Garanzia breve, per i lavori straordinari

  • del
  • , aggiornata al
  • , di
  • Staff
  • in
  • La garanzia di dieci anni per gravi difetti di costruzione. Una recente pronuncia della Cassazione, ha stabilito che la garanzia decennale si applichi esclusivamente alle ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di intervento o modifica in un bene immobile già esistente. Il commento dell' Avv. Paolo Gatto.

E' opinione comune che, in ipotesi di lavori di rilevante entità nel caseggiato, sussista l'obbligo di garanzia, a carico dell'impresa appaltatrice, per la durata di dieci anni, e ciò in relazione, soprattutto, ai difetti relativi ad infiltrazioni e vizi che rendano, anche parzialmente, l'opera non idonea all'uso.

L'art. 1669 C.C., infatti, dispone che l'appaltatore sia responsabile per il crollo o la rovina dell'edificio, ovvero per gravi difetti di costruzione, qualora questi si verifichino nel corso di dieci anni dalla consegna dell'opera.

L'ipotesi più frequente, nei condomini, è quella relativa alla presenza di infiltrazioni a seguito di rifacimento del tetto del caseggiato (normalmente lastrico solare); il caso di infiltrazioni è considerato dalla S.C. vizio grave (Cass. 21351/05, 11740/03) per cui dovrebbe operare la garanzia decennale.

Invero, una recentissima pronuncia della Cassazione, Sentenza n. 24143 del 20/11/2007, ha stabilito che la garanzia decennale si applichi esclusivamente alle ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di intervento o modifica in un bene immobile già esistente.

Non l'appaltatore in genere, quindi, risponde per dieci anni della propria opera, bensì esclusivamente il costruttore dell'edificio.
Il Codice Civile presenta due forme di garanzia nel contratto di appalto, quella biennale di cui all'art.1667, garanzia ordinaria, e quella relativa ai difetti gravi, di cui all'art. 1669, di durata decennale.

Le due fattispecie sono, normalmente, ritenute figure di natura analoga, una relativa ai difetti ordinari ed una relativa ai difetti gravi, anche se l'art. 1669 C.C. è sempre stato considerato, dalla giurisprudenza, norma di ordine pubblico e la natura del risarcimento è ritenuta di natura aquiliana, e per tali ragioni il diritto è azionabile anche da parte degli acquirenti successivi, nei confronti del costruttore originario.

La pronunzia in esame ritiene, peraltro, che le due forme di garanzia presentino natura completamente diversa, atteso che solo l'art. 1667 C.C. contempla una forma di garanzia contrattuale per i difetti ed i vizi dell'opera, mentre l'art. 1669 C.C. costituisce una forma di responsabilità extra contrattuale in vista di un interesse pubblico alla stabilità degli edifici, a prescindere dall'esistenza di un contratto ed a prescindere da ogni violazione dei termini contrattuali, per cui la norma deve ritenersi applicabile alle sole nuove costruzioni (o sopraelevazioni) ma non anche agli interventi successivi.

La norma, pertanto, non è applicabile in maniera indifferenziata a tutti i contratti di appalto, ma si tratta di una fattispecie speciale (non estensibile analogicamente) di natura extracontrattuale, destinata alle sole ipotesi di nuove costruzioni di edifici.

In caso di infiltrazioni successive ad interventi di recupero o manutenzione nel caseggiato, di conseguenza, la durata legale della garanzia è limitata ai due anni, e la denuncia dei vizi deve essere comunicata all'appaltatore entro due mesi dalla scoperta, pena la decadenza dal diritto.

Si intuisce l'importanza della statuizione, soprattutto in relazione ai rilevanti costi di rifacimento ed impermeabilizzazione delle coperture che, non di rado, presentano difetti che si evidenziano solo oltre i due anni dalla consegna dell'opera.

Gli amministratori ed i condòmini, pertanto, dovranno cautelarsi, in ipotesi di appalto di lavori condominiali, attraverso la previsione di una garanzia decennale, di natura contrattuale, da inserirsi, tramite apposita clausola nell'accordo.

Paolo Gatto