Passo carrabile o diritto di proprietà?

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  • La necessità di reperire posti auto si fa sentire anche a livello giudiziario ed i conflitti in merito si ripercuotono nelle decisioni della Suprema Corte. Mutamento di destinazione di magazzini e fondi commerciali in autorimesse e impatto sulle parti comuni. A cura dell'Avv. Paolo Gatto.

La sempre crescente necessità di reperire posti auto si fa sentire anche a livello giudiziario ed i conflitti degli ultimi quindici anni iniziano a rinvenirsi nelle decisioni della Suprema Corte.

Il problema riguarda, soprattutto, il mutamento di destinazione di magazzini e fondi commerciali in autorimesse ed il conseguente impatto delle modifiche sulle parti comuni, non tanto sotto il profilo del decoro o della stabilità dell'edificio, quanto sotto il profilo dell'utilizzo di spazi condominiali in "modalità carrabile".

Il dibattito si focalizza, principalmente, sul punto se il mutamento di destinazione di un fondo di proprietà privata da generica (priva di accesso carrabile all'esterno) ad autorimessa (con necessità di percorrenza carrabile su parti condominiali) costituisca una nuova servitù carrabile a favore del fondo ed a carico dei condomini e, pertanto, innovazione vietata, ovvero la facoltà del proprietario rientri nell'ambito dell'art. 1102 c.c..

Una recente pronuncia (Cass. N. 21256 del 05/10/2009), nel cassare la decisione della Corte d'Appello di Salerno, dichiara la legittimità dell'utilizzo carrabile di un cortiletto condominiale da parte di un condomino che avrebbe modificato la destinazione d'uso della sua proprietà.

La decisione si snoda in due ragionamenti: in primo luogo il partecipante alla comunione non necessariamente è limitato ad utilizzare il bene comune in misura paritaria, contemporanea ed identica agli altri condomini, ma può ricavare, dallo stesso, un uso più intenso rispetto agli altri, con il limite di non rendere il bene inutilizzabile o di non consentirne agli altri il medesimo utilizzo.

Al riguardo di detto principio, ormai consolidato, la Corte ha stabilito che l'apprezzamento degli interessi vada eseguito secondo un costante equilibrio dei rapporti basato sulla solidarietà; la conseguenza di ciò è che se risulta prevedibile che gli altri condomini non possano trarre lo stesso maggiore godimento del condomino, l'utilizzo in maniera più intensa è legittimo.

L'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che, in via meramente ipotetica ed astratta, essi ne potrebbero fare.

Il secondo ragionamento della Corte, nel confutare il Giudice di merito, che aveva ritenuto l'innovazione illegittima in quanto veniva creato un passo carrabile ove esisteva solo pedonale si basa sul fatto che, comunque, anche gli altri condomini, seppur temporaneamente, raggiungevano le abitazioni attraverso il cortile, ancorché solo per operazioni di carico e scarico; su detta circostanza discende che, nonostante l'inesistenza di un diritto di parcheggio il condomino, proprietario di un fondo, possa accedere attraverso il cortile anche per entrare nella sua proprietà esclusiva; detta statuizione si ricollega all'orientamento delle sentenze Cass. 01/08/2001 n. 10453, Cass. 11/08/1999 n. 8591 le quali avallavano il principio secondo il quale sussiste un uso diverso e più intenso della parte comune solo qualora l'utilità aggiuntiva non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria, mentre costituisce nuova servitù un uso diverso della parte comune incompatibile con la destinazione originaria.

Nel caso sopra riportato si trattava di un cortile (viottolo) senza destinazione, tramite il quale si poteva raggiungere, in auto, sia pur per brevi soste, le abitazioni, ma come ci si deve comportare con le intersezioni di marciapiedi condominiali, dove esiste una destinazione esclusivamente pedonale o di zone già adibite a parcheggio?

La giurisprudenza di merito è ancora contraddittoria.

Paolo Gatto