Sopraelevazione e accessione, quando scatta l'indennizzo

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  • La S.C., a Sezioni Unite (Cass. 16/11/2006-31/07/2007 n. 16794), si è nuovamente pronunciata sull'obbligo di indennizzo, da corrispondersi a favore degli altri condomini, da parte di colui che sopraelevi mediante nuova costruzione. Il commento dell'avv. Paolo Gatto.

La S.C., a Sezioni Unite (Cass. 16/11/2006-31/07/2007 n. 16794), si è nuovamente pronunciata sull'obbligo di indennizzo, da corrispondersi a favore degli altri condomini, da parte di colui che sopraelevi mediante nuova costruzione. L'art. 1127 c.c., infatti, conferisce al proprietario dell'ultimo piano ed al titolare del calpestio del lastrico, il diritto di sopraelevare, fatte salve le caratteristiche statiche ed estetiche dell'edificio e, comunque, fatto salvo l'onere di indennizzare gli altri condomini.

In particolar modo, riguardo all'onere di indennizzo, vi è conflitto interpretativo se questo sia dovuto solo in ipotesi di sopraelevazione mediante costruzione di nuovo piano, ovvero l'obbligo sia esteso anche alle ipotesi di mera trasformazione del sottotetto a vano abitabile.

Le Sezioni Unite si sono pronunciate nel senso che l'indennizzo non sia limitato alla creazione di un nuovo piano, ma vada esteso alla nuova costruzione in senso tecnico; non alle mere modifiche interne, ma in ogni ipotesi in cui la variazione intervenga sull'edificio, modificandone l'aspetto esteriore mediante innalzamento dei muri, con aumento della sagoma (si veda, di recente, Cass. 22/06/2004 n. 11582).

L'importanza della pronunzia di cui sopra, peraltro, non rileva tanto per l'ipotesi in sé, quanto per il fatto che la Corte ha saputo interpretare le norme del condominio coordinandole con quelle, generali, sui diritti reali.

Secondo la Corte, infatti, non viene indennizzata l'occupazione della colonna d'aria (figura dottrinale minore non seguita dall'attuale giurisprudenza in quanto legata al concetto di proprietà presente nel Codice Civile del 1865) bensì la perdita, da parte degli altri condomini, di una quota di proprietà del terreno comune; il condomino che sopraeleva, infatti, è contitolare del terreno, ma non è titolare di un autonomo diritto di superficie, per cui il suo diritto, conferito dalla legge, a sopraelevare, comporta una sua maggiore quota millesimale, che si ripercuote sugli altri condomini "espropriandoli" di una eguale quota di terreno comune, espropriazione che va indennizzata.

L'esatta individuazione giuridica del condominio ha sempre formato oggetto di contrasti dottrinali e giurisprudenziali proprio in quanto l'art. 1117 c.c., sottoponendo la comunione del terreno a quella dell'edificio, sovverte il principio di accessione, presente nella disciplina sulla proprietà, secondo il quale la proprietà del terreno incorpora ciò che vi è costruito sopra; l'edificio è comune in quanto il terreno è comune e non viceversa.

Nel momento in cui un soggetto acquista un'unità immobiliare in uno stabile acquista non solo l'unità, ma anche tutte le parti ad essa asservite secondo la destinazione data dal costruttore, nonché una quota del terreno che, per accessione, implica la comunione generalizzata di tutte le strutture del palazzo che sorgono su di esso; il regolamento e bilanciamento dei diritti scaturenti dall'accessorietà e di quelli scaturenti dalla comunione costituisce gran parte della mole di controversie condominiali sulle innovazioni vietate, sui limiti dell'uso delle parti comuni, sulle servitù sulle parti comuni ecc.

Le Sezioni Unite hanno individuato e risolto il caso in esame, sulla base di una sorta di "feed back" giuridico: la nuova costruzione fa aumentare i millesimi di proprietà del condomino che sopraeleva e l'aumento dei millesimi a suo favore postula una "erosione" delle quote degli altri sul terreno comune; la conseguenza è l'onere di indennizzo, come in ogni altra ipotesi di legittima ablazione di diritto reale.

Paolo Gatto
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