Documentazione condominiale

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  • Annullabile la delibera se l'amministratore non consegna i documenti. Questo è il principio che ha sancito la Cassazione nella Sentenza n. 12650 del 19/05/2008. Il commento dell'Avv. Paolo Gatto.

Annullabile la delibera se l'amministratore non consegna i documenti.

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all' ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari; questo è il principio che ha sancito la Cassazione nella Sentenza n. 12650 del 19/05/2008.

La questione circa il riconoscimento del diritto del condomino ad avere conoscenza e ad estrarre copia della documentazione condominiale costituisce, ormai, un argomento consolidato anche se, in passato, si sono avvertite resistenze degli amministratori ad ammettere detta facoltà.

Secondo un orientamento l'amministratore, quale custode dei documenti del caseggiato, non è tenuto a renderli noti ai condomini e ciò per ragioni di riservatezza; una sorta di segreto d'ufficio che poteva, chiaramente, dare luogo ad abusi; la giurisprudenza di legittimità, al contrario, si è sempre schierata dalla parte del condomino, sostenendo il suo diritto ad esaminare la documentazione condominiale anche al di fuori dei periodi di approvazione del rendiconto e senza specificarne la ragione, sempre che l'esercizio di tale potere non sia contrario a principi di correttezza (Cass. Sent. 15159 del 29/11/2001) .

Invero, la documentazione condominiale costituisce un bene comune dei condòmini e l'amministratore ne esercita una detenzione (peraltro non qualificata) per loro conto, per cui non può essere impedito agli amministrati l'accesso ai documenti.

Tale situazione soggettiva è altresì confermata, in via amministrativa, dal Garante per la tutela della riservatezza il quale, in occasione dell'emanazione del cosiddetto "vademecum del palazzo", ha riconosciuto precise modalità e limiti dell'amministratore nel trattamento dei dati, confermando il diritto di ogni condomino a conoscere tutte le situazioni, anche relative ad altri condomini, quando presentino contenuto economico, con le ovvie eccezioni per quanto concerne eventuali dati sensibili.

La S.C. va oltre, non solo censura la condotta dell'amministratore, ma sanziona con l'annullabilità il provvedimento che sia ottenuto in violazione del diritto di informazione e ciò in quanto venga indebitamente alterato il processo di formazione della volontà assembleare.

Detto assunto è da condividersi atteso che il condomino che non viene messo nella possibilità di conoscere su informazioni contenute nella documentazione, infatti, non potendo partecipare alla discussione in maniera avveduta, viene leso in una sua legittima aspettativa circa l'espressione di volontà anche degli altri partecipanti al corpo collegiale.

Il provvedimento della Suprema Corte rimarca il fatto che l'amministratore non è tenuto a depositare la documentazione, ma è tenuto a metterla a disposizione e a rilasciarne copia su richiesta e a spese del condomino interessato.

E' da rilevare, comunque, che l'onere della prova circa l'impossibilità a verificare la documentazione incombe sul condomino e tale circostanza assume un certo peso qualora si tratti dell'approvazione del rendiconto atteso che, in tale ipotesi, la legge impone un termine dilatorio, dalla convocazione dell'assemblea alla seduta vera e propria, di soli cinque giorni, per cui può risultare difficoltoso attivarsi con una raccomandata (che fornisca la prova della richiesta) e, in caso di adempimento, procedere ad un effettivo ed approfondito esame.

Avv. Paolo Gatto
Presidente Naz. A.L.A.C.