Assegnazione casa coniugale

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  • Immobili e Truffe: assegnazione casa coniugale, frode a carico del terzo acquirente ignaro del diritto non trascritto e non rintracciabile consultando i registri immobiliari. A cura di Ennio Alessandro Rossi

Immobili e Truffe: assegnazione casa coniugale, frode a carico del terzo acquirente ignaro del diritto non trascritto e non rintracciabile consultando i registri immobiliari.

Il caso che andiamo ad analizzare pone l'accento su un problema spinoso: quello dei diritti di terzi non trascritti ma comunque opponibili. Uno di questi è il diritto di abitazione del coniuge separato con prole sulla ex casa coniugale. La Cassazione con varie pronunce ha stabilito che, in caso di separazione o divorzio, al genitore affidatario del minore spetta il diritto di abitare la ex casa coniugale.

L'aspetto problematico sta nel fatto che il diritto della ex moglie con figlio può essere vantato almeno per nove anni anche se la sentenza di separazione o divorzio non fosse stata trascritta in Conservatoria, ma semplicemente registrata all'ufficio registro e pertanto IRRINTRACCIABILE in sede di consultazione dei Registri Immobiliari.

Il caso in esame insegna a quanti "trabocchetti" sia soggetta la compravendita e come sia opportuno e necessario farsi affiancare da un esperto che abbia esperienza in materia e sappia comunque rintracciare elementi probatori ed indiziari per evitare di subire truffe come questa.

Ciò premesso passiamo ad analizzare il caso veramente toccante.

Sfrattati dalla casa che hanno appena comprato, con tanto di mutuo, un figlio di un anno e un altro in arrivo. Sembra una storia d'altri tempi e invece accade nel 2010, in provincia di Milano. Una storia incredibile che ha gettato nella disperazione una giovane famiglia.

C. e G. sono cittadini italiani ma di origine rumena e da parecchi anni vivono a Cesano Maderno. Con un figlio di pochi mesi e un altro in arrivo. All'inizio del 2009 decidono di cambiare casa. Contattato un intermediario, sottoscrivono una proposta di acquisto di una abitazione lasciando una caparra; sembra un buon affare; una casa accogliente, prezzo conveniente . Ai coniugi C. e G. sembra un sogno.

Due giorni prima della firma della proposta conoscono il vero proprietario. Fino a quel momento i C. e G. pensavano il proprietario fosse l'intermediario; la cosa suona strana. Ciononostante il notaio controlla e conferma che tutto è in regola, facce sorridenti, voci rassicuranti, si firma il rogito e contemporaneamente il mutuo.

La coppia si insedia nella nuova casa. Neanche il tempo di ambientarsi e arriva una lettera minacciosa. È l'avvocato di una donna assente da due mesi, che rientrata in Italia rivendica il possesso della casa che poco tempo prima le fu assegnata dal Tribunale in quanto ex casa coniugale in cui la donna ha diritto di abitarvi con il figlio piccolo in funzione della sentenza di divorzio dall' ex marito, ovvero colui che ha venduto la casa a C. e G. durante l'assenza della ex moglie.

Si tratta di una truffa tesa ad ingannare la moglie da una parte e gli acquirenti dall'altra. I due coniugi vedono crollare il mondo addosso, la stabilità tanto desiderata che si sgretola davanti ai loro occhi. Decidono di rivolgersi ad un avvocato e iniziano così una lunga battaglia giuridica. Gli avvocati tentano prima di far emergere le responsabilità dell'accaduto in via stragiudiziale, senza successo. Successivamente il caso viene denunciato alla Procura Di Monza che valuterà il caso.

Prevedibilmente la cosa finirà male per i coniugi Rumeni che almeno per i prossimi 9 anni dovranno contemporaneamente pagare il mutuo per una casa che non potranno abitare ed un canone di affitto per una nuova casa da locare ove abitare , in attesa dello scadere del novennio.

Conclusione: I terzi di buona fede che hanno acquistato l'unità immobiliare seppure abbiano svolto le opportune verifiche alla Conservatoria dei Registri Immobiliari dovranno rilasciare l'immobile e riconsegnarlo al coniuge del venditore con figlio.

La Giurisprudenza e la Legge incredibilmente concordano che l' assegnazione della casa familiare sia attribuita al coniuge affidatario; avendo l'atto per definizione data certa, è opponibile, ancorché detta assegnazione non risulti trascritta da nessuna parte.

Cass. Sezione I, sentenza 10 giugno 2005 n. 12296

L'atto di separazione registrato vale a dimostrare il diritto del coniuge assegnatario con prole.

Ai sensi dell'articolo 6, comma 6 della legge 898/1970, nel testo sostituito dall'articolo 11 della legge 74/1987, applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero, ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto, anche oltre i nove anni.

Cass. Sezione I, sentenza 10 giugno 2005 n. 12295;-Cass. Sezione I, sentenza 11 giugno 2005 n. 12382

L 'assegnazione della casa familiare risponde all'esigenza di garantire l'interesse dei figli alla conservazione dell'ambiente domestico, inteso come centro degli affetti, degli interessi e delle abitudini in cui si esprime e si articola la vita familiare, al fine di evitare loro l'ulteriore trauma di un allontanamento dal luogo ove si svolgeva la loro esistenza e di assicurare una certezza e una prospettiva di stabilità in un momento di precario equilibrio familiare. Resta, quindi, imprescindibile il requisito dell'affidamento di figli minori o della convivenza con figli maggiorenni non autosufficienti; pertanto, se è vero che la concessione del beneficio ha anche riflessi economici, nondimeno l'assegnazione della casa familiare non può essere disposta al fine di sopperire alle esigenze economiche del coniuge più debole, a garanzia delle quali è unicamente destinato l'assegno di divorzio.

Separazione; Casa coniugale Assegnazione - Tutela dell'ambiente familiare. (Cc, articolo 155)
In sede di separazione coniugale, il diritto di proprietà, eventualmente anche esclusivo, che un coniuge abbia sulla casa coniugale, può essere sacrificato e compresso da un provvedimento di assegnazione solo qualora tale provvedimento sia giustificato dall'affidamento di figli minori e/o non economicamente autosufficienti. L'assegnazione della casa coniugale trova giustificazione nel superiore interesse, di tutela alla conservazione dell'ambiente familiare per i figli minori, che ne costituisce la ratio legis.
Cass. Sezione I, sentenza 14 gennaio 2005 n. 79 (in Guida al Diritto, Edizione n. 34 del 3 settembre 2005, pagina 68)

Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia

Tutela Acquirenti di Immobili

www.realessandro.it