Ascensore e diritti collettivi

  • del
  • , aggiornata al
  • , di
  • Staff
  • in
  • Di recente, la Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo il quale il diritto del condòmino ad installare l'ascensore su parti comuni non può ledere quello degli altri condòmini all'utilizzo delle parti comuni stesse, dovendosi verificare se sia violato il principio di solidarietà cui devono essere improntati i rapporti condominiali. Il commento dell' Avv. Paolo Gatto.

Di recente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul diritto dei condòmini ad installare l'ascensore (Cass. 24/06/2009 n.27875), affermando il principio secondo il quale il diritto del condòmino ad installare l'ascensore su parti comuni non può ledere quello degli altri condòmini all'utilizzo delle parti comuni stesse, dovendosi verificare se sia violato il principio di solidarietà cui devono essere improntati i rapporti condominiali.

La questione dell'installazione dell'ascensore ha sempre formato oggetto di decisioni confliggenti, da un lato, in quanto la normativa sul condominio non contempla la fattispecie specifica, limitandosi a disciplinare le innovazioni, dall'altro, in quanto la legge sulla eliminazione delle barriere architettoniche è intervenuta, con elementi nuovi, a modifica di una disciplina sulla maggioranza necessaria, che mal si attaglia con i principi del Codice Civile.

Proprio sotto il profilo dell'innovazione, mentre la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche (art. 2 L. n. 13 del 1989) contempla la maggioranza ridotta per l'innovazione ascensore, la Cassazione, con la sentenza n. 24006 del 27/12/2004, ha stabilito che, qualora la spesa dell'ascensore sia sostenuta da un solo condòmino (o da un gruppo di condomini), non sia necessaria alcuna delibera, ma la fattispecie rientri tra le facoltà del proprietario ai sensi dell'art. 1102 c.c., che conferisce al condomino il diritto di utilizzare le parti comuni, anche oltre la loro destinazione, purché non ne sia alterata la funzionalità.

La questione, pertanto, si sposta sulla legittimità delle innovazioni e, soprattutto, sulla nullità delle delibere che consentano innovazioni vietate; la pronuncia cardine è la Sentenza della Cassazione n. 6109 del 25/06/1994, la quale aveva stabilito la nullità di una delibera che autorizzava, a maggioranza, ancorché sulla base della legge n. 13/89, l'installazione di un ascensore, atteso che l'installazione avrebbe operato un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare del condomino situato a piano terra.

Il punto sul quale si focalizza il dibattito giurisprudenziale, pertanto, non è relativo alle maggioranze necessarie ad approvare l'installazione dell'ascensore (atteso che il diritto permane in capo ad ognuno che intenda onerarsi della spesa) ma è relativo alla legittimità dell'innovazione, ovvero se questa intervenga a danno di parti condominiali, compromettendone la funzionalità, o di proprietà private.

Se, infatti, la Sentenza della Cassazione n. 9033 del 04/07/2001 aveva riconosciuto la legittimità dell'installazione dell'ascensore, anche in ragione di una minore utilizzazione della scala (normalmente è necessaria la resezione di una parte degli scalini) la pronuncia più recente (Cass. 27875/09) ha ritenuto che legittimamente, la Corte d'Appello avesse dichiarato nulla la delibera che aveva autorizzato l'occupazione stabile di parte del cortile comune e la chiusura delle prese di luce della scala condominiale.

Il Giudice di merito, pertanto, dovrà stabilire, caso per caso, se l'installazione si configuri come mera modifica della parti comuni, inidonea a lederne la funzione, ovvero costituisca un'alterazione permanente e dannosa delle parti comuni o implichi un sensibile deprezzamento di unità immobiliari.

Inoltre, la pronuncia in esame presenta una statuizione degna di rilevanza; la S.C., infatti, stabilisce che, nel condominio, debba governare il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, attraverso il contemperamento degli interessi di tutti.

Il principio di solidarietà, ricavato dall'art. 2 della Costituzione, obbliga i cittadini a condotte inderogabilmente dirette al bene collettivo, anche nelle formazioni sociali alle quali, il condominio, sembra essere ricondotto.

Paolo Gatto