Anche i negozi pagano la manutenzione delle scale

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  • Anche i proprietari, condomini del piano terreno sono obbligati al pagamento delle spese di manutenzione delle scale. Il commento dell'avv. Paolo Gatto.

Anche i proprietari, condomini del piano terreno sono obbligati al pagamento delle spese di manutenzione delle scale.

La decisione proviene dalla Cassazione che, con ordinanza n. 21886 del 05/12/2012, ha stabilito detto principio sulla base del presupposto che le scale costituiscono bene strutturale e necessario dell'edificio.

Invero la pronuncia esprime due principi: il primo, che pare sorregga l'impianto logico giuridico, secondo il quale i lavori, benché individuati sulla scala, interessavano l'intera struttura statica dell'edificio; il secondo, che le scale sono elemento necessario per raggiungere il tetto comune per le dovute opere di manutenzione.

In realtà, il primo motivo attiene all'effettivo caso particolare, ove veniva contestata una delibera di ripartizione che aveva addebitato la spesa anche a carico del fondo del ricorrente, il secondo viene individuato allo scopo di motivare l'emissione di un'ordinanza anziché di una sentenza avendo, la Corte, deciso in maniera conforme ad un precedente orientamento consolidato (Sent. 15444/07).

Quello che assume rilievo è la questione, che si protrae da oltre un ventennio, se la destinazione di un bene (richiamato dall'art. 1117 c.c.) che non sia posto a servizio di tutti, possa costituire proprietà esclusiva (o condominio parziale) in assenza di un titolo costituito da atto scritto (primo atto di acquisto o regolamento contrattuale).

Il condominio, infatti, presenta due poli di attrazione: la comunione del terreno che rende, per principio di accessione, comune tutto l'edificio, e la destinazione, che crea un vincolo di asservimento delle parti comuni alle unità private, che è tipico del condominio.

Se si propende per il primo polo di attrazione, si parte da un principio generalizzato di comunione, imposto dall'art. 1117 c.c., che può essere superato solo da atto scritto, se si propende per il secondo, si segue il principio secondo il quale la “destinazione vale titolo” per cui un bene, ancorché annoverato tra quelli di cui all'art. 1117 c.c., può non essere condominiale in quanto difetti la destinazione a servire tutti i condomini.

La Cassazione ha trovato un punto di equilibrio, ritenendo sempre necessario l'atto scritto in caso di elementi strutturali del caseggiato e attribuendo rilevanza alla destinazione per le parti dell'edificio non fondamentali (canne fumarie, impianti ecc.).

Sta di fatto che, in questa fattispecie, la Cassazione è andata oltre, stabilendo che non solo le scale sono di proprietà comune in quanto elemento strutturale, ma che devono partecipare alla loro manutenzione anche i proprietari dei fondi (che sarebbero esclusi ai sensi dell'art. 1123 ultimo comma) e ciò solo in quanto servano a raggiungere il tetto in caso di manutenzione; la contraddizione si individua chiaramente in presenza di due distinte scale; bisogna ritenere che i condomini della scala destra contribuiscano anche agli interventi della scala sinistra? E i proprietari dei fondi debbono contribuire nella manutenzione di entrambe?

Paolo Gatto