Detrazione del 36%: il rebus della necessità della Dia

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  • La norma sul 36% stabilisce che l'agevolazione fiscale spetta alle manutenzioni ordinarie se queste sono eseguite in ambito condominiale ossia sulle parti comuni e sulle manutenzioni straordinarie se eseguite su abitazioni esclusive: la norma così esposta pare semplice ma nella realtà costituisce motivo di confusione ed incertezza.

Il commercialista Ennio Alessandro Rossi ci segnala, via email, un interessante articolo comparso su Il Sole 24 ore, a firma di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci.


Semplificando, la norma sul 36% stabilisce che l'agevolazione fiscale spetta alle manutenzioni ordinarie se queste sono eseguite in ambito condominiale ossia sulle parti comuni e sulle manutenzioni straordinarie se eseguite su abitazioni esclusive: la norma così esposta pare semplice ma nella realtà e da sempre costituisce motivo di confusione ed incertezza.

Per la prima volta l'argomento viene affrontato dal IL Sole 24 ore del 29 giugno 2009 in un articolo a firma Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci, articolo che fa finalmente un po' di luce sulla questione. Vale la pena segnalare il testo perché sicuramente desterà notevole interesse. Un grazie particolare va agli autori che a memoria dello scrivente sono i primi e gli unici che hanno affrontato la questione in maniera così chiara ed esaustiva.

Detrazione del 36%: il rebus della necessità della Dia

Nel testo, riportato in parte anche sul sito Confappi, ci si chiede se "E' necessario un assenso burocratico comunale (Dia o permesso di costruire) per ottenere la detrazione fiscale del 36%?"

Sono in tanti ad avere le idee poco chiare a proposito.

Se gli assensi comunali sono necessari, ottenerli è indispensabile per avere diritto alla detrazione fiscale del 36%. Se invece non lo sono (come per esempio accade per gli interventi di manutenzione ordinaria), non esiste alcuna necessità di chiederli e quindi di esibirli in caso di verifiche (punti 3.5 e 6 della circolare Entrate n. 57/1998).

Il vero problema è però un altro, e si pone in caso di opere di recupero in singole unità immobiliari. Infatti, in caso di condomini (o di villette singole se ad essi assimilate), le spese per le opere di manutenzione ordinaria, che non necessitano di Dia, sono agevolate. Viceversa, in caso di singoli appartamenti, esse non sono detraibili ai sensi del 36%. Con alcune eccezioni però. Restano infatti detraibili spese di manutenzione ordinaria a otto diversi scopi:

risparmio energetico, lotta all’inquinamento acustico, eliminazione di barriere architettoniche, adeguamento degli impianti a norme di sicurezza, cablatura degli edifici, domotica a favore dei disabili, misure anti-furto e contro gli infortuni domestici.

A titolo puramente esemplificativo godono quindi dello "sconto" l'installazione di una porta blindata o di una cassaforte a muro, la sostituzione di una vecchia caldaia con una ad alta efficienza energetica, l’installazione di doppi vetri o di coibentazioni, la creazione di uno scivolo al posto di un gradino per la mobilità di una carrozzella, l'installazione di fibre ottiche o di un interruttore: tutte opere che appunto i comuni classificano come manutenzione ordinaria.

Per il resto non ci sono dubbi quando un' opera è diversa da quelle sopra elencate ed è classificata come di manutenzione ordinaria sia dalle norme nazionali che da quelle del singolo comune: per esempio, la tinteggiatura delle pareti interne di una stanza o la sostituzione delle piastrelle del pavimento. Tali lavori, se sono gli unici eseguiti in un singolo appartamento condominiale, non hanno diritto all’agevolazione. Se invece sono fatti insieme ad altri di manutenzione straordinaria, tutto l’intervento diviene di manutenzione straordinaria, ha diritto alla detrazione per l’intero suo costo ed è soggetto la Dia.

I casi veramente ambigui sono due:

1) Un'opera è considerata di manutenzione straordinaria dalle leggi nazionali, ma non da quelle locali;

2) Un'opera è considerata di manutenzione straordinaria sia dalle norme locali che da quelle nazionali, ma non necessita di Dia (Dichiarazione di inizio attività).

Facciamo alcuni esempi sul primo caso. Lo spostamento di una parete interna all'appartamento o la sostituzione di sanitari comprensivi di scarichi sono, ai sensi del Dpr n. 380/2001, "manutenzione straordinaria". Gli uffici tecnici di molti comuni invece, si rifiutano di ricevere le Dia che riguardano tali opere, o perché i loro regolamenti edilizi le hanno derubricate a manutenzione ordinaria, oppure perché non accettarle è divenuta una prassi, per evitare l'eccesso di burocrazia. Peccato che questa semplificazione, anziché essere una benedizione, rischia di trasformarsi in una perdita di benefici fiscali.

Quale classificazione, tra le due, vale? Quella nazionale o quella locale?

Chiarimenti delle Entrate non ci sono a proposito. Benché la detrazione del 36% sia decisa a livello nazionale, ci pare che sia costretti a fare riferimento alle norme comunali, che sono le uniche ad aver valore cogente. Pertanto, in caso di opere classificate dal comune come in “ordinaria”, uno stratagemma legittimo potrebbe essere accoppiare ad esse un lavoro di scarso costo in “straordinaria”, per poter fare senza problemi la Dia.

Viceversa il secondo caso, quello di opere straordinarie che non necessitano però di Dia, è affrontato dalla Risoluzione delle Entrate 12/11/2007 n. 325. In essa si afferma che, se nessun assenso è richiesto, diviene consigliabile (anche se non necessario) redigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, accompagnata da fotocopia del documento di identità, in cui si afferma che l’opera è comunque di manutenzione straordinaria.

Va infine aggiunta un' osservazione che viene dalla pratica: raramente gli uffici delle Entrate, in caso di controlli, richiedono, come potrebbero, gli assensi comunali: si limitano infatti a pretendere la Comunicazione a Pescara, le fatture e la copia dei bonifici di pagamento.


Ringrazio Il commercialista Ennio Alessandro Rossi per la segnalazione dell'articolo. Da parte mia cosa commentare? Che dire? Sono articoli, dal mio punto di vista, che fanno male alla salute e all'equilibrio psico fisico di una persona sana di mente, perché dopo averli letti ti senti preso per i fondelli dalla burocrazia italiota. Non è possibile andare avanti di questo passo in un Paese dove non è chiaro come comportarsi di fronte alla burocrazia e dove ogni funzionario responsabile della pubblica amministrazione interpreta a modo suo le disposizioni di legge e dove sei costretto a leggere decine e decine di risoluzioni dell'Agenzia delle Entrate perché hai deciso di lavarti in una vasca con idromassaggio e non più in quella vasca vecchia e ammuffita di 30 anni fa, nella speranza di usufruire di una agevolazione fiscale e dare ossigeno all'economia asfittica.

Una persona a digiuno della materia potrebbe diventare cretina e potrebbe essere colta da una crisi isterica, dopo aver letto articoli di questo tenore.

Naturalmente, per non impazzire, basta rinunciare a chiedere le agevolazioni fiscali e accollarsi tutta la spesa, con buona pace dei commercialisti e dei responsabili degli Uffici edilizia dei Comuni, nonché dei funzionari dell'Agenzia delle Entrate. Tuttavia ciò non mette al riparo da eventuali abusi edilizi che tu, ingenuo proprietario, potresti aver compiuto per aver voluto lavarti in una vasca con idromassaggio, magari installata su un balcone o terrazzo dopo averlo chiuso con una innocente veranda al fine di tutelare la tua privacy e il tuo senso del pudore.