Supercondominio e legittimazione degli amministratori

  •  Il Tribunale di Genova, con ordinanza del 17/11/2014, ha stabilito che i singoli amministratori dei singoli caseggiati non possono essere convenuti in giudizio a rappresentare i comproprietari del supercondominio qualora non vi sia un amministratore all'uopo deputato, ma sia necessario convocare tutti i singoli condòmini. Il commento dell'avv. Paolo Gatto
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La nuova legge sul condominio ha codificato l'orientamento, da ritenersi "diritto vivente", che ritiene applicabile al supercondominio la normativa sul condominio.

Il Tribunale di Genova, con ordinanza del 17/11/2014, ha stabilito che i singoli amministratori dei singoli caseggiati non possono essere convenuti in giudizio a rappresentare i comproprietari del supercondominio qualora non vi sia un amministratore all'uopo deputato, ma sia necessario convocare tutti i singoli condòmini.

Di recente la Cassazione, con sentenza n. 19558/13, aveva già stabilito che la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere gli atti conservativi, si riflette nella facoltà di agire solo per i beni dell'edificio amministrato non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare per cui, mancando l'amministratore del supercondominio, sono legittimati al giudizio solo i singoli condòmini.

Si tenga presente peraltro che, al fine di individuare una situazione di supercondominio, non è necessaria una statuizione o, comunque, un atto di natura soggettiva (regolamento ecc.), ma il supercondominio sorge automaticamente e oggettivamente qualora sussista situazione di accessorietà tra un bene e le unità immobiliari di diversi edifici come accade, ad esempio, con le fognature (Cass. 14791/03).

Lo stesso termine di supercondominio coniato dalla dottrina, prima ancora che dalla giurisprudenza, è fuorviante, atteso che suggerisce una struttura verticale che vede, all'apice, l'amministratore delle parti comuni, al di sotto del quale ci sono i singoli amministratori, al di sotto dei quali i singoli condòmini.
Invero il supercondominio si configura, se così si può dire, come uno stato federale, ove gli organi dei singoli stati e potere federale sono singolarmente competenti per le loro rispettive funzioni secondo una struttura orizzontale.

Il supercondominio, pertanto, è costituito non dal rapporto di accessorietà tra le parti comuni del complesso e le parti comuni dei singoli edifici bensì dal rapporto di accessorietà tra le le parti comuni del complesso e le singole unità immobiliari, con ciò escludendosi ogni rappresentanza dei singoli amministratori.

E necessario, pertanto, prestare particolare attenzione nel momento in cui si vada a citare un condominio, magari per danni in quanto, qualora il bene che ha cagionato il danno sia comune a più caseggiati, come può succedere per una fognatura o anche per un canale di gronda, in assenza dell'amministratore del supercondominio non è possibile limitarsi a citare un amministratore o gli amministratori dei singoli casseggiati; ciò avviene anche nell'ipotesi in cui l'amministratore di uno stabile si appresti a richiedere la rifusione dei costi per interventi urgenti su un bene del supercondominio; in questo caso, oltre alla legittimazione passiva degli altri amministratori, difetta anche la sua legittimazione attiva non potendo rappresentare neppure i suoi condòmini quali soggetti anticipanti ai sensi dell'art. 1134 c.c..

Paolo Gatto

Finestra:
Esiste supercondomino ogni volta in cui sussiste relazione di accessorietà tra parti comuni e unità immobiliari facenti parte di diversi condomìni (fognature, strade ecc.).
La Cassazione (Sent. 19558/13) ha stabilito che i singoli amministratori non sono legittimati ad agire in giudizio per atti conservativi atteso che la legittimazione .