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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di francesca r. del 24/05/2018, 11:17
    Messaggio: Salve a tutti, stiamo trattando l’acquisto di un bilocale appena fuori Roma. L’appartamento è libero e a vendere sono una giovane coppia che ha da poco avuto un figlio (proprio per problemi di spazio hanno difatti acquistato un trilocale nella stessa palazzina).
    Dato che non c’è agenzia di mezzo quali sono i documenti che in questa fase (prima dell’ok definitivo e di prendere contatto con il notaio) è lecito richiedere alla parte venditrice per cautelarsi da eventuali brutte sorprese (mutui, gravami ecc…)
    Grazie
    • Re: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di Oreste Terracciano del 24/05/2018, 11:38
      Gentilissima Francesca buon giorno, per prassi consolidata il Notaio, ancor prima di effettuare il preliminare di vendita, prende nota, telematicamente, dello stato dell'immobile.
      Tuttavia sarebbe opportuno che lei chiedesse a chi realmente è intestato l'immobile e chiedesse all'amministratore di condominio se il venditore/condomino è solvente o ci sono morosità.
      Può chiedere al venditore di mostrarle lo stato degli impianti e le eventuali dichiarazioni di conformità , nonchè l'attestato di certificazione energetica.
      Il notaio deve essere contattato per il PRELIMINARE di vendita.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di francesca r. del 24/05/2018, 14:51
        Intanto grazie per la cortese risposta. Le nostre perplessità riguardavano più che altro il fatto che, essendo loro giovani, hanno acquistato prima un bilocale e poi un trilocale. Noi (acquirenti) prima di far fare tutte le verifiche di rito al notaio, possiamo sapere se un eventuale mutuo sulla casa in vendita è stato estinto, oppure se, sempre la stessa casa, fu data in “garanzia” per ottenere un prestito bancario o simili (in tal caso loro non potrebbero vendere immagino !?). Prima di coinvolgere il notaio volevamo accertarci che non sussistano ostacoli importanti all'acquisto.
        • Re: Re: Re: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di Oreste Terracciano del 24/05/2018, 15:40
          .....se ha bisogno di leggere preventivamente il ROGITO, sicuramente il promissario venditore ha l'obbligo di esaudire la sua richiesta, inoltre può chiedere tutte le informazioni sulle modalità di pagamento, così l'ipotetico venditore non potrà contraddirsi a posteriori.
          Chi ha la fortuna, OGGI, di vendere un immobile NON può dire BUGIE, quindi chieda tutto quello che vuole.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: colonna montante ENEL di nicola del 24/05/2018, 00:07
    Messaggio: Buon giorno, ho necessità di un aiuto sull'argomento in oggetto.
    Sto trattando una casa (una semidipendente di un complesso di 6 untà abitative), il costruttore nella mia proposta mi ha aggiunto il prezzo della colonna montante di euro 3000.
    Volevo sapere se tali spese erano a carico di chi acquista e se la cifra richiesta è giusta o esagerata.
    grazie
    • Re: colonna montante ENEL di Oreste Terracciano del 24/05/2018, 06:10
      Buon giorno Nicola, dato che sta acquistando dal COSTRUTTORE è proprio il caso dire che tutto dipende da come ha impostato il prezzo di vendita, non è l'unico ad aggiungere costi che tanti fanno rientrare nel costo globale, credo proprio che se richiesto bisogna riconoscerglielo.
      Al limite gli chieda il perchè di quel costo a parte.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Riunione comdominio di Andrea del 17/05/2018, 09:34
    Messaggio: Buongiorno
    questa sera abbiamo una riunuione in 2^ convocazione.
    Alla riunione partecipano i proprietari,In un caso,oltre al padre titolare, anche un figlio, che si permette (mentre il padre sta sempre zitto) di parlare e controbattere continuamente,anche vociando e comportandosi come un vice-amministratore.
    Questi suoi interventi sono quasi sempre a sostegno positivo dell'operare dell'amministratore ,spesso controverso e contestato da alcuni condòmini.
    Chiedo: tutto regolare?Può intervenire e predere la parola, o dovebbe nvece iavere una delega dal padre?
    • Re: Riunione comdominio di Oreste Terracciano del 17/05/2018, 13:49
      Buon giorno, è sufficiente che il Presidente, nominato dall'assemblea, chiarisca chi interverrà nelle discussioni se il padre o il figlio, invitando il padre che conferisce delega verbale al figlio di NON intromettersi.
      Possono essere presenti entrambi ma solo chi ha diritto di parola può intervenire.
      Saluti cordiali
      Geom. Oreste Terracciano
    • Re: Riunione comdominio di Andrea del 18/05/2018, 08:00
      Mi dite inoltre se è regolare che l'amministratore presenti i Bilanci (consuntivo e preventivo) al 17 maggio dell'anno successivo?
      Quanto tempo ha per legge?
      • Re: Re: Riunione comdominio di Oreste Terracciano del 22/05/2018, 12:52
        .....ha 180 giorni, diversamente può essere REVOCATO da uno qualsiasi dei condomini per VOLONTARIA GIURISDIZIONE.
        Cordialità
        Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Nuovi millesimi e lavori precedenti di ro del 15/05/2018, 16:02
    Messaggio: Buongiorno. Vorrei chiedere una cosa... Nel dicembre 2017 ci sono state spese straordinarie urgenti non approvate in assemblea. A gennaio c'è stato rifacimento nuovi millesimi. Una settimana fa amm. convoca assemblea ordinaria per approvazione bilancio consuntivo 2017 da cui risulta che i lavori effettuati 2017 sono stati suddivisi già secondo nuovi millesimi. E' legale ciò ? Grazie
    • Re: Nuovi millesimi e lavori precedenti di Oreste Terracciano del 15/05/2018, 16:17
      Buona sera, non si meravigli più di tanto del comportamento poco professionale dell'amministratore, dico questo in quanto, se è pur vero che nel caso di LAVORI URGENTI ed IMPROCRASTINABILI l'amministratore ha l'obbligo di intervenire, salvo riferire alla prima assemblea e farsi ratificare la spesa, è altrettanto vero che se l'intervento richiede una spesa GRAVOSA, l'amministratore ha l'OBBLIGO di convocare con URGENZA l'assemblea e lasciare alla maggioranza ogni decisione.
      Dal momento che sono state rielaborate le tabelle millesimali e il bilancio esercizio 2017 non era stato ancora approvato, è regolare la ripartizione delle spese secondo le nuove tabelle.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
    • Nuovi millesimi e lavori precedenti di ro del 15/05/2018, 16:51
      Grazie per la risposta. Immagino questo valga anche per il conguaglio 2017 calcolato secondo i nuovi millesimi
      • Re: Nuovi millesimi e lavori precedenti di Oreste Terracciano del 15/05/2018, 17:25
        ....SI, anche per il rendiconto esercizio 2017.
        ancora saluti e grazie per avermi contattato.
        Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: sottotetti e responsabilita dell amministratore di Marina del 14/05/2018, 16:57
    Messaggio: Buongiorno
    Nel mio stabile vi sono alcuni sottotetti non abitabili che sono ora utilizzati come parte delle abitazioni sottostanti
    L amministratore di condominio sapendo della loro esistenza deve intervenire o può ignorare la cosa.
    E il passaggio del cablaggio per l antenna condominiale e per la nuova parabola, con le correlate operazioni di implementazione come possono essere effettuate dovendo impattare sui sopracitati locali?
    • Re: sottotetti e responsabilita dell amministratore di Oreste Terracciano del 14/05/2018, 17:26
      Buona sera gentile Marina, se ai sottotetti si accede dalla proprietà private è un conto, se si accede dal vano scale è un altro, pertanto è bene chiarire questo aspetto.
      Se si accede dalle unità immobiliari si presume che il sottotetto è di proprietà del proprietario dell'immobile, se si accede dal vano scale la proprietà è COMUNE, quindi condominiale.
      Nessuno può opporsi alle installazioni antenne o parabole ed interventi vari.
      Ribadisco che se i sottotetti di proprietà condominiale sono stati occupati abusivamente bisogna che il condominio assuma provvedimenti adeguati per lo sgombero.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ripartizione spese condominiali di gmicillo del 01/05/2018, 20:15
    Messaggio: Egregio geometra, buonasera.
    Approfitto della Sua esperienza e professionalità per chiederLE informazioni.
    Nel ns condominio non sono mai state redatte le quote condominiali, per cui tutte le spese vengono divise in parti uguali, a cominciare dalle spese per l'energia elettrica e pulizia delle scale e viale condominiale. Prossimamente si dovrebbero fare lavori di impermeabilizzazione del tetto (terrazzo di proprietà di un condomino) e quindi l'amministratore dividerà ancora in parti uguali. Se io voglio chiedere che vengano redatte le tabelle condominiali posso farlo? oppure bisogna essere la maggioranza a chiederle? grazie. Buona sera
    • Re: ripartizione spese condominiali di Oreste Terracciano del 01/05/2018, 22:44
      Buona sera egregio scrivente, lei può proporre la elaborazione delle tabelle millesimali, sarei del parere, però, di contattare, IN PRIMIS, quanti più condomini possibili affinchè l'amministratore possa porre l'argomento all'Ordine del Giorno, in mancanza deve rivolgersi al Giudice.
      Naturalmente come ripartire le spese in mancanza delle tabelle millesimali deve essere deliberato a maggioranza in assemblea, quindi non può l'amministratore agire di conseguenza, ha l'obbligo di porre l'argomento RIPARTIZIONE SPESE all'Ordine del Giorno.
      Ne parli con l'amministratore e cerchi di convincerlo.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Cattivo odore in casa di edilo68 del 30/04/2018, 09:10
    Messaggio: Buongiorno. Sono qui per chiedervi un aiuto. Ho fatto sistemare un tubo del gas che aveva una piccola perdita in cucina. Sono venuti quattro idraulici ed Italgas e mi hanno certificato e controllato che non vi sono più perdite. Tengo d'occhio sempre il contatore ed effettivamente sembra così. Ho anche montato un rilevatore di monossido, da 40 euro. Ho fatto certificare la caldaia 3 mesi prima della scadenza. La stessa ha 7 anni. Non è a condensazione. I fumi sono ok e la certificazione ha riscontrato impianto IDONEO. Ho fatto controllare la canna fumaria ed è ok. La caldaia è fuori sul balcone. Il problema è che sento un odore strano nell'aria. Tutte le persone che sono intervenute (Italgas anche ieri, 29.04.2018), un idraulico (28.04.2018), anche amici vari che fanno muratori ecc....mi hanno detto che non è gas ma non sanno identificare cosa possa essere. Sento aria diversa e, qualche volta, problema alla gola ed agli occhi (non so se le cose possano essere legate). COme posso fare? Chi posso contattare per un aiuto? Vi prego...aiutatemi....Grazie, Edoardo
    • Re: Cattivo odore in casa di Oreste Terracciano del 30/04/2018, 09:58
      Buon giorno, contattare una ditta del settore significa averla presente nel momento in cui si avverte l'odore ACRE, evento questo improbabile, secondo il mio parere il difetto proviene dalla caldaia, pertanto se fossi in lei proverei a sostituirla con altra a CONDENSAZIONE.
      Naturalmente non sono un esperto, quindi è un mio pensiero.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: sPESE RISCALDAMENTO di MATTEOMATADOR del 27/03/2018, 13:38
    Messaggio: Salve a tutti, io sono in affitto con due coinquiline in un appartamento
    sul contratto ce scritto che l'affitto è di 600 euro più 200 al mese di spese condominiali , a parte c'è la corrente e la bombola del gas.
    io ora vado via e metterò un altra persona in casa.
    il proprietario mi ha detto che ci sara il conguaglio per il riscaldamento , che noi non abbiamo mai avuto in quanto si ci sono le termo valvole ma è centralizzato e dovrebbe essere compresi nelle spese condominiali.
    vi posto l immagine del contratto cosi potete dirmi se sta cercando di fare il furbo oppure no.
    • Re: sPESE RISCALDAMENTO di Oreste Terracciano del 27/03/2018, 15:35
      Salve Matteo, sottoscrivere al "" BUIO "", questa è la mia sensazione, un contratto di locazione di 600 euro al mese, che non sono bruscoline, con l'aggiunta di euro 200 mensili di spese condominiali, pari ad euro 2.400 annue, è stato alquanto rischioso, in pratica ognuno di voi paga circa 300 euro al mese e non solo, visto che c'è una ulteriore richiesta oneri riscaldamento.
      Sono richieste speculative che non hanno senso alcuno se non dimostrate attraverso documenti probatori come bilancio condominiale congiuntamente al bilancino locatore da consegnare agli affittuari.
      Bilancino che dovrebbe rispettare gli accordi stipulati nel 2014 tra i Sindacati inquilini e la CONFEDILIZIA, per quanto riguarda gli oneri accessori, invece........................
      Cosa dirle se non consigliarle di contattare uno dei tre Sindacati inquilini, SICET/UIL - UNIAT/UIL o SUNIA/CGIL per essere tutelati, infatti da soli non si va da nessuna parte.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Condomini con ansia dei ladri di AgneseL del 24/03/2018, 15:36
    Messaggio: Vivo in una piccola palazzina di tre appartamenti, quindi senza amministratore. I miei vicini di casa, persone anziane, sono ossessionate dai ladri, tanto che ogni sera chiudono la porta della palazzina a chiave. L'apriporta quindi non apre la porta, obbligandomi a fare tre piani di scale nel caso in cui abbia ospiti. Visto che trattasi di un'abitudine che limita la mia libertà, oltre che cercare di farglielo capire con le buone, avrete capito che i miei vicini non sono persone molto ragionevoli, quali altri leve posso addurre? Leggi o altro?
    • Re: Condomini con ansia dei ladri di Oreste Terracciano del 24/03/2018, 20:30
      Buona sera, è stato abbastanza chiaro e visto che i vicini non sono persone ragionevoli, se lo fossero non violerebbero i diritti suoi e dell'altro condomino, l'unico consiglio che mi sento di dare è quello di far cambiare la serratura.
      Metterne una con il solo sistema di apertura elettrica senza mandate.
      Per fare questo è bene che lei convochi FORMALMENTE l'assemblea con all'Ordine del Giorno il seguente argomento:
      - SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE INGRESSO
      Se in seconda convocazione i vicini non si dovessero presentare è bene che lei e l'altro condomino approviate la delibera mettendo tutto per iscritto, così avrete un documento probatorio dal momento che il vostro è CONDOMINIO.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Sottotetto praticabile con parete di cartongesso di Giannizzz del 12/03/2018, 00:05
    Messaggio: Salve,
    sto cercando una casa da acquistare e qualche giorno fa ne ho trovata una che fa al caso mio ma ho un dubbio perché sul primo piano c'è una camera matrimoniale, un bagno e un sottotetto praticabile da 33 mq che l'attuale proprietaria ha diviso con una parete in cartongesso.
    Il mio dubbio sta nella parete che divide quest'area di sottotetto che al catasto NON RISULTA essere divisa.
    Avrò dei problemi se vado al rogito in questa condizione?
    Cosa significa sanare tale problema?
    Grazie.
    • Re: Sottotetto praticabile con parete di cartongesso di Oreste Terracciano del 12/03/2018, 07:40
      Buon giorno, basta prendere visione della piantina catastale e del rogito notarile in possesso della attuale proprietaria, naturalmente occorre rivolgersi ad un geometra libero professionista.
      Se il sottotetto è stato reso abitabile è tutt'altro discorso anche rispetto ai valori millesimali.
      Ci vuole il geometra.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

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