Risparmio energetico nel condominio

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  • Le normative sul risparmio energetico rappresentano fonti di diritto di natura imperativa e si applicano, alla generalità dei consociati, a tutela del risparmio e dell'ambiente e ciò anche a prescindere dai rapporti privatistici, già esistenti, ai quali si sovrappongono a tutela della collettività. Di Avv. Paolo Gatto

Le normative sul risparmio energetico rappresentano fonti di diritto di natura imperativa tanto che, allo stato, può parlarsi di "norme di ordine pubblico energetico" e si applicano, alla generalità dei consociati, a tutela del risparmio e dell'ambiente e ciò anche a prescindere dai rapporti privatistici, già esistenti, ai quali si sovrappongono a tutela della collettività.

Non sfugge, chiaramente, a tale regola, il condominio, che rappresenta uno dei maggiori interlocutori del potere statuale in materia di risparmio energetico, in virtù dell'enorme consumo di combustibile per riscaldamento e del conseguente impatto ambientale.

A parte le nuove normative in tema di certificazioni energetiche, di origine comunitaria, da anni ormai la conduzione degli impianti di riscaldamento subisce delle forti limitazioni di orario in relazione alle diverse zone climatiche.
Accade molto spesso, peraltro, che impianti termici nati per funzionare per tutto l'arco della giornata e predisposti, pertanto, a garantire il giusto grado di temperatura in detta situazione, una volta limitati ad alcune ore non siano più in grado di adempiere la loro funzione, soprattutto per quanto concerne i piani alti o le unità immobiliari più esposte le quali, non di rado, presentano temperature invernali al di sotto dell'abitabilità.

A questo punto l'equilibrio esistente tra singolo condomino (che ha diritto al corretto funzionamento dell'impianto) e comunità condominiale viene alterato da una normativa imperativa che impone delle variazioni e, pertanto, si presenta il problema su chi debba pesare il costo delle modifiche.

La Cassazione, di recente, con la sentenza n. 4012 del 18/02/2011 si è pronunciata a favore del condominio.

Nel caso in specie, a causa della dispersione di energia dovuta ad un portico sottostante ad un'unità immobiliare (portico non suscettibile di chiusura), questa presentava temperature effettivamente troppo basse, pur funzionando alla perfezione il sistema di riscaldamento condominiale che era stato, però, progettato e costruito per restare in funzione tutto il giorno.

Nell'occasione la S.C. ha sottratto il condominio dall'onere di coibentazione della soletta divisoria; secondo la Corte, infatti, non poteva sussistere responsabilità del custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. atteso che il danno non era imputabile alle modalità costruttive del solaio ma alla circostanza che l'impianto condominiale era stato, appunto, progettato per funzionare tutto il giorno e ciò non poteva più avvenire in ragione delle norme sul risparmio energetico.

Invero, la pronuncia costituisce una decisione rilevante atteso che, in assenza di effettive responsabilità, addossa al singolo condomino, anziché alla comunità condominiale, gli effetti secondari dell'applicazione delle normativa imperativa.

Si potrebbe obiettare che, in presenza di una normativa che rende un impianto, che è nato per garantire calore a tutti i condomini, non più suscettibile di legittimo funzionamento secondo le nuove imposizioni, si sarebbe dovuto imporre la variazione con sistemi idonei ad adempiere alla sua funzione in maniera legittima (magari attraverso mezzi di isolamento termico che si sarebbero inseriti nel complesso climatico condominiale) a spese del condominio stesso, ma la Corte non è stata di questo avviso e le conseguenze dell'applicazione del principio seguito potrebbero costituire un danno per i meno fortunati.

Avv. Paolo Gatto
Presidente Nazionale ALAC