La riforma del condominio (seconda parte)

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  • Legge 220/2012 Riforma del condominio, Art. 1120 C.C. Convegno Confedilizia APE - Torino. Intervento dell'avv. Ermanno Cirulli: innovazioni, opere su parti di proprietà o in uso esclusivo, impianti di ricezione radiotelevisiva, di produzione di energia da fonti rinnovabili e di videosorveglianza.

In questa seconda parte intendo commentare e condividere le osservazioni fatte dall'avv. Ermanno Cirulli al convegno di Torino promosso da Confedilizia - Ape sulla riforma del condominio (legge 220/2012), in particolare il tema: innovazioni (art.1120 C.C.) opere su parti di proprietà o in uso esclusivo, impianti di ricezione radio-televisiva, di produzione di energia da fonti-rinnovabili e di videosorveglianza.

Vediamo come la legge 220/2012 ha modificato l'art. 1120 del Codice Civile:

Art. 1120. Innovazioni.

  • I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
  • I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
    1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
    2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
    3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
  • Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L'avv. Cirulli ricorda che per innovazione si intende "non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma soltanto quella modificazione che alterando l'entità materiale o modificando la destinazione originaria del bene produca una diversa consistenza della cosa materiale o un diverso utilizzo rispetto ai fini precedenti determinato quale conseguenza dell'esecuzione delle opere stesse.

La riforma riguarda unicamente le innovazioni nell'interesse comune e non nell'interesse del singolo condomino, la cui disciplina resta soggetta a quella dettata dall'art. 1102 C.C in tema di comunione.

Esistono quindi due tipi di maggioranze per le innovazioni: quelle previste dal quinto comma dell'art. 1136 C.C. e quelle previste dal secondo comma dell'art.1136 C.C.

Le maggioranze previste dal quinto comma dell'articolo 1136 C.C. (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) si applicano a tutte le innovazioni in generale non rientranti tra quelle elencate dal secondo comma dell'art. 1120 C.C. Mentre le maggioranze previste dal secondo comma dell'art. 1136 C.C. (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio) si applicano soltanto per le innovazioni elencate nel secondo comma dell'art. 1120 C.C.

Si parla di maggioranza degli intervenuti all'assemblea e non più di maggioranza dei partecipanti al condominio.

La norma precisa che basta la richiesta di un singolo condomino indipendentemente dai suoi millesimi, con allegata una nota tecnica che descriva gli interventi proposti tra quelli previsti dal secondo comma dell'art. 1120 C.C., per obbligare l'amministratore a convocare l'assemblea.


Veniamo ora all'art. 1122 C.C. come modificato dalla legge di riforma del condominio.

L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1122. - (Opere su parti di proprietà o uso individuale). - Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso e' data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

Art. 7

1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

  • Art. 1122-bis. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). - Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

    E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

    L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

    L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unita' abitative.

  • Art. 1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). - Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136.

L'avv. Cirulli dice che l'art. 1122 C.C. prevedeva il divieto per ciascun condomino di eseguire opere "nel piano o porzione di piano di sua proprietà" che arrecassero danno "alle parti comuni dell'edificio". Tale articolo è stato sostituito da una nuova norma che amplia la portata del divieto stesso estendendolo dalle parti di proprietà esclusiva alle porzioni di edificio destinate all'uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale. Anche il concetto di opere che recano danno alle parti comuni viene esteso a quelle opere che determinano un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Una delle maggiori novità, sottolinea l'avv. Cirulli, attiene alle possibilità di controllo da parte del condominio. La riforma attribuisce una certa facoltà di monitoraggio all'amministratore e all'assemblea dei condomini introducendo l'obbligo in capo al singolo condomino che intenda eseguire opere nelle parti suddette dell'edificio di darne preventiva notizia all'amministratore, onerato, a sua volta, di riferirne all'assemblea.

Quest'obbligo di comunicazione all'amministratore appare, peraltro, che dovrà sussistere in ogni caso e, cioè, per ogni lavoro che il singolo condomino intenda eseguire sulle parti individuali o di uso individuale, al fine di consentirne, in ultima istanza, il vaglio di liceità ex art. 1122 C.C. da parte della stessa assemblea dei condomini.

Personalmente, in questo caso, non sono d'accordo con l'interpretazione che dà l'avvocato Cirulli, perché il testo di legge non è chiaro e parla di "preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea". Non parla di una esplicito vaglio di liceità da parte dell'assemblea. Assemblea che, comunque, non ha le competenze e i poteri per valutare se le opere di cui si dà notizia determinano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza senza la consulenza e le perizie di tecnici competenti, pagati poi da chi? Per cui la norma a me pare molto confusionaria e fonte di mal di testa epico.

Come si è visto la legge 220/12 introduce ex novo nel Codice civile due articoli: il 1122 bis e il 1122 ter.

Il 1122 bis riguarda gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Il 1122 ter riguarda gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.

Viene quindi riconosciuto ed esteso il diritto di antenna (già riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della legge 554/1940 e dal Codice delle comunicazioni d.lgs. n. 259/2003).

Al singolo condomino, prosegue l'avv. Cirulli, viene riconosciuto "una sorta di diritto individuale alla ricezione radio-tv con facoltà di installare impianti individuali satellitari o via cavo a proprio esclusivo servizio senza la necessità di ottenere previamente voto favorevole da parte dell'assemblea"

Naturalmente le opere devono rispettare la condizione, a mio giudizio molto arbitraria, di recare il minor pregiudizio alle parti comuni, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio.

Per l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, la norma consente l'installazione sui lastrici solari e su ogni altra superficie idonea comune e sulle parti di proprietà individuale. In tal caso, l'assemblea dovrà provvedere a ripartire l'uso dei lastrici solari e delle parti comuni in modo da disciplinarne l'uso in conformità con il regolamento di condominio e dell'art. 1102 C.C.

L'art. 1122 ter C.C. della Legge di Riforma del Condominio riguarda la facoltà per l'assemblea di deliberare l'installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell'edificio adottando la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 C.C (quorum deliberativo, sia in prima che in seconda convocazione: numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e la metà del valore dell'edificio).

L'avv. Cirulli precisa che la necessità di tale intervento normativo era stato reclamato a suo tempo dal Garante della Privacy che lamentava l'assenza di una disciplina in materia. Per quanto attiene la protezione dei dati personali, si rinvia al Provvedimento del Garante per la protezione dei dati personali nell'ambito dell'amministrazione condominiale nonché, la deliberazione dello stesso Garante datata 08/04/2010.

Prima parte: parti comuni e modifica delle destinazioni d'uso.
Seconda Parte: innovazioni opere su parti di proprietà o in uso esclusivo.
Terza parte: l'amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca
Quarta parte: l'assemblea di condominio dopo la riforma
Quinta parte: regolamento di condominio e revisione della tabella millesimale.
Sesta parte: Parziarietà delle obbligazioni e ripristino solidarietà passiva.
Settima parte: il nuovo amministratore secondo la legge.