Alcuni aspetti giuridici della compravendita immobiliare

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  • Acquisto di un bene da parte del coniuge con denaro del genitore. Appartamento venduto da un solo coniuge e successivo fallimento dell'altro, azione revocatoria. Vizi della casa promessa in vendita, rimedi del compratore.

ACQUISTO DI UN BENE DA PARTE DEL CONIUGE CON DENARO DEL GENITORE

Il legislatore nell’ art. 179 lettera b del c.c. indica tutti i beni che sono da considerarsi personali e che, pertanto, non rientrano nella comunione legale dei coniugi.
Tra questi beni il Codice Civile annovera i beni acquistati dal coniuge per successione e quelli ricevuti a titolo gratuito(donazione).

Tuttavia mentre è chiaro che i beni donati rimangono beni personali e quindi esclusi dalla comunione legale si discute se la stessa disciplina si applichi alle donazioni indirette, a tutti quegli atti cioè, che pur non annoverati come donazione, lo siano in sostanza.

Esempio classico di comune esperienza è la compera di un appartamento con denaro del genitore di uno dei coniugi che interviene in atto notarile ed intesta lo stesso bene direttamente al figlio. Tale atto pur non essendo individuato dal notaio come donazione è tuttavia, dalla giurisprudenza, sottoposto alla medesima disciplina.

Infatti la Cassazione ha stabilito più volte che “l’acquisto di un bene immobile effettuato dal coniuge in comunione legale utilizzando denaro di un terzo(genitore) configura un’ ipotesi di donazione indiretta, e deve quindi considerarsi bene personale ex art.179 lett.) c.c. - Nella specie il collegamento tra l’ elargizione del denaro paterno e l’ acquisto del bene immobile da parte del figlio porta a concludere che si è in presenza di donazione indiretta dello stesso immobile e non del denaro impiegato per il suo acquisto”.


APPARTAMENTO VENDUTO DA UN SOLO CONIUGE E SUCCESSIVO FALLIMENTO DELL’ ALTRO - AZIONE REVOCATORIA.

L’ atto di disposizione (vendita) di un bene della comunione legale, posto in essere da uno solo dei coniugi, esplica i suoi effetti anche in relazione alla quota di comunione spettante al coniuge che sia successivamente fallito, senza aver proposto l’azione di annullamento della vendita ex art 184 c.c.; di conseguenza è ammissibile l’ azione revocatoria fallimentare per ottenere, in relazione alla quota di spettanza del fallito, la declaratoria di nullità.

Né osta la circostanza che il coniuge fallito non abbia partecipato all’atto, in quanto, non proponendo la relativa azione, lo ha implicitamente convalidato.


VIZI DELLA CASA PROMESSA IN VENDITA - RIMEDI DEL COMPRATORE

Nel contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso), quando l’ immobile risulti difforme o alterato o presenti comunque vizi ed il venditore non voglia comunque addivenire alla stipula del contratto definitivo, il compratore – promissario si può rivolgere all’ autorità giudiziaria per ottenere una sentenza che sostituisca a tutti gli effetti il contratto definitivo.

In particolare il promisssario compratore in tale procedimento (c.d. esecuzione in forma specifica dell’ obbligo di concludere il contratto) può domandare oltre a tale sentenza di cui all’art.2932 c.c., la riduzione del prezzo pattuito o, in alternativa la condanna del promittente-venditore all’ eliminazione dei vizi ed il risarcimento del danno.

A cura dello Staff di Iureconsult