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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: contratto assunzione portiere di ANTONIO del 24/09/2017, 09:25
    Messaggio: il portiere che contrariamente a quanto previsto dal contratto di assunzione ,non abita l'alloggio messogli a disposizione dal condominio cosa rischia?
    • Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 10:43
      L'alloggio del portiere costituisce una prestazione accessoria che consente di risparmiare il canone di affitto specie se il portiere ne ha bisogno, diversamente, come è accaduto nel condominio ove abito, dove il portiere ha preferito andare a vivere in una casa più grande, si può accettare la diversa soluzione cambiando l'aspetto contrattuale.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: contratto assunzione portiere di ANTONIO del 24/09/2017, 12:38
        Anche se l'originaria destinazione dei locali a servizio di portierato e prevista da un regolamento contrattuale?grazie
        • Re: Re: Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 13:58
          ....i tempi cambiano, infatti il servizio di portierato con ALLOGGIO, una volta, tanti anni fa, rappresentava una sicurezza, diciamo così, anche se costantemente SICUREZZA NOTTURNA VIRTUALE, per i condominii in quanto l'intervento del portiere lo si augurava 24 ore al giorno......
          Da tempo, nonostante i regolamenti di condominio contrattuali, sono cambiati i contratti e il portiere a stento svolge le sue mansioni negli orari sanciti dal contratto, quindi è meglio dare in locazione l'alloggio del portiere, o venderlo, previa delibera UNANIME.
          A mio parere è bene non soffermarsi sul particolare regolamento, meglio prendere atto dei tempi di oggi diversi da quelli di ieri.
          E' bene, lo consiglio sempre, confrontare la mia tesi con quella legale non essendo io un avvocato ma solo un esperto della materia.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: compenso all'amministratore per lavori straordinari di gmicillo del 23/09/2017, 22:35
    Messaggio: Mi scusi se approfitto ancora della Sua consulenza. Leggevo da qualche parte un articolo riguardante il compenso all'amministratore per lavori straordinari. Tale compenso dovrebbe essere scritto nella lettera di accettazione dell'incarico. Adesso per i lavori di rifacimento del tetto l'amministratore ha messo una cospicua cifra a lui destinata. Ma non era scritto da nessuna parte che noi oltre al compenso annuale avremmo dovuto pagare un extra per eventuali lavori. Che fare? Pagare e basta? Cordiali saluti e buona domenica
    • Re: compenso all'amministratore per lavori straordinari di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 07:28
      Buon giorno, può scrivere tutte le volte che ha bisogno di chiarimenti.
      L'amministratore NON può e NON deve autonomamente, ovvero senza nessuna delibera in merito alla percentuale sui lavori straordinari, percentuale che per prassi va da € 1,5% a massimo 2%, addebitare l'importo, quindi lo stesso NON deve essere corrisposto.
      Non c'è alcun documento probatorio in merito, anche perchè l'assemblea potrebbe NON riconoscere alcun compenso extra all'amministratore.
      Se gli sta bene Ok, diversamente rassegna le dimissioni, anche perchè, a mio parere, l'amministratore non ha incombenze tali da giustificare la richiesta.
      E' bene non pagare, l'amministratore non può comportarsi così solo perchè i condomini non conoscono la materia condominio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: infiltrazioni d'acqua dal tetto di gmicillo del 23/09/2017, 20:36
    Messaggio: Buonasera
    Un condomino lamenta infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo, di sua proprietà esclusiva. C'è da premettere però che il suddetto proprietario ha bucato il terrazzo per far passare dei tubi e che con molta probabilità le infiltrazioni sono dovute a questo foro. Ora chiede il rifacimento del terrazzo coinvolgendo, tutto il condominio, e la spesa andrebbe divisa in parti uguali poichè non vi sono le tabelle millesimali. Lei cosa ne pensa? Cordiali saluti
    • Re: infiltrazioni d'acqua dal tetto di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 07:18
      Buon giorno, il condomino può chiedere ciò che vuole, forse ignora che il terrazzo in uso esclusivo è comunque COPERTURA quindi la REGIA è nelle mani del condominio.
      L'assemblea deve deliberare la PERIZIA tecnica per accertare le cause e i rimedi, in quanto se le cause sono imputabili al condomino che gode dell'uso esclusivo della terrazza, sarà lui a doversi fare carico di tutte le spese e non solo.
      L'assemblea deve deliberare, nel caso dovesse risultare che le cause sono indipendenti dal foro praticato dal condomino, di ripartire le spese consequenziali all'intervento per 1/3 al condomino e per i restanti 2/3 da ripartire tra tutti coloro ai quai il terrazzo funge da copertura.
      Chiaro il concetto?
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Balcone scoperto di Mele del 22/09/2017, 09:16
    Messaggio: Copertura balcone e cucina che si allaga:
    Ho acquistato da poco un appartamento in un condominio.La mia casa ha un balcone ad angolo da dove si può accedere o dal salone, o dalla cucina.la parte del salone ha un balcone sovrastante che lo ripara, mentre la cucina è totalmente senza copertura e quindi é stata installata dai vecchi proprietari una tenda da sole. La portafinestra della cucina é posizionata a 10 cm di distanza dal divisorio con l'altro pezzo di balcone che é di proprietà del mio vicino. Il problema é che, se pur abbiamo la tenda, ogni volta che piove il balcone si bagna completamente, l' acqua entra di lato e di conseguenza anche la portafinestra si bagna.
    In aggiunta, essendo l'unica apertura che abbiamo in cucina, se cuciniamo abbiamo bisogno di aprire la portafinestra, ma se piove rischiamo che si allaghi tutto( come é successo più volte)
    Altro problema é che la tenda al primo alito di vento si gonfia e dobbiamo affrettarci a tirarla su altrimenti si potrebbe rompere o peggio fare danni.
    Conseguenza :balcone bagnato, portafinestra bagnata, cucina che non possiamo areare e bagnata se lasciamo aperto !
    La mia domanda é: possiamo chiedere al condominio di istallare una tettoia fissa o una pensilina che ci consenta di ripararci dalle intemperie e di aprire la porta della cucina con qualsiasi condizione climatica?
    • Re: Balcone scoperto di Oreste Terracciano del 22/09/2017, 10:34
      Buon giorno egregio lettore Mele, ancor prima di pensare alla installazione di una pensilina FISSA, INAMOVIBILE, deve contattare un geometra libero professionista per vedere cosa impone il Regolamento Edilizio Comunale e se è tenuto a presentare il relativo progetto per ottenere il PERMESSO.
      Detto questo le dico a priori che il Condominio non c'entra assolutamente nulla, per cui lei dovrebbe, il condizionale è d'obbligo, presentare il progetto in assemblea, appositamente convocata dall'amministratore su suo invito, per ottenere il benestare.
      Sono questi i passi obbligatori da compiere, quindi il Condominio deve solo concederle il VIA ma non c'entra affatto con la spesa da sostenere.
      Ritengo che lo stabile sia stato così costruito pertanto la invito, cortesemente, a seguire il mio consiglio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Grubissetta del 21/09/2017, 08:07
    Messaggio: Buongiorno a tutti, nel 2014 fino ottobre affitto l'appartamento ereditato da mia nonna, sta in un condominio con l'acqua centralizzata il conteggio va fatto a persone. Contestualmente all'entrata degli inquilini comunico via mai che son tre persone questo ai fini del conteggio ripartizione spese acqua.
    Ad agosto ricevo il verbale dell'assemblea cui io ero assente dove al primo posto i condomini fanno presente che nella mia ente viene ancora calcolata la ripartizione acqua su una persona invece che tre. Viene deliberato il ricalcolo della spesa .
    Ho scritto immediatamente l'amministratore inoltrandogli e la e-mail che gli avevo mandato nell'ottobre del 2014 dove segnalavo l'entrata di tre persone. Secondo voi devo pagare questa sorta di conguaglio o essendo un errore dell'amministratore , ed essendo passati tre anni può chiedermelo? Grazie a chi risponde

  • Oggetto: Problemi di manutenzione facciata di Mara del 16/09/2017, 16:38
    Messaggio: Buongiorno,
    nel condominio in cui abito, uno dei condomini vuole fare ritinteggiare il muro esterno (facciata) a spese del condominio poiché dice, giustamente, che è parte comune.
    il problema è che il motivo della ritinteggiatura è dovuto al guano di rondini che hanno creduto opportuno costruire un nido sulla sua terrazza e che a quanto pare sembra sia crollato (cosa strana dato che ce ne sono altri, ben più esposti che non hanno ceduto).
    Il condomino desidera sia fatta un'assemblea straordinaria perché gli altri 5 condomini gli hanno risposto che non vogliono accollarsi spese. tanto più che il condomino in questione non abita nemmeno nello stabile.
    In tutto ciò l'amministratore, pur non trattandosi di lavoro urgente, ha ritenuto opportuno mandare una lettera a ciascuno dicendo che, se non avessimoo risposto entro 10 giorni dalla scrittura (non dalla ricezione...), avrebbe proceduto con i lavori. Dato che a noi non sembra lavoro degno di un'assemblea straordinaria come, invece chiede il condomino dell'ultimo piano, abbiamo risposto che intendiamo, nel caso trattare l'argomento solo in assemblea ordinaria e che qualunque spesa per sopralluogo, lettere e quant'altro non dovesse gravare sul condominio poiché che, le deiezioni in questione(presenti da 5 anni) non minano la stabilità del condominio:è corretto?
    L'inquilino in questione, venuto a conoscenza della nostra risposta, ci sta minacciando che per 300€ (questo è il costo del suo intervento) dicendo che agirà per vie legali.

    Ciò premesso, le domande sono le seguenti:
    -se i 5/6 non vogliono imbiancare la terrazza al signore, devono farlo comunque?..possibile che la maggioranza in questo caso non conti nulla?
    - il signore in questione in 18 anni non si è mai presentato alle assemblee ordinarie perché non abita nel condominio. Ha senso convocarne una straordinaria? E se sì, su chi ricadano le spese?

    Potreste darmi qualche suggerimento per cortesia?

    Grazie e buona giornata.
    • Re: Problemi di manutenzione facciata di Oreste Terracciano del 16/09/2017, 22:53
      Buona sera gentile signora Mara, il condomino in questione sicuramente ha l'uso esclusivo del terrazzo, per cui essendo tale dovrebbe fare sempre attenzione a non trasformare l'uso in ABUSO così come avvenuto.
      A parere mio è lui a dover riparare il danno e a sostenere la spesa, quindi chiamare in causa il condominio a mezzo amministratore è come voler dire : Faccio ciò che mi pare e i danni consequenziali saranno a carico di tutti...............
      L'amministratore così facendo si rende complice, per cui non trattandosi di lavoro URGENTE ed IMPROCRASTINABILE, ha assunto una iniziativa che viola i diritti dei singoli condomini sui quali la Legge non gli consente di incidere.
      Il danno non è accidentale è stato PROVOCATO, pertanto se ne deve fare carico il proprietario.
      L'unica via d'uscita è quella di rispondere, a CHIARE LETTERE, alla comunicazione dell'amministratore che se dovesse operare a prescindere NESSUNO, dicasi NESSUNO gli corrisponderà nemmeno un EURO.
      Poi si vedrà se aveva ragione lui, i condomino o gli altri condomini DISSENZIENTI.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ALLOGGIO di Carlo del 16/09/2017, 07:45
    Messaggio: Buongiorno a tutti avrei un quesito da porre : Dove abito io abbiamo un regolamento di condominio contrattuale dove all'Art 1 e scritto COSTITUISCONO PROPIETA COMUNE A TUTTI I CONDOMINI IN PROPORZIONE DELLE RISPETTIVE QUOTE M/M MENTRE LA CASA DEL PORTIERE RESTA DI PROPIETA DEI SIG. ****** CHE POTRANNO TRASFERIRLA AL
    CONDOMINIO. Domanda noi abbiamo il portiere con contratto A2 possiamo passare al contratto A3 in quanto lo stesso non dimora nell'alloggio come contrattualmente e stabilito quando e stato assunto, faccio presente che lo stesso alloggio e escluso dalla guardiola, se e possibile fare questo tipo di operazione che maggioranza ci vuole. grazie a tutti
    • Re: ALLOGGIO di Oreste Terracciano del 16/09/2017, 09:10
      Buon giorno Carlo, grazie per aver contattato questo sito.
      Anche dove abito io avevamo la stessa identica situazione, ovvero portiere con alloggio, quindi categoria contrattuale A2, ma una volta che il portiere ha deciso, avendo acquistato un appartamento, di non usfruire più dell'alloggio , non abbiamo fatto altro che cambiare la categoria da A2 ad A1 o A3.
      L'alloggio non è altro che un BENEFIT, nel senso che il portiere risparmia il canone di locazione ed è quanto dire.
      Il portiere rinuncia ? ebbene non vedo per quale motivo l'assemblea dovrebbe opporsi........
      Oggi, egregio Carlo, non è più come ieri, una volta che il portiere finisce il suo orario di lavoro fa quello che vuole, non a caso anche il contratto è stato opportunamente modificato.
      L'alloggio, poi, non è PROPRIETA' COMUNE, quindi è meglio, molto meglio avere il portiere SENZA ALLOGGIO.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Grubissetta del 15/09/2017, 17:52
    Messaggio: Buongiorno a tutti, nel 2014 fino ottobre affitto l'appartamento ereditato da mia nonna, sta in un condominio con l'acqua centralizzata il conteggio va fatto a persone. Contestualmente all'entrata degli inquilini comunico via mai che son tre persone questo ai fini del conteggio ripartizione spese acqua.
    Ad agosto ricevo il verbale dell'assemblea cui io ero assente dove al primo posto i condomini fanno presente che nella mia ente viene ancora calcolata la ripartizione acqua su una persona invece che tre. Viene deliberato il ricalcolo della spesa .
    Ho scritto immediatamente l'amministratore inoltrandogli e la e-mail che gli avevo mandato nell'ottobre del 2014 dove segnalavo l'entrata di tre persone. Secondo voi devo pagare questa sorta di conguaglio o essendo un errore dell'amministratore , ed essendo passati tre anni può chiedermelo? Grazie a chi risponde
    • Re: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Oreste Terracciano del 15/09/2017, 20:04
      GIA' RISPOSTO IERI,questo ha già scritto:

      14/09/2017, 19:19
      Buona sera, sono sempre io che rispondo nella mia qualità di esperto della materia condominiale/locatizia, grazie per aver contattato questo sito.
      Ho letto il quesito e, a onor del vero, le dico, a mio parere, che gli arretrati vanno corrisposti a prescindere dalla sua e-mail che non ha alcun valore se non PEC in possesso di mittente e destinatario.
      L'amministratore è in errore, ma VIRTUALMENTE, e non solo, in tre anni come ha fatto lei a non accorgersi dell'errore commesso?
      Ripeto la e-mail non è una RACCOMANDATA A.R. per cui non credo che possa farla valere tale, tuttavia è bene contattare un avvocato per capire se è il caso di rivalersi sull'amministratore, personalmente dico di NO.
      Tenga presente che se non salda lei l'amministratore si rivolge al proprietario/locatore.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Grubissetta del 14/09/2017, 18:47
    Messaggio: Buongiorno a tutti, nel 2014 fino ottobre affitto l'appartamento ereditato da mia nonna, sta in un condominio con l'acqua centralizzata il conteggio va fatto a persone. Contestualmente all'entrata degli inquilini comunico via mai che son tre persone questo ai fini del conteggio ripartizione spese acqua.
    Ad agosto ricevo il verbale dell'assemblea cui io ero assente dove al primo posto i condomini fanno presente che nella mia ente viene ancora calcolata la ripartizione acqua su una persona invece che tre. Viene deliberato il ricalcolo della spesa .
    Ho scritto immediatamente l'amministratore inoltrandogli e la e-mail che gli avevo mandato nell'ottobre del 2014 dove segnalavo l'entrata di tre persone. Secondo voi devo pagare questa sorta di conguaglio o essendo un errore dell'amministratore , ed essendo passati tre anni può chiedermelo? Grazie a chi risponde
    • Re: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Oreste Terracciano del 14/09/2017, 19:19
      Buona sera, sono sempre io che rispondo nella mia qualità di esperto della materia condominiale/locatizia, grazie per aver contattato questo sito.
      Ho letto il quesito e, a onor del vero, le dico, a mio parere, che gli arretrati vanno corrisposti a prescindere dalla sua e-mail che non ha alcun valore se non PEC in possesso di mittente e destinatario.
      L'amministratore è in errore, ma VIRTUALMENTE, e non solo, in tre anni come ha fatto lei a non accorgersi dell'errore commesso?
      Ripeto la e-mail non è una RACCOMANDATA A.R. per cui non credo che possa farla valere tale, tuttavia è bene contattare un avvocato per capire se è il caso di rivalersi sull'amministratore, personalmente dico di NO.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ripartizione spese rifacimento tetto di giuseppe micillo del 07/09/2017, 20:59
    Messaggio: Salve, il nostro edificio è composto da otto appartamenti più uno scantinato con ingresso indipendente ,da altro lato dell'edifico. Il nostro amministratore non ha mai fatto pagare le rate di condominio al proprietario di questo scantinato poichè non usufruisce nè dell'illuminazione nè tantomeno della pulizia di viale e scale. Adesso però si deve rifare il tetto della palazzina e l'amministratore puntualmente ha escluso il proprietario di tale scantinato dalle spese. inoltre tale proprietario non è stato mai nemmeno convocato alle riunioni condominiali, quindi la decisione e l'approvazione di tali lavori è stata fatta a sua insaputa. E legale ciò? grazie e cordiali saluti
    • Re: ripartizione spese rifacimento tetto di Oreste Terracciano del 07/09/2017, 22:22
      Buona sera Giuseppe, il, tetto dello stabile condominiale è PARTE COMUNE in quanto COPERTURA edificio, per cui dal piano cantinato fino all'ultimo piano, per tabelle millesimali di proprietà, ammesso che siano in essere.
      Non capisco l'iniziativa dell'amministratore nel voler escludere dalle spese di ricostruzione tetto lo scantinato come se questo fosse VIRTUALE non REALE.
      Forse ritiene che trattasi di costruzione non accatastata?
      A questo punto è bene contattare l'amministratore e chiedergli perchè ha deciso di escludere lo scantinato dalle spese del tetto, quale ragionamento ha fatto, poi, cortesemente mi terra' informato, GRAZIE
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: ripartizione spese rifacimento tetto di giuseppe micillo del 13/09/2017, 21:49
        Buonasera. in effetti sembra proprio che lo scantinato non sia accatastato. Quindi penso che il proprietario (erede del costruttore) non contribuirà alle spese di rifacimento del lastrico solare.
        cordiali saluti

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