I condòmini e le liti giudiziarie

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  • Capita spesso che i singoli condomini si trovino costretti dalla maggioranza a "subire" passivamente liti giudiziarie ed esiti delle stesse senza poter intervenire e trovarsi, di conseguenza, a patire danni economici per decisioni spesso inopportune, prese da altri.

Capita spesso che i singoli condomini si trovino costretti dalla maggioranza a "subire" passivamente liti giudiziarie ed esiti delle stesse senza poter intervenire e trovarsi, di conseguenza, a patire danni economici per decisioni spesso inopportune, prese da altri.

In breve si intende esporre i principi contenuti nel Codice Civile, così come interpretati dalla giurisprudenza.

Per quanto concerne la rappresentanza dell'amministratore, la S.C. è ormai decisamente orientata a non ritenere il condominio una persona giuridica, bensì un ente di gestione sfornito di qualsivoglia personalità nel quale l'amministratore, pur agendo quale rappresentante dei condomini in giudizio, non priva questi ultimi di partecipare attivamente ed autonomamente alla lite, impugnando, anche in Cassazione, l'eventuale esito favorevole della causa (Cass. 28/8/2002 n. 12588, Cass. 7/8/2002 n. 11882); ciò naturalmente solo in relazione alla propria quota di proprietà; d'altro canto, la pronunzia sfavorevole emessa nei confronti dell'amministratore, qualora non venga impugnata, costituisce giudicato sostanziale nei confronti dei singoli, i quali subiranno le conseguenze negative del provvedimento per tutti i fatti contestati e decisi in causa (Cass.22/8/2002 n. 12343).

E' disposizione espressa del Codice Civile (art. 1132) che il condomino che intenda estromettersi dalla lite instaurata o subita dal condominio possa, notificando il proprio dissenso all'amministratore, nel termine di decadenza di trenta giorni dalla decisione assembleare di agire o resistere, evitare gli esiti pregiudizievoli, dati dalle spese legali, della controversia.

Tale norma, peraltro, viene interpretata dalla giurisprudenza nel senso che, qualora l'assemblea non abbia assunto una decisione, ma sia stato l'amministratore ad agire senza preventiva decisione collegiale, al singolo non sia data la possibilità di dissentire, ovvero la sua manifestazione di dissenso non abbia efficacia (Cass. 2/3/1998 n. 2259).

Tale ultima pronunzia è da estendersi a tutti i casi contenuti nell'articolo 1130 c.c., il quale elenca le competenze dell'amministratore atteso che, in tali ipotesi, l'amministratore non solo non è tenuto a chiedere l'assenso dell'assemblea per agire o resistere, ma neppure può esimersi dal farlo anche qualora la maggioranza si esprimesse in senso contrario.

Ad esempio, l'amministratore non necessita dell'assenso dell'assemblea al fine di agire in sede possessoria nei confronti di un terzo o condomino che si renda responsabile di turbative su parti condominiali, né necessita di detto assenso nel caso si renda necessario procedere con decreto ingiuntivo nei confronti di condomini morosi.

E' da rilevare, inoltre, che la giurisprudenza interpreta estensivamente le competenze dell'amministratore; ad esempio non ritiene esorbiti dalle sue funzioni resistere in giudizio nell'ipotesi di impugnazione di delibera assembleare, rientrando nei suoi compiti l'esecuzione delle delibere, né il resistere in giudizio nell' ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo da parte del condomino moroso (Cass. 29/12/999 n. 14665).


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