Compravendita immobiliare, consigli pertinenti

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  • Truffe, Rischi, Sottovalutazione, Consigli pertinenti le compravendite immobiliari, commento sentenza Cassazione n.21045 del 01/10/2009, a cura di Ennio Alessandro Rossi.

Il creditore ipotecario prevale su tutti.

Si impone ora ed imperativamente la necessità di ponderare preventivamente la consistenza patrimoniale del venditore sia esso un privato non imprenditore, un socio di società personali, una società di trading, un costruttore-venditore.

La sentenza 21045 del 1 ottobre 2009 che qui commentiamo è di massimo grado ,emanata a “Sezioni Unite”. Quando le varie sezioni della stessa Cassazione deliberano in maniera contrastante, la Cassazione “riunisce tutte le sezioni” per determinare un orientamento chiaro ed univoco a cui tutti gli operatori ovviamente si uniformeranno.

Nel merito

Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare presso un notaio, ai sensi dell' art. 2645 bis del codice civile.

Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento bancario e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (la Banca) e solo dopo se c’è capienza, verrà soddisfatto il credito privilegiato oggetto di trascrizione ex 2645 bis.

Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga steso e firmato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro ( Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a carico dell’aspirante acquirente.

Così facendo questi riteneva fino ad ieri di essere a posto, tranquillo: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito , il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l' immobile ad altri o posto in atto qualche altra manovra occulta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela.

Fino a ieri parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato fosse il promissario acquirente, ovviamente se titolare del privilegio suddetto. Dalla data della sentenza 21045/09 del 1 ottobre 09 non è più così: la prima a essere pagata sarà la banca che su quel bene avesse iscritto un' ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato” (…ironia dei termini).

In conclusione il consiglio: si continui a trascrivere il preliminare presso un notaio, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore, sia in ordine ad “indizi “ ( ha sofferto protesti? ha sempre pagato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc.). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” sul bene da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) possono dare “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si sta rapportando, valutare il grado di rischio dell’operazione, regolarsi di conseguenza.

Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si va a cozzare contro rifiuti.

Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema non gli rimane che pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata dalla banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito ( n.d.A in preliminare ed in atto notarile da indicare sempre il Giusto Prezzo). Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.

L'articolo è di libera diffusione purché venga citato l'autore sottoscritto

Ennio Alessandro Rossi