Compravendita immobiliare e difetto del certificato di abitabilità

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  • Aspetti giuridici del certificato di abitabilità e della sua mancanza sotto il profilo civilistico, il ruolo del certificato, la sua funzione, la responsabilità del venditore, la posizione del notaio, la posizione del mediatore.

Il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.).

Il ruolo del certificato è quindi assolutamente di primo piano, dato che la sua mancanza incide negativamente sul godimento e sulla commerciabilità del bene anche qualora lo stesso sia stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche ed alle prescrizioni dettate dalla concessione ad edificare (come rileva ad esempio Cass., 3 luglio 2000, n. 8880, in Riv. not., 2001, 243). L'importanza del certificato rende evidente come la sua mancanza non possa non avere degli effetti negativi, che si manifestano in primo luogo nell'ambito del contratto di vendita dell'immobile che ne difetta: chiaramente si esprime in proposito Cass. pen., 5 luglio 1999, n.12850, in Riv. Pen., 2000, 155: «la falsa attestazione dell'alienante, nel rogito di compravendita di un immobile, dell'esistenza della licenza di abitabilità o di una pratica amministrativa diretta a conseguirla non dà luogo alla configurabilità, per il combinato disposto degli art. 48 e 479 c.p., del reato di falso ideologico in atti pubblici… La suddetta falsità, quindi, può rilevare solo ai fini civilistici dell'eventuale risoluzione del contratto».

Limitando in questa sede l'analisi ai profili civilistici, si può notare che in caso di assenza del certificato (o perché non ancora ottenuto o perché non potrà mai essere rilasciato) comunque non si verifica un'ipotesi di nullità della vendita per impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto, come pur riteneva un'opinione rimasta minoritaria (sostenuta, in giurisprudenza, da Trib. Venezia, 9 febbraio 1978, in Giur. it, 1979, I, 2, p. 234), ma semplicemente un inadempimento del venditore. La legge infatti non pone alcun obbligo di preventivo rilascio del certificato e infatti la cassazione ha precisato che non si può considerare illecita la negoziazione dell'alloggio pur in difetto della licenza (Cass., 11 agosto 1990, n. 8199, in Giur. it., 1991, I, 1, 697; Cass., 29 marzo 1995, n. 3687, in Giust. civ. Mass., 712).

Secondo un'opinione comunemente accettata (Cass., 26 maggio 1999 n. 5103, in Giur. it., 2000, 706) si deve ritenere che, salvo patto contrario, l'obbligo di dotare l'immobile del certificato gravi sul venditore; tale requisito giuridico, tra l'altro, non possa essere sostituito dalla definizione della pratica di condono, avendo rispetto a questa una rilevanza, anche funzionale, autonoma.
Si ritiene comunque che non sia sufficiente, al fine di escludere tale obbligo e la responsabilità del venditore connessa al suo inadempimento, che il compratore conosca la mancanza del certificato al momento della stipula (Cass., 14 novembre 2002, n. 16024, in Rep. Foro it., 2002, voce Contratto in genere, n. 122), se il medesimo non ha rinunciato al requisito stesso dell'abitabilità: occorre quindi o che venga comunque rilasciata la licenza, o che l'acquirente esoneri espressamente il venditore dall'obbligo di fornirla (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, cit.). Pare ammissibile, comunque, il patto che fa ricadere l'obbligo di richiedere il certificato sull'acquirente: in tal caso l'immobile viene venduto senza certificato, sul presupposto che il compratore abbia ugualmente interesse all’acquisto (Cass., 17 gennaio 1978, n. 201, in Foro it., 1978, I, p. 2245).

Il problema più rilevante che si pone in questa materia riguarda l'individuazione della natura della responsabilità del venditore per mancanza del certificato.

Per un'opinione minoritaria saremmo di fronte ad una violazione dell'obbligo di fornire (previsto dall’art. 1477, ultimo comma, del codice civile) tutta la documentazione inerente l'immobile compravenduto (Cass., 26 gennaio 1995, n. 953, in Mass., 1995; Cass., 5 novembre 1992, n. 11980, in Riv. giur. edil., 1993, I, 532).

Per altri si tratterebbe invece una mancanza di qualità promessa dell'oggetto (App. Cagliari, 16 settembre 1985, in Riv. giur. sarda, 1989, p. 25; Cass., 20 dicembre 1989, n. 5757, in Giust. civ., mass., 1989).

L'orientamento ad oggi forse prevalente ritiene invece che il venditore sia responsabile per aver venduto un aliud pro alio: l'immobile privo del requisito dell'abitabilità è oggetto radicalmente diverso da quello promesso (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729, Foro it., mass., 2002; Cass., 11 febbraio 1998, n. 1391, in Riv. not., 1998, p. 1008 e ss.; Cass., 20 gennaio 1996, n. 442, in Mass., 1996; Cass., 14 dicembre 1994, n. 10703, in Giust. civ., mass., 1994).

Il problema ora accennato non ha un valore soltanto teorico, ma si riflette sulla disciplina normativa applicabile. Se si ritiene trattarsi di mancanza di qualità promessa la conseguenza è che, in applicazione degli articoli 1495 e 1497, vi sono da osservare i seguenti termini: otto giorni dalla scoperta del vizio, per la denuncia del medesimo al venditore a pena di decadenza; un anno dalla consegna della cosa ai fini della prescrizione dell'azione in giudizio. Se si segue invece l'opinione maggioritaria non vi sono termini di decadenza e la prescrizione è decennale: ciò risulta assai più favorevole per l'acquirente e forse questa è la ragione per cui questa impostazione tende, in linea di massima, a prevalere. E' importante comunque precisare che si tende a limitare la tutela dell'acquirente al solo risarcimento dei danni (Cass., 17 dicembre 1993, n. 12507, in Giur. it., 1995, I, 1, p. 490).

Per quanto attiene alla posizione del notaio, va detto che, in senso opposto a quanto ritenne una vecchia sentenza di Cassazione (23 marzo 1978, n. 1426, in Vita not., 1978, p. 1038 e ss.), tale professionista non possa rifiutarsi di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta, come detto, di un atto nullo (il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare legittimamente il suo ministero, infatti, solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge e cioè qualora la nullità assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge).

Né d'altro canto si può ritenere che sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità relativo all'immobile oggetto di vendita. Non va tuttavia dimenticato, comunque, che il notaio è chiamato anche a svolgere, oltre al suo normale ruolo certificativo, anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutto ciò che può impedire la piena e corretta produttività di effetti dell'atto. Ciò, lo si ribadisce, non porta comunque ad escludere che il notaio possa assecondare i contraenti quando gli stessi, consapevolmente, siano comunque interessati a negoziare un immobile privo dell'abitabilità. Fermo restando, in tal caso, che in capo al venditore permane l'obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza, qualora non vi sia rinunzia dell’acquirente secondo le modalità sopra dette.

Per quanto attiene alla posizione del mediatore che eventualmente abbia agevolato la conclusione della compravendita, si ricorda che a suo carico si può profilare una responsabilità (ai sensi dell’art. 1759 c.c.) per mancata informazione dell'acquirente sulla circostanza del difetto del certificato di abitabilità: come ha affermato la Cass., 3 giugno 1993, n. 6219, in Giust. civ., 1994, I, 757: «l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia (nella specie trattandosi del certificato di abitabilità dell'appartamento compravenduto)».