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Nomina amministratore condominiale




06.06.07

Pubblichiamo la lettera ricevuta da un nostro visitatore.

Oggetto: difficoltà nomina amministratore condominiale

messaggio: Ennio . Alessandro. Rossi
Ragioniere Commercialista
studiorossi.ennio [ @ ] virgilio . it

Al sito "proprietari casa"

Brescia 01 giugno 2007 OGGETTO: "SFIDUCIA" O "DIMISSIONI" DEL VECCHIO AMMINISTRATORE CONDOMINIALE - DIFFICOLTA' DI NOMINA DEL NUOVO

Gentile signore, mi consenta chiedere ospitalità per la trattazione di un argomento sicuramente di interesse ai Vs. lettori e non già trattato da alcun quotidiano o rivista.

L'argomento che vado di seguito ad esporre nasce dall' esperienza professionale. Spesso infatti partecipo ad assemblee condominiali come rappresentante di proprietari immobiliari ex art 67 disposiz. Attuaz. C.C. e in loro vece voto in quella sede.

Frequentemente, ho notato , i condomini non soddisfatti dell'amministratore in carica ( o perché rassegna le dimissioni) non riescono a nominarne uno nuovo. La eccessiva frammentazione delle candidature determina la difficoltà oggettiva di raggiungere "il quorum" previsto dalla legge. Molto spesso in assemblea vengano proposti diversi candidati. Al momento dell' (unica) votazione un gruppo di condomini vota per uno, un gruppo per l'altro, un terzo per un altro ancora e così via. Morale, nessun candidato ottiene voti sufficienti (quorum) per la nomina : rimane in carica in regime di "prorogatio imperii " l'amministratore sfiduciato ( o dimissionario)-

Cosa prevede la Legge? Quando un condominio è composto da più di 4 proprietari e' obbligato ad avere un amministratore condominiale . Se i comproprietari-condomini non riescono per vari motivi a nominarlo , anche un solo condomino può ricorrere all ' Autorità Giudiziaria perché provveda alla nomina di "un amministratore giudiziale".

L' Art. 1129 del codice civile coordinato dall' art. 1136 comma, 4 e 2 dispone che la nomina deve essere approvata con voto favorevole della maggioranza dei votanti rappresentanti almeno 501 millesimi. Lo stesso "quorum" vale per la sostituzione dell' amministratore dimissionario o sfiduciato.

Non raggiungendo il "quorum " o senza che nessuno ricorra all'Autorità Giudiziaria, rimane in carica "pro-tempore" il "ve cchio" amministratore seppure con poteri limitati alla sola amministrazione ordinaria, Tale negativa situazione difficilmente si sblocca alla luce delle conseguenti difficoltà: ---Convocando una nuova assemblea avente per oggetto: " nomina nuovo amministratore condominiale", si rischia nuovamente di non raggiungere il "quorum" per gli stessi motivi. --- Il ricorso all'autorità giudiziaria viene raramente proposto: difficilmente il condomino è disponibile :

-1) a farsi carico della ricerca di un avvocato esperto
-2) all' incontro preliminare con il legale per illustrare gli antefatti,
-3) a raccogliere ordinatamente la documentazione condominiale quali raccomandate, i verbali assembleari, i regolamenti etc.
-4) a versare acconti al professionista di tasca sua
-5) ad accollarsi il rischio che alcuni dissenzienti alla richiesta del rimborso facciano resistenza etc.

---Diffidenza verso l' amministratore Giudiziale, ignoto e da nessuno referenziato, che potrebbe non riscontrare il gradimento dei condomini che a fine esercizio si troverebbero punto a capo.

Come se ne esce?

Propongo una soluzione economica, pratica, legittima. L'articolo 1129 indica solo l'obbiettivo (nomina amministratore) cui deve aspirare, in maniera democratica, la proprietà condominiale , ma lascia libere le modalità: Per tale motivo è legittimo ritenere che alla nomina tanto sospirata, si possa pervenire anche esperendo più votazioni , in sequenza logica.

Nell'esempio che segue ( la stessa procedura potrebbe essere recepita nel regolamento condominiale) viene analizzato un criterio democratico e rappresentativo dei diritti soggettivi-. Si ipotizza il caso del condomino che vorrebbe venisse eletto un "Suo" candidato, ma che, in subordine, apprezza anche altre candidature. Una simulazione illustra la semplice procedura-.

L'ipotesi parte dal principio che ad ogni votazione nessun candidato raggiunga i fatidici 501 millesimi ed che i condomini presenti votino più di una volta, se necessario.

L'esempio.

L'amministratore Z. si e' dimostrato incapace e disonesto. A fine anno, in sede assembleare, singoli condomini garanti delle capacità professionali del candidato "sponsorizzato", propongono alla carica di nuovo amministratore condominiale il geom. A, il ragionier. B, il dottor.C, l'architetto D - Si procede alle votazioni :

1-prima votazione: Nessun canditato raggiunge 501 millesimi: L' arch. D, viene escluso dalle successive votazioni visto che ha ottenuto i minori consensi e si passa alla
2-seconda votazione :anche in questo caso nessun candidato raggiunge 501 millesimi: Il dr. C viene escluso per lo stesso motivo di cui sopra; e si passa alla
3-terza votazione ( ballottaggio fra il geom. A e il rag. B) : il geometra A ottiene piu' voti del rag.B , ma non raggiunge comunque il quorum minimo ( se lo raggiungesse il problema sarebbe risolto) . Si quindi passa all'ultima e quarta
4-votazione: unico candidato il geom. A): si vota ancora ed A raggiungendo il quorum e viene eletto.

IMPORTANTE. Come si può notare le votazioni potrebbero spingersi fino a doversi pronunciare sull' unico candidato rimasto (geom.A, pur sempre referenziato dal " condomino-sponsor") per verificare se chi non lo avesse mai preferito prima, fosse disposto a eleggerlo in ultima istanza pur di scongiurare ipotesi ritenute peggiori. (leggi: permanenza in carica dell' amministratore sgradito in regime di "prorogatio imperii" con poteri ridotti all'ordinaria amministrazione o alternativamente subire la nomin a di quello Giudiziale, sconosciuto e ignoto ).

UN CRITERIO DI NOMINA ALTERNATIVO POTREBBE PEREVEDERE DI PASSARE DIRETTAMENTE AL BALLOTTAGGIO. In tal caso si salterebbero Le votazioni intermedie per passare direttamente al ballottaggio fra i due candidati che alla prima votazione avessero conseguito le preferenze maggiori. In tal caso le votazioni non andrebbero mai ed in ogni caso oltre tre tornate visto che basterebbe esperire le procedure 1-3 , e forse 4.

Ennio A. Rossi


Di Staff del 06.06.07 10:00



Commenti e osservazioni

Da un punto di vista pratico la proposta del Sig. Rossi è apprezzabilissima, però non si è tenuto conto della realtà che regna da sempre in tutti i condominii d'Italia:
1) Il grande menefreghismo dei condomini
2) Il campo di battaglia simulato in ogni assemblea, dove ognuno si >,di tutto punto, per combattere la sua guerra, giusta o ingiusta.
3) La ricerca di un amministratore che costi pochissimo, anzi niente, che compia le sue mansioni GRATIS.
4) Dopo un'ora, ma penso molto meno, dall'inizio dell'assemblea, taluni condomini con scuse banali abbandonano il campo.
5) Nelle assemblee condominiali la maggioranza è quasi sempre silente e si affida alle decisioni dell'unico condomino definito "SAGGIO ed ERUDITO", il quale da sempre condiziona il dibattito, le scelte, tra le quali quella della nomina dell'amministratore.
Ho citato solo alcuni aspetti delle assemblee condominiali, figuriamoci se si dovesse arrivare a votare la prima volta, la seconda, la terza, la quarta o addirittura il ballottaggio, ad un certo punto si ritroverebbero ancora presenti:
il "SAGGIO", questi rimane imperterrito fino alla fine, forse il Presidente e l'amministratore.
Egregio signor ROSSI, apprezzo moltissimo il suo contributo offerto ad un problema spinoso, quale è la nomina di un amministratore, sarebbe auspicabile l'attuazione in tutti i condominii, tuttavia se dà uno sguardo ai quesiti posti su forum, forse l'80% di essi e più riguardano le liti condominiali e la scarsa preparazione degli amministratori.
Grazie comunque del suo saggio invito.

Inviato da: geom. Oreste Terracciano il 07.06.07 09:44

diritto al voto per la nomina dell'amministratore di condominio nudo proprietario o usufruttuaria?

Inviato da: raffod il 02.08.11 08:16

errore di battitura: il quorum deliberativo è di 500 millesimi non di 501 .mi scuso
l'autore

Inviato da: il 14.10.14 18:09
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