Il pianerottolo è parte comune

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Il pianerottolo è parte comune.

Il dibattito giuridico circa gli ambiti di applicazione dell'art. 1102 c.c. (uso delle parti comuni) e dell'art. 1120 2° c. c.c. (innovazioni vietate) costituisce una parte rilevante dei motivi di lite in condominio.

La questione trae origine dalla natura stessa della figura del condominio: nel codice civile del 1865, infatti, il condominio era ricompreso tra le servitù, motivo che attribuiva rilevanza all'accessorietà delle parti strutturali dell'edificio alle proprietà esclusive, mentre il nostro Codice Civile pone rilevanza alla comunione, fondando il diritto di utilizzo delle parti comuni nell'applicazione dell'art. 1102 (contenuto nella disciplina della comunione) secondo il rinvio dell'art. 1139.

La Cassazione, con la sentenza n. 22330 del 21/10/2009 (1), ha avuto occasione di decidere su una fattispecie che ricorre con notevole frequenza, ovvero quella relativa alla condominialità del pianerottolo dell'ultimo piano.

Avviene, infatti, che il proprietario dell'ultimo piano si appropri, attraverso il posizionamento di ringhiere e cancelletti, del pianerottolo davanti alla sua porta di ingresso, sostenendo di esserne proprietario esclusivo in quanto, detto spazio, non conduce altrove che nella sua unità abitativa; detta argomentazione si fonda sulla figura giurisprudenziale del condominio parziale, orientamento che estende l'applicazione dell'art. 1123 u.c. fino ad negare la comunione in presenza di elementi di apparenza contrari (difetto di rapporto di accessorietà): da quanto sopra dovrebbe escludersi la comunione dell'ultimo pianerottolo non risultando a servizio dei condomini in generale, bensì di uno solo di loro.

La Cassazione, al contrario, ha ritenuto il pianerottolo comune in quanto parte integrante delle scale e, pertanto, ricompreso tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., a meno che il proprietario dell'ultimo piano non offra la prova di un titolo contrario alla presunzione di legge.

La S.C., peraltro, in qualche modo contravviene al suo recente precedente Cass. N. 21256 del 05/10/2009 (2), nel quale riscontra che, al fine di verificare se un'innovazione sia vietata, ovvero la modifica strutturale corrisponda ad un diritto ai sensi dell'art. 1102 c.c., è necessario accertare la "ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa comune" e, nel caso dell'ultimo piano, potrebbe essere verosimilmente apprezzato che gli altri condomini non abbiano alcuna occasione di utilizzo concreto del pianerottolo; la questione, in ogni caso, sotto questo profilo rimane aperta, atteso che la fattispecie (ovvero la corretta applicazione dell'art. 1102 c.c.) non è stata portata alla Corte come autonomo motivo di ricorso, per cui non è stata presa in considerazione per motivi procedurali.

L'ultima decisione richiamata, comunque, è sufficiente ad imporre cautela nel modificare lo stato dei luoghi in presenza delle circostanze sopra descritte.

Paolo Gatto


(Nota 1) Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 22330 del 21 ottobre 2009.

Il pianerottolo su cui approda l'ultima rampa di scale dell'edificio, anche se aggettante al sottotetto, rientra nella presunzione di cui all'art. 1117 Cod. Civ., perché parte della zona di passaggio da una rampa all'altra della scala e, quindi, parte di un elemento strutturale dell'edificio, originariamente destinata all'uso comune che può essere vinto solo da un titolo contrario, titolo che non può di certo consistere nel dedotto asservimento funzionale dell'area unicamente al sottotetto, essendo un tale asservimento espressione di un abuso del diritto di comproprietà sul bene piuttosto che della titolarità esclusiva dell'area. (Nel caso di specie, un condomino, volendo destinare ad uso abitativo il sottotetto di sua proprietà, aveva incorporato al detto locale la porzione di pianerottolo ad esso aggettante, innalzando la parte di tetto di copertura sovrastante il volume tecnico di sua pertinenza; aveva aperto al primo piano un nuovo varco d'ingresso a ridosso della porta d'ingresso dell'appartamento attoreo).

(Nota 2) Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 21256 del 5 ottobre 2009.

Il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998). Invero, "qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (Cass., n. 8808 del 2003).

Al contrario, "lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione" (Cass., n. 17208 del 2008).

In sostanza, "l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare" (Cass., n. 4617 del 2007).

In particolare, si è poi affermato che "tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività - anche diverse rispetto a quelle compiute in passato - che non siano vietate dal regolamento condominiale, poiché tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell'attività legittimamente svolta né dall'eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato" (Cass., n. 5848 del 2006).