La prima avvisaglia si era avuta con la Sentenza della Cassazione n. 12013/04, che aveva già escluso che un condomino che non fosse stato tale al momento del sorgere dell'obbligazione, potesse essere esecutato da un terzo creditore del condominio, ma la pronuncia delle Sezioni Unite, Sent. N. 9148 del 10/04/2008 introduce un principio che rischia di rivoluzionare radicalmente i rapporti tra condomini e fornitori.
Secondo la Suprema Corte, infatti, in caso di titolo esecutivo emesso nei confronti del condominio, non sono solidalmente responsabili tutti i condomini per l'intera somma (come era indirizzo predominante fino a pochi giorni fa), ma ogni condomino risponde esclusivamente per la sua quota e non può essere esecutato per una cifra superiore.
Per gli addetti ai lavori appaiono chiare le difficoltà che incontreranno i creditori a far valere i propri diritti, in quanto dovranno procedere a singole esecuzioni nei confronti di ogni condomino, con il rischio di rimanere non soddisfatti per quelle quote che sono a carico di soggetti che hanno ceduto l'immobile rendendosi insolventi ed inesecutabili ovvero per quelle proprietà che risultino gravate da ipoteca.
L'indirizzo che sta assumendo la Cassazione in materia di obbligazioni va nel senso che ogni condomino risponda esclusivamente per quella quota di obbligazione che ha contribuito a fare sorgere.
La sentenza di cui sopra, sicuramente, avrà un impatto sociale non indifferente, atteso che nessuna impresa accetterà di lavorare a debito, soprattutto in quegli stabili ove sussistono situazioni di degrado, con immobili ipotecati per mutui fondiari.
Inoltre, a parte le difficoltà tecniche che sono imposte da un numero rilevante di esecuzioni nei confronti di singoli soggetti per quote minime, sussiste il problema di conoscere le quote qualora non vi sia un regolamento o tabelle trascritte, e il terzo creditore non riesca a venire in possesso di quelle utilizzate, nel qual caso, non potendosi applicare la presunzione di eguaglianza delle quote, trattandosi di situazione ontologicamente diversa dalla comunione (per il rapporto di accessorietà oggettiva delle parti comuni alle proprietà esclusive), il rischio è quello di dover procedere, in via ordinaria, affinché il Giudice stabilisca i millesimi ai soli fini del frazionamento dell'obbligazione e dell'esecuzione, con complicazioni rilevantissime sulle spese e sulla celerità del giudizio.
Per finire, che interesse avranno i condomini adempienti ad agire nei confronti dei morosi, se non rischieranno di pagare l'intera soma di tasca loro?
Avv. Paolo Gatto
Presidente Nazionale A.L.A.C.
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