Antitrust e compenso dell'amministratore

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  • L'A.L.A.C. (Associazione Liberi Amministratori Condominiali) chiede parere all'Antitrust sui compensi dell'amministratore di condominio. Il parere dell'Avv. Paolo Gatto.

L'A.L.A.C. chiede parere all'Antitrust sui compensi dell'amministratore

L'A.L.A.C. (Associazione Liberi Amministratori Condominiali) sulla spinta delle reiterate lamentele dei propri iscritti sull'eccessivo livellamento verso il basso dei compensi degli amministratori di condominio ha deciso di richiedere parere all'Antitrust circa la legittimità della condotta di consigliare ai propri associati ed agli utenti tabelle contenenti un prezziario; in passato ogni tentativo, da parte di altre associazioni, di predisporre delle tabelle contenenti i prezzi delle prestazioni, era stato censurato dall'Antitrust, atteso che queste potessero costituire un cartello contrario alla libera concorrenza; quello che l'A.L.A.C. intende predisporre, non costituisce un'imposizione, quanto un consiglio ai propri iscritti ed agli utenti di utilizzare una forbice, fatta salva la piena libertà delle parti di contrattare disattendendo quanto suggerito.

Quella dell'amministratore di condominio è una professione non regolamentata. E' una professione relativamente giovane, che emerge nel dopoguerra a seguito dell'urbanesimo e della frammentazione della proprietà immobiliare nella piccola proprietà.

Gli amministratori dei padroni di patrimoni immobiliari spariscono e sono sostituiti dalla figura dell'amministratore di condominio di cui all'art. 1129 c.c..
Le conseguenze della recente nascita della professione sono, sostanzialmente, due:

  • a prima è che la professione non ha attraversato il filtro corporativo, per cui difetta di vere e proprie regole e consuetudini deontologiche o procedurali (leggasi di qualità), che non siano superficialmente mutuate dalle professioni protette;
  • la seconda è che, nel primo dopoguerra, hanno avuto accesso alla professione coloro che non possedevano la scolarità o la probità per accedere alle professioni protette, ovvero coloro che non si adeguavano, pur in mancanza di scolarità, ad eseguire onestamente i lavori di manovalanza che erano prerogativa della maggior parte della popolazione della nazione.

Questi primi studi professionali sono cresciuti e si sono, purtroppo, evoluti economicamente non tanto in ragione dei compensi professionali, come avveniva per le altre professioni, bensì in ragione di "gabelle" imposte ad imprese edili, artigiane, assicuratrici e altri professionisti che, pur di lavorare, accettavano la regola (che alcuni ritengono, persino essere rappresentata da una legge), del "dieci per cento", naturalmente esentasse.

Ancora oggi, peraltro, vige questa regola, regola che avvantaggia esclusivamente coloro che, potendo vantare un numero considerevole di stabili da amministrare, si trovano nella possibilità di imporre decime in cambio di lavoro; al contrario, il giovane che si affaccia alla professione, si trova a concorrere con grossi studi, in regime di quasi monopolio, ovvero con persone poco trasparenti, che, volutamente, sottodimensionano il prezzo con la riserva mentale "di rifarsi altrove"; il grosso ufficio, pertanto, possiede un plusvalore patrimoniale, di natura intellettuale, idoneo ad alterare, in termini significativi, la libera concorrenza.

Se da un lato, infatti, sono molteplici i casi di amministratori disonesti che hanno indotto gravi danni economici agli amministrati, con appropriazioni indebite ed altro, è altrettanto vero che vi è una larga rappresentanza di soggetti che si arricchisce attraverso canali indotti.

Quanto sopra per asserire che il compenso dell'amministratore costituisce, per lo più, solo una parte, peraltro irrisoria, dei ricavi dell'amministratore.

In ragione di quanto sopra si può, purtroppo, affermare che il mercato degli amministratori condominiali, quasi del tutto sottratto ai giovani, si avvia ad essere composto, quasi esclusivamente, da grossi uffici e da pensionati o doppiolavoristi; il grosso ufficio, infatti, può vantare enormi entrate esentasse, mentre il pensionato o il doppiolavorista esercita l'attività in maniera marginale, senza costi di gestione e senza necessità aziendali di ricavi.

L'A.L.A.C. nasce a Genova nel 1987 ed è, oggi, una delle maggiori associazioni a livello nazionale; la stessa è sorta sulla spinta dei soci dell'A.P.P.C. (Associazione Piccoli Proprietari Case) che lamentavano il carattere eccessivamente spregiudicato di alcuni amministratori tanto che, per statuto, la metà del direttivo dell'A.L.AC. deve essere composto da soci appartenenti al direttivo dell'A.P.P.C.; oggi l'A.L.A.C. annovera, tra i propri associati, soprattutto piccoli e medi professionisti, in particolare giovani.

L'A.L.A.C. si è sempre battuta, con successo, affinché fossero fermati i tentativi, a livello nazionale e regionale, di costituire albi o registri che avrebbero avvantaggiato solo i grossi studi, ponendo uno sbarramento alle nuove leve.

Di recente, peraltro, ci si è resi conto che il libero mercato assiste ad un livellamento dei prezzi eccessivamente orientato verso il basso, tanto da non consentire una concorrenza sana, ma privilegiando le grosse entità o i soggetti marginali non professionali.

L'intenzione dell'A.L.A.C., ben lungi dal voler imporre dei cartelli, è quella, previo un attento studio dei costi, di consigliare ai propri iscritti ed ai proprietari, prezzi al di sopra dei quali la prestazione possa ritenersi eccessivamente retribuita (in mancanza di particolari qualità documentate) e prezzi minimi, al di sotto dei quali, possa sussistere il fondato sospetto di una prestazione inadeguata o, peggio, disonesta.

Se è vero, infatti, che un prezzo minimo non garantisce la qualità della prestazione, è altrettanto vero che un prezzo eccessivamente sottodimensionato è sempre causa di una prestazione inadeguata; è da rilevare che, in molti casi e per determinate zone, il compenso medio di mercato è inferiore a quanto accertato dagli studi di settori nello specifico campo degli amministratori di condominio.

Detta situazione, pertanto, diviene insostenibile per i giovani e per i piccoli studi, i quali non possono monetizzare situazioni di privilegio che sono prerogativa delle maggiori realtà professionali.

Nell'ipotesi in cui l'Antitrust riconoscesse la legittimità della richiesta dell'A.L.A.C., si inizierà uno studio sulla valutazione economica dei costi e dell'attività, in modo tale da elaborare tabelle con dei minimi, al di sotto dei quali sussista il fondato sospetto di prestazione inadeguata e/o non onesta.

Questo, comunque, rappresenterebbe solo un minimo passo per la promozione di una professione che è una delle più difficili e meno remunerate; la direzione dell'A.L.A.C. va nel senso di una maggiore qualità dei propri amministratori e per la divulgazione della cultura del condominio.

Paolo Gatto
Presidente Nazionale A.L.A.C.