Sentenze di Cassazione (seconda parte)

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  • Regolamento di condominio e inquilino, responsabilità del locatore. L' assicurazione del caseggiato non è un atto conservativo. I commenti dell' Avv. Paolo Gatto.

Regolamento di condominio ed inquilino

Di regola, il locatore di un immobile non è responsabile per le condotte poste in essere dal suo inquilino che abbiano a cagionare danni o molestie ad altri condomini non sussistendo, tra la condotta soggettiva ed il fondo locato, alcuna connessione che possa comportare un' imputabilità in capo al suo titolare.

La Cassazione, peraltro, ha stabilito (Sent. 16/05/2006 n. 11383) che la connessione sussiste qualora il conduttore si renda responsabile di violazioni del regolamento di condominio.

Nell'ipotesi in esame il conduttore, gestore di un' attività di ristorazione, teneva aperti i locali fino a tarda ora, quanto il regolamento imponeva la chiusura non oltre le prime ore della sera.

Al proprietario, chiamato a rispondere da un altro condomino per danni, non è stato sufficiente dimostrare di avere inserito l' obbligo prescritto dal regolamento nel contratto di locazione, né di averne meramente sollecitato il suo rispetto avendo ritenuto, il Giudicante, che il proprietario fosse obbligato, in forza del suo dovere di imporre il rispetto del regolamento, a procedere giudizialmente con azione di risoluzione del contratto di locazione.

Da quanto sopra emerge che l' obbligo al rispetto del regolamento di condominio, da parte del condomino, si estende all' utilizzo concreto dell'immobile, ancorché indiretto, arrivando ad imporgli obblighi attivi diretti al rispetto delle norme interne del caseggiato.


L' assicurazione del caseggiato non è un atto conservativo.

La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 8233 del 03 aprile 2007, contravvenendo alla giurisprudenza maggioritaria di merito, ha stabilito che l' amministratore, senza l'assenso dell' assemblea, non può stipulare la polizza assicurativa del caseggiato.

La giurisprudenza precedente, al contrario, ammetteva detta facoltà a favore del rappresentante della comunità condominiale sulla base del presupposto che la stipula di un contratto assicurativo a favore del caseggiato si configurasse quale atto conservativo ai sensi dell' art. 1130 n. 4 c.c.; il dubbio sussisteva, solamente, sul fatto se l'amministratore potesse stipulare o meno un contratto pluriennale, essendo limitato, il suo mandato, alla durata di un anno.

Quest' ultima pronunzia, al contrario, stabilisce che gli atti conservativi sono limitati ad attività materiali o giudiziali dirette a salvaguardare l' integrità dell' immobile, mentre l' assicurazione del caseggiato ha, quale suo unico fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari degli edifici.

L' assicurazione globale fabbricati, infatti, costituisce una tipologia assicurativa per la responsabilità civile e, come ha riconosciuto l' ISVAP (Istituto di Vigilanza sulle Assicurazioni Private) con parere del 12/11/2005, l' amministratore agisce nella duplice veste di rappresentante del condominio (per la copertura dei danni provocati dalle parti comuni) e di rappresentante dei singoli condomini (per quanto riguarda i danni cagionati da parti in proprietà esclusiva).

A questo punto rimane da chiedersi se il fatto che l' assicurazione sia riferibile direttamente ai condomini, anziché alle parti comuni, non porti alla conseguenza estrema che neppure l' assemblea, la cui competenza, ai sensi dell'art. 1135 c.c., è limitata alla tutela delle parti comuni, sia competente alla stipula del contratto, per cui non sia da considerarsi nulla la delibera di approvazione del contratto assicurativo.

Avv. Paolo Gatto


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