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Cessione immobile con obbligo di mantenimento




15.03.11

La "cessione dell'immobile con obbligo di mantenimento": istituto giuridico interessante, poco noto e talvolta preferibile alla "donazione".

Accade non di rado che rintracciato un bell'appartamento a prezzo conveniente, il padre, già proprietario di una prima casa, pur non di pagare le imposte piene sulla seconda ( 10%) la faccia acquistare al figlio ventenne nullatenente così da sfruttare nuovamente le agevolazioni "prima casa" (3%).

Soluzione che si attua in pratica fornendo il denaro al proprio figlio che lo stornerà al venditore diventando proprietario a tutti gli effetti. In fatto si realizza "una donazione indiretta". Ne abbiamo già parlato su queste pagine ma vale la pena di fare un breve riassunto

La donazione, come noto, è un atto gratuito che assai sovente riguarda un immobile (oggetto di questa rubrica) . Esistono due forme di donazione: "diretta" quando un soggetto (in genere i genitori o i nonni) donano direttamente un proprio immobile ai figli o nipoti; donazione "indiretta" che si realizza allorquando il figlio acquista un immobile da un terzo alla presenza del genitore-donante che interviene all'atto notarile dando atto che da Lui proviene il denaro per pagare l'appartamento. In questo caso la donazione menzionata nel rogito non necessita di altra formalizzazione. Il rogito sconterà la tassazione della sola compravendita (3% prima casa, 10% seconda casa).

La donazione "diretta" di un immobile ( p.es. di proprietà del padre) al contrario deve perfezionarsi con un atto notarile "ad hoc" alla presenza di due testimoni. Se l'immobile vale meno di 1 milione di euro (1,5 milioni se il donatario è un handicappato) la tassa di donazione è zero ed in caso l'acquisto coincida con la prima casa le imposte ipocatastali sono fisse (euro 336,00); invece ammontano al 3% se non ricorrono i presupposti agevolativi; più ovviamente la parcella del notaio.

I casi della vita sono innumerevoli ed imprevedibili tal che è lecito porsi la domanda di cosa succederebbe se sorgessero contrasti in futuro allorquando il padre-donante in difficoltà richiedesse al figlio di rivendere l'immobile ricevuto in donazione per fronteggiare con il ricavato impellenti e sopravvenute necessità del genitore medesimo (un incidente, un improvviso impoverimento dato dalla perdita di lavoro, dal fallimento dell'azienda, difficoltà motorie che richiedessero il ricovero in una struttura per persone non autosufficienti etc.).

In ogni caso per legge, il figlio che ha goduto del bene immobile donato è tenuto a provvedere (prima di altri eventuali fratelli ) alle necessità del donante, se necessario rivendendo o affittando l'appartamento ricevuto gratuitamente. Se il figlio si rifiutasse, il padre potrebbe a pieno diritto, rivolgersi al Giudice lamentando la violazione degli obblighi di assistenza e di mantenimento. Ma tale diritto risulterebbe vano se il bene donato, nel frattempo , fosse stato rivenduto a terzi rendendo irrintracciabili le somme liquide incassate e nulla tenente l'obbligato.

E allora?

Perchè non sfruttare altri sistemi validi ed alternativi alle donazioni classiche (diretta ed indiretta) che diano più garanzie alla persona divenuta debole senza togliere nulla agli eredi ?

Pochi conoscono un istituto giuridico che al pari della donazione non prevede il pagamento di una somma di denaro, che ben si adatta ad essere stipulato con i famigliari ma anche oltre . Questo istituto è chiamato Cessione con obbligo di mantenimento.

Il soggetto "acquirente" non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di "dare" (fornire alimenti, medicinali, vestiario etc.), ed in obblighi di "fare" (assistenza , pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l' obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il "cedente " desiderasse ricorrere .

Si tratta di predisporre dettagliatamente un contratto personalizzato per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potranno determinarne lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento .

La formulazione dell'atto è libera e pertanto si potrà prevedere per esempio, il coinvolgimento di una Onlus terza, di una Associazione Caritatevole, di un Sacerdote etc., soggetti privi di diretto interesse economico autorizzati contrattualmente ad accedere nell' alloggio per eseguire visite periodiche finalizzate all' ascolto e alla verifica del rispetto delle obbligazioni , specialmente se il "cedente" fosse una persona di avanzata età, in condizioni di handicap motorio, o fortemente condizionabile a causa della sua dipendenza oggettiva da terzi.

Una volta condensati, con l'aiuto di professionisti del settore (avvocati, notai, commercialisti), gli accordi in un preliminare si dovrà formalizzare l'atto dinanzi a un notaio, alla presenza di testimoni. Assolutamente necessario che nel contratto di "cessione con obbligo di mantenimento" venga prevista una clausola risolutiva espressa che, in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, preveda lo scioglimento dell'accordo.

A parere di chi scrive mentre dalla donazione classica discendono diritti indiretti e generici, nel caso della "cessione del bene con obbligo di mantenimento" gli impegni sono mirati, specifici e dettagliati, il che rende più facilmente individuabili le eventuali inadempienze ed agire per la conseguente risoluzione. Inoltre non vanno sottovalutati i profili psicologici: il beneficiario o l'anziano avranno chiara consapevolezza dei loro dettagliati diritti (e l'acquirente dei suoi dettagliati doveri ben conscio di quanto potrebbe accadere se venisse meno o riducesse il livello delle prestazioni cui si fosse obbligato )

Il ricorso alla "cessione con obbligo di mantenimento" , andrà valutata attentamente tenendo conto:

-che con tale contratto "gli acquirenti", anche famigliari, saranno indotti a mantenere i livelli di prestazione promesse, senza "cali di attenzione".

-che il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non rientrerà nell'asse ereditario.

­-che pertanto deceduto il cedente non si profileranno problematiche per il cessionario/ o cessionari relative alla rivendita (collazione, riduzione, restituzione).

-che lo stesso istituto potrebbe anche prevedere che gli "acquirenti " siano tutti i figli meritevoli, così da non creare sperequazioni e litigi.

-che lo stesso istituto può essere modulato alla bisogna ; si pensi al caso della figlia che spende la sua vita ad assistere i genitori malati od anziani, mentre gli atri fratelli non se ne curano affatto.

-che l'istituto ben si adatta al caso del cedente-vedovo e senza figli, che possa disporre di altre persone di fiducia non necessariamente legate da vincoli di parentela.

Fra l'altro il beneficiario-compratore, avendone i requisiti, potrà fruire delle agevolazioni prima casa.

Ennio Alessandro Rossi, esperto in problematiche immobiliari.
Commercialista in Brescia, www.realessandro.it



Di Staff del 15.03.11 23:00



Commenti e osservazioni

Buongiorno,
vorrei esporVi la mia esperienza: mia madre, vedova, tramite un contratto di mantenimento con trasferimento immobiliare, ha nominato vitaliziante mia sorella senza essere chiamato in causa; anche a me avrebbe fatto piacere assistere in tutto e per tutto la sua persona e per questo vorrei sapere se può considerarsi anche la mia volontà. Posso fare qualcosa a riguardo (ad es. impugnare il contratto) oppure devo desistere da ciò? Vi ringrazio fin da adesso per la Vs gentilezza.
Claudio

Inviato da: Claudio66 il 24.10.11 15:13

Egr. Dott.
Vorrei porle due domande in materia di condominio.
Abito in una palazzina di 12 appartamenti, sei al piano terra e sei al primo ed ultimo piano.
I sei al piano superiore non hanno la soletta in cemento armato ma un soffitto a vista legno, (poi subito le tegole senza sottotetto).
Il soffitto a vista legno prosegue poi ovviamente oltre il muro perimetrale per circa un metro finendo poi con la canale di gronda.
Le spese di manutenzione per la verniciatura di quel metro di legno sporgente oltre il muro perimetrale, sono da ripertire tra tutti i dodici condomini secondo le tabelle millesimali o sono a carico esclusivamente dei sei condomini del piano superiore??.
A breve dovremo anche sistemare le tegole,(si muovono continuamente dopo una forte perturbazione lasciando delle zone scoperte con conseguenti infiltrazioni).
In questo caso la spesa va ripartita su tutti i condomini? solo sui sei del piano superiore?
o su tutti i condomini ma con una percentuale diversa senza tener conto della tabella millesimale?
Grazie per la cortese attenzione e per l'eventuale risposta. Distinti Saluti Marco

Inviato da: marco il 25.11.11 23:23

madre e figlio coproprietari seconda casa:è possibile cessione i proprietà con obbligo di manteimento a nipote/figlio in agevolazione prima casa ??

Inviato da: ruggy il 31.01.13 17:58

Buongiorno,
vorrei esporVi la mia esperienza: mia madre, vedova, tramite un contratto di mantenimento con trasferimento immobiliare, ha nominato vitaliziante mia sorella senza essere chiamato in causa; anche a me avrebbe fatto piacere assistere in tutto e per tutto la sua persona e per questo vorrei sapere se può considerarsi anche la mia volontà. Posso fare qualcosa a riguardo (ad es. impugnare il contratto) oppure devo desistere da ciò? Vi ringrazio fin da adesso per la Vs gentilezza

Inviato da: lorena salerno il 14.05.13 20:14
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