Sentenze di Cassazione (prima parte)

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Condominio e persone giuridiche - Utilizzo delle parti comuni - La modifica dei servizi comuni e unanimità. Commenti dell' Avv. Paolo Gatto ad alcune sentenze di Cassazione.

Condominio e persone giuridiche

Ha destato interesse il provvedimento della Cassazione che ha ammesso la possibilità di nominare, quale amministratore di condominio, una persona giuridica anziché, obbligatoriamente, una persona fisica.

La sentenza n. 22840 del 24/10/2006, contraddicendo un precedente orientamento (Cass. Sent. N. 5608 del 09/06/1994), ha affermato che non vi è motivo di inibire la nomina di una società o altro ente alla gestione di uno stabile atteso che non sussiste alcun divieto imposto dalla legge, né la responsabilità personale, quale unico requisito per la fiducia richiesto dal vecchio provvedimento, può costituire elemento necessario; la motivazione continua affermando che, in vista dei nuovi e gravosi compiti che è chiamato a svolgere l'amministratore ben può, una società di servizi composta da esperti per singoli settori, garantire un'idonea prestazione.

Prendendo atto del nuovo orientamento e in attesa che si pronuncino le Sezioni Unite, la sentenza presta il fianco a critiche atteso che, se è vero che la responsabilità personale da sola non può integrare requisito necessario la fiducia, è anche vero che l'amministratore di condominio, quale risultato della scelta di un organo collegiale, è una carica politica e nel nostro ordinamento nessun ente politico, economico o associativo prevede, alla sua guida, la nomina di entità giuridiche stante la necessaria valutazione complessiva (anche morale) del soggetto, ben individuato, che va oltre la sua sola competenza tecnica.



Il condominio rende uguali nell' utilizzo delle parti comuni

La Suprema Corte, con la Sentenza n. 26226 del 7/12/2006, ha stabilito il principio secondo il quale l'assemblea non ha il potere di avvantaggiare coloro che possiedono maggiori quote millesimali, qualora si debba disciplinare l'uso diretto di una parte comune.

La pronuncia trae origine da un caso ove l'assemblea, a modifica di un precedente provvedimento che disponeva l' utilizzo dei posti auto condominiali secondo il criterio "a rotazione" aveva, successivamente, disciplinato il parcheggio concedendo i posti migliori, a tempo indeterminato, ai condomini titolari di maggiori quote, obbligando due comproprietari a complesse manovre.

Secondo la Corte, infatti, nelle ipotesi di godimento diretto delle parti comuni non è applicabile l'art. 1118 c.c., che contempla la proporzionalità nel godimento e nella contribuzione, bensì l'art. 1102 c.c., norma contenuta nella disciplina della comunione, che garantisce a tutti i condomini un eguale diritto di utilizzo; secondo l'opinione dei Giudici, l' art. 1118 c.c. rileva esclusivamente in relazione ai pesi ed ai vantaggi della comunione. Invero, negli ultimi anni si sta delineando un orientamento della Cassazione volto a distinguere tra un godimento di tipo oggettivo (potenziale ed astratto o prediale, di cui all'art. 1118 c..c.) dato dalla destinazione delle parti comuni a servizio delle singole unità immobiliari, per cui il possesso si esercita senza necessità di un utilizzo concreto (ad esempio, il tetto viene utilizzato anche se l'immobile non è occupato) ed un utilizzo soggettivo, diretto e concreto, costituito dall'effettiva attività del condomino (ad esempio il servirsi dell'ascensore) e detto orientamento ha rinvenuto, nell'art. 1102 c.c., la norma deputata a garantire le facoltà di cui alla seconda tipologia.

Ad esempio, sulla base dell'art. 1102 c.c. è ammesso un uso più intenso della parte comune, anche secondo una destinazione diversa da quella originaria, purché non venga alterata la funzione del bene e non sia impedito agli altri condomini di fare altrettanto, così come devono venire distinte le spese di manutenzione a carico, necessariamente, di tutti i condomini secondo le quote, e quelle di consumo, a carico degli effettivi fruitori del servizio (nota è la recente giurisprudenza in materia di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato).

E' da rilevare, infatti, che l' art. 1102 c.c. , da norma residuale e di chiusura (in quanto richiamata dall' art. 1139 c.c.) sta introducendo una vera e propria disciplina parallela, che va a regolamentare quelle situazioni che non traggono origine dal rapporto oggettivo di funzionalità necessaria delle parti comuni a servizio delle unità esclusive, bensì dal diritto soggettivo e personale dei comproprietari sulle parti comuni, a prescindere dal condizionamento prediale, imposto dal rapporto di accessorietà e dalla quota dell'unità immobiliare esclusiva.

La difficoltà ad inquadrare, giuridicamente, la figura del condominio deriva, infatti, dalla presenza di due poli di attrazione, il primo, dato dal rapporto di accessorietà necessaria della parte comune a servizio di quella esclusiva ai sensi degli artt. 1117, 1118 e 1119 c.c., il secondo, dato dalla comunione del terreno su cui sorge l'edificio che, per principio di accessione, rende una presunzione generalizzata di comunione di tutte le parti dell'edificio, conferendo il diritto a tutti i condomini di utilizzarle in maniera completa, salvo il limite imposto dai diritti concorrenti.


La modifica del servizio non richiede l'unanimità

Lo ha stabilito la Cassazione con due Sentenze n. 7711 del 29/03/2007 e n. 6931 del 22/03/2007, le quali si pongono nel filone, peraltro unitario, che distingue la disciplina tra beni e servizi comuni.

Secondo la Corte, infatti, basta la maggioranza a modificare o anche sopprimere un servizio condominiale qualora questo diventi obsoleto o troppo oneroso e possa essere agevolmente sostituito con un altro che non impedisca l'uso paritario di un bene comune a tutti i condomini.

I casi concreti possono essere dati dal servizio di portierato, sostituibile con i citofoni (l'eventuale appartamento del portiere rimane comune ed utilizzabile, in via diretta, da tutti i condomini o in via indiretta attraverso la locazione), dall' impianto dell'acqua, trasformabile da impianto a caduta e serbatoi a impianto ad acqua diretta o dall' impianto di riscaldamento attraverso, ad esempio, i sistemi a "gestione calore" ove viene conferito ad una ditta esterna di gestire gli impianti e il servizio di riscaldamento.

Avv. Paolo Gatto
Pres. Naz. A.L.A.C.


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