Locazione e affitti per abitazione

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  • La normativa nel settore delle locazioni abitative, breve descrizione, richiamo alle leggi principali, esempio di contratto libero, locazioni convenzionate e transitorie.

Locazioni libere

La normativa sulla locazione abitativa è regolata in Italia da due leggi: la legge dell'equocanone: la legge n. 392 del 1978 e la legge 431 del del 1998.

Quest'ultima legge all'art. 14 non ha abrogato completamente la legge dell'equo canone, ma soltanto alcuni articoli che stabilivano le norme sull'equo canone.

Per cui è ora possibile stabilire liberamente il canone di locazione.

Restano dei vincoli che riguardano la durata del contratto di locazione che non può essere inferiore ai 4 anni con obbligo di rinnovo per altri 4 anni, salvo la possibilità di diniego del rinnovo per i casi previsti dall'art. 3 e trattati in questo articolo.

La legge 431/98 ha anche abrogato gli articoli 23, 24, 79 della legge 392/78 che automaticamente riconoscevano al proprietario l'aggiornamento ISTAT e l'adeguamento del canone in caso di lavori straordinari, mentre l'art. 79 prevedeva sanzioni per i patti contrari alla legge.

Per cui, se il proprietario vuole vedersi adeguato il canone in base all'indice ISTAT, occorre inserire nel contratto di locazione una clausola che lo preveda, altrimenti si rischia che non venga riconosciuto. Lo stesso dicasi per l'adeguamento del canone in caso di lavori straordinari di ristrutturazione. Non è obbligatorio inserire quelle clausole. La scelta dipende dalla volontà delle parti.

Esempio di contratto di locazione di tipo libero ai sensi dell'art. 2, comma 1, da scaricare in pdf.


Locazioni convenzionate

A fianco del contratto di locazione a canone libero, la legge 431/98 prevede contratti a canone concordato stipulabili soltanto in particolari Comuni ad alta densità abitativa che, a fronte di un canone calmierato, prevedono agevolazioni fiscali per il proprietario locatore e una durata più breve (3 + 2, anziché 4 + 4 ). Si tratta delle locazioni convenzionate art. 2 comma 3 della legge 431/98.

Questi contratti sono più "burocratici" e non possono avere durata inferiore ai tre anni e prevedono per il proprietario una aliquota ICI ridotta (dipende dal Comune), IRPEF ridotta del 30% sul reddito imponibile derivante dalla locazione, calcolo dell'imposta di registro calcolata sul 70% del corrispettivo annuo.

Per usufruire delle agevolazioni, bisogna dichiarare nella dichiarazione dei redditi (se non cambiata) gli estremi di registrazione del contratto di locazione e l'anno dii presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell' ICI, oltre al Comune dove ha sede l'immobile.

Un esempio di contratto di locazione convenzionato è da ricercare presso i Comuni ad alta densità abitativa o presso le associazioni di categoria dei proprietari o degli inquilini della zona interessata, perché dipendono dagli accordi territoriali che le organizzazioni degli inquilini e della proprietà edilizia hanno stabilito tra di loro. Per cui questi contratti sono stipulabili utilizzando soltanto dei contratti - tipo.


Locazioni transitorie

L'art. 5 della legge 431/98 insieme all' art. 2 del

La loro durata non deve essere inferiore ad un mese e superiore a diciotto mesi e possono essere stipulati soltanto su ben precise e documentate esigenze abitative di tipo transitorio sempre sugli accordi territoriali stipulati dalla organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini e sempre utilizzando uno specifico contratto - tipo.

Praticamente sono le organizzazioni sindacali che stabiliscono le condizioni sotto le quali un contratto di tipo transitorio sia fattibile o meno.