Spese condominiali a cavallo del rogito

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  • A chi spettano le spese straordinarie deliberate a cavallo del rogito? In tema di addebito delle spese condominiali si è espressa la Cassazione con una recentissima pronuncia (del 3 dicembre 2010 n. 24654) che impone una rimessa a punto della problematica. Commento di Ennio Alessandro Rossi

In tema di addebito delle spese condominiali si è espressa la Cassazione con una recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicembre 2010 n. 24654 ) che impone una rimessa a punto della problematica.

Sulla questione, in linea generale, la giurisprudenza ha sostenuto che le spese straordinarie deliberate "a cavallo" della compravendita andassero imputate al cedente per quella parte relativa ad interventi deliberati e già eseguiti; al compratore invece la parte inerente le opere deliberate ma non ancora eseguite.

L' ordinanza citata, almeno per quanto riguarda "i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni" ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all'atto della delibera di approvazione della spesa.

Scorrendo il contenuto della stessa si legge infatti: "l'obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell'assemblea.

Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall'art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione - imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza - fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l'obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall'art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie non suscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l'innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa "la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata", mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione"; e ancora: " in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ."

In sintesi. Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente. Nell'uno e nell'altro caso la questione ha valore "interno". Per quanto riguarda i rapporti "esterni" con il condominio, l'amministratore (anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore, ossia a colui che all'atto della pretesa risulta proprietario, prerogativa che fa il paio con l' art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta.

Le norme richiamate:

Art.1104.cc. Obblighi dei partecipanti.

1.c. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.-2.c .La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa-.3.c .Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1121.cc. Innovazioni gravose o voluttuarie.

2.c. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Art. 63 disp.att. cc

2.c. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Ennio Alessandro Rossi