I rischi dell'acquirente immobiliare

  • del
  • , aggiornata al
  • , di
  • Staff
  • in
  • Lettera di Ennio Alessandro Rossi. Segnalo alcuni imbrogli e truffe cui potrebbero incappare gli acquirenti di immobili, causando Loro grave danno economico.

Pubblichiamo la lettera ricevuta dal commercialista Ennio Alessandro Rossi.
Aggiornamento dell'articolo: truffe e imbrogli nella compravendita immobiliare.

Gentile direttore, segnalo alcuni imbrogli e truffe cui potrebbero incappare gli acquirenti di immobili, causando Loro grave danno economico. In sintesi si tratta di allertare i lettori sulla possibilità che il truffatore prometta di vendere (caso A) un immobile NON Suo o addirittura venda effettivamente il SUO immobile (caso B) ma piu' volte.

CASO A) TRUFFA CON STIPULA DEL CONTRATTO PRELIMINARE:

Il malfattore acquisisce in affitto un' abitazione prestigiosa, del valore commerciale supponiamo di 400.000 euro. Il delinquente modifica con lo scanner gli atti originari dell'immobile facilmente reperibili presso gli uffici pubblici competenti ( leggasi: atti di proprietà, documenti catastali, licenze edilizie etc.) - Spacciandosi per proprietario, dà specifico mandato ad una ignara agenzia immobiliare, o mette un annuncio sul giornale per vendita diretta . A questo punto fa visitare l'immobile alla persona interessata, mostra lui i titoli di proprietà falsificati, redige un preliminare incassando una caparra del 15% del valore dell'immobile ( 60.000 euro).

Ripete il giochino, poniamo con altre 20 persone ignare, e sparisce con 1.200.000,00 euro. Al rogito ovviamente non si presenta nessuno. Se viene denunciato e rintracciato risulterà nullatenente visto che avrà avuto cura di depositare i denari in Svizzera su c/c cifrato. Se rintracciato verrà condannato per truffa semplice e sfruttando i benefici di legge (Condizionale, Patteggiamento etc.) starà in prigione forse qualche giorno. Pensate invece ad un rapinatore che,a mano armata, ruba 10.000,00 euro in Posta: Sicuramente soggiornerà qualche anno di prigione e li sconterà tutti. Facile prevedere che i più accorti si convertiranno alla " truffa immobiliare" (alto guadagno, pena insignificante) che è facile prevedere subirà un allarmante "crescendo".

CASO B) TRUFFA CONSISTENTE NEL ROGITARE PIU' VOLTE L'UNICA PROPRIETA' IMMOBILIARE

La truffa si verifica laddove lo sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che VENDESSE EFFETTIVAMENTE l'immobile a diverse ignare persone, divenendo immediatamente dopo nullatenente, rendendo vana ogni rivalsa.-Per meglio comprendere necessita sapere che esiste in ogni Provincia la "Conservatoria dei registri immobiliari", ove i Notai depositano e trascrivono le compravendite e altri atti indicativi o limitativi della proprietà immobiliare.

Questo Ufficio e questi atti sono "pubblici" ossia consultabili dall' acquirente che non potrà invocarne l'ignoranza. Esiste una regola: chi, tramite il Suo Notaio, trascrive per primo la compravendita ,o altri diritti reali, presso la Conservatoria prevarrà su chi trascrive dopo di lui; tornando alla nostra ipotesi : se il truffatore cedesse la casa di Sua proprietà più volte a vari compratori che non si conoscono fra loro in tempi e luoghi diversi, il solo acquisto che produrrebbe gli effetti reali della compravendita sarebbe quello trascritto per primo ( si dice appunto" in primo grado") dal notaio più rapido; gli altri acquirenti risulterebbero truffati salvo il diritto di rivalersi sul delinquente che nel frattempo avrà avuto cura di spogliarsi di ogni bene. Ne' i truffati potrebbero citare per danni i rispettivi ignari e incolpevoli Notai che con diligenza e tempestività, avessero trascritto in grado successivo, Esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento ( magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una truffa (all'insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l'appartamento 4 volte a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari Notai , nello stesso giorno ma ad ore diverse ,(per esempio il primo rogito alle ore 9.00, il secondo alle 12, il terzo alle 15,00 ed il quarto alle 18.00) intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l'acquirente assistito dal notaio che casualmente e fortunosamente trascrivesse per primo (appunto in primo grado) l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario . Agli altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un' azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.

COME TUTELARSI ? ECCO ALCUNE POSSIBILI ALTERNATIVE:

  1. Le parti stipulano il preliminare al prezzo reale davanti al Notaio che provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Ciò implica un costo moderatamente aggiuntivo, costo che vale sicuramente la pena di affrontare.
  2. Come preventivamente concordato, all'atto del rogito il venditore consegnerà una polizza fidejussoria bancaria " a prima richiesta" a garanzia del buon fine dell'operazione. Se per qualsiasi motivo non a Lui imputabile, l'acquirente non acquisisse la piena proprietà dell'immobile, alla banca competerà l'onere di rimborsarlo.
  3. Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare, assegno che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente.
  4. La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà "un bonifico irrevocabile" che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell'ipoteca.
    Il venditore per bene, dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà essere mai revocato a meno che non emergano le gravi irregolarità di cui si e' detto.
    Le varie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto nel preliminare al fine di evitare il rischio che il venditore rifiuti di eseguire il rogito eccependo condizioni mai concordate.

Considerazione conclusiva:
E' importante per completezza di argomentazione precisare che il d.lgs. 122 del 20-6-2005 tutela di acquirenti di immobili di nuova costruzione se acquistati direttamente dal costruttore. Peccato che l' applicazione di tale norma venga pretesa solo dal 17% degli aventi diritto. E' altresì importante precisare che gli acquisti diversi ( es. di immobili NON nuovi, gli acquisti da Immobiliari NON costruttrici etc.) non godono "ex lege" né della tutela del dlgs 122/05 né di altre tutele preventive.

Pertanto laddove non viene richiesta o non trovi applicazione il dlgs. 122/2005, permangono gravi rischi a carico di acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in un soggetto in procinto di fallire ( sia imprenditori sia privati ma soci di una qualsiasi S.n.c, ) che decida di disfarsi frettolosamente dell'immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare); Rischi simili si corrono comunque anche se in presenza di un Venditore privato (estraneo in ogni caso all'esercizio di impresa) che altamente indebitato, e magari protestato, decidesse pure Lui di disfarsi frettolosamente dell'immobile prossimo al pignoramento. In questo caso il rischio afferisce non a revocatoria fallimentare ma a "revocatoria ordinaria."

F.to Ennio Alessandro Rossi.
Via Sabotino n.18.A
25128 Brescia