Atto pubblico o scrittura privata ?

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  • L' atto di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio può essere perfezionato tramite - scrittura privata autenticata - o per - atto pubblico - Le differenze non sono note alla generalità dei contraenti che non hanno dimestichezza con le problematiche immobiliari. Di Ennio Alessandro Rossi

L'atto di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio può essere perfezionato tramite " scrittura privata autenticata " o per "atto pubblico" . Le differenze non sono note alla generalità dei contraenti che non hanno dimestichezza con le problematiche immobiliari.

Vale la pena di analizzare sinteticamente le differenze fra i due istituti:

  1. SCRITTURA PRIVATA. Viene preferita in genere perché meno costosa, ma è un errore. Il notaio procede ad una stesura formale dell'atto e certifica l'autenticità delle firme in calce.

    Le responsabilità che il professionista si assume con questo atto sono limitate; in genere questo istituto è preferito dai Notai perché dà loro meno problemi con i clienti. Nel contenuto dell'atto il Notaio accollerà al venditore le dichiarazioni di responsabilità di regolarità edilizia ed altro. Eviterà così di procedere a controlli preliminari di difficile e complessa ricostruzione . Evidentemente siffatta fattispecie (scrittura privata) conviene al notaio, ma molto meno all'acquirente. La stessa Cassazione non aiuta (sentenza n. 475/94) laddove riconosce al notaio la diminuita responsabilità , quando il rogito sia stato predisposto dai consulenti della parte. In questa sentenza addirittura la Cassazione sostiene che Egli neppure è obbligato a effettuare i normali controlli ipotecari.

  2. ATTO PUBBLICO Al contrario seppure più costoso è per l' acquirente preferibile rispetto alla scrittura privata autenticata. L' atto pubblico garantisce maggiormente l' acquirente; il notaio risponde personalmente dei punti più importanti dell' atto; dovrà effettuare approfondite indagini sul bene immobile, su tutte le formalità ipotecarie e altre di pari importanza .

    Per esempio una delle fasi più delicate della compravendita afferisce a eventuali sanatorie edilizie, licenze, autorizzazioni, concessioni, sia dell' unità abitativa che delle pertinenze. In questo caso il notaio non potrà limitarsi a registrare in atto le attestazioni giurate del venditore che assicura che tutto è a posto (come avviene nella "scrittura privata autenticata"), ma dovrà, avvalendosi di personale preparato, procedere ad una ricostruzione cronologica accedendo agli uffici tecnici comunali. In tal modo verificherà che alle modifiche subite dal fabbricato nel tempo, dal momento costruttivo alla vendita, sincronicamente, siano corrisposte altrettante autorizzazioni edilizie o simili rilasciate dal Comune; oppure constaterà le sanatorie e il pagamento delle oblazioni.

    Un altro esempio mirato: Il venditore ritiene sua una cantina condominiale perché così gli è stata venduta e perché così figura in catasto (che non fa fede) ; in questo caso il notaio, che diversamente verrebbe chiamato a rispondere, accerterà che non esiste una provenienza legittima della cantina e preserverà da futuri fastidi l'acquirente che intendesse stipulare un mutuo passando sotto "le forche caudine" della banca erogatrice.

Conclusioni

L' acquirente di immobili, in genere non è strutturato, né preparato e si affida proprio per questo alla professionalità del notaio a cui credo sia legittimo raccomandare la formulazione degli atti tramite "atto pubblico".

Sicuramente il professionista così facendo si accollerà maggiori complicazioni, ma solo così operando darà effettivamente dignità alla funzione Pubblica e di Garanzia cui è chiamato dalla legge, dall'etica, dalla professionalità, ancor di più quando il suo ministero serve a tutelare i più deboli.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia (esperto in problematiche immobiliari)



Revisore Contabile, Perito Tribunale di Brescia, CTU del Giudice, Perito Registro Imprese.

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Per approfondimenti. Link: Il Notaio, un costo o una risorsa?