L'affitto con l'opzione di riscatto

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  • L'affitto con opzione di riscatto, vantaggi, svantaggi e rischi potenziali. Di Ennio Alessandro Rossi.

Alcune imprese di costruzione, causa la persistente difficoltà a vendere gli immobili "a magazzino", stanno proponendo sul mercato una formula accattivante di “affitto con opzione di riscatto"; tale formula sta riscontrando l’ interesse di molti clienti in difficoltà nell’ ottenere prestiti dalla banche meno disponibili a concederli rispetto al passato ( vedi "credit crunch" )

In altri termini, visto che la banca potrebbe rifiutarsi di finanziare il potenziale compratore, l'impresa costruttrice propone di affittare il proprio immobile allo stesso soggetto interessato, con la riserva che in un dato momento questi possa esercitare l’ opzione di acquisto.

Il cliente dopo che avrà versato una discreta somma in affitti, potrebbe essere incentivato ad esercitare tale facoltà dato che all’atto della compravendita gli verrebbero decurtati i canoni di locazione fin ad allora pagati.

Il vantaggio parrebbe essere reciproco: l 'impresa mette a reddito il proprio immobile, nel contempo aumenta la possibilità di venderlo nel medio-lungo periodo. Il conduttore si trasforma in compratore con il vantaggio psicologico di "non aver buttato i soldi del canone". L’impresa in sintesi punta sul fatto che con ogni probabilità l’ operazione andrà a buon fine visto che il conduttore non intenderà perdere l'occasione esercitando così l'opzione per l'acquisto.

Oltre tutto il conduttore vivendo nell’appartamento si sarà affezionato ad esso, alla zona, ai vicini , e pure avrà avuto modo di esperimentare la funzionalità della struttura, degli impianti (riscaldamento, elettrico, condizionamento d’aria etc.) e dei pregi (insonorizzazione, coibentazione, vicinato etc.). Ovviamente avrà avuto modo di soppesarne anche i limiti. In ogni modo l’esercizio dell'opzione risulterebbe frutto di una scelta consapevole.

Questa possibilità come detto ha dei vantaggi ma anche delle controindicazioni. Prescindendo da valutazioni di carattere finanziario (occorrerà valutare le quote di interessi figurativi dati dal pagamento anticipato sotto forma di canone delle rate del corrispettivo proposto nell’opzione) necessita considerare che per il cliente inesperto di contrattualistica può risultare pericoloso avventurarsi in una vicenda di questo genere senza assistenza di un esperto del settore che lo assista già in fase precontrattuale.

Purtroppo e troppo spesso, il soggetto firma il contratto di locazione con diritto di riscatto senza la presenza di qualcuno che controlli i documenti che l’impresa propone. Il notaio che pure potrebbe consigliare in merito, entra in campo troppo tardi quando i giochi son fatti, vale a dire nel momento in cui il conduttore esercita il diritto d'opzione .

Ma quali sono i maggiori rischi di cui il conduttore-acquirente dovrebbe avere contezza?

Primo rischio: i canoni di locazione, in caso di esercizio dell'opzione, si trasformano in rate di prezzo, ma questa situazione si verifica solo se l'impresa è sana: se la stessa fallisse, le somme versate per canoni e per deposito cauzionale non risulterebbero assistite da alcuna garanzia di restituzione, con la conseguenza che quanto versato andrebbe perduto.

Secondo rischio: una volta stipulato il contratto di locazione affiancato da un separato contratto di opzione contenente il diritto di riscatto, se l'impresa "venditrice" truffaldina, vendesse la piena proprietà dell'immobile a un altro soggetto (sia esso in buona fede o colluso con l’impresa) questi potrebbe disattendere il contratto d' opzione summenzionato vanificando i vantaggi sui quali il conduttore aveva fatto conto quando si era imbarcato nell’operazione.

In conclusione quelli descritti rappresentano dei rischi potenziali ma che vanno sicuramente evitati con l’adozione di uno "scudo protettivo" tarato al caso specifico.

Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia
www.realessandro.it