Nomina amministratore condominiale

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  • Lettera ricevuta: proposta di soluzione in merito alla nomina dell'amministratore condominiale in caso del mancato raggiungimento del quorum nell'assemblea.

Pubblichiamo la lettera ricevuta da un nostro visitatore.

Oggetto: difficoltà nomina amministratore condominiale

messaggio: Ennio . Alessandro. Rossi
Ragioniere Commercialista
studiorossi.ennio [ @ ] virgilio . it

Al sito "proprietari casa"

Brescia 01 giugno 2007 OGGETTO: "SFIDUCIA" O "DIMISSIONI" DEL VECCHIO AMMINISTRATORE CONDOMINIALE - DIFFICOLTA' DI NOMINA DEL NUOVO

Gentile signore, mi consenta chiedere ospitalità per la trattazione di un argomento sicuramente di interesse ai Vs. lettori e non già trattato da alcun quotidiano o rivista.

L'argomento che vado di seguito ad esporre nasce dall' esperienza professionale. Spesso infatti partecipo ad assemblee condominiali come rappresentante di proprietari immobiliari ex art 67 disposiz. Attuaz. C.C. e in loro vece voto in quella sede.

Frequentemente, ho notato , i condomini non soddisfatti dell'amministratore in carica ( o perché rassegna le dimissioni) non riescono a nominarne uno nuovo. La eccessiva frammentazione delle candidature determina la difficoltà oggettiva di raggiungere "il quorum" previsto dalla legge. Molto spesso in assemblea vengano proposti diversi candidati. Al momento dell' (unica) votazione un gruppo di condomini vota per uno, un gruppo per l'altro, un terzo per un altro ancora e così via. Morale, nessun candidato ottiene voti sufficienti (quorum) per la nomina : rimane in carica in regime di "prorogatio imperii " l'amministratore sfiduciato ( o dimissionario)-

Cosa prevede la Legge? Quando un condominio è composto da più di 4 proprietari e' obbligato ad avere un amministratore condominiale . Se i comproprietari-condomini non riescono per vari motivi a nominarlo , anche un solo condomino può ricorrere all ' Autorità Giudiziaria perché provveda alla nomina di "un amministratore giudiziale".

L' Art. 1129 del codice civile coordinato dall' art. 1136 comma, 4 e 2 dispone che la nomina deve essere approvata con voto favorevole della maggioranza dei votanti rappresentanti almeno 501 millesimi. Lo stesso "quorum" vale per la sostituzione dell' amministratore dimissionario o sfiduciato.

Non raggiungendo il "quorum " o senza che nessuno ricorra all'Autorità Giudiziaria, rimane in carica "pro-tempore" il "ve cchio" amministratore seppure con poteri limitati alla sola amministrazione ordinaria, Tale negativa situazione difficilmente si sblocca alla luce delle conseguenti difficoltà: ---Convocando una nuova assemblea avente per oggetto: " nomina nuovo amministratore condominiale", si rischia nuovamente di non raggiungere il "quorum" per gli stessi motivi. --- Il ricorso all'autorità giudiziaria viene raramente proposto: difficilmente il condomino è disponibile :

-1) a farsi carico della ricerca di un avvocato esperto
-2) all' incontro preliminare con il legale per illustrare gli antefatti,
-3) a raccogliere ordinatamente la documentazione condominiale quali raccomandate, i verbali assembleari, i regolamenti etc.
-4) a versare acconti al professionista di tasca sua
-5) ad accollarsi il rischio che alcuni dissenzienti alla richiesta del rimborso facciano resistenza etc.

---Diffidenza verso l' amministratore Giudiziale, ignoto e da nessuno referenziato, che potrebbe non riscontrare il gradimento dei condomini che a fine esercizio si troverebbero punto a capo.

Come se ne esce?

Propongo una soluzione economica, pratica, legittima. L'articolo 1129 indica solo l'obbiettivo (nomina amministratore) cui deve aspirare, in maniera democratica, la proprietà condominiale , ma lascia libere le modalità: Per tale motivo è legittimo ritenere che alla nomina tanto sospirata, si possa pervenire anche esperendo più votazioni , in sequenza logica.

Nell'esempio che segue ( la stessa procedura potrebbe essere recepita nel regolamento condominiale) viene analizzato un criterio democratico e rappresentativo dei diritti soggettivi-. Si ipotizza il caso del condomino che vorrebbe venisse eletto un "Suo" candidato, ma che, in subordine, apprezza anche altre candidature. Una simulazione illustra la semplice procedura-.

L'ipotesi parte dal principio che ad ogni votazione nessun candidato raggiunga i fatidici 501 millesimi ed che i condomini presenti votino più di una volta, se necessario.

L'esempio.

L'amministratore Z. si e' dimostrato incapace e disonesto. A fine anno, in sede assembleare, singoli condomini garanti delle capacità professionali del candidato "sponsorizzato", propongono alla carica di nuovo amministratore condominiale il geom. A, il ragionier. B, il dottor.C, l'architetto D - Si procede alle votazioni :

1-prima votazione: Nessun canditato raggiunge 501 millesimi: L' arch. D, viene escluso dalle successive votazioni visto che ha ottenuto i minori consensi e si passa alla
2-seconda votazione :anche in questo caso nessun candidato raggiunge 501 millesimi: Il dr. C viene escluso per lo stesso motivo di cui sopra; e si passa alla
3-terza votazione ( ballottaggio fra il geom. A e il rag. B) : il geometra A ottiene piu' voti del rag.B , ma non raggiunge comunque il quorum minimo ( se lo raggiungesse il problema sarebbe risolto) . Si quindi passa all'ultima e quarta
4-votazione: unico candidato il geom. A): si vota ancora ed A raggiungendo il quorum e viene eletto.

IMPORTANTE. Come si può notare le votazioni potrebbero spingersi fino a doversi pronunciare sull' unico candidato rimasto (geom.A, pur sempre referenziato dal " condomino-sponsor") per verificare se chi non lo avesse mai preferito prima, fosse disposto a eleggerlo in ultima istanza pur di scongiurare ipotesi ritenute peggiori. (leggi: permanenza in carica dell' amministratore sgradito in regime di "prorogatio imperii" con poteri ridotti all'ordinaria amministrazione o alternativamente subire la nomin a di quello Giudiziale, sconosciuto e ignoto ).

UN CRITERIO DI NOMINA ALTERNATIVO POTREBBE PEREVEDERE DI PASSARE DIRETTAMENTE AL BALLOTTAGGIO. In tal caso si salterebbero Le votazioni intermedie per passare direttamente al ballottaggio fra i due candidati che alla prima votazione avessero conseguito le preferenze maggiori. In tal caso le votazioni non andrebbero mai ed in ogni caso oltre tre tornate visto che basterebbe esperire le procedure 1-3 , e forse 4.

Ennio A. Rossi