E' bello sapere come comportarsi in un condominio, specie se si conoscono le leggi,ma dovresti essere un avvocato o servirti di uno che ha la sua visione, altrimenti subisci e zitto.Ho comprato un lotto di terreno in una lottizzazione tra l'altro abusiva, nel rogito notarile non è riportato alcun riferimento a millesimi di prop.e/o condominio, a distanza di anni mi trovo in un condominio che non so come è nato, mi vengono richiesti pagamenti riferiti a tabelle millesimali mai viste ne approvate, non esiste un regolamento di condominio,e siamo circa trecento propitari,anche di quote arretrate su un terreno incolto e soggetto a vincolo di inedificabilita'nessuno mi sa dare spiegazioni, come mi devo comportare?

Stia pur certo che con le sole sue forze non riuscirà a cavare il ragno dal buco, quindi è meglio affidarsi ad un professionista che, con l'ausilio di altri professionisti, possa risalire a tutta la vicenda, come può essere un geometra o un commercialista.
Saluti cordiali

salve
sto comprando un appartamento in condominio di una cooperativa ma lo stabile è sprovvisto di certificato di abitabilità e secondo la legge dovrebbe essere la venditrice a farne richiesta e a pagarne le spese. Invece lei non ne vuol sapere..
Come fare ?
Grazie per un vostro aiuto

Il certificato di abitabilità è una qualità giuridica che riguarda il bene.
Pertanto va richiesto (rectius dichiarata) da chi ha il diritto pieno sul bene, cioè il
proprietario.
Invece, essa può essere revocata anche d'ufficio dal Comune, quando perda i requisiti sanitari minimi.
Cerchi di raggiungere un accordo su chi le sta cedendo l'immobile.
Comunque i costi sono molto contenuti.
Saluti cordiali

siamo un condominio di 9 appartamenti con riscaldamento centralizzato a metano.
Il regolamento, risalente al 1975, dichiarava che
nel caso un condomino non abitava il proprio appar
tamento, quindi era sfitto, doveva pagare le spese
di riscaldamento per il 100%.
E' passato molto tempo da allora. Vale ancora quel
regolamento e se si, si può modificare?
un condomino si può staccare dall'impianto centra
lizzato considerando che anche l'acqua calda viene
generata dalla caldaia comune?
GRAZIE PER LA RISPOSTA
irene

Gentile Irene, per sgomberare il campo da ogni possibile dubbio, le confermo che le spese da lei segnalate, vanno comunque pagate al 100%, a me sembra superfluo anche averlo chiarito nel regolamento.
Detto questo legga quanto appresso descritto e poi tragga lei stessa le conclusioni:

DISTACCO RISCALDAMENTO
Il condomino può legittimamente rinunciare a usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e "staccarsi" da solo, sulla base di una propria scelta individuale, dall'impianto comune. Ma questo è possibile soltanto se riesce a dimostrare, con una PERIZIA TECNICA, che questa sua decisione non comporta né un aggravio di spese per coloro che continuano a usufruire del riscaldamento centralizzato né un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico del l'intero edificio, tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio. Gli obblighi che rimangono Inoltre, i condomini rinunciatari non possono comunque evitare di contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione dell'impianto. La legge dispone infatti che nessuno, pur rinunziando al diritto sulle cose comuni, può essere esentato dal pagamento delle spese necessarie per la loro conservazione. Anche dopo il distacco, dunque, il condomino rimane sempre comproprietario del l'impianto centrale e deve continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e al l'adeguamento del bene. Può invece essere esonerato, in tutto o in parte, dalle spese di consumo o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce. Ma possono restare a suo carico, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che – nonostante la perizia tecnica presentata a suo tempo sostenesse il contrario – gli altri condomini si vedono nei fatti costretti a sopportare in conseguenza della sua rinunzia. Oppure sarà tenuto a contribuire con una quota forfettaria per il calore di cui usufruisce indirettamente la sua unità immobiliare, per il solo fatto che si trova comunque collocata all'interno di un edificio riscaldato. Il distacco dall'impianto centralizzato non è di regola subordinato a un'autorizzazione da parte dell'assemblea, chiamata semmai a valutare la sussistenza dei presupposti che possono portare ad autorizzare il distacco. Stop da regolamento Se è di natura contrattuale (cioè se è stato inserito direttamente nel rogito da parte del costruttore) il regolamento di condominio può negare totalmente la possibilità di distacco che, in questo caso, è preventivamente considerato illecito anche se il condomino riesce a dimostrare l'assenza di qualunque pregiudizio per gli altri condomini. Può anche essere previsto l'obbligo di continuare a partecipare totalmente alle spese del servizio, nonostante il distacco dall'impianto. Una simile disposizione è senza dubbio riconducibile a quelle che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini e che, come tali, risultano modificabili solo in presenza del consenso unanime di tutti i condomini.
GEOM. Oreste Terracciano
Corialità

Avrei un quesito a sottoporle: ci sono due palazzine A e B in un cortile comune per cui i millesimi di proprietà sono da dividere per quota competente, pare che a suo tempo sia stato stilato un regolamento di cui la palazzina B non ha traccia ... mi sono recato presso l'amministratore della palazzina A, il quale mi ha sottoposto un stralcio del regolamento in questione senza farmi vedere sottoscrizioni o altro ... devo precisare che se anche lo stesso esistesse i proprietari in parte non sono più gli stessi.
1 - Il regolamento ha sempre valore anche se i proprietari sono diversi?
2 - Come devo agire affinchè l'amministratore del condominio A mi dimostri che il regolamento esiste?
2 - Posso impugnare il regolamento nel caso questo esiste ma è stato stipulato più di 30 anni fa?

Caro lettore, mi dispiace doverle dire che lei è fuori rotta.
Il regolamento di condominio segue a ruota la vita stessa del condominio, a meno che l'assemblea non intenda intervenire per modificare gli articoli in esso contenuti, semprechè il codice lo consenta, in quanto quegli articoli che vanno ad incidere sugli interessi del singolo sono immodificabili.
Per capire se esiste o meno il regolamento di condominio contrattuale basta leggere attentamente il proprio rogito notarile e constatare se sono riportati i dati di trascrizione del regolamento alla Conservatoria Immobiliare, diversamente si tratterà sicuramente di condominio assembleare.
In questo caso basta chiedere, dietro pagamento delle fotocopie, una copia all'amministratore, il quale non si potrà esimere dall'ottemperare alla richiesta.
Se dovesse venire in possesso della copia del regolamento, diciamo assembleare e dopo la lettura volesse impugnare il contenuto può farlo rivolgendosi al giudice e che la Madonna l'accompagni, perchè deve sapere che i costi sono esorbitanti e i tempi della malata giustizia italiana INFINITI, quindi meglio pensarci su due volte.
Cordiali saluti

salve sono comproprietario di 1/3 di terreno, la quale per una divisione tramite tribunale è stata adibita a standar e area parcheggi, i restanti 2/3 sono di due fratelli, essendo residenti fuori luogo, anno decivo da parte loro con la maggioranza di delimitare l'area con una recinzione metallica alta 1 metro e fuori luogo visto che io ho costruito sul mio terreno e sono addiacente al terreno in questione, con accesso in questa area lontano dalla mia struttura. posso impedire la realizzazione dell recinzione?
la divisione del tribunale non parla di questo terreno come area condominiale, e da gestire come tale? se dovessero delimitare l'area posso farla realizzare in un modo che non danneggi la veduta della mia casa? posso avere l'accesso dalla mia proprietà? Grazie

Mi dispace doverle comunicare che senza visonare luoghi e documenti non posso fornire risposte adeguate, pertanto si rivolga prima ad un geometra e poi ad un avvocato.
Cordiali saluti

salve sono un proprietario di un appartamento di un condominio che ha avuto dei probblemi con il vecchio amministratore, adesso io sono l'amministratore e mi sono accorto che ci sono delle persone che non pagano le rate dal 2008 cosa posso fare?grazie

Sollecitare il pagamento, previo incontro con questi condomini, diversamente, se non dovessero recepire il suo invito, suo malgrado, dovrà rivolgersi ad un avvocato e iniziare il procedimento per richiedere il decreto ingiuntivo.
Cordiali saluti

avrei bisogno di sapere tutte le tasse che devo pagare per una casa di 55€ perchè sembra che nessuno di fondo sappia oppure non vuole dirlo potete aiutarmi?

Non è chiaro il quesito, me lo esponga in privato:
oresteterracciano@alice.it

il 13 di questo mese ci sarà un assemblea con. dove si dovrà discutere se fittare o meno uno spazio condominiale ad una officina di moto.
il mio problema è che questo spazio è situato proprio sotto il balcone della mias cucina, quindi ciò comporterebbe un grave disagio alla mia famiglia, 1) per i rumori 2) per i fumi di scarico che inevitabilmente saremmo costretti a respirare. come posso fare per evitare tutto questo?
grazie per la sua disponibilità

io e mio marito abbiamo acquistato una casa di corte con due particelle catastali e precisamente mio marito risulta proprietario, con un'unica particella catastale dei locali al piano terra (taverna, lavanderia e cantina e dell'appartamentino ao secondo piano. Io invece dell'appartamentino del primo piano. A causa di infiltrazioni d'acqua siamo costretti a fare il vespaio e ovviamente la pavimentazione così avrremmo pensato ad apportare delle modifiche quali la demolizione di una tramezza e la costruzione di un'altra e vorremmo adibire questi locali a cucina e sala aperte e lavanderia. inoltre vorremmo collegare il piano terra con il primo piano, da adibire a zona notte, con una scaletta di ferro e legno. Cosa comportano questi lavoro? che domande e documenti dovrei richiederè? a quali spese andiamo incontro? il costo è elevato? Tengo a precisare che molti dei lavori li facciamo noi con l'aiuto di un muratore a causa della scarsa disponibilità economica pertanto se la spesa risultasse eccessiva metteremo da parte l'idea provvedendo solo al vespaio. ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti

Non bisogna fare assolutamente nulla.
Prima bisogna chiamare un geometra libero professionista per conferirgli l'incarico di presentare la richiesta per la D.I.A., quindi deve presentare un progettino completo di mdifiche da apportare, poi deve provvedere al riaccatastamento degli immobili modificati.
Il preliminare, penso, vi costerà intorno alle 3.000 euro e oltre.
Cordiali saluti

Gradirei sapere se in caso di infiltrazioni d'acqua dalla soletta cortile ai box sotterranei le spese di pulizia o tinteggiatura soffitti box danneggiati sono a carico esclusivamente degli stessi proprietari box o rientrano nelle spese generali del condominio? Premetto che nel regolamento di condominio non si fa menzione a questo tipo di inconveniente.
Grazie per il vs. riscontro.

Non c'è bisogno che la ripartizione delle spese venga sancita dal regolamento di condominio, perchè ad essa ha provveduto l'art. 1126 del codice civile.
I proprietari dell'area cortilizia calpestabile dovranno ripartirsi 1/3 del danno prodotto dalle infiltrazioni e 1/3 delle eventuali opere di risanamento, per tabella millesimale di proprietà, mentre i restanti 2/3 saranno ripartiti tra i proprietari dei box danneggiati.
Saluti cordiali

vrrei sapere se si aquista una casa con rate condominiali non pagate chi ne risponde il vecchio o il nuovo propietario?

Caro Carmine, ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, i debiti condominiali vengono richiesti all'acquirente per l'anno in corso e per quello precedente, salvo poi rifarsi su chi gli ha venduto la casa, magari intentando una causa infinita.
Saluti cordiali

Buona sera avrei bisogno di sapere quanti millesimi ci vogliono x nominare un direttore dei lavori. siamo in procinto di rifacimento tetti e noi vogliamo proporne uno come condomi e non quello che verra portato dall'aministratore
grazie anticipatamente

La stessa maggioranza occorrente per l'approvazione dei lavori, ovvero che il 50%+1 degli intevenuti rappresenti 500 millesimi.
Saluti cordiali

Avrei un quesito da sottoporle: ci sono due palazzine A e B in un cortile comune, per una possibile regolamentazione del parcheggio delle automobili, il cortile viene suddiviso in parti uguali oppure in base ai millesimi.
Il mio appartamento è di 80 millesimi, mentre i restanti appartamenti sono di 56 millesimi.

Grazie anticipatamente.

Per amor di Dio, non confondiamo la parità di diritto con la proprietà.
Ogni condomino, a prescindere dai suoi millesimi di proprietà, alla pari degli altri condomini, deve poter esercitare il suo diritto a parcheggiare, anche se dovesse avere 12 millesimi soltanto, ovvero un ""buco di casa"".
Se i posti da assegnare non sono sufficienti allora si dovrà deliberare il parcheggio a TURNAZIONE.
Saluti cordiali

BUON GIORNO, AVREI BISOGNO DI SAPERE. SE NEL CONDOMINIO CI SONO APPARTAMENTI VUOTI IL PROPIETARIO E' TENUTO A PAGARE L'ACQUA SE E' SI IN CHE MISURA E SE CE'UN ART. DEL C.C. CHE REGOLARIZZA QUESTA SITUAZIONE ,TENGO A PRECISARE CHE L'ACQUA VIENE PAGATA NELLE SPESE CONDOMINIALI
GRAZIE ANTICIPATAMENTE
CORDIALITA'

Buon giorno sono un affituaria e vorrei cambiare casa, il mio contratto di locazione scade fra tre anni, o proposto al propietario una coppia di amici che prederebero il mio posto dandogli la certezza che sono due persone con cotratto di lavoro a tempo indeterminato ma lui non sembra molto disponibile.può rifiutarsi?
grazie anticipatamentente

Lina, il suo unico dovere è quello di recapitare una lettera di disdetta anticipata, motivando i gravi motivi( ad esempio sopraggiunte difficoltà economiche), all'amministratore per racc.a/r dando il preavviso previsto.
Deve poi, anche farsi carico dell'imposta di registro per recesso, pari a euro 67,00.
NON ALTRO.
Saluti cordiali

Recentemente è stato messo a regolamento il divieto di accesso, transito e sosta nel cortile condominiale per le auto non di proprietà dei residenti. Posso io, come figlia non residente, accedere al cortile per effettuare trasporti nel garage e per conto di mio padre? Inoltre spesso mi trovo costretta a trasferirmi per giorni da mio padre per poterlo assistere: in quelle occasioni posso eludere il divieto di accesso per poter parcheggiare la mia auto nel garage di mio padre, che è libero? Grazie anticipatamente.

Recentemente è stato messo a regolamento il divieto di accesso, transito e sosta nel cortile condominiale per le auto non di proprietà dei residenti. Posso io, come figlia non residente, accedere al cortile per effettuare trasporti nel garage e per conto di mio padre? Inoltre spesso mi trovo costretta a trasferirmi per giorni da mio padre per poterlo assistere: in quelle occasioni posso eludere il divieto di accesso per poter parcheggiare la mia auto nel garage di mio padre, che è libero? Grazie anticipatamente.

Manuela, buongiorno.
La delibera assembleare che vieta ai non residenti di parcheggiare è corretta fino ad un certo punto, nel senso che se il parcheggio a favore di suo padre risulta libero, lei può tranquillamente occuparlo in vece sua, non c'è divieto di accesso che tenga.
L'assemblea ritengo che abbia inteso vietare l'accesso ai non residenti per non consentire loro di parcheggiare in posti di altri, ma se lei va ad occupare il posto di suo padre, l'assemblea NON può e NON deve negarle questo suo diritto, perchè così facendo andrebbe ad incidere sui diritti di suo padre, i quali sono quelli che nel suo box o posto auto ci fa parcheggiare chi vuole.
Su questo non ci piove; non può, invece, lei, occupare altro posto dal momento che il condominio ha così deciso.
Cordiali saluti

Grazie 1000 per la risposta veloce ed esauriente. Saluti.

Salve,volevo porle il seguente problema che mi è capitato recentemente :
abito in una palazzina di 6 unità aventi tutti garage ,all'esterno del cancello d'entrata siamo proprietari di un cortile (che a sua volta si affaccia sulla strada comunale) che abbiamo adibito a parcheggio macchine. Visto il continuo menefreghismo dei condomini volevo assieme alla maggioranza (dato che sono certo ci sarà chi non sarà daccordo)degli stessi effettuare la suddivisione dello spazio stesso in 6 parti uguali per poterlo adibire a parcheggio (infatti ne uscirebbero 6 posti e cioè uno a testa) dato che ripetutamente qualcuno continua a mettere più di un mezzo.Di conseguenza,una volta effettuate le partizioni,volevo posizionare un fermo sul mio spazio in maniera di usufruirne quando voglio.
Volevo sapere se in tal caso possiamo passare al sopracitato lavoro anche contro la volontà di 1 o 2 condomini e se ci sono gli estremi per legittimare la mia soluzione ed ovviamente il mio diritto ad usufruire dello spazio senza incorrere in infrazioni ed eventuali dispute legali.

p.s. : in 4 condomini siamo pienamente daccordo e non abbiamo amministratore ......

La ringrazio in anticipo.

luca

Luca, tutto è possibile, anche perchè così deliberando non si ledono i diritti di nessuno, dicasi nessuno, infatti ognuno avrà il posto regolarmente assegnato, ma bisogna prevedere il SORTEGGIO, perchè solo così il posto sarà assegnato in maniera definitiva .
Tutto deve essere FORMALIZZATO attraverso la convocazione FORMALE dell'assemblea, su iniziativa di uno qualunque di voi 6, convocazione che deve essere fatta in prima e seconda seduta, argomento da mettere all'ordine del giorno, delibera e attesa dei fatidici 30 giorni per consentire un eventuale impugnazione.
Tutto questo diventa complicato e NON POCO, perchè manca l'amministratore quando, per legge, ci dovrebbe essere.
Secondo il mio parere bisogna prima che venga nominato l'amministratore e poi tutto il resto, altrimenti tutto potrebbe essere vanificato e rimesso in discussione:
Vi conviene passare dalla parte del torto?
Non credo.
Siete in 4 , quindi forte maggioranza, nominate uno di voi amministratore e poi si potrà discutere serenamente senza problemi.
Bisogna, però, fare le cose in REGOLA altrimenti saranno solo chiacchiere.
Cordiali saluti

Chiedo il vostro aiuto, ho comprato casa in un condominio dove ancora i lavori non sono del tutto completati, in particolare non vi è un'allacciamento enel privato ed è il costruttore ogni bimestre a chiederci il pagamento della bolletta enel.
Adesso ogni condomino dovrebbe pagare 900 euro circa per le spese di allacciamento ENEL (era previsto nel contratto), io ho pagato ma il 50% dei condomini si rifiuta di farlo e quindi il costruttore ha interrotto la procedura di allacciamento, mi ha restituito i 900 e minaccia di staccare la corrente al palazzo, può farlo?
Ed io cosa devo fare? Rivolgermi all'enel privatamente o obbligare il costruttore a completare l'allacciamento?
Grazie

Le ho risposto.
Comunque bisogna che lei si rivolga ad un avvocato per capire se c'è una escamotage per venirne fuori senza ossa rotte.
Saluti cordiali

Gentile Signor Terraciano,
le chiedo un parere su una situazione che sta portando me e la mia famiglia all'esaurimento. Abito al quarto piano di una palazzina con sette unità abitative. L'inquilina del piano di sotto vive rinchiusa in casa, presumibilmente dormendo di giorno e vegliando la notte, e si lamenta continuamente del rumore che facciamo. Noi siamo in quattro, di cui due bambini (7 e 9 anni). I bambini sono a scuola dalle 8:30 alle 14, due giorni alla settimana fino alle 16:30. Mi sono resa conto che, a parte la parentesi del pranzo che di solito riunisce almeno tre di noi, per via delle attività svolte dai miei figli, non siamo mai a casa prima delle 16:30, a volte più tardi. Per non sentirla ho praticamente dichiarato off limits la camera dei miei figli, direttamente sopra quella dell'inquilina, ed i bambini giocano nel salone (stanza che sembra essere la meno utilizzata dalla signorina e dal padre), il che comporta l'attraversamento dell'intero appartamento quando i bambini devono usare il bagno, cosa di cui ovviamente si lamenta perché i bambini ci vanno di fretta e quindi calpestando rumorosamente il pavimento, a detta sua. Le due volte in cui ho lasciato che i miei figli invitassero qualche amichetto ha telefonato ogni mezz'ora per lamentarsi del frastuono. Se passo l'aspirapolvere in casa (110mq) dopo 10 minuti chiama e si lamenta del rumore che faccio.
Siamo tornati a vivere qui quasi tre anni fa, dopo essere stati fuori per motivi di lavoro sei anni, periodo in cui venivamo solamente in estate, per un mese o due, il che coincideva con il periodo in cui a loro volta andavano in vacanza "per non doverci sopportare". Ma avevamo ricevuto inviti a non usare lo sciacquone di notte, a non alzare o abbassare le tapparelle dopo le nove di sera, a non stendere i panni se ce n'erano dei loro appesi al piano di sotto (accorgimento che avrei volentieri usato se non fosse che i panni restavano stesi per quattro giorni consecutivi) e, presumo, a non camminare per casa ("vi sentiamo camminare")già prima della nascita dei bambini.
I miei figli sono ben lungi dall'essere angeli, ma non sono nemmeno così rumorosi come dice la mia inquilina: sono semplicemente bambini, e come tutti i bambini giocano, ridono, scherzano, litigano e girano per casa. Il grande ha il mio passo, più "felpato", il piccolo, ne deduco, cammina con passo pesante come il padre, perché di lui soprattutto si lamentano. Le macchinine sul pavimento sono da lungo tempo bandite e tutti i giochi, rumorosi o no, si devono svolgere in sala, sul tappeto, per attutire i rumori (nonostante il grande abbia una forte allergia agli acari). In questi tre anni ho cercato in tutti i modi di accondiscendere alle richieste di padre e figlia (che mi danno anche sempre della maleducata) per quieto vivere, ma l'impressione che abbiano continuato ad alzare la posta è grande. Tutti quelli con cui ne ho parlato mi hanno consigliato di lasciar perdere e continuare a vivere la mia vita senza dar loro peso, ma è più facile a dirsi che a farsi. L'amministratore mi disse a suo tempo che a lui non s'erano mai rivolti (ah, non abbiamo un regolamento condominiale).
Che fare (a parte cercar casa altrove, cosa che sto già facendo a tempo perso)? Li denuncio per molestie? Non rispondo più al telefono e neanche alla porta? mi metto a far rumore sul serio, così capiscono la differenza? Esiste una norma generale (un regolamento di condominio generico) alla quale possa fare riferimento?
La ringrazio della sua attenzione e del suo tempo,
silvia

Gentilissima signora Silvia, buongiorno.
Mi rendo perfettamente conto del disagio in cui è costretta a vivere nella sua casa di proprietà. Ciò che lei e per riflesso la sua famiglia è costretta a subire si chiamano VESSAZIONI spietate, punibili certamente, ma da chi?
E' lo stato di impotenza di fronte a questi orrendi affronti che la esaspera maggiormente, perchè si avrebbe la voglia di reagire inconsultamente, ma la logica razionale e il Buon senso indicano sicuramente la strada della PAZIENZA soprattutto.
Già, la pazienza!!!
Deve prendere atto, gentilissima signora Silvia che lei si trova al cospetto di un vicino MALATO, INSANO di mente, quindi da curare, ma le cliniche psichiatriche pare siano scomparse perchè costituivano una vergogna........
Ho voluto estremizzare il concetto perchè è bene essere consapevoli che c'è ben poco da fare in queste situazioni spiacevoli 24/24 ore, nè servirebbe a qualcosa ricorrere al giudice, perchè il giudice non potrebbe disporre una vigilanza 24/24 ore per tenere sotto controllo il comportamento di una persona malata davvero.
Mi creda, non ci sono soluzioni se non quelle dell'indifferenza più assoluta, augurandosi che prima o poi la vicina si stanchi, ma bisogna prestere molta attenzione al problema, nel senso che non degeneri.
Provi a recarsi al Comando dei Carabinieri o in Questura e chieda se è possibile, da parte loro, intervenire per convincere la vicina che lei ha il diritto di vivere in casa sua con tutta la sua famiglia e che non deve, per questo, subire condizionamenti di sorta.
Provi, ma poi si rassegni, la nostra società è CAMBIATA, ma in PEGGIO!!!
Cordialmente.

buongiorno
abito da quattro anni in una casa di corte composta da oltre una decina di famiglie. non abbiamo un amministratore di condominio (per scelta comune) pertanto ognuno è responsabile, specialmente a livello econominco, per quanto rigurda la propria "porzione" di facciata, tetto ecc.
prima di tutto vorrei chiederle se esiste una legge che regola la questione spese relative a parti comuni e non comuni qualora non sia presente un amministratore di condominio. in tal caso come ci si comporta? ognuno è responsabile della sua unità abitativa e basta o in caso di danno (ad esempio il tetto) si deve partecipare tutti?

grazie

Caro Simone, buongiorno.
Abitare in una casa di corte non significa abitare in un villino isolato, significa, invece, abitare in un CONDOMINIO.
Un condominio siffatto, ovvero composto da oltre 10 condomini, è un CONDOMINIO con la C maiuscola, dove il codice civile fa da ""PADRONA"", ovvero che NON SI PUO' PRESCINDERE DA ESSO.
La legge che regola le parti comuni è il CODICE CIVILE, misconosciuto a tutti a quanto pare, per cui sarebbe il caso di prendere coscienza della realtà e affidarsi ad un amministratore libero professionista onde dare un'impronta di legalità al condominio ove abita.
COSA OCCORRE FARE:
a - NOMINARE L'AMMINISTRATORE, RICONOSCENDOGLI IL COMPESNSO.
b - FORMULARE IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CON ANNESSE LE TABELLE MILLESIMALI
c - PAGARE LE QUOTE SECONDO I VALORI MILLESIMALI E SECONDO UN BILANCIO DA APPROVARE
d - RICONOSCERE CHE FINO AD OGGI, INDISTINTAMENTE TUTTI, SI E' AMPIAMENTE SBAGLIATO E CHE PERSEVERARE E' DIABOLICO.
Saluti cordiali

C'e' anche chi lavora di notte e si deve prendere del malato pschiatrico.

Ma mi faccia il piacere.

Non è come dice lei, egregio lavoratore notturno, perchè in ogni azione della nostra esistenza bisogna far prevalere il buon senso e la civile convivenza, aspetti questi finiti nel dimenticatoio soprattutto nei condominii, tuttavia ognuno è padronissimo, nella più completa anonimia, proprio come ha fatto lei, di esprimere il proprio parere.
Grazie comunque per essere intervenuto.
Cordialmente
geom. Oreste Terracciano

Le ho scritto stamani.

Devo dire che i lavoratori notturni non godono diritti.
Al piano di sopra stanno ristrutturando un monolocale di 20 mq ed e' impossibile dormire.

Mi dira', i lavori vanno fatti. Certo ma dovrebbero avere una durata ragionevole, in quel tempo a Milano hanno costruito un grattacielo. E poi non sarebbe educazione mettere un avviso. Non so che dire, non so a chi rivolgermi. I rumori dei bambini si coprono con dei tappi di cera, questi no.

Grazie per la cortese attenzione.

Gentile Geom. Terracciano volevo sottoporle la mia esperienza, per avere un suo consiglio.
A fine '99 compro un piccolo appartamento in un condominio di 24, senza amministratore.
Nel 2000, per motivi di lavoro, sono costretto a spostarmi al nord, da allora non ho piu' saputo niente della gestione del condominio, nel 2005 ho provato a chiedere informazioni della gestione ai condomini che conoscevo, ma nessuno ha saputo darmi notizie certe, avevo lasciato a qualche persona del palazzo il mio recapito, nel caso poteva servire.
Il mese scorso ricevo una raccomandata dall' amministartore dello stabile, con la quale mi chiede di pagare E. 1800, entro cinque giorni e su un conto personale, per la gestione del condominio dal 2004 ad oggi. non sono mai stato informato di niente.
Vorrei chiederle : e' corretto l' operato dell' amministratore che pare sia stato eletto nel 2005?
Ho richiesto allo stesso tutta la documentazione della gestione, spero mi invii quanto richiesto.
E' normale che debba pagare tutto ora, senza mai avere avuto una comunicazione?
Tra l' altro l'amministratore mi ha chiesto di versare i soldi su un conto personale.
E' vero, che anche per questo tipo di debiti esiste la prescrizione?
Sperando in una sua cortese risposta la ringrazio anticipatamente e la saluto.

Gentile Geom. Terracciano volevo sottoporle la mia esperienza, per avere un suo consiglio.
A fine '99 compro un piccolo appartamento in un condominio di 24, senza amministratore.
Nel 2000, per motivi di lavoro, sono costretto a spostarmi al nord, da allora non ho piu' saputo niente della gestione del condominio, nel 2005 ho provato a chiedere informazioni della gestione ai condomini che conoscevo, ma nessuno ha saputo darmi notizie certe, avevo lasciato a qualche persona del palazzo il mio recapito, nel caso poteva servire.
Il mese scorso ricevo una raccomandata dall' amministartore dello stabile, con la quale mi chiede di pagare E. 1800, entro cinque giorni e su un conto personale, per la gestione del condominio dal 2004 ad oggi. non sono mai stato informato di niente.
Vorrei chiederle : e' corretto l' operato dell' amministratore che pare sia stato eletto nel 2005?
Ho richiesto allo stesso tutta la documentazione della gestione, spero mi invii quanto richiesto.
E' normale che debba pagare tutto ora, senza mai avere avuto una comunicazione?
Tra l' altro l'amministratore mi ha chiesto di versare i soldi su un conto personale.
E' vero, che anche per questo tipo di debiti esiste la prescrizione?
Sperando in una sua cortese risposta la ringrazio anticipatamente e la saluto.

Ernesto, non penso affatto che lo stabile fosse abbandonato a sè stesso, ovvero senza che nessuno,non dico l'amministratore che sarebbe la cosa più logica, almeno un condomino si facesse carico di pagare le bollette.
Se fosse come lei ha descritto, lo stabile sarebbe da tempo senza luce, nè acqua nè servizi, come ascensore e pulizie.....
E' un condominio di ben 24 condomini, mica di soli due condomini.....
Quindi da qui la richiesta di quote che lei non ha mai versato, per le quali la prescrizione non serve a nulla.
Probabilmente l'amministratore non ha mai saputo ove cercarla, in quanto lei non gli ha mai comunicato il suo recapito.
Si abbracci la croce e paghi, purtroppo.
Diversamente faccia valere le sue ragioni recandosi da un avvocato.
Saluti

Egregio Geom. Terracciano, grazie per il consiglio. Anche io, nonostante non sia esperto di questo tipo di problematiche, avevo raggiunto questa soluzione.
Pensavo che mi potesse dare maggiori dettagli legali non consigli da buonista, non si deve sempre porgere l' altra guancia, per poi gridare allo scandalo quando ci sono furbetti che riescono nelle loro azioni truffaldine.
In altri vari forum (per fortuna) ho ricevuto informazioni molto diverse.
Comunque La ringrazio ugualmente per il tempo che mi ha dedicato. Saluti

Mi dispiace per la sua, chiamiamola, delusione, ma sa benissimo che non sono un avvocato......
Saluti e in bocca al lupo.

Gent. Geom. Terracciano,
vorrei cogliere l'occasione per farLe una domanda in materia di condominio e lavori condominiali.
abito in un condominio di 50 appartamenti (5 palazzine di 10app, 2 appart. x piano) e probabilmente entro pochi giorni dovremo necessariamente fare dei lavori di ripristino del lastrico solare di un palazzo (sotto il lastrico solare ci sono 5 appartamenti). Ad eccezione degli appartamenti, tutti gli spazi condominiali sono "proprietà unica ed indivisibile di tutti i condomini". successivamente, per comodità dei condomini, è stato scelto di pagare le spese di una palazzina solo agli abitanti di quell'edificio. Ora, mi sento dire che il lastrico solare va riparato solo a spese di coloro che ci stanno sotto (5 appartamenti).
Secondo lei, come dovrebbero essere ripartite le spese? grazie per la sua disponibilità.

Riccardo, lei mi ha riferito, con la sua mail, che il complesso condominiale si compone di 5 distinti edifici, ognuno formato da cinque piani, oltre al piano terra, e su ogni piano, a partire dal primo sono ubicate 2 unità immobiliari.
Per uno di questi 5 edifici bisogna intervenire sul lastrico solare con lavori di rifacimento totali o parziali, per cui non vedo perchè la spesa dovrebbe essere sostenuta soltanto da 5 condomini e non da tutti i 10 ivi residenti.
Ribadisco il concetto che se il lastrico, nella sua interezza, non è dato in uso esclusivo a questo o quel condomino, tutti , dicasi tutti, dovranno farsi carico delle spese di manutenzione, siano esse ordinarie oppure straordinarie.
Questo a prescindere dal punto o dal lato in cui bisognerà intervenire.
Il lastrico è UNICO e in quanto tale, rappresenta la copertura di tutto l'edificio.
Saluti cordiali
oresteterracciano@alice.it