La riforma del condominio (prima parte)

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  • Legge 220/2012 Riforma del condominio Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso. Convegno Confedilizia APE - Torino. Intervento dell'avv. Carlo Besostri: Parti comuni e modifica delle destinazioni d'uso.

Sono stato al convegno tenuto dalla Confedilizia APE di Torino il giorno 28 gennaio 2013 sul tema: "Nuova legge sul condominio - Legge 220/2012 - sua applicazione e ruolo dell'associazione". La legge reca la firma di Mario Monti, Presidente del consiglio e del Gurdasigilli Severino, con la controfirma di Napolitano.

Al convegno sulla riforma del condominio sono intervenuti diversi avvocati, tra i quali:

Avv. Carlo Besostri: "Parti comuni e modifica destinazione d'uso".

Avv. Ermanno Cirulli: "Innovazioni, opere su parti di proprietà o in uso esclusivo, impianti di ricezione radiotelevisiva, di produzione di energia da fonti rinnovabili e di videosorveglianza".

Avv. Fabrizio Cardaci: "L'amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca, attribuzioni ed obblighi".

Avv. Massimo Agerli: "L'assemblea di di condominio dopo la riforma. Le impugnazioni delle delibere".

Avv. Annarosa Penna: "Regolamento di condominio e revisione delle tabelle millesimali".

Avv. Giorgio Cesare Amerio: "Parziarietà delle obbligazioni e ripristino solidarietà passiva. Usufruttuario e nudo prprietario. Mediazione".

Geom. Domenico Italia: "Il nuovo amministratore secondo la legge N. 220/2012"


Sono uscito dal convegno con un mal di testa epico. La sala, per quanto capiente, era piena come un uovo, tante persone, soprattutto anziane, proprietari di casa più che mai battaglieri sono confluite al convegno affamate di conoscenze burocratiche su cosa bolle in pentola con questa nuova legge di riforma del condominio e che entrerà in vigore il 18 giugno 2013.

Tante le questioni sul tappeto che nemmeno quel plotone di avvocati, per quanto preparati e competenti, ha saputo chiarire fino in fondo, lasciando il bandolo della matassa sulle questioni più spinose nelle mani della giurisprudenza che dovrà affrontarle. Io, come comune proprietario di casa, mi sono sentito annichilito e vessato dall'arroganza politica che questa legge trasuda, tanto è stato il mio sconforto politico e la delusione nell'ascoltare le tematiche esposte al convegno.

Al convegno sono state distribuite alcune dispense, preparate dagli stessi avvocati relatori e che mi appresto a commentare e condividere in queste puntate dedicate al tema.

Incomincio dalla relazione dell''avv. Carlo Besostri: "Parti comuni e modifica delle destinazioni d'uso".

L'avvocato Besostri solleva interessanti questioni sul nuovo articolo del Codice civile che va a sostituire l'art. 1117 Cod. civ. sulle parti comuni. In particolare viene introdotto l'art. 1117-ter: "modificazioni delle destinazioni d'uso".

Leggiamolo: "Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso). - Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
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Secondo l'avv. Besostri ciò che desta maggior perplessità è "l'inserimento dell'ultimo comma che ripropone il limite del rispetto della stabilità, della sicurezza e del decoro, ma non fa cenno al divieto di limitazione dell'altrui godimento (limite che invece rimane per le innovazioni nell'art. 1120 c.c.). Si potrebbe quindi pensare che la modifica della destinazione d'uso di un bene comune possa lecitamente deliberarsi anche se limitativa del godimento del bene da parte di qualche condomino, coerentemente con la considerazione che un eventuale dissenziente lamenterà sempre il fatto che la precedente destinazione gli consentiva un maggiore o migliore godimento del bene."

Se quanto esposto dovesse trovare conferma, un condomino potrebbe quindi subire una diminuzione del suo diritto da parte della delibera assembleare.

L'avvocato fa un esempio: "si pensi ad esempio ad un proprietario di un appartamento con accesso diretto al giardino che l'assemblea decidesse di trasformare in parcheggio, condomino che avrebbe sicuramente ragioni di dissentire, posto il più intenso godimento di quel bene che lo stato dei luoghi gli consentiva."

L'avvocato Besostri infine osserva come "la norma non ponga distinzioni tra le destinazioni che risultano dallo stato di fatto e quelle stabilite nei titoli di acquisto o in clausole contrattuali del regolamento, ipotesi queste ultime in cui l'applicazione del principio maggioritario desta però rilevante perplessità (per tutte si pensi ad un lastrico solare ad uso esclusivo). Forse la norma andrebbe ripensata alla luce delle esposte considerazioni, forse, come ci siamo ormai abituati, sarà la giurisprudenza a darne una interpretazione coerente con il sistema e a contemperare le opposte esigenze."


Io invece vorrei sapere cosa si intende di preciso per "equipollenti mezzi telematici" come mezzo per notificare la convocazione dell'assemblea: una semplice email, una email certificata, un sito web, un Tweet, un sms ? Presumo, molto probabilmente, una email certificata.

Notare la burocrazia e l'ingarbuglio mentale dei nostri legislatori che può diventare un rebus: la convocazione dell'assemblea deve (imperativo) essere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune (?) o (disgiunzione) negli spazi a tal fine destinati e (congiunzione) deve (altro imperativo) effettuarsi mediante lettera raccomandata o (disgiunzione) equipollenti mezzi informatici in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della data di convocazione.

Quindi, non basta la semplice raccomandata da spedire almeno 20 giorni prima della convocazione, occorre anche l'affissione della convocazione nei locali di maggior uso comune per almeno 30 giorni, consecutivi!!!. E se un eventuale condomino dissenziente strappa la convocazione o la fa sparire dopo solo sette giorni? L'amministratore che deve fare? Rebus. Rimettere la convocazione, ricominciare a contare i giorni di affissione da 1 perché l'affissione si è interrotta, fare la guardia giorno e notte per almeno 30 giorni consecutivi affinché nessuno la strappi o la porti via un'altra volta e soltanto dopo i 30 giorni di continuativa affissione spedire la raccomandata con la data della convocazione. Sì, ma a quel punto quale data metto sulla convocazione?

Quesito con la Susi: quale data deve mettere l'amministratore sulla convocazione da appendere per almeno 30 giorni nei locali di maggior uso e nella lettera da spedire, se il condomino del piano terzo, scala B, fa sparire la convocazione dopo 29 giorni di affissione?

Ora capisci perché sono uscito con un mal di testa epico da quel convegno?

Link: Camera.it - Legge 212/2012 Riforma del condominio

Prima parte: parti comuni e modifica delle destinazioni d'uso.
Seconda Parte: innovazioni opere su parti di proprietà o in uso esclusivo.
Terza parte: l'amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca
Quarta parte: l'assemblea di condominio dopo la riforma
Quinta parte: regolamento di condominio e revisione della tabella millesimale.
Sesta parte: Parziarietà delle obbligazioni e ripristino solidarietà passiva.
Settima parte: il nuovo amministratore secondo la legge.