Forum casa e condominio - problematiche immobiliari

Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: sottotetti e responsabilita dell amministratore di Marina del 14/05/2018, 16:57
    Messaggio: Buongiorno
    Nel mio stabile vi sono alcuni sottotetti non abitabili che sono ora utilizzati come parte delle abitazioni sottostanti
    L amministratore di condominio sapendo della loro esistenza deve intervenire o può ignorare la cosa.
    E il passaggio del cablaggio per l antenna condominiale e per la nuova parabola, con le correlate operazioni di implementazione come possono essere effettuate dovendo impattare sui sopracitati locali?
    • Re: sottotetti e responsabilita dell amministratore di Oreste Terracciano del 14/05/2018, 17:26
      Buona sera gentile Marina, se ai sottotetti si accede dalla proprietà private è un conto, se si accede dal vano scale è un altro, pertanto è bene chiarire questo aspetto.
      Se si accede dalle unità immobiliari si presume che il sottotetto è di proprietà del proprietario dell'immobile, se si accede dal vano scale la proprietà è COMUNE, quindi condominiale.
      Nessuno può opporsi alle installazioni antenne o parabole ed interventi vari.
      Ribadisco che se i sottotetti di proprietà condominiale sono stati occupati abusivamente bisogna che il condominio assuma provvedimenti adeguati per lo sgombero.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: sottotetti e responsabilita dell amministratore di mary77 del 30/06/2018, 16:55
        invito a leggere un nostro articolo in merito alle responsabilità e agli obblighi dell'amministratore del condominio al seguente link:
        https://www.commercialistadiroma.com/amministratore-di-condominio-obblighi-fiscali-e-amministrativi/


  • Oggetto: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di francesca r. del 24/05/2018, 11:17
    Messaggio: Salve a tutti, stiamo trattando lacquisto di un bilocale appena fuori Roma. Lappartamento è libero e a vendere sono una giovane coppia che ha da poco avuto un figlio (proprio per problemi di spazio hanno difatti acquistato un trilocale nella stessa palazzina).
    Dato che non cè agenzia di mezzo quali sono i documenti che in questa fase (prima dellok definitivo e di prendere contatto con il notaio) è lecito richiedere alla parte venditrice per cautelarsi da eventuali brutte sorprese (mutui, gravami ecc)
    Grazie
    • Re: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di Oreste Terracciano del 24/05/2018, 11:38
      Gentilissima Francesca buon giorno, per prassi consolidata il Notaio, ancor prima di effettuare il preliminare di vendita, prende nota, telematicamente, dello stato dell'immobile.
      Tuttavia sarebbe opportuno che lei chiedesse a chi realmente è intestato l'immobile e chiedesse all'amministratore di condominio se il venditore/condomino è solvente o ci sono morosità.
      Può chiedere al venditore di mostrarle lo stato degli impianti e le eventuali dichiarazioni di conformità , nonchè l'attestato di certificazione energetica.
      Il notaio deve essere contattato per il PRELIMINARE di vendita.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di francesca r. del 24/05/2018, 14:51
        Intanto grazie per la cortese risposta. Le nostre perplessità riguardavano più che altro il fatto che, essendo loro giovani, hanno acquistato prima un bilocale e poi un trilocale. Noi (acquirenti) prima di far fare tutte le verifiche di rito al notaio, possiamo sapere se un eventuale mutuo sulla casa in vendita è stato estinto, oppure se, sempre la stessa casa, fu data in garanzia per ottenere un prestito bancario o simili (in tal caso loro non potrebbero vendere immagino !?). Prima di coinvolgere il notaio volevamo accertarci che non sussistano ostacoli importanti all'acquisto.
        • Re: Re: Re: Acquisto immobile senza agenzia come cautelarsi di Oreste Terracciano del 24/05/2018, 15:40
          .....se ha bisogno di leggere preventivamente il ROGITO, sicuramente il promissario venditore ha l'obbligo di esaudire la sua richiesta, inoltre può chiedere tutte le informazioni sulle modalità di pagamento, così l'ipotetico venditore non potrà contraddirsi a posteriori.
          Chi ha la fortuna, OGGI, di vendere un immobile NON può dire BUGIE, quindi chieda tutto quello che vuole.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: colonna montante ENEL di nicola del 24/05/2018, 00:07
    Messaggio: Buon giorno, ho necessità di un aiuto sull'argomento in oggetto.
    Sto trattando una casa (una semidipendente di un complesso di 6 untà abitative), il costruttore nella mia proposta mi ha aggiunto il prezzo della colonna montante di euro 3000.
    Volevo sapere se tali spese erano a carico di chi acquista e se la cifra richiesta è giusta o esagerata.
    grazie
    • Re: colonna montante ENEL di Oreste Terracciano del 24/05/2018, 06:10
      Buon giorno Nicola, dato che sta acquistando dal COSTRUTTORE è proprio il caso dire che tutto dipende da come ha impostato il prezzo di vendita, non è l'unico ad aggiungere costi che tanti fanno rientrare nel costo globale, credo proprio che se richiesto bisogna riconoscerglielo.
      Al limite gli chieda il perchè di quel costo a parte.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Riunione comdominio di Andrea del 17/05/2018, 09:34
    Messaggio: Buongiorno
    questa sera abbiamo una riunuione in 2^ convocazione.
    Alla riunione partecipano i proprietari,In un caso,oltre al padre titolare, anche un figlio, che si permette (mentre il padre sta sempre zitto) di parlare e controbattere continuamente,anche vociando e comportandosi come un vice-amministratore.
    Questi suoi interventi sono quasi sempre a sostegno positivo dell'operare dell'amministratore ,spesso controverso e contestato da alcuni condòmini.
    Chiedo: tutto regolare?Può intervenire e predere la parola, o dovebbe nvece iavere una delega dal padre?
    • Re: Riunione comdominio di Oreste Terracciano del 17/05/2018, 13:49
      Buon giorno, è sufficiente che il Presidente, nominato dall'assemblea, chiarisca chi interverrà nelle discussioni se il padre o il figlio, invitando il padre che conferisce delega verbale al figlio di NON intromettersi.
      Possono essere presenti entrambi ma solo chi ha diritto di parola può intervenire.
      Saluti cordiali
      Geom. Oreste Terracciano
    • Re: Riunione comdominio di Andrea del 18/05/2018, 08:00
      Mi dite inoltre se è regolare che l'amministratore presenti i Bilanci (consuntivo e preventivo) al 17 maggio dell'anno successivo?
      Quanto tempo ha per legge?
      • Re: Re: Riunione comdominio di Oreste Terracciano del 22/05/2018, 12:52
        .....ha 180 giorni, diversamente può essere REVOCATO da uno qualsiasi dei condomini per VOLONTARIA GIURISDIZIONE.
        Cordialità
        Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Nuovi millesimi e lavori precedenti di ro del 15/05/2018, 16:02
    Messaggio: Buongiorno. Vorrei chiedere una cosa... Nel dicembre 2017 ci sono state spese straordinarie urgenti non approvate in assemblea. A gennaio c'è stato rifacimento nuovi millesimi. Una settimana fa amm. convoca assemblea ordinaria per approvazione bilancio consuntivo 2017 da cui risulta che i lavori effettuati 2017 sono stati suddivisi già secondo nuovi millesimi. E' legale ciò ? Grazie
    • Re: Nuovi millesimi e lavori precedenti di Oreste Terracciano del 15/05/2018, 16:17
      Buona sera, non si meravigli più di tanto del comportamento poco professionale dell'amministratore, dico questo in quanto, se è pur vero che nel caso di LAVORI URGENTI ed IMPROCRASTINABILI l'amministratore ha l'obbligo di intervenire, salvo riferire alla prima assemblea e farsi ratificare la spesa, è altrettanto vero che se l'intervento richiede una spesa GRAVOSA, l'amministratore ha l'OBBLIGO di convocare con URGENZA l'assemblea e lasciare alla maggioranza ogni decisione.
      Dal momento che sono state rielaborate le tabelle millesimali e il bilancio esercizio 2017 non era stato ancora approvato, è regolare la ripartizione delle spese secondo le nuove tabelle.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
    • Nuovi millesimi e lavori precedenti di ro del 15/05/2018, 16:51
      Grazie per la risposta. Immagino questo valga anche per il conguaglio 2017 calcolato secondo i nuovi millesimi
      • Re: Nuovi millesimi e lavori precedenti di Oreste Terracciano del 15/05/2018, 17:25
        ....SI, anche per il rendiconto esercizio 2017.
        ancora saluti e grazie per avermi contattato.
        Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ripartizione spese condominiali di gmicillo del 01/05/2018, 20:15
    Messaggio: Egregio geometra, buonasera.
    Approfitto della Sua esperienza e professionalità per chiederLE informazioni.
    Nel ns condominio non sono mai state redatte le quote condominiali, per cui tutte le spese vengono divise in parti uguali, a cominciare dalle spese per l'energia elettrica e pulizia delle scale e viale condominiale. Prossimamente si dovrebbero fare lavori di impermeabilizzazione del tetto (terrazzo di proprietà di un condomino) e quindi l'amministratore dividerà ancora in parti uguali. Se io voglio chiedere che vengano redatte le tabelle condominiali posso farlo? oppure bisogna essere la maggioranza a chiederle? grazie. Buona sera
    • Re: ripartizione spese condominiali di Oreste Terracciano del 01/05/2018, 22:44
      Buona sera egregio scrivente, lei può proporre la elaborazione delle tabelle millesimali, sarei del parere, però, di contattare, IN PRIMIS, quanti più condomini possibili affinchè l'amministratore possa porre l'argomento all'Ordine del Giorno, in mancanza deve rivolgersi al Giudice.
      Naturalmente come ripartire le spese in mancanza delle tabelle millesimali deve essere deliberato a maggioranza in assemblea, quindi non può l'amministratore agire di conseguenza, ha l'obbligo di porre l'argomento RIPARTIZIONE SPESE all'Ordine del Giorno.
      Ne parli con l'amministratore e cerchi di convincerlo.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Cattivo odore in casa di edilo68 del 30/04/2018, 09:10
    Messaggio: Buongiorno. Sono qui per chiedervi un aiuto. Ho fatto sistemare un tubo del gas che aveva una piccola perdita in cucina. Sono venuti quattro idraulici ed Italgas e mi hanno certificato e controllato che non vi sono più perdite. Tengo d'occhio sempre il contatore ed effettivamente sembra così. Ho anche montato un rilevatore di monossido, da 40 euro. Ho fatto certificare la caldaia 3 mesi prima della scadenza. La stessa ha 7 anni. Non è a condensazione. I fumi sono ok e la certificazione ha riscontrato impianto IDONEO. Ho fatto controllare la canna fumaria ed è ok. La caldaia è fuori sul balcone. Il problema è che sento un odore strano nell'aria. Tutte le persone che sono intervenute (Italgas anche ieri, 29.04.2018), un idraulico (28.04.2018), anche amici vari che fanno muratori ecc....mi hanno detto che non è gas ma non sanno identificare cosa possa essere. Sento aria diversa e, qualche volta, problema alla gola ed agli occhi (non so se le cose possano essere legate). COme posso fare? Chi posso contattare per un aiuto? Vi prego...aiutatemi....Grazie, Edoardo
    • Re: Cattivo odore in casa di Oreste Terracciano del 30/04/2018, 09:58
      Buon giorno, contattare una ditta del settore significa averla presente nel momento in cui si avverte l'odore ACRE, evento questo improbabile, secondo il mio parere il difetto proviene dalla caldaia, pertanto se fossi in lei proverei a sostituirla con altra a CONDENSAZIONE.
      Naturalmente non sono un esperto, quindi è un mio pensiero.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: sPESE RISCALDAMENTO di MATTEOMATADOR del 27/03/2018, 13:38
    Messaggio: Salve a tutti, io sono in affitto con due coinquiline in un appartamento
    sul contratto ce scritto che l'affitto è di 600 euro più 200 al mese di spese condominiali , a parte c'è la corrente e la bombola del gas.
    io ora vado via e metterò un altra persona in casa.
    il proprietario mi ha detto che ci sara il conguaglio per il riscaldamento , che noi non abbiamo mai avuto in quanto si ci sono le termo valvole ma è centralizzato e dovrebbe essere compresi nelle spese condominiali.
    vi posto l immagine del contratto cosi potete dirmi se sta cercando di fare il furbo oppure no.
    • Re: sPESE RISCALDAMENTO di Oreste Terracciano del 27/03/2018, 15:35
      Salve Matteo, sottoscrivere al "" BUIO "", questa è la mia sensazione, un contratto di locazione di 600 euro al mese, che non sono bruscoline, con l'aggiunta di euro 200 mensili di spese condominiali, pari ad euro 2.400 annue, è stato alquanto rischioso, in pratica ognuno di voi paga circa 300 euro al mese e non solo, visto che c'è una ulteriore richiesta oneri riscaldamento.
      Sono richieste speculative che non hanno senso alcuno se non dimostrate attraverso documenti probatori come bilancio condominiale congiuntamente al bilancino locatore da consegnare agli affittuari.
      Bilancino che dovrebbe rispettare gli accordi stipulati nel 2014 tra i Sindacati inquilini e la CONFEDILIZIA, per quanto riguarda gli oneri accessori, invece........................
      Cosa dirle se non consigliarle di contattare uno dei tre Sindacati inquilini, SICET/UIL - UNIAT/UIL o SUNIA/CGIL per essere tutelati, infatti da soli non si va da nessuna parte.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Condomini con ansia dei ladri di AgneseL del 24/03/2018, 15:36
    Messaggio: Vivo in una piccola palazzina di tre appartamenti, quindi senza amministratore. I miei vicini di casa, persone anziane, sono ossessionate dai ladri, tanto che ogni sera chiudono la porta della palazzina a chiave. L'apriporta quindi non apre la porta, obbligandomi a fare tre piani di scale nel caso in cui abbia ospiti. Visto che trattasi di un'abitudine che limita la mia libertà, oltre che cercare di farglielo capire con le buone, avrete capito che i miei vicini non sono persone molto ragionevoli, quali altri leve posso addurre? Leggi o altro?
    • Re: Condomini con ansia dei ladri di Oreste Terracciano del 24/03/2018, 20:30
      Buona sera, è stato abbastanza chiaro e visto che i vicini non sono persone ragionevoli, se lo fossero non violerebbero i diritti suoi e dell'altro condomino, l'unico consiglio che mi sento di dare è quello di far cambiare la serratura.
      Metterne una con il solo sistema di apertura elettrica senza mandate.
      Per fare questo è bene che lei convochi FORMALMENTE l'assemblea con all'Ordine del Giorno il seguente argomento:
      - SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE INGRESSO
      Se in seconda convocazione i vicini non si dovessero presentare è bene che lei e l'altro condomino approviate la delibera mettendo tutto per iscritto, così avrete un documento probatorio dal momento che il vostro è CONDOMINIO.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Sottotetto praticabile con parete di cartongesso di Giannizzz del 12/03/2018, 00:05
    Messaggio: Salve,
    sto cercando una casa da acquistare e qualche giorno fa ne ho trovata una che fa al caso mio ma ho un dubbio perché sul primo piano c'è una camera matrimoniale, un bagno e un sottotetto praticabile da 33 mq che l'attuale proprietaria ha diviso con una parete in cartongesso.
    Il mio dubbio sta nella parete che divide quest'area di sottotetto che al catasto NON RISULTA essere divisa.
    Avrò dei problemi se vado al rogito in questa condizione?
    Cosa significa sanare tale problema?
    Grazie.
    • Re: Sottotetto praticabile con parete di cartongesso di Oreste Terracciano del 12/03/2018, 07:40
      Buon giorno, basta prendere visione della piantina catastale e del rogito notarile in possesso della attuale proprietaria, naturalmente occorre rivolgersi ad un geometra libero professionista.
      Se il sottotetto è stato reso abitabile è tutt'altro discorso anche rispetto ai valori millesimali.
      Ci vuole il geometra.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Spostare tubazione gas condominiale. di Sergiogas del 10/03/2018, 18:08
    Messaggio: Buongiorno,
    Ho deciso di demolire le pareti di un piccolo cucinino per ampliare il vano cucina. Purtroppo la colonna del gas (quella principale) passa allinterno del condominio e nel caso del mio appartamento attraversa in senso verticale il bordo del muro del cucinino, quindi una demolizione del muro porterebbe alla ingombrante e antiestetica presenza di una colonna in mezzo allambiente. Per poter superare il problema, sarebbe sufficiente deviare il corso della tubazione di circa un metro sempre allinterno del mio appartamento. A tal fine ho interpellato la ditta che si occupa della gestione delle condutture (Italgas) ed ho ottenuto una visita tecnica per verificare la fattibilità ed ottenere un preventivo per i lavori.
    Con mio dispiacere il tecnico Italgas mi ha risposto che la loro azienda non intende operare su tubature interne perché la politica aziendale è quella di portare le tubature allesterno del condominio.
    Per quanto riguarda la sicurezza mi trova ampiamente concorde ma, siccome loperazione di esternalizzazione non è obbligatoria se non sussistono motivi gravi di sicurezza (perdite di gas), loperazione non può essere effettuata se non previo accordo di tutti i condomini che sono nella colonna soprastante al mio appartamento. Comè facilmente intuibile i condomini interessati non intendono rivoluzionare la loro cucina (spostare cucine componibili, crenature e opere murarie) anche perché non esiste alcuna normativa che li costringa a farlo.
    Il tecnico ha promosso caldamente questa operazione, che condivido per motivi di sicurezza ma che ostacola senza soluzione il prosieguo dei miei lavori. A mezze parole, mi ha fatto capire che la politica aziendale è orientata su tali operazioni perché per loro sono notevolmente vantaggiose a livello economico.
    Quello che chiedo: posso esigere comunque da Italgas i lavori di spostamento della tubazione allinterno della casa oppure sono costretto a ritornare sui miei passi e non demolire il cucinino?
    Grazie in anticipo per chiunque potrà darmi risposta.
    • Re: Spostare tubazione gas condominiale. di Oreste Terracciano del 10/03/2018, 18:37
      Buona sera, una cosa è operare senza coinvolgere altri condomini e l'altra è il coinvolgimento forzato, in questa ultima ipotesi non si possono formulare ipotesi azzardate che violerebbero i loro diritti sui quali la Legge non le consente di incidere.
      Le tubature possono essere sotto traccia ma a certe condizioni, v. norma UNI 7129, la ditta ne saprà di più.
      Se, in conclusione, lei deve operare esclusivamente sulla sua tubazione senza ledere i diritti altrui, penso proprio che possa farlo a prescindere raccomandando la ditta che deve operare di osservare la normativa esistente in tema sicurezza.
      Cordialmente
      Geom Oreste Terracciano
      • Re: Re: Spostare tubazione gas condominiale. di Sergiogas del 10/03/2018, 19:05
        La ringrazio Geometra per la tempestività.
        Il problema è proprio qui. Italgas che ha in gestione le condutture del gas non vuole effettuare questo lavoro. Peraltro sono solo loro che possono farlo perché nessun altro può essere autorizzato.
        Il motivo per cui non vogliono farlo è che preferiscono l'operazione di esternalizzazione (che tuttavia non è obbligatoria per gli altri condomini).
        Come posso fare per risolvere? Italgas è comunque tenuta a risolvere il mio problema oppure no?
        Grazie
        • Re: Re: Re: Spostare tubazione gas condominiale. di Oreste Terracciano del 11/03/2018, 09:29
          ....cosa dirle, un pò di anni fa il condominio ove abito a Taranto fu costretto a far transitare tutte le tubazioni del gas, in quanto sotto traccia, all'esterno delle mura comuni, però, se non ricordo male, non versammo una sola lira, il lavoro fu fatto dalla Società del gas per una questione di sicurezza.
          Parliamo di otre 20 anni fa.
          Meglio contattare un avvocato e poi agire.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: spese legali di brillante 2000 del 10/03/2018, 15:58
    Messaggio: Buongiorno,
    nel mio condominio è stato richiesta l'installazione di un ascensore per disabilità da un condomino, durante l'assemblea il condominio per i 650 mm ha votato a favore dell'installazione compreso io, ma solo 5 condomini sono interessati all'uso e quindi pagheranno tutte le spese di installazione. La delibera è stata impugnata da una proprietaria e si procede ora per mediazione.
    Domanda : le spese legali chi le paga? solo i 5 interessati o anche io solo per aver dato il consenso per solodarietà?
    Posso esimermi dalle spese legali in qualche modo ?
    Grazie anticipatamente per l'aiuto.
    • Re: spese legali di Oreste Terracciano del 10/03/2018, 16:28
      Buona sera, la maggioranza assembleare pari a millesimi 650 consente la INNOVAZIONE e la spesa la sosterranno soltanto coloro che utilizzeranno l'ascensore , disabile compreso, ma nulla impedisce, nel tempo, ai dissenzienti di subentrare nell'uso versando la propria quota rivalutata e pagando la quota parte di manutenzione pregressa.
      Non capisco l'impugnazione delibera da parte della proprietaria/condomina.
      Lei ha regolarmente votato ma non utilizzerà l'ascensore e non parteciperà alle spese di installazione, ragion per cui dal mediatore dovranno andare la condomina che ha avviato l'azione e l'amministratore del condominio in quanto la delibera è condominiale.
      Bisogna conoscere i motivi che hanno indotto la condomina a rivolgersi al Mediatore.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Proposta irrevocabile d'acquisto e contratto preliminare di vendita di Alessandro del 24/02/2018, 16:29
    Messaggio: Ho sottoscritto in agenzia immobiliare una proposta irrevocabile d'acquisto dove la parte acquirente ha versato solo 5.000 euro, che con la mia sottoscrizione come venditore si è trasformata in caparra confirmatoria e purtroppo solo dopo mi sono accorto che con la mia firma la proposta valeva come compromesso. Siccome nella suddetta proposta ho dopo scoperto che vi sono condizioni di vendita eccessivamente impegnative per me, chiedo se sia sempre mio diritto prima del rogito pretendere la sottoscrizione di un vero e articolato contratto preliminare, e , in caso contrario, se io non voglio pervenire a rogito secondo le stringenti condizioni della proposta di acquisto, dovrei versare a parte acquirente il doppio dei 5.000 versati.
    • Re: Proposta irrevocabile d'acquisto e contratto preliminare di vendita di Oreste Terracciano del 24/02/2018, 17:12
      Buona sera Alessandro, la PROPOSTA d'acquisto da lei, purtroppo, firmata è VINCOLANTE, quindi raffigura un vero CONTRATTO PRELIMINARE.
      Detto questo lei può recedere rimettendoci solo la caparra di euro 5.000.
      Penso che sia rimasto tutto invariato, il doppio della caparra la paga il venditore laddove non dovesse rispettare il preliminare.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Andrea24 del 22/02/2018, 15:10
    Messaggio: Buongiorno,
    su segnalazione dell'inquilino dell'appartamento sotto al mio, che ha una parte di intonaco rovinata sul soffitto e sulle pareti del suo balcone, il tecnico di fiducia del condominio ha fatto una prova di allagamento nel mio balcone. La sua conclusione è stata che l'impermeabilizzazione del pavimento è rovinata ed è da rifare. Questo comporta la rimozione del pavimento e dell'impermeabilizzazione ed il successivo ripristino, oltre al ripristino dell'intonaco del balcone di sotto. Specifico che si tratta di balconi ad incasso, quindi non sporgenti dall'edificio. Come devono essere ripartite le spese di ripristino? Grazie mille!!
    • Re: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Oreste Terracciano del 22/02/2018, 15:26
      Buon giorno Andrea, così la normativa:
      ai sensi dell'art. 1125 c.c. le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai dei balconi ad incasso sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
      Quindi la sola messa in opera della pavimentazione è a suo carico, mentre la ricostruzione della soletta con l'applicazione della guaina impermeabilizzante va ripartita al 50% tra lei ed il condomino del piano inferiore.
      Non a caso il condomino del piano inferiore può fare della soletta tutti gli usi consentiti dall'articolo 1102 del codice civile.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Andrea24 del 22/02/2018, 15:39
        Grazie Geom. Terracciano,
        grazie mille per la risposta. Il mio amministratore di condominio però dice, che non si tratta di manutenzione ordinaria, ma di ripristino di danni causati dalla mancata manutenzione dell'impermeabilizzazione. C'è un obbligo di manutenzione dell'impermeabilizzazione? Ha ragione il mio amministratore?
        • Re: Re: Re: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Oreste Terracciano del 22/02/2018, 16:59
          ....l'amministratore di condominio conosce le modalità con le quali fu impermeabilizzato il suo balcone?
          E' un tecnico forse?
          Può darsi che sul solaio fu messa la guaina ancor prima di eseguire il massetto con la relativa pavimentazione, quindi di cosa parliamo..........
          Le consiglio di interpellare un tecnico per conoscere la causa e il rimedio RISOLUTIVO, così dopo, ma soltanto dopo deciderà cosa fare a prescindere dalle considerazioni dell'amministratore che nello specifico non ha alcun dritto di intromettersi.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Porta garage zincata di Piero del 21/02/2018, 18:13
    Messaggio: Vorrei sostituire la porta del garage che ha due ante a battente con altre due nuove lasciandole zincate mentre le altre hanno varie tonalità di grigio chiaro. Considerando che il condominio ha più di 50 anni il numero delle tonalità di grigio è grande senza contare che una parte delle ante è scroscata. Il corsello dei garage è sotto il condominio quindi gli stessi non sono visibili dalla strada. Posso lasciare le ante zincate?
    Grazie.
    • Re: Porta garage zincata di Oreste Terracciano del 21/02/2018, 21:07
      Buona sera egregio Piero.
      Penso proprio di si dal momento che le nuove ante zincate non andrebbero ad alterare il decoro architettonico che è tutt'altra cosa nel caso esposto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: quorum per assemblea di ROSARIA del 19/02/2018, 14:14
    Messaggio: al mio condominio - da parte di una societa' di
    teleriscaldamento - e' stata proposta la scrittura di un "contratto di servitu' " per posizionare in una parte del giardino condominiale di ns. proprieta' le tubazioni dello stesso. siccome verra' convocata una assemblea straordinaria ad hoc , vorrei sapere che quota di millesimi deve essere raggiunta
    per approvare oppure no questa richiesta.
    se mi rispondeste tramite mia mail ve ne sarei
    grata.

    grazie rosaria
    • Re: quorum per assemblea di Oreste Terracciano del 19/02/2018, 15:40
      Buona sera gentile Rosaria, secondo il mio parere, ma occorre il parere espresso da un avvocato, occorre la UNANIMITA' e non solo, ma anche una **ricompensa** da concordare.
      Immagino che la Società richiedente debba operare per terzi e non per il condominio.
      Le consiglio di interpellare un avvocato.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: presunzione di proprietà muro di confine di alessandro del 12/02/2018, 12:08
    Messaggio: Buongiorno, il mio confinante vorrebbe innalzare il muro di confine comune per realizzare una tettoia per la moto poggiandovi i travetti Leggendo l'art.881 cc sembra che possa essere vantata la piena proprietà del muro al proprietario del cortile verso il quale esiste lo sporto o il piovente. Devo dare il consenso o rischio di perdere la mia conproprietà sul muro? Ringrazio anticipatamente, cordialità, Alessandro
    • Re: presunzione di proprietà muro di confine di Oreste Terracciano del 12/02/2018, 12:19
      Buon giorno Alessandro.
      Nel caso in cui un comproprietario voglia innalzare il muro comune, non occorre il consenso dellaltro comproprietario a patto che si rispettino i limiti costituiti dal divieto di atti emulativi e dal rispetto dei diritti altrui (ad es. quello di veduta).
      Le spese di costruzione e manutenzione spettano a colui che innalza il muro.
      Se zona sismica non è consentito.
      Cordialmente e grazie per avermi contattato.
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Verifica imp. di messa a terra di Conte Costa del 10/02/2018, 09:36
    Messaggio: Egr. Sig. Terracciano,
    la ringrazio per le risposte esaustive riguardo la mia domanda relativa al compenso per assemblee straordinarie.
    Mi perdoni se approfitto della sua preziosa consulenza per farle altre 2 domande, vorrei andare preparato alla prossima riunione di condominio.
    1- Nel consuntivo dell'esercizio 2014/15 l'amministratore presentò una spesa di 150 relativa alla verifica dell'impianto di messa a terra per la parte condominiale. Premesso che il residence è di nuova costruzione (10 anni) e quindi l'impianto è a norma, feci presente che non era previsto alcun controllo poichè non si ravvisavano le condizioni di datore di lavoro. Gli unici fornitori di prestazioni sono l'elettricista, l'idraulico ed il giardiniere. Chiaramente l'amministratore portò le sue motivazioni, non condivise dall'assemblea, in quanto "Voleva stare tranquillo". Nel consuntivo 2016/17, quindi dopo 2 anni ritrovo la stessa spesa. Leggendo la legge sulla sicurezza degli impianti elettrici, io ho capito che al limite dovremmo fare la verifica ogni 5 anni.
    2- L'assemblea relativa all'approvazione del consuntivo era prevista per il 17/9/17 e come potrà immaginare è andata deserta. L'amministratore ha provveduto ad inviarci la suddivisione delle spese come se il consuntivo e preventivo fossero stati approvati, senza riprogrammare l'assemblea. Io non ho ancora pagato la mia quota, la pagherò senz'altro ma vorrei contestare l'operato.
    Le chiedo un suo parere in merito a quanto sopra.
    La ringrazio e la saluto distintamente
    A. Costantini
    • Re: Verifica imp. di messa a terra di Oreste Terracciano del 10/02/2018, 12:48
      Egregio signor Costantini buon giorno e ben tornato, nel rispondere al suo primo quesito le posso solo dire che ci sono pareri e sentenze contrastanti in merito alle verifiche dell'impianto di messa a terra nei condominii, tuttavia l'amministratore ha l'obbligo di provvedere quando come amministratore rappresenta anche la figura di DATORE di LAVORO, vedi la presenza del portiere, giusto per fare un esempio concreto, pertanto potrebbe anche rivolgersi all'assemblea prima di operare.
      La ripetitività dimostra chiaramente scarsa professionalità, pertanto è bene contrastare l'iniziativa e bloccarlo per il futuro.
      Lo inviti ad informarsi prima di agire, così capirà.
      Nel rispondere al secondo quesito, senza ombra di dubbio alcuno, le dico di versare quanto previsto dal preventivo precedente a quello presentato nell'assemblea andata DESERTA.
      Se dovesse dire qualcosa gli dica **A CHIARE LETTERE** che senza l'approvazione dei bilanci consuntivo preventivo NON verserà un solo euro in più di quanto già versato fino ad oggi.
      Stessa identica situazione in cui si è trovato il condominio ove abito, ora siamo in attesa di nuova convocazione con la speranza che ci sia un senso di responsabilità da parte di tutti i condomini per non creare il CAOS gestionale contabile.
      TEMPI proprio BRUTTI!!!!!
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 15:39
    Messaggio: Possiedo un appartamento situato in un piccolo residence costituito da 16 appartamenti al mare. Negli ultimi 3 o 4 anni l'amministratore indice assemblee straordinarie per svariati motivi alle quali non partecipa mai nessuno in quanto i proprietari non risiedono in zona. Per il solo disturbo di inviare le convocazioni, ci vengono addebitati ogni volta 250,00 complessivamente (le spese postali sono a parte). Le chiedo se secondo lei è corretto quanto sopra. Premetto che in nessuna assemblea è stato mai definito un compenso per assemblee straordinarie. La ringrazio anticipatamente
    • Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 19:29
      Buona sera, probabilmente l'amministratore non percepisce un onorario mensile visto che addebita 250 ogni volta che convoca l'assemblea straordinaria, pertanto sarebbe quanto mai opportuno leggere l'Ordine del Giorno per capire le finalità della convocazione.
      Nelle 250 ritengo che siano compresi sia il compenso dell'amministratore che il compenso per l'affitto di un locale per lo svolgimento dell'assemblea.
      Avrei bisogno di conoscere le motivazioni delle convocazioni per esprimere un giudizio più corretto.
      Mi ritenga sempre disponibile, buona serata
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 19:54
        Grazie per la rapidità con cui ha risposto al mio quesito. L'amministratore percepisce un compenso annuo di 1500,00 . All'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria c'era da decidere se installare un impianto di videosorveglia. Visto il numero di possibili partecipanti (max115) le assemblee si svolgono sempre nell'ufficio dell'amministratore.
        La ringrazio di nuovo
        A. Costantini
        • Re: Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 20:37
          Grazie a lei per avermi ricontattato.
          Se quando è stato nominato l'amministratore è stato deliberato anche un compenso EXTRA, pari ad euro 250 per ogni convocazione di assemblea straordinaria, quindi non soltanto il compenso annuo di euro 1.500, in questo caso gli deve essere riconosciuto, diversamente NON deve essere nè riconosciuto nè pagato.
          A mio parere, per logica razionale, sarebbe meglio, molto meglio convocare le assemblee in estate e non in pieno inverno.
          C'è, inoltre, da chiedersi come mai l'amministratore ha convocato l'assemblea per la videosorveglianza, ha per caso ricevuto, per iscritto, la richiesta di una nutrita maggioranza di condomini?
          Lascia molti dubbi l'iniziativa, consapevole che l'assemblea sarebbe andata sicuramente DESERTA.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 02/02/2018, 12:55
    Messaggio: Grazie mille ! Cordiali saluti e buona giornata!

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 01/02/2018, 11:11
    Messaggio: Ho un inquilino che occupa un mio appartamento per 10 mesi ogni anno. Mi sono accorta che da 9 anni non gli ho addebitato la quota fissa del 25% relativa al riscaldamento.Ciò è riscontrabile dai prospetti che l'amministratore mi invia annualmente e dal prospetto conguaglio spese che io ivio al mio inquilino annualmente.
    Chiedo se posso richiedere ,anche solo in parte , il risarcimento di queste quote che in totale ammonterebbero ad euro 650,00. Grazie mille, distinti saluti, Maria Grazia Romelli
    • Re: Quota fissa 25% riscaldamento di Oreste Terracciano del 02/02/2018, 09:14
      Buon giorno Maria Grazia, la termoregolazione con i contabilizzatori di calore sono diventati obbligatori recentemente nel rispetto della norma UNI 10200, pertanto concordi con il locatario un forfait considerando gli ultimi 4 anni.
      Personalmente mi comporterei in questo modo, riconoscendo la mia **distrazione**, definiamola così.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Pignoramento usufrutto di Franco del 01/02/2018, 12:51
    Messaggio: Salve desidererei un consiglio perche' non capisco quanto mi sta accadendo. Ho acquistato 10 anni fa la nuda proprieta' di un appartamento lasciando l'usufrutto a vita al vecchio proprietario oggi novantenne,il quale ha problemi con il comune che si e' rivolto ad equitalia per vari anni di imu non pagata.Il comune dice, anche se non ho io nessun obbligo, che converrebbe a me pagare la somma di cui l'usufruttuario e' debitore perche' quando l'usufrutto pignorato verra' attribuito al demanio scattera' il termine trentennale a far data dall'intestazione del diritto reale alla agenzia del demanio ai sensi dell'art.979 c.c. diventando cosi irrilevante la data della morte dell'ex usufruttuario ed io dovro' aspettare altri 30 anni per entrare in possesso dell'immobile. In pratica sarebbe come se l'attuale usufruttuario vivesse fino a 120 anni.A me questo sembra molto strano come si puo' penalizzare cosi' il nudo proprietario?voi cosa ne pensate?Mi conviene accollarmi il debito?In pratica se un usufruttuario a vita non onora un debito con una persona giuridica la stessa puo' procedere al pignoramento dell'usufrutto facendo scattare i trentanni?mi sembra assurdo.
    • Re: Pignoramento usufrutto di Oreste Terracciano del 01/02/2018, 13:48
      Buon giorno, a mio sapere sono gli eredi che devono accollarsi il debito accumulato dall'usufruttuario sia per imu che per tasi.
      Consiglio il consulto legale.
      Buona giornata
      Geom. Oreste Terracciano