La Legge di stabilità e acquirente

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  • La legge di stabilità approvata a fine dello scorso anno pone fine ad un grave tipo di sopruso in danno dell'acquirente. Il commento di Ennio Alessandro Rossi.

STESSA UNITA' IMMOBILIARE ROGITATA PIU' VOLTE ? ISCRIZIONE DI IPOTECA GIUDIZIALE ? RATE CONDOMINIALI O IMPOSTE NON PAGATE ?

La legge di stabilità approvata a fine dello scorso anno pone fine ad un grave tipo di sopruso in danno dell'acquirente.

Questo sito per primo in data il 20 luglio 2008 denunciò questo rischio (vedi punto B) www.proprietaricasa.org/compravendita_immobiliare/i_rischi_dellacquirente_immobiliare.php ; a distanza di sei anni il legislatore ha ritenuto di porre fine alla questione, all'epoca da noi denunciata, con la norma che andiamo a commentare.

Prima dell'entrata in vigore della norma ( Legge n.147 del 27 dicembre 2013 emanata in un unico articolo, vigente dal 1 gennaio 2014 ma dovrebbe entrare in vigore il 27 aprile 2014 ( ex comma 67, data entro la quale dovrebbe essere emanato il regolamento applicativo ) poteva verificarsi che lo sventurato acquirente avesse la sfortuna di imbattersi in un truffatore che vendesse l'immobile di sua proprietà a più acquirenti nella stessa giornata all'insaputa dei vari ignari ed incolpevoli notaio, incassando più corrispettivi e divenendo immediatamente dopo nullatenente, rendendo vana ogni rivalsa, consapevole che a livello Penale se la sarebbe cavata con la condizionale e/o patteggiamento. La legge di stabilità approvata a fine anno pone fine a questo tipo di sopruso.

Per meglio comprendere la questione necessita conoscere un paio di regole fondamentali:

  • Prima regola: In ogni Provincia esiste un Ufficio Statale che ha la funzione di "pubblicità " ossia di rendere pubblici gli atti : trattasi della "Conservatoria dei registri immobiliari" ove i Notai, dopo gli adempimenti fiscali ( registrazione), depositano e trascrivono le compravendite e altri atti indicativi o limitativi della proprietà immobiliare. Questo Ufficio e questi atti diventano (come già detto) "pubblici" ossia consultabili da chiunque ed anche dall' acquirente che pertanto non potrà mai invocarne l'ignoranza.
  • Seconda regola: Chi tramite il suo Notaio, trascrive per primo la compravendita, o altri diritti reali, presso la Conservatoria prevarrà su chi trascrive dopo di lui.

Pertanto se prima della entrata in vigore della norma, il truffatore avesse ceduto la casa di sua proprietà più volte a vari compratori che non si conoscevano fra loro in tempi e luoghi diversi, la compravendita che avrebbe prodotto effetti reali a favore del "fortunato " acquirente, sarebbe stata quella trascritta per prima da parte del notaio che casualmente fosse risultato più sollecito; gli altri acquirenti sarebbero risultati truffati salvo il buon diritto di rivalsa su colui che nel frattempo avrebbe avuto cura di spogliarsi di ogni bene e trasferito i denari in qualche Paradiso Fiscale . Né i truffati avrebbero potuto citare in giudizio per danni i rispettivi ignari Notai che con diligenza e tempestività, avessero trascritto, non per loro colpa, successivamente al collega.

La nuova norma intende porre fine a tutto questo; secondo quanto stabilito dall'art. 1 da comma 63 a comma 67 , il notaio all'atto del rogito " congela" le somme ricevute dall'acquirente , le deposita in un conto separato e dedicato (cosa alquanto rilevante visto che, se il Notaio morisse dopo l'atto ma prima dello svincolo, si rischierebbe la confusione delle somme segregate con le sue personali disponibilità cadenti in successione) e le consegna al venditore dopo aver accertato che la vendita (e l'ipoteca volontaria) si siano collocate in primo grado; fra l'altro dette somme congelate non possono in ogni caso essere oggetto di pignoramento.

La norma è da accogliere con favore (anche se i Notai sono scettici perchè porterà per loro qualche complicazione in più) per le ragioni di prevenzione alla truffa di cui si è detto, sia perché neutralizza il rischio derivante da un'ipoteca giudiziale insinuatasi fra la data del rogito e quella della trascrizione; valga l' esempio: Neri rogita a favore di Bianchi una unità immobiliare in data 15 febbraio 2014; la compravendita viene in genera trascritta dal Notaio nei registri immobiliari qualche giorno dopo, supponiamo il 20 febbraio 2014 . La Banca Beta creditrice di Neri ( che per tempo l' aveva ammonito di rientrare da un fido ), a garanzia del suo credito trascrive (è legittimo che lo faccia senza preavviso) a carico dell'immobile di Neri una ipoteca giudiziale, supponiamo in data 18 febbraio 2014 collocando così il suo diritto prima che avvenga la trascrizione a favore di Bianchi. Ciò significa che per incassare il suo credito la Banca potrà chiedere di mettere all'asta l'immobile a danno del neo-proprietario (Bianchi). Questi, prima d'oggi, se avesse voluto evitare l'esecuzione immobiliare avrebbe dovuto pagare il debito alla banca e poi rivalersi su Neri . Con l'entrata in vigore della legge, il Notaio, in tutela di Bianchi, congelerà il pagamento al venditore fino alla definizione del problema.

La norma, interviene anche riguardo le spese condominiali (vedi comma 63 punto c) . L'art 63 disp. Att. Codice Civile infatti rende solidalmente responsabile l'acquirente dell'immobile ed il venditore per le spese condominiali dell'esercizio in corso e quello precedente; questa disposizione combinata con una giurisprudenza consolidata che impone all'amministratore di rivolgersi al neo-condomino (compratore) ha fatto sì che spesso l'acquirente fosse obbligato a pagare debiti non di sua competenza (salvo costosa e talvolta infruttuosa rivalsa). Per porre fine a questa cattiva abitudine il nuovo comma 63 impone al Notaio di chiedere il resoconto condominiale delle spese ed incassare le eventuali competenze dal venditore non assolte, somme che pure affluiranno nel deposito congelato fino al pagamento del saldo.

Per ultimo nel deposito "segregato" affluiranno anche le imposte gravanti sulla compravendita (cosi come quelle pertinenti la successione) in considerazione del fatto che lo Stato (se impagate) vanterebbe un "credito privilegiato speciale " il cui "ostaggio" non sarebbe il soggetto evasore ma il bene immobile che verrebbe colpito a prescindere da chi fosse il detentore del momento che, per evitare il vincolo ipotecario, si potrebbe trovare per l'ennesima volta nelle condizioni di pagare debiti altrui.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia


Inquadramento normativo

Legge n. 147 del 27 dicembre 2013

Articolo 1:

Comma.63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e' tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori,rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall'autorità giudiziaria;

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi,se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Comma.64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

Comma.65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

Comma. 66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l'assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.

Comma.67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini,condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all'esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

Art.63 Disposizione attuazione del codice civile:
..omissis Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.