COMPRAVENDITA IMMOBILIARE : risoluzione del contratto per mancanza di chiarezza nell'identificare l'oggetto.
Può essere risolto, per inadempimento del promittente venditore, il contratto preliminare di vendita di un immobile descritto come "attico", ma iscritto in Catasto come "vano lavanderia e ripostiglio", e come tale privo del certificato di abitabilità. E' quanto sostiene la Cassazione Civile Sezione II, sentenza del 16 maggio 2011 n. 10756 che vale la pena commentare al fine di comprendere quanto sia utile la chiarezza e trasparenza.
Mario prometteva di acquistare un "attico " da Caterina, appunto così descritto nella proposta irrevocabile di acquisto. La stessa fu accettata e pertanto il contratto, avendo tutti i requisiti essenziali ex art. 1325 cc, si perfezionò ex art. 1326 cc.
Qualche giorno dopo aver avuto notizia della accettazione, Mario procedeva ad accertamenti sia presso il Catasto, sia presso l'Ufficio Tecnico Comunale: in Catasto il bene risultò censito come «vano lavanderia» e tale destinazione risultava anche in Comune tanto che il manufatto era privo del certificato di abitabilità.
Mario, infuriato, adiva davanti al Tribunale la promittente venditrice, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna di Caterina al pagamento di un importo pari al doppio della caparra versata. Mario otteneva così una sentenza favorevole alle proprie ragioni, ossia una sentenza che condannava Caterina a restituire il doppio della caparra .
Caterina, non accettando il responso del Tribunale, ricorreva alla Corte di Appello chiedendo che fosse confermata la legittimità del suo recesso (ed a trattenere la caparra) causato dall'inadempimento di Mario che, seppure diffidato, non si era presentato al rogito notarile; Caterina argomentava le sue ragioni sostenendo che non risultava in nessuna parte del contratto che il bene in questione dovesse avere una destinazione abitativa, e neppure ciò si poteva dedurre dalla qualificazione di "attico": tale termine, a suo avviso, non era da intendere come una porzione di immobile destinato ad uso abitativo, ma soltanto come "il piano costruito sopra la cornice di coronamento di un fabbricato"; pertanto, il bene effettivo, sia pur privo del requisito dell'abitabilità, coincideva con quello descritto e voluto dalle parti. La Corte di Appello accoglieva le ragioni di Caterina, ribaltando la sentenza di primo grado emessa dal Tribunale.
Avverso la sentenza d' Appello, Mario proponeva ricorso per Cassazione, confutando le affermazione dei giudici di secondo grado in ordine alla coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta nella proposta di acquisto e quanto risultava dalla documentazione amministrativa ed evidenziando che non era stato considerato che le parti, anche in ragione del prezzo pattuito, avevano inteso riferirsi al bene in questione come appartamento da destinare ad uso abitativo e che il termine "attico", nell'uso corrente del mercato immobiliare, indica un appartamento posto all'ultimo piano ad uso abitativo.
La Cassazione, accogliendo le tesi di Mario, con la sentenza citata in premessa, non ha condiviso il ragionamento della Corte di Appello sostenendo che comunemente nell'ambito delle compravendite immobiliari, il termine "attico" viene riferito all'appartamento posto all'ultimo piano di un edificio (cioè, all'unità abitativa di maggior pregio dell'edificio, in quanto situata al piano più elevato).
La Suprema Corte, nel suo convincimento, ha tenuto conto dell'entità del prezzo stabilito dalle parti, da cui si poteva agevolmente desumere che il bene era stato considerato dai contraenti come destinato ad uso abitativo; diversamente il prezzo avrebbe dovuto essere molto più basso.
Valutato che l'immobile in questione era privo dei requisiti abitativi, la Suprema Corte sanciva l'inadempimento della promittente venditrice in quanto il bene da trasferire era diverso da quello pattuito; annotava inoltre che secondo l'orientamento costante della giurisprudenza la consegna di un bene privo dei requisiti di abitabilità legittima il promittente acquirente a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento dell'altra parte. Pertanto i giudici di legittimità decidendo nel merito, confermavano la sentenza di primo grado favorevole a Mario e la condanna della promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra ed al pagamento delle spese giudiziarie.
Ennio Alessandro Rossi, commercialista
Assistenza Preventiva Acquirenti Immobili
Appendice
Art. 1325. Indicazione dei requisiti.
I requisiti del contratto sono:
1) l'accordo delle parti;
2) la causa;
3) l'oggetto;
4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.
Art. 1326. Conclusione del contratto.
1. Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
2. L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.
3. Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte.
4. Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.
5. Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.