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La Proposta irrevocabile di acquisto di immobili (PdA)




02.03.09

PREMESSA

Nell'articolo "proposta irrevocabile di acquisto atto da ponderare attentamente" , pubblicato in queste pagine venivano mosse argomentate critiche circa l' impostazione dei fac-simili di PdA comunemente adottati censurandone l'indicazione minimalista. Le ragioni di queste critiche si fondavano e si fondano sul fatto che La PdA non è "prenotazione" né conviene "bloccare l'affare" sulla base di così scarne previsioni. Una volta sottoscritta "per accettazione" da parte del venditore determina un contratto concluso. Questo è chiaramente indicato nel codice (art.1326) e riconosciuto dalla giurisprudenza.

Ai fini della trattazione in oggetto, censura ulteriore merita a parere dell'articolista, la norma deontologica prevista dalla maggiore associazione dei mediatori (Fiaip), norma ripresa da altre e ratificata dalle più autorevoli Associazioni dei Consumatori e Camere di Commercio. Mi riferisco all'art.4 che "autorizza" il mediatore a sottacere il nome del venditore fino a conclusione dell'affare. Al contrario la norma deontologica dovrebbe invitare all' indicazione ed in caso, obbligare l'aspirante acquirente alla riservatezza e alla non divulgazione delle informazioni acquisite durante le trattative e dopo . A supporto dell'assunto si riportano alcune ragioni fra tante: se non è nota la proprietà come può il consumatore regolarsi per schivare un soggetto in odore di fallimento? Come potrà preventivamente rintracciare in Conservatoria dei RRII gli atti "a favore e contro"? O valutare preventivamente l'esistenza di una ipoteca giudiziale o altri vincoli, o chiedere agli uffici pubblici ragione di protesti , o le altre condizioni che lo consiglierebbero " di stare alla larga " dall'affare?

CIO' PREMESSO

Al proponente che lo desidera per sue ragioni, consigliamo di procedere alla firma della PdA solamente dopo aver esperito 17 controlli essenziali che se non soddisfatti potrebbero indurlo ad abbandonare l'affare o alternativamente accettare scientemente i rischi e limiti .

Eccoli:

1-Rilascio da parte della presunta proprietà di una lettera liberatoria ai fini della c.d. Privacy, autorizzante l'assunzione di informazioni commerciali e tecniche solo pertinenti l'unità immobiliare (C/o Comune, C/o amministratore condominiale C/o Istituti bancari etc.)

2-Verifica, presso ufficio tecnico comunale, delle evoluzioni in corso e future del Piano regolatore per individuare rischi futuri di sorgenti di immissioni nocive o limitativi del valore (grattacieli, tangenziali, discariche, tralicci, cimiteri, acciaierie, discoteche, termo-valorizzatori, centri sociali, campi profughi o nomadi, etc.)

3-Verifiche sulla qualità oggettiva dell' Unità immobiliare e pertinenze con geometra ( infissi ,pavimentazione , sanitari, servizi igienici, impianti etc.; e quelle insolite: stato generale del tetto, amianto-eternit, assito e travi, infiltrazioni, impermeabilizzazione, coibentazione, , umidità , muffe, etc.), della sua immediata disponibilità, delle reali dimensioni previo misurazioni. Individuazione certa dei mappali e subalterni

4-Verifica della piena proprietà e titolarità del bene tramite l'interpretazione dell'atto di provenienza

5-In alternativa, analisi dell'atto di donazione e successione, del testamento, della accettazione all'eredità (se la provenienza discende da questi atti)

6-Inesistenza di ipoteche giudiziali, servitù particolari, altri vincoli.

7-Verifica che il bene insista su terreno in proprietà e non in "diritto di superficie"

8-Verifica, in caso, dell'onere di esperire procedure di prelazione a valori prefissati dal Comune

9-Assenza a carico del venditore, di protesti di assegni e cambiali , verifica del regolare pagamento di cartelle esattoriali

10-Se venditore-impresa,verificare se è in stato di decozione patrimoniale.Valutazione di bilanci di esercizio e note integrative.

11- Se venditore- privato , valutare la detenzione di quote come socio illimitatamente responsabile in società di persone e se queste versano in stato di decozione patrimoniale.

11-Sussistenza della originaria licenza, autorizzazione, concessione edilizia, della relativa planimetria, del certificato abitabilità

12-Verifica di eventuali varianti successive autorizzate, la nuova planimetria aggiornata e la rispondenza alla configurazione attuale

13-Regolarità delle schede catastali in rapporto alla distribuzione dei vani.

14-Analisi della pratica di condono edilizio eventuale e del pagamento oneri conseguenti

15-Analisi del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e dei limiti che esso prevede.

16-Verifica degli ultimi verbali di assemblea ordinaria e dei bilanci consuntivi condominiali

17-Verifica degli ultimi verbali di assemblea straordinaria condominiale


Se detti accertamenti avessero dato esito positivo, procedere alla formulazione della PdA indicando chiaramente gli estremi del bene che si vorrebbe acquistare, subordinandone la validità alla sussistenza dei requisiti sopra riscontrati e di altri economicamente rilevanti quali:


18-Inesistenza di diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite)

19-Inesistenza di cause condominiali ( rischio di soccombenza )

20-Inesistenza di condomini falliti (I mancati pagamenti si spalmano su tutti)

21-Certificazioni abbinabili al rischio elettrico ( impianto elettricità, videocitofono, parabolica etc.)

22-Certificazioni abbinabili al rischio di esalazione di ossido di carbonio , di incendi, di scoppio per fughe di gas ( per le parti comuni vedi Nulla osta prevenzione incendi)

23-Presenza del libretto di manutenzione per caldaie e cappe e l'avvenuta regolare manutenzione.

24-Certificazioni e Attestazioni Energetiche ( in Lombardia , da allegare ai rogiti dal 1 luglio 2009)

25-Esistenza di porte ignifughe obbligatorie in case singole ma anche in zone condominiali (es. locali cantine o garage)

27-Regolarità delle dichiarazioni fiscali presentate e il completo pagamento delle imposte dirette o indirette

28-Indicazione della data prevista per l' esecuzione del preliminare E/o rogito e di tutte le condizioni di pagamento

29-Obbligatorietà di riporto di tutte queste condizioni nel rogito

30-La previsione di una caparra confirmatoria o penale che tenga conto del danno e del recupero dei costi imputabili al venditore inadempiente ( provvigione al mediatore, perdita di caparre e provvigioni per obbligazioni concatenate -è il caso dell'aspirante acquirente che a monte si è impegnato a vendere la propria Unità abitativa confidando sul buon fine di questa compravendita- )

31-previsione delle penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) del bene entro un determinato periodo di "sopporto" oltre il quale sancire l'inadempimento grave e la revoca degli impegni assunti.

32-Indicazione della percentuale di mediazione spettante al mediatore (consigliabile 50% al preliminare e 50% al rogito) escludendo qualsiasi altra forma ( no al c.d. "supero"), escludendo il diritto a rimborso spese.

33-indicazione dell'obbligazione a carico del mediatore di farsi parte attiva con la proprietà e/o Enti pubblici per ottenere tutti i documenti necessari.

34-Eventuale garanzia di buon fine dell'affare richiesta al mediatore ex art. 1763 ( il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti)

35-Previsione dell' importo da versare a titolo di deposito cauzionale contestualmente la presentazione della PdA a garanzia dell'obbligazione unilaterale. Indicazione del termine entro il quale il venditore dovrà accettare la proposta o rendere il deposito. Indicazione delle modalità di comunicazione dell'accettazione con data certa (fax, e:mail, raccomandata)

36- IMPORTANTE: Subordinare, se necessario, la validità della PdA all 'assenso di concessione del mutuo ipotecario finalizzato a procurare la provvista per pagare la Unità immobiliare

37-Previsione che l' accettazione della PdA non determinerà il sorgere di un contratto di compravendita ma atto prodromico alla esecuzione di un successivo atto conclusivo ( rogito).

Se la PdA così formulata venisse accettata, tutto bene. Diversamente il venditore dovrà spiegare perché non può o non intende soddisfare con l'accettazione tutte le condizioni poste. Probabilmente le parti si arresteranno. A quel punto emergerà la figura del mediatore-negoziatore come voluta dal codice (art. 1754: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare) che porterà a far sì che le parti pervengano ad un incontro delle loro volontà. Si procederà alla riformulazione di una nuova proposta o direttamente ad una "promessa bilaterale di compravendita " (c.d. preliminare o compromesso) sulla base degli accordi condivisi.

IL preliminare dovrà essere registrato e trascritto presso un Notaio al valore reale (c.d. "giusto prezzo" ottima garanzia, specialmente se trattasi di prima casa ).

IN ALTERNATIVA, l'assegno circolare a saldo dovrebbe rimanere depositato presso il Notaio fino alla trascrizione della compravendita in primo grado e/o fino a consolidamento della iscrizione ipotecaria (anni fa le società di leasing e banche mutuanti facevano così).

Questo "modus operandi" determinerà generale soddisfazione: il proponente ha avuto modo di esporre e contrattare ogni esigenza ; IL venditore che ha evitato il rischio di controversie ed il congelamento della vendita fino a sentenza. L'agente che avrà espletato "in maniera alta" il suo mandato ed incassata la giusta provvigione.

CONCLUSIONE

Dalle problematiche emerse ben si potrà comprendere come sia importante che l'acquirente venga assistito da un professionista di parte (avvocato o commercialista affiancati da geometra di studio).

Qualsiasi testo sulle compravendite, articolo della stampa specializzata concordano all'unisono. Professionista e agente hanno funzioni diverse e spesso antitetiche: L'agente punta a stringere i tempi e concludere l'affare mediando fra due parti; il professionista a dilungarli per aver a disposizione maggior tempo per gli opportuni accertamenti ; L'agente risponde per fatti a lui noti o facilmente riconoscibili (la sua responsabilità è limitata solo a negligenze macroscopiche o dolose). Il professionista deve garantire il buon fine con una prestazione di alto livello. Il mediatore deve rimanere equidistante; il professionista svolge la propria consulenza in favore di una parte. Problematiche legate a donazioni, successioni, diritto di abitazione, separazioni legali, analisi ed interpretazione di bilanci societari e note integrative, valutazione dei rischi di revocatoria fallimentari o revocatoria ordinaria, privilegi speciali, analisi patrimoniali atte a prevenire accertamenti induttivi, valutazione degli impianti tecnologici, dei regolamenti condominiali e della legittimità dei vincoli, per citarne qualcuna, prevedono specifiche preparazioni e competenze.

Il codice non vieta che le garanzie opportune e richieste dall'acquirente come sopraelencate vengano assunte dal mediatore in maniera chiara e scritta (non verbale) ai sensi dell' art. 1763 del codice civile (Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti). L'acquirente, spesso sprovveduto e sfornito delle competenze necessarie, previo controllo della solvibilità dell'agente e dei contenuti specifici della sua polizza di assicurazione, potrebbe ragionevolmente valutare anche questa opportunità.

(l'articolo sopra riportato è ideato e creato dall'autore sottoscritto che risponde della serietà dello stesso. E' di libera fruizione a condizione venga citato l'autore e la sua e:mail)

Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia,
studiorossi.ennio@virgilio.it

Di Staff del 02.03.09 17:30



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