scusa se il quesito fosse già presente. La domanda è relativa a un locale del condominio che si trova al centro della terrazza condominiale, trattasi di una casupola con i serbatoi dell'acqua. Dobbiamo sostituire la tettoia di copertura del locale e vorrei sapere se la spesa riguarda tutti i condomini e va quindi attribuita alla tabella A.

    Grazie, buona giornata.
    • Re: Lavori copertura locale serbatoi di Oreste Terracciano del 11/07/2017, 17:23
      Egregio Julian buona sera, grazie per aver utilizzato questo forum.
      Senza ombra di dubbio alcuno le dico che la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini per tabella millesimale di proprietà, quel locale è adibito al deposito dei serbatoi dell'acqua potabile e fa parte del complesso condominiale.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Lavori copertura locale serbatoi di julian del 12/07/2017, 13:40
        Grazie molte, Oreste. A tale proposito avrei un'ulteriore domanda: poiché il locale si trova sul livello della terrazza condominiale e poiché uno dei proprietari che in passato possedeva l'intero edificio si è riservato il diritto di sopraelevare di un piano, è corretto che per questa ripartizione egli si veda applicare un terzo della spesa a suo carico e i restanti due terzi ripartiti per millesimi tra tutti? Grazie ancora.
        • Re: Re: Re: Lavori copertura locale serbatoi di Oreste Terracciano del 12/07/2017, 17:07
          ....il diritto di sopraelevazione non può essere paragonato all'uso del terrazzo in USO ESCLUSIVO, in questo caso si applica l'articolo 1126 del codice civile, 1/3 al condomino che GODE DELL' USO e 2/3 ai condomini ai quai, in proiezione il terrazzo funge da copertura.
          Non è il caso da lei esposto, ripartisca la spesa tra tutti per tabella A.
          Ancora cordiali saluti
          Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: Serve a qualcosa assicurare il valore del fabbricato a nuovo? di Sandra del 11/07/2017, 19:26
    Messaggio: Dopo aver letto l' articolo 1908 del Codice civile, non sono più così sicura di essere coperta dalla mia assicurazione.

    Ho trovato scritto nell' articolo di legge che bisogna di comune accordo, io e l' assicurazione, chiamare un tecnico e mettere tutto per iscritto.
    Inoltre per essere sicuri, penso che farei bene ad assicurarmi per un valore ancora più alto di quello che il tecnico andrebbe a stabilire.
    Cosa ne pensate?
    • Re: Serve a qualcosa assicurare il valore del fabbricato a nuovo? di Oreste Terracciano del 11/07/2017, 20:45
      Buona sera, di solito la polizza assicurativa del complesso edilizio è denominata GLOBALE FABBRICATO, per cui tutto dipende dalle clausole in essa contenute.
      Dipende dai costi che non sono irrilevanti, più viene sottoposto a risarcimento e più la polizza costa.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: CASA CONDOMINIALE di Giuseppe del 09/07/2017, 07:52
    Messaggio: Buongiorno e buona domenica a tutti in particolare al Geometra Oreste : ho un quesito da proporre, nel mio condominio abbiamo il portiere che per contratto alloggia nella casa condominiale ora di sua iniziativa sta facendo dei lavori , tipo pavimentazione, spostamento pareti, impianto centralizzato senza autorizzazioni dell'assemblea in quanto siamo cinquantaquattro proprietari e ognuno ha la sua quota perché e pro indiviso in questo caso come comportarsi chi deve fermare i lavori ? attendo con ansia una vostra risposta grazie.
    • Re: CASA CONDOMINIALE di Oreste Terracciano del 09/07/2017, 10:25
      Egregio Giuseppe buon giorno e buona domenica, grazie per aver contattato questo FORUM.
      Il quesito posto ha dell' INCREDIBILE, leggere che il PORTIERE del condominio, contratto con alloggio, ha assunto l'iniziativa UNILATERALE, ignorando il REALE PROPRIETARIO, ovvero il CONDOMINIO, di ristrutturare l'alloggio munendolo anche di condizionatori è il COLMO e non solo, leggere di abbattimento e spostamento pareti supera ogni immaginazione.
      L'amministratore DEVE obbligatoriamente intervenire su segnalazione da parte dei condomini e intimare al portiere di sospendere subito i lavori pena il licenziamento.
      Si può soprassedere sulla installazione dei condizionatori ma non certamente su tutto il resto trattandosi di una proprietà COMUNE per la quale è l'assemblea a dover deliberare in merito, non certamente il portiere che non è nemmeno affittuario.
      La manutenzione ordinaria, quale può essere la pitturazione è consentita ma la RISTRUTTURAZIONE assolutamente NO.
      L'amministratore è in ferie?
      Allora è bene contattare un avvocato per intimare al portiere di sospendere i lavori.
      Meglio rintracciare l'amministratore e procedere speditamente.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Validità assemblea di Elisa del 28/06/2017, 10:23
    Messaggio: Buongiorno,
    è valida l'assemblea ordinaria tenutasi in primavera considerando che l'amministratore era dimissionario già prima?
    L'assemblea è da rifare considerando anche che non è stato raggiunto il quorum di validità?
    Grazie.
    Cordiali saluti.
    • Re: Validità assemblea di Oreste Terracciano del 28/06/2017, 11:36
      Buon giorno gentile Elisa, per prassi consolidata, anche perché riportato in molti regolamenti di condominio contrattuali, l'assemblea ORDINARIA annua si dovrebbe tenere entro 30 gg. al massimo dalla chiusura dell'esercizio contabile.
      Se, ad esempio, l'esercizio contabile si chiude il 31 dicembre, l'amministratore dovrebbe, il condizionale è d'obbligo, convocare l'assemblea entro il 31 marzo e porre all'Ordine del giorno la sua conferma o nomina nuovo amministratore unitamente ai bilanci.
      Ci sono amministratori di condominii che, nonostante il dettato del regolamento di condominio CONTRATTUALE esistente, con scadenze tassative, non rispettano una sola clausola in esso contenuta.
      Cosa fare in questo caso?
      Chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore con ricorso per VOLONTARIA GIURISDIZIONE, revoca che qualunque condomino può chiedere.
      Le assemblee in seconda convocazione, per essere ritenute valide, richiedono la presenza di 1/3 dei condomini espressione di 333,34 millesimi,
      Tuttavia con una maggioranza così RISICATA difficilmente si delibera.
      Purtroppo, gentilissima Elisa, OGGI rispetto a ieri, la situazione è peggiorata notevolmente nella gestione dei condominii dove VIGE una morosità tale da rendere difficile la gestione sia amministrativa che contabile.
      Speriamo bene.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: REVOCA E NOMINA AMMINISTRATORE di Giuseppe del 25/06/2017, 20:25
    Messaggio: Buon giorno carissimo Oreste avrei bisogno di qualche delucidazione in merito alla revoca e nomina amministratore): l'amministratore ha convocato l'assemblea di condominio dopo 18 mesi come ogni anno ma solo per approvare il rendiconto condominiale; all'ordine del giorno per la revoca e nomina del nuovo amministratore non ha accennato perfettamente niente anche l'anno scorso ha fatto la stessa cosa , e alla mia domanda perche' non e stato richiesta la revoca e nomina per tutta risposta mi ha detto che non era il caso perche' la legge dice che e ammesso il tacito rinnovo e lecito fare questo grazie
    • Re: REVOCA E NOMINA AMMINISTRATORE di Oreste Terracciano del 25/06/2017, 20:29
      Buon giorno carissimo Giuseppe, la risposta datale dall'amministratore è riduttiva, banale, in quanto la legge è chiara ed esplicita, l'amministratore dura in carica un anno prorogabile di un altro anno, quindi 1+1.
      Detto questo deve, comunque, allo scadere dl primo anno porre all'Ordine del Giorno:
      - Conferma o nomina amministratore e suo compenso
      Questo perché nel primo anno di mandato il suo modo di gestire il condominio potrebbe non aver convinto la maggioranza intenzionata a revocargli l'incarico.
      Nessun tacito rinnovo, la legge recita, senza ombra di dubbio alcuno, che l'amministratore dura in carica un anno.
      Vuole un consiglio?, ammesso che la maggioranza sia d'accordo con lei, assuma l'iniziativa di revocarlo ai sensi dell'articolo 66 DD.AA, codice civile.
      Se vuole le darà una mano per portare a termine l'iniziativa.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Nomina amministratore di Riccardo del 17/06/2017, 08:07
    Messaggio: Per le candidature dei nuovi amministratori sono previste delle modalità particolari (busta chiusa od altro)?
    • Re: Nomina amministratore di Oreste Terracciano del 17/06/2017, 09:00
      Riccardo buon giorno, ogni condomino, volendo, può presentare la candidatura di un amministratore di sua conoscenza e/o fiducia, la presentazione deve avvenire in busta chiusa, contenente il preventivo, da aprire poi in assemblea.
      Per privacy e per le regole vigenti.
      Trattasi di una .....GARA.....
      Cordiali saluti
      Geom Oreste Terracciano

  • Oggetto: uso continuo zampironi sotto la mia finestra di Elvira del 16/06/2017, 07:09
    Messaggio: abito al primo piano di uno stabile, un condomino del piano rialzato. Tutte le sere e se non lavora anche di mattina. Piazza sto zampirone sotto la mia finestra e casa diventa una camera a gas. per quanto le svariate lamentele e avvisi dell'amministratore stesso, il tipo continua imperterrito. La persona iin oggetto, fa parte anche della polizia municipale, dovrebbe tutelarmi? come posso tutelarmi io? devo aspettare che muoia per stare tranquilla in casa mia? datemi una mano grazie.
    • Re: uso continuo zampironi sotto la mia finestra di Oreste Terracciano del 16/06/2017, 07:59
      Buon giorno, in effetti lo zampirone dà quel problema e lei è costretta a subire IMMISSIONI di fumi e odori.
      A prescindere dal ruolo che riveste il suo vicino, le IMMISSIONI sono vietate dalla normativa esistente, però, gentile Elvira, deve obbligatoriamente rivolgersi al Giudice di Pace, ragion per cui occorre contattare un avvocato.
      Questo perché il vicino, nonostante l'invito a spostare lo zampirone, ha fatto orecchie da mercante.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Presidente dell'assemblea di Elisa del 13/06/2017, 20:44
    Messaggio: Il presidente dell'assemblea è obbligato a far notare che non sono accettate discussioni non presenti nell'ordine del giorno, se non fatte rientrare alla voce Varie ed eventuali? C'è un articolo di legge specifico?
    Grazie mille. Cordiali saluti.
    • Re: Presidente dell'assemblea di Oreste Terracciano del 14/06/2017, 09:10
      Buon giorno Elisa, il Presidente designato dall'assemblea dei condomini ha l'obbligo di rispettare l'Ordine del Giorno previsto nell'avviso di convocazione assemblea, al limite può soltanto, semprechè d'accordo l'assemblea, invitare la stessa a discutere un argomento posto al punto 3 ancor prima dell'argomento posto al punto 1.
      Laddove qualche condomino dovesse avviare la discussione su argomento non posto all'Ordine del Giorno, il Presidente DEVE obbligatoriamente sospendere la discussione in quanto NON prevista.
      Nelle VARIE ed EVENTUALI non sono ammesse discussioni su argomenti di altra natura, il Varie ed Eventuali serve solo per precisazioni di carattere generale o per invitare l'amministratore a porre all'Ordine del Giorno della prossima assemblea questo o quell'argomento di interesse generale.
      Così la procedura prevista dalla normativa esistente.
      Per prassi consolidata l'assemblea deve sempre nominare Presidente una persona che sappia svolgere questo ruolo.
      Purtroppo di errori procedurali se ne compiono tanti in tutti i condominii
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Secchi differenziata di attivita' commerciali di Omega del 12/06/2017, 15:47
    Messaggio: Ai signori condomini delle abitazioni dei piani superiori non gli piace vedere questi secchi posizionati nella vasta area condominiale, anche se loro ne usufruiscono per la propria raccolta naturalmente, vogliono obbligare le attivita' commerciali a posizionarli nel garage del piano interrato (rampa pendente per automobili naturalmente) e carrozzarli quotidianamente al piano terra all'occorrenza per la raccolta...Possedendo le attivita' commerciali inoltre anche il posto auto privato all'aperto nel cortile condominiale da poter usufruire.
    L'amministratore ha mandato una raccomandata all'attivita' commerciale dicendo che entro 7 giorni andra' dall'avvocato, se cosi non sara' fatto.
    Quindi che diritti hanno gli uni e gli altri?
    • Re: Secchi differenziata di attivita' commerciali di Oreste Terracciano del 12/06/2017, 17:21
      Se l'amministratore ha minacciato di ricorrere ad un avvocato è bene che lo facciate anche voi per capire se quello imposto può essere ORDINE TASSATIVO, a mio parere NO, ma non essendo avvocato non posso andare oltre.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Validità delibere di Elisa del 10/06/2017, 09:04
    Messaggio: Buongiorno,
    È valida la delibera su una questione non messa nell'ordine del giorno?
    L'installazione di contatori parziali d'acqua all'interno delle singole unità immobiliari è un lavoro straordinario? Quanti millesimi servono?
    Grazie.
    • Re: Validità delibere di Oreste Terracciano del 10/06/2017, 12:19
      Buon giorno Elisa.
      Se un argomento non viene posto all'ORDINE DEL GIORNO, la relativa delibera è NULLA - INESISTENTE.
      Per la installazione dei contatori divisionali in ogni unità immobiliare occorre porre all'Ordine del Giorno l'argomento e la delibera di approvazione richiede la maggioranza di 1/3 dei presenti all'assemblea espressione di soli 333,34 millesimi.
      Cordialità
      Geom Oreste Terracciano

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