Qui voglio parlare della cedolare secca sugli appartamenti abitativi dati in locazione e sui rispettivi affitti. Devo dire che normativa più arzigogolata non potevano tirarla fuori. Dopo aver letto la normativa, mi sono indignato come si sono indignati i giovani spagnoli contro Zapatero. Emerge evidente come il Sole, la volontà politica da parte del legislatore di vessare il locatore cravattaro che opta per la cedolare secca.
Vediamo la normativa più in dettaglio.
La cedolare secca ha carattere facoltativo, riguarda soltanto le locazioni abitative e relative pertinenze (escluse le categorie A10) e non quelle commerciali date in affitto e si applica soltanto alle persone fisiche e non alle società o persone giuridiche. Sono esclusi imprenditori e lavoratori autonomi. Le relative aliquote sono al 21% per le locazioni a canone libero e al 19% per le locazioni a canone concordato, cioè quelle sotto la disciplina dell'art. 2, comma 3, della legge 432/98 e si applica su una base imponibile relativa al 100%, cioè all'intero canone di locazione annuale stabilito sul contratto, senza alcuna deduzione forfetaria del 15% per le spese di manutenzione.
La base imponibile è quella che risulta dal contratto anche in caso di morosità del conduttore. Ciò significa che paghi il 21% o il 19% anche se i canoni non li hai percepiti per morosità dell'inquilino, salvo eventualmente maturare un credito d'imposta se fai lo sfratto per morosità. Ma se l'inquilino se ne va, per esempio, dopo tre mesi senza aver pagato, tu comunque ci paghi la tassa sui tre mesi, perché probabilmente lo sfratto, con quello che costa, non lo fai se l'inquilino se ne va con le sue gambe dopo tre mesi di morosità, se non di più. Che bella inculata.
Nel periodo in cui hai optato per la cedolare secca, il canone di locazione non può essere aggiornato per nessun motivo, anche se nel contratto di locazione c'è scritto il diritto all'adeguamento Istat. A tal fine il locatore viene chiamato a capitolare con una resa incondizionata, inviando una lettera raccomandata al suo inquilino dove gli dice che lui opta per la cedolare secca e di conseguenza rinuncia a chiedere l'aggiornamento del canone di locazione per la durata dell'opzione.
La raccomandata all'inquilino è condizione necessaria per l'applicazione della cedolare secca e non ti puoi sottrarre in alcun modo, la devi mandare.
L'Agenzia delle Entrate precisa che: "per gli immobili posseduti in comproprietà, l'opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca". Ma allora perché la lettera R.R all'inquilino la devono mandare tutti i comproprietari? Perché in caso di contitolarità, l'inquilino deve sapere quanto tassa di registrazione gli resta da pagare di sua competenza.
"L'applicazione della cedolare secca non influenza l'applicazione di altre deduzioni e detrazioni d'imposta, quali, ad esempio, quelle del 36 per cento o del 55 per cento, previste, rispettivamente, per i lavori di ristrutturazione edilizia su immobili abitativi e per gli interventi di risparmio energetico, le quali restano applicabili, secondo la specifica disciplina, a prescindere dalle modalità di tassazione del reddito fondiario, mediante IRPEF e relative addizionali o mediante cedolare secca. Resta fermo, naturalmente, che le suddette detrazioni d’imposta potranno essere fatte valere esclusivamente sull’IRPEF e non anche sulla cedolare secca."
Il contratto di locazione va comunque registrato e sussiste l'obbligo di comunicare la proroga e la risoluzione, anche se non c'è più l'obbligo di pagare la tassa di registro.
Nuovi contratti
Per usufruire del regime "cedolare secca" per i nuovi contratti occorre esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto.
Registrazione online: si utilizza il programma Siria da scaricare dall'Agenzia delle Entrate o direttamente da Web.
L'utilizzo del programma Siria è soggetto a restrizioni, in particolare si può fare se:
- Il numero dei locatori e conduttori non è superiore a tre
- Tutti i locatori decidono di scegliere il regime "cedolare secca"
- La locazione riguarda una sola unità abitativa e non più di tre pertinenze.
- Tutti gli immobili risultano censiti a catasto con relativa rendita catastale.
- Il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.
Registrazione offline tradizionale: si utilizza il nuovo modello 69 da scaricare online o da recuperare presso un Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
In entrambi i casi l'opzione è vincolante per tutta la durata del contratto di locazione e della relativa proroga. Il locatore può revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, con le modalità previste dall'Agenzia delle Entrate. La revoca va fatta entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il pagamento dell'imposta di registro. Resta salva la facoltà di esercitare l'opzione nelle annualità successive.
La cedolare va versata entro il termine stabilito per il versamento dell'Irpef (acconto e saldo) calcolata sul canone di locazione. Il reddito complessivo del contratto di locazione non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell'art. 37, comma 1, del testo delel imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22/12/1986, n. 917.
La cedolare secca sostituisce:
- l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l'opzione, nei periodi d'imposta ricadenti nel periodo di durata dell'opzione
- l'imposta di registro dovuta sui contratti di locazione
- l'imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione
La Cedolare secca sostituisce l'imposta di registro e l'imposta di bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:
- alla data di risoluzione anticipata sia in corso l'annualità per la quale è esercitata l'opzione per la cedolare secca
- venga esercitata l'opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.
Per il 2011 l'acconto deve essere versato nella misura dell'85% con gli stessi criteri dell'acconto Irpef. A partire dal 2012 l'acconto è versato nella misura del 95%.
Contratti di locazione in corso già registrati
Per i contratti in corso già registrati alla data del 07/04/2011, anche se scaduti o risolti prima del 07/04/2011 e per i contratti prorogati per i quali è già stata pagata la tassa di registro, il locatore può esercitare l'opzione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi 2011 (da presentare nel 2012), senza però ottenere il rimborso della tassa di registrazione e di bollo già pagate e il locatore è tenuto per il periodo d'imposta 2011, al versamento dell'acconto della cedolare. L'applicazione della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 ha effetto anche per l'annualità contrattuale decorrente dall'anno 2011.
Per i contratti non soggetti a registrazione, il locatore può applicare la cedolare secca quando fa la dichiarazione dei redditi di sua competenza oppure quando fa la registrazione del contratto in caso d'uso o su registrazione volontaria.
Sanzioni: il regime della cedolare secca introduce maggiori sanzioni per l'omessa dichiarazione del reddito da locazione e le sanzioni variano dal 240% al 400% dell'importo evaso senza alcuno sconto in caso di adesione all'accertamento.
Forse, si vocifera, ma non ne sono sicuro, che la scelta della cedolare secca elimina l'obbligo di comunicazione della cessione del fabbricato alla questura o ai vigili urbani.
Fac-simile Lettera raccomandata R.R. di capitolazione e resa incondizionata che ogni comproprietario deve mandare all'inquilino prima della scelta del regime agevolato per usufruire della cedolare secca e che non può essere consegnata a mano:
Egr. Signor
______________
Raccomandata R.R.
Oggetto: applicazione opzione imposta sostitutiva sul canone di locazione ai sensi art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 07/03/2011.
Con la presente, le comunico che il sottoscritto opta per il regime fiscale della "cedolare secca" come in oggetto relativamente al contratto di locazione registrato a _____ il ____ al numero ______ serie ___ relativo all'immobile abitativo da lei condotto in locazione.
Pertanto le comunico di rinunciare, per il restante periodo del contratto, a richiedere ogni aggiornamento del canone che resterà invariato sino alla scadenza, sempre che il sottoscritto non rinunci al regime fiscale in oggetto. Pertanto in conseguenza del regime fiscale in oggetto non sarà più dovuta la tassa annuale di registrazione del contratto limitatamente alla mia quota, sempre che il sottoscritto non rinunci a tale regime fiscale.
Distinti saluti.
Fonti e riferimenti normativi:
Art. 3 del DLgs 14/03/2011 n.23
Confedilizia notizie
Agenzia delle Entrate - Circolare n. 26 del 1/06/2011 - pdf
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