Il compenso per lavori straordinari

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  • La sentenza n. 22313 della Cassazione, depositata il 30/09/2013, è tornata ad occuparsi del compenso dell'amministratore di condominio in relazione ai lavori straordinari. Il commento dell'avv. Paolo Gatto.

La sentenza n. 22313 della Cassazione, depositata il 30/09/2013, è tornata ad occuparsi del compenso dell'amministratore di condominio in relazione ai lavori straordinari.

Normalmente, infatti, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell'assunzione dell'incarico o del rinnovo, sia limitato alla gestione ordinaria (spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua ecc.) ma non comprenda la gestione di lavori straordinari, per il codice civile “lavori di rilevante entità”, che deve essere liquidato a parte, normalmente in ragione di una percentuale sul complessivo dei lavori.

Invero, l'orientamento della giurisprudenza (a parte alcuni precedenti di merito) va nel senso che se l'assemblea non approva espressamente il suddetto compenso straordinario nulla è dovuto all'amministratore, per cui si intende che il compenso pattuito all'assunzione dell'incarico annuale sia già comprensivo di ogni attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante entità delle parti comuni.

Di recente le cose sono ulteriormente cambiate. Il legislatore, con la legge 220/12, preoccupato degli abusi di alcuni amministratori che, conseguito un accordo sulla gestione ordinaria, al momento dell'approvazione del consuntivo inserivano spese ulteriori (partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti ecc.) onde farle passare nascoste tra le altre spese generali del caseggiato, ha adottato una soluzione radicale, sul cui funzionamento si possono esprimere delle riserve.

Il nuovo articolo 1129 c.c. recita che l'amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba analiticamente specificare l'importo dovuto per la sua attività a pena di nullità della nomina; certo sarebbe stata migliore una formulazione meno incisiva che avesse previsto l'inesigibilità delle voci non riportate espressamente, mentre la disposizione, così come concepita, rischia di fare dichiarare nulle tutte le nomine ove non siano previste, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci (il che è praticamente impossibile).

In realtà la norma deve interpretarsi nel senso che sia da considerarsi nulla la nomina qualora la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.

Esistono due sistemi per presentare un preventivo all'assemblea, uno secondo un principio “modulare”, cioè con elencazione analitica delle attività con un prezzo per ognuna e uno forfetizzato, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività; normalmente, per non avere brutte sorprese, i condomini nominano chi presenta il sistema forfetizzato, per cui quello modulare non ha avuto fortuna se non nella misura attenuata, ove viene previsto un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività specificatamente definite “extra” quali assemblee straordinarie o altro.

Un sistema misto, pertanto, non dovrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere sanzionato da nullità qualora riporti la clausola secondo la quale sia compresa nel prezzo forfetizzato ogni attività che non sia specificatamente prevista come tassata a parte, con ciò evitando che il prezzo possa lievitare in occasione del consuntivo di spesa.

Per quanto concerne, per l'appunto, i lavori di rilevante entità, il candidato amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull'importo di eventuali opere ma, tale proposta, dovrà necessariamente essere espressa in occasione dell'accettazione dell'incarico o del rinnovo e non in occasione dell'approvazione dei lavori, proprio in quanto la nuova legge imponga che il costo dell'attività venga predeterminato alla nomina.

Paolo Gatto