E' bello sapere come comportarsi in un condominio, specie se si conoscono le leggi,ma dovresti essere un avvocato o servirti di uno che ha la sua visione, altrimenti subisci e zitto.Ho comprato un lotto di terreno in una lottizzazione tra l'altro abusiva, nel rogito notarile non è riportato alcun riferimento a millesimi di prop.e/o condominio, a distanza di anni mi trovo in un condominio che non so come è nato, mi vengono richiesti pagamenti riferiti a tabelle millesimali mai viste ne approvate, non esiste un regolamento di condominio,e siamo circa trecento propitari,anche di quote arretrate su un terreno incolto e soggetto a vincolo di inedificabilita'nessuno mi sa dare spiegazioni, come mi devo comportare?

Stia pur certo che con le sole sue forze non riuscirà a cavare il ragno dal buco, quindi è meglio affidarsi ad un professionista che, con l'ausilio di altri professionisti, possa risalire a tutta la vicenda, come può essere un geometra o un commercialista.
Saluti cordiali

salve
sto comprando un appartamento in condominio di una cooperativa ma lo stabile è sprovvisto di certificato di abitabilità e secondo la legge dovrebbe essere la venditrice a farne richiesta e a pagarne le spese. Invece lei non ne vuol sapere..
Come fare ?
Grazie per un vostro aiuto

Il certificato di abitabilità è una qualità giuridica che riguarda il bene.
Pertanto va richiesto (rectius dichiarata) da chi ha il diritto pieno sul bene, cioè il
proprietario.
Invece, essa può essere revocata anche d'ufficio dal Comune, quando perda i requisiti sanitari minimi.
Cerchi di raggiungere un accordo su chi le sta cedendo l'immobile.
Comunque i costi sono molto contenuti.
Saluti cordiali

siamo un condominio di 9 appartamenti con riscaldamento centralizzato a metano.
Il regolamento, risalente al 1975, dichiarava che
nel caso un condomino non abitava il proprio appar
tamento, quindi era sfitto, doveva pagare le spese
di riscaldamento per il 100%.
E' passato molto tempo da allora. Vale ancora quel
regolamento e se si, si può modificare?
un condomino si può staccare dall'impianto centra
lizzato considerando che anche l'acqua calda viene
generata dalla caldaia comune?
GRAZIE PER LA RISPOSTA
irene

Gentile Irene, per sgomberare il campo da ogni possibile dubbio, le confermo che le spese da lei segnalate, vanno comunque pagate al 100%, a me sembra superfluo anche averlo chiarito nel regolamento.
Detto questo legga quanto appresso descritto e poi tragga lei stessa le conclusioni:

DISTACCO RISCALDAMENTO
Il condomino può legittimamente rinunciare a usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e "staccarsi" da solo, sulla base di una propria scelta individuale, dall'impianto comune. Ma questo è possibile soltanto se riesce a dimostrare, con una PERIZIA TECNICA, che questa sua decisione non comporta né un aggravio di spese per coloro che continuano a usufruire del riscaldamento centralizzato né un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico del l'intero edificio, tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio. Gli obblighi che rimangono Inoltre, i condomini rinunciatari non possono comunque evitare di contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione dell'impianto. La legge dispone infatti che nessuno, pur rinunziando al diritto sulle cose comuni, può essere esentato dal pagamento delle spese necessarie per la loro conservazione. Anche dopo il distacco, dunque, il condomino rimane sempre comproprietario del l'impianto centrale e deve continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e al l'adeguamento del bene. Può invece essere esonerato, in tutto o in parte, dalle spese di consumo o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce. Ma possono restare a suo carico, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che – nonostante la perizia tecnica presentata a suo tempo sostenesse il contrario – gli altri condomini si vedono nei fatti costretti a sopportare in conseguenza della sua rinunzia. Oppure sarà tenuto a contribuire con una quota forfettaria per il calore di cui usufruisce indirettamente la sua unità immobiliare, per il solo fatto che si trova comunque collocata all'interno di un edificio riscaldato. Il distacco dall'impianto centralizzato non è di regola subordinato a un'autorizzazione da parte dell'assemblea, chiamata semmai a valutare la sussistenza dei presupposti che possono portare ad autorizzare il distacco. Stop da regolamento Se è di natura contrattuale (cioè se è stato inserito direttamente nel rogito da parte del costruttore) il regolamento di condominio può negare totalmente la possibilità di distacco che, in questo caso, è preventivamente considerato illecito anche se il condomino riesce a dimostrare l'assenza di qualunque pregiudizio per gli altri condomini. Può anche essere previsto l'obbligo di continuare a partecipare totalmente alle spese del servizio, nonostante il distacco dall'impianto. Una simile disposizione è senza dubbio riconducibile a quelle che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini e che, come tali, risultano modificabili solo in presenza del consenso unanime di tutti i condomini.
GEOM. Oreste Terracciano
Corialità

Avrei un quesito a sottoporle: ci sono due palazzine A e B in un cortile comune per cui i millesimi di proprietà sono da dividere per quota competente, pare che a suo tempo sia stato stilato un regolamento di cui la palazzina B non ha traccia ... mi sono recato presso l'amministratore della palazzina A, il quale mi ha sottoposto un stralcio del regolamento in questione senza farmi vedere sottoscrizioni o altro ... devo precisare che se anche lo stesso esistesse i proprietari in parte non sono più gli stessi.
1 - Il regolamento ha sempre valore anche se i proprietari sono diversi?
2 - Come devo agire affinchè l'amministratore del condominio A mi dimostri che il regolamento esiste?
2 - Posso impugnare il regolamento nel caso questo esiste ma è stato stipulato più di 30 anni fa?

Caro lettore, mi dispiace doverle dire che lei è fuori rotta.
Il regolamento di condominio segue a ruota la vita stessa del condominio, a meno che l'assemblea non intenda intervenire per modificare gli articoli in esso contenuti, semprechè il codice lo consenta, in quanto quegli articoli che vanno ad incidere sugli interessi del singolo sono immodificabili.
Per capire se esiste o meno il regolamento di condominio contrattuale basta leggere attentamente il proprio rogito notarile e constatare se sono riportati i dati di trascrizione del regolamento alla Conservatoria Immobiliare, diversamente si tratterà sicuramente di condominio assembleare.
In questo caso basta chiedere, dietro pagamento delle fotocopie, una copia all'amministratore, il quale non si potrà esimere dall'ottemperare alla richiesta.
Se dovesse venire in possesso della copia del regolamento, diciamo assembleare e dopo la lettura volesse impugnare il contenuto può farlo rivolgendosi al giudice e che la Madonna l'accompagni, perchè deve sapere che i costi sono esorbitanti e i tempi della malata giustizia italiana INFINITI, quindi meglio pensarci su due volte.
Cordiali saluti

salve sono comproprietario di 1/3 di terreno, la quale per una divisione tramite tribunale è stata adibita a standar e area parcheggi, i restanti 2/3 sono di due fratelli, essendo residenti fuori luogo, anno decivo da parte loro con la maggioranza di delimitare l'area con una recinzione metallica alta 1 metro e fuori luogo visto che io ho costruito sul mio terreno e sono addiacente al terreno in questione, con accesso in questa area lontano dalla mia struttura. posso impedire la realizzazione dell recinzione?
la divisione del tribunale non parla di questo terreno come area condominiale, e da gestire come tale? se dovessero delimitare l'area posso farla realizzare in un modo che non danneggi la veduta della mia casa? posso avere l'accesso dalla mia proprietà? Grazie

Mi dispace doverle comunicare che senza visonare luoghi e documenti non posso fornire risposte adeguate, pertanto si rivolga prima ad un geometra e poi ad un avvocato.
Cordiali saluti

salve sono un proprietario di un appartamento di un condominio che ha avuto dei probblemi con il vecchio amministratore, adesso io sono l'amministratore e mi sono accorto che ci sono delle persone che non pagano le rate dal 2008 cosa posso fare?grazie

Sollecitare il pagamento, previo incontro con questi condomini, diversamente, se non dovessero recepire il suo invito, suo malgrado, dovrà rivolgersi ad un avvocato e iniziare il procedimento per richiedere il decreto ingiuntivo.
Cordiali saluti

avrei bisogno di sapere tutte le tasse che devo pagare per una casa di 55€ perchè sembra che nessuno di fondo sappia oppure non vuole dirlo potete aiutarmi?

Non è chiaro il quesito, me lo esponga in privato:
oresteterracciano@alice.it

il 13 di questo mese ci sarà un assemblea con. dove si dovrà discutere se fittare o meno uno spazio condominiale ad una officina di moto.
il mio problema è che questo spazio è situato proprio sotto il balcone della mias cucina, quindi ciò comporterebbe un grave disagio alla mia famiglia, 1) per i rumori 2) per i fumi di scarico che inevitabilmente saremmo costretti a respirare. come posso fare per evitare tutto questo?
grazie per la sua disponibilità

io e mio marito abbiamo acquistato una casa di corte con due particelle catastali e precisamente mio marito risulta proprietario, con un'unica particella catastale dei locali al piano terra (taverna, lavanderia e cantina e dell'appartamentino ao secondo piano. Io invece dell'appartamentino del primo piano. A causa di infiltrazioni d'acqua siamo costretti a fare il vespaio e ovviamente la pavimentazione così avrremmo pensato ad apportare delle modifiche quali la demolizione di una tramezza e la costruzione di un'altra e vorremmo adibire questi locali a cucina e sala aperte e lavanderia. inoltre vorremmo collegare il piano terra con il primo piano, da adibire a zona notte, con una scaletta di ferro e legno. Cosa comportano questi lavoro? che domande e documenti dovrei richiederè? a quali spese andiamo incontro? il costo è elevato? Tengo a precisare che molti dei lavori li facciamo noi con l'aiuto di un muratore a causa della scarsa disponibilità economica pertanto se la spesa risultasse eccessiva metteremo da parte l'idea provvedendo solo al vespaio. ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti

Non bisogna fare assolutamente nulla.
Prima bisogna chiamare un geometra libero professionista per conferirgli l'incarico di presentare la richiesta per la D.I.A., quindi deve presentare un progettino completo di mdifiche da apportare, poi deve provvedere al riaccatastamento degli immobili modificati.
Il preliminare, penso, vi costerà intorno alle 3.000 euro e oltre.
Cordiali saluti

Gradirei sapere se in caso di infiltrazioni d'acqua dalla soletta cortile ai box sotterranei le spese di pulizia o tinteggiatura soffitti box danneggiati sono a carico esclusivamente degli stessi proprietari box o rientrano nelle spese generali del condominio? Premetto che nel regolamento di condominio non si fa menzione a questo tipo di inconveniente.
Grazie per il vs. riscontro.

Non c'è bisogno che la ripartizione delle spese venga sancita dal regolamento di condominio, perchè ad essa ha provveduto l'art. 1126 del codice civile.
I proprietari dell'area cortilizia calpestabile dovranno ripartirsi 1/3 del danno prodotto dalle infiltrazioni e 1/3 delle eventuali opere di risanamento, per tabella millesimale di proprietà, mentre i restanti 2/3 saranno ripartiti tra i proprietari dei box danneggiati.
Saluti cordiali

vrrei sapere se si aquista una casa con rate condominiali non pagate chi ne risponde il vecchio o il nuovo propietario?

Caro Carmine, ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, i debiti condominiali vengono richiesti all'acquirente per l'anno in corso e per quello precedente, salvo poi rifarsi su chi gli ha venduto la casa, magari intentando una causa infinita.
Saluti cordiali

Buona sera avrei bisogno di sapere quanti millesimi ci vogliono x nominare un direttore dei lavori. siamo in procinto di rifacimento tetti e noi vogliamo proporne uno come condomi e non quello che verra portato dall'aministratore
grazie anticipatamente

La stessa maggioranza occorrente per l'approvazione dei lavori, ovvero che il 50%+1 degli intevenuti rappresenti 500 millesimi.
Saluti cordiali

Avrei un quesito da sottoporle: ci sono due palazzine A e B in un cortile comune, per una possibile regolamentazione del parcheggio delle automobili, il cortile viene suddiviso in parti uguali oppure in base ai millesimi.
Il mio appartamento è di 80 millesimi, mentre i restanti appartamenti sono di 56 millesimi.

Grazie anticipatamente.

Per amor di Dio, non confondiamo la parità di diritto con la proprietà.
Ogni condomino, a prescindere dai suoi millesimi di proprietà, alla pari degli altri condomini, deve poter esercitare il suo diritto a parcheggiare, anche se dovesse avere 12 millesimi soltanto, ovvero un ""buco di casa"".
Se i posti da assegnare non sono sufficienti allora si dovrà deliberare il parcheggio a TURNAZIONE.
Saluti cordiali

BUON GIORNO, AVREI BISOGNO DI SAPERE. SE NEL CONDOMINIO CI SONO APPARTAMENTI VUOTI IL PROPIETARIO E' TENUTO A PAGARE L'ACQUA SE E' SI IN CHE MISURA E SE CE'UN ART. DEL C.C. CHE REGOLARIZZA QUESTA SITUAZIONE ,TENGO A PRECISARE CHE L'ACQUA VIENE PAGATA NELLE SPESE CONDOMINIALI
GRAZIE ANTICIPATAMENTE
CORDIALITA'

Buon giorno sono un affituaria e vorrei cambiare casa, il mio contratto di locazione scade fra tre anni, o proposto al propietario una coppia di amici che prederebero il mio posto dandogli la certezza che sono due persone con cotratto di lavoro a tempo indeterminato ma lui non sembra molto disponibile.può rifiutarsi?
grazie anticipatamentente

Lina, il suo unico dovere è quello di recapitare una lettera di disdetta anticipata, motivando i gravi motivi( ad esempio sopraggiunte difficoltà economiche), all'amministratore per racc.a/r dando il preavviso previsto.
Deve poi, anche farsi carico dell'imposta di registro per recesso, pari a euro 67,00.
NON ALTRO.
Saluti cordiali

Recentemente è stato messo a regolamento il divieto di accesso, transito e sosta nel cortile condominiale per le auto non di proprietà dei residenti. Posso io, come figlia non residente, accedere al cortile per effettuare trasporti nel garage e per conto di mio padre? Inoltre spesso mi trovo costretta a trasferirmi per giorni da mio padre per poterlo assistere: in quelle occasioni posso eludere il divieto di accesso per poter parcheggiare la mia auto nel garage di mio padre, che è libero? Grazie anticipatamente.

Recentemente è stato messo a regolamento il divieto di accesso, transito e sosta nel cortile condominiale per le auto non di proprietà dei residenti. Posso io, come figlia non residente, accedere al cortile per effettuare trasporti nel garage e per conto di mio padre? Inoltre spesso mi trovo costretta a trasferirmi per giorni da mio padre per poterlo assistere: in quelle occasioni posso eludere il divieto di accesso per poter parcheggiare la mia auto nel garage di mio padre, che è libero? Grazie anticipatamente.

Manuela, buongiorno.
La delibera assembleare che vieta ai non residenti di parcheggiare è corretta fino ad un certo punto, nel senso che se il parcheggio a favore di suo padre risulta libero, lei può tranquillamente occuparlo in vece sua, non c'è divieto di accesso che tenga.
L'assemblea ritengo che abbia inteso vietare l'accesso ai non residenti per non consentire loro di parcheggiare in posti di altri, ma se lei va ad occupare il posto di suo padre, l'assemblea NON può e NON deve negarle questo suo diritto, perchè così facendo andrebbe ad incidere sui diritti di suo padre, i quali sono quelli che nel suo box o posto auto ci fa parcheggiare chi vuole.
Su questo non ci piove; non può, invece, lei, occupare altro posto dal momento che il condominio ha così deciso.
Cordiali saluti

Grazie 1000 per la risposta veloce ed esauriente. Saluti.

Salve,volevo porle il seguente problema che mi è capitato recentemente :
abito in una palazzina di 6 unità aventi tutti garage ,all'esterno del cancello d'entrata siamo proprietari di un cortile (che a sua volta si affaccia sulla strada comunale) che abbiamo adibito a parcheggio macchine. Visto il continuo menefreghismo dei condomini volevo assieme alla maggioranza (dato che sono certo ci sarà chi non sarà daccordo)degli stessi effettuare la suddivisione dello spazio stesso in 6 parti uguali per poterlo adibire a parcheggio (infatti ne uscirebbero 6 posti e cioè uno a testa) dato che ripetutamente qualcuno continua a mettere più di un mezzo.Di conseguenza,una volta effettuate le partizioni,volevo posizionare un fermo sul mio spazio in maniera di usufruirne quando voglio.
Volevo sapere se in tal caso possiamo passare al sopracitato lavoro anche contro la volontà di 1 o 2 condomini e se ci sono gli estremi per legittimare la mia soluzione ed ovviamente il mio diritto ad usufruire dello spazio senza incorrere in infrazioni ed eventuali dispute legali.

p.s. : in 4 condomini siamo pienamente daccordo e non abbiamo amministratore ......

La ringrazio in anticipo.

luca

Luca, tutto è possibile, anche perchè così deliberando non si ledono i diritti di nessuno, dicasi nessuno, infatti ognuno avrà il posto regolarmente assegnato, ma bisogna prevedere il SORTEGGIO, perchè solo così il posto sarà assegnato in maniera definitiva .
Tutto deve essere FORMALIZZATO attraverso la convocazione FORMALE dell'assemblea, su iniziativa di uno qualunque di voi 6, convocazione che deve essere fatta in prima e seconda seduta, argomento da mettere all'ordine del giorno, delibera e attesa dei fatidici 30 giorni per consentire un eventuale impugnazione.
Tutto questo diventa complicato e NON POCO, perchè manca l'amministratore quando, per legge, ci dovrebbe essere.
Secondo il mio parere bisogna prima che venga nominato l'amministratore e poi tutto il resto, altrimenti tutto potrebbe essere vanificato e rimesso in discussione:
Vi conviene passare dalla parte del torto?
Non credo.
Siete in 4 , quindi forte maggioranza, nominate uno di voi amministratore e poi si potrà discutere serenamente senza problemi.
Bisogna, però, fare le cose in REGOLA altrimenti saranno solo chiacchiere.
Cordiali saluti