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Compravendita e tassazione: novità in finanziaria




06.02.06

Dal primo Gennaio 2006 cambia la tassazione della compravendita immobiliare.
La tassazione può essere determinata in due modi:
1) sul valore catastale dell'immobile
oppure
2) sul prezzo di vendita dell'immobile.

Scegliere l'uno o l'altra forma di tassazione è una opzione delle parti e riguarda soltanto le compravendite di immobili destinati all'uso abitativo, loro pertinenze e dove i contraenti devono essere persone fisiche.

Per gli altri casi si procede come prima, cioè pagando le tasse sul prezzo di vendita dell'immobile che non deve essere inferiore a quello catastale se si vuole evitare l'accertamento da parte dell'Ufficio tributario e relativa rettifica.

Quindi si possono pagare le tasse (registro e ipotecarie), a richiesta dell'acquirente, chiedendo al notaio di pagarle in base al valore catastale dell'immobile e indicare nell'atto di compravendita il valore realmente pattuito, cioè il prezzo pagato sul quale si dovrà invece pagare il notaio :-(( [con uno sconto di legge del 20% :-))].

Il venditore invece, se vende entro i cinque anni, può chiedere al notaio l'applicazione di un imposta sostitutiva del 12,50% sulla plusvalenza realizzata, in sostituzione di quella sul reddito, se più favorevole.

Quindi si tratta di una novità poco rivoluzionaria e limitata ad un ambito piuttosto ristretto. In definitiva cambia poco.

Il vantaggio e svantaggio è più che altro per l'acquirente che, in questo modo, ha la possibilità di dichiarare il reale prezzo pattuito e pagare le tasse in base al valore catastale, restando così un po' più tutelato nei confronti di possibili revocatorie o eventuali annullamenti della vendita da parte del tribunale. Ma dall'altra ha lo svantaggio di pagare di più il notaio la cui percentuale è determinata su una base imponibile di solito più alta, sebbene l'onorario del notaio sia poi ridotto di un 20%.

Di Staff del 06.02.06 14:54



Commenti e osservazioni

Sono un impiegato pubblico.
Avendo acquistato un appartamento nel gennaio 2005 poi rivenduto nel settembre 2005 con una plusvalenza di 30000 Euro, dovrò pagare le imposte sommando i due redditi( CUD+30000) o sui 30000 euro pagherò il 12,5%????
(il rogito l'ho già fatto il 20 settembre 2005....)
Se dovrò sommare al mio reddito i 30000 euro supererò i 50000 euro lordi e pagherò il 39% di tasse?(...che bell affare che ho fatto!!)

Inviato da: apache il 24.03.06 16:32

Se è vero che ci sarà, con il nuovo governo, la revisione delle rendite catastali, per adeguarle al valore dell'Euro, (che disastro che hanno combinato i governi, prima e dopo,l'introduzione dell'Euro!!!),cari proprietari, è il caso di cominciare a vendere o a svendere le case, perchè tasse e I.C.I., si divoreranno la proprietà.
Non c'è proprio da stare allegri!!!
Non ne parliamo della Tassa smaltimento rifiuti, altro salasso!!!
Poi la tassa regionale, quella comunale e chi più ne ha più ne metta!!!!
Personalmente e congiuntamente a tutti Voi, diciamo BASTAAAAAAAAAAAAAAAAAAA!

Inviato da: oresteterracciano@alice.it il 01.04.06 13:56

ho acquistato un appartamento a luglio 2005 a 68000 euro l'ho rivenduto a dicembre a 88000. il valore catastale era di 65000 euro. il commercialista asserisce che sul 730 non devo sommare al mio rendito di impiegato i 20000 euro della compravendita. sono un po' preoccupato che stia sbagliando. chi ni sa dire se è giusto o sbagliato?

Inviato da: gigino il 25.04.06 16:02

sono stufa di mantenere un apparato statale fatto di sfruttatori che spendono del loro danaro per vincere elezioni al fine di mangiare fino a scoppiare...

Inviato da: Scila il 27.04.06 19:47

raga io per la prima volta acquisto un appartamentino in montagna al prezzo di 30 000 euro, con tutta probabilità ho già l'acquirente a 50 000, è la prima volta che acquisto una seconda casa per rivenderla.Mi hanno detto in banca che avrò 1300 euro di notaio.Saranno le uniche spese o ne avrò anche altre?L'ignoranza la fa da padrona....altra cosa ci devo pagare anche altre percentuali oppure è solo quando si vende che paghi il 12.5%? Fatemi sapere vi prego perchè acquisto in settimana.
Grazie mille

Inviato da: el junior il 13.06.06 21:54

a basta lucrare sulla pelle della gente!! di che vi lamentate?? Comprate case e le rivendete dopo 6 mesi a 30000 euro in più. Questa è speculazione!!

Inviato da: prolet il 14.06.06 21:51

sarebbe ora che iniziaste a lavorare invece di far soldi su famiglie che per comprare case aprono mutui di 30 anni. Vergogna!

Inviato da: a lavorare il 14.06.06 21:55

ciao prolet e a lavorare, dovete finirla di pensare da uomini accecati dall'invidia. Chi lavora ha diritto di essere compensato equamente e con la propia retribuzione e liquidazione deve essere e sentirsi libero di investire come meglio crede. C'è chi sceglie di speculare o, meglio, investire in borsa, chi sul mattone, chi nella famiglia e nei figli, chi in se stesso o in una propria azienda. C'è chi sceglie di divertirsi, di viaggiare e giocare alle scommesse e di comperarsi la casa con un mutuo e con questo? Se io la casa la posso rivendere a 30.000 euro in più perché il mercato è cresciuto è colpa mia? Ma se nel frattempo ci ho dovuto spendere 15.000 euro per metterla a posto e ristrutturarla e adeguarla alle norme di legge, 5000 euro per tasse, 5.000 euro perché ho dovuto anticipare le spese condominiali di riscaldamento al mio inquilino moroso, altri 5000 euro in spese legali e di avvocato per mandare via l'inquilino, dov'e tutto il guadagno e la speculazione?

Aggiungiamoci il mal di pancia, il tempo perso in pratiche burocratiche e legali e vedete che fare lo speculatore in immobili è da fessi. Qualcuno di voi ha un posto da bidello da offrire in una scuola pubblica o privata?

Inviato da: Staff il 15.06.06 00:10

Staff, condivido ciò che dici!

Inviato da: max il 21.06.06 05:22

Devo stipulare contratto di acquisto immobile, prima abitazione, da costruttore. E' stato concordato di pagare le imposte sul valore reale di compravendita. Dichiarando così, l'importo totale, ho diritto allo sconto del 20% sulle spese notarili?

Inviato da: Leo16 il 09.07.06 09:36

Devo acquistare casa da circa un anno, sto aspettando per cercare di trovare l'occasione giusta perche i prezzi sono fuori dal mondo.. ma più aspetto e più i prezzi salgono..di settimana in settimana.. senza limite, sproporzionatamente..possibile che il governo non possa fare nulla?

Inviato da: eli il 14.07.06 12:24

Nel '83 acquistai un grazioso e panoramico attico per il prezzo dichiarato in atto equivalemente in euro di 25.822,84 oggi, per necessita' di spazio e per una gestione condominiale troppo onerosa, lo voglio rivendere al prezzo di mercato di euro 550.000,00.
Quanto mi costera' il giochetto ???? e quanto mi rimarra' per acquistare un altro immobile prima abitazione e d'uso civile degno di essere cosi' chiamato ????
Carlo

Inviato da: carschi@gmail.com il 31.10.06 16:59

lavoro presso agenzia immobiliare e le cose non vanno affatto bene le case rimangono chiuse e le famiglie senza tetto sulla testa, anche gli affitti hanno importi allucinanti.... invece di fare leggi sugli spinelli, si preoccupassero di dare la casa agli italiani ...... poi dicono che c'è delinquenza nelle nostre strade.... grazie al nostro sistema governativo

Inviato da: gloria il 16.11.06 18:05

Sto comprando casa..investo per poi rivendere. sono completamente ignorante, infatti non saprei neanche come formulare qesta domanda.. cmq non cerco spiegazioni, ma a l massimo un testo , una guida, su come acquistare e vendere nel rispetto delle varie norme, cosa mi devo aspettare che facciano le varie agenzie a cui mi rivolgo, le varie imposte e tasse da pagare, al momento dell'acquisto ed in quello della vendita. tutto.. dalla A alla Z

Inviato da: Gianni il 06.02.07 10:23

Ciao,
vorrei acquistare un bilocale mansardato in costruzione. Il costruttore mi ha detto che è obbligatorio acquistare anche il box auto. Vorrei sapere se questo è vero e inoltre se posso rivenderlo subito dopo la consegna (rogito finale).
Grazie

Inviato da: Roberta il 10.02.07 15:57

mi risulta che il DL 262/2006 (collegato alla finanziaria) ha incrementato la misura dell'imposta sostitutiva dal 12,50% al 20% a decorrere dal 3/10/06. è giusto?

Inviato da: laura il 27.02.07 01:00

CAUSA SEPARAZIONE E DIFFICOLTA ECONOMICHE HO VENDUTO CASA COINTESTATA PRESA CON IVA AL 4% prima dei 5 anni non ho avuto plus valenza ma 11000 euro di differenza iva io vorrei pagare la mia parte e non tutta la somma come posso fare esiste un modo grazie

Inviato da: DEBORA il 17.02.09 16:27

Essendoci una separazione ritengo che la cosa debba essere regolata dal notaio o a mezzo avvocato.
Saluti

Inviato da: CONSULENTE GRATUITO il 17.02.09 19:35

Oggi col collasso immobiliare si possono fare buoni affari e rivendre fra 10 anni al doppio.

Inviato da: pidoz il 08.03.09 14:50

Ciao, vorrei approfittare della tua consulenza...
possiedo già un'abitazione (prima casa) e ne sto comprando un'altra da un privato in un altro comune dove prenderei la residenza. mia moglie possiede una quota di un'altra abitazione in usufrutto a sua madre. intestandole la abitazione attualmente in mio possesso, potrei usufruire dell'aliquota del 3%? e se ciò fosse possibile, la casa che intesterei a mia moglie risulterebbe come prima casa?
ti ringrazio moltissimo per questo utilissimo forum

Inviato da: Giacomo il 09.03.09 21:19

Non hai chiarito se la casa di cui è intestataria tua moglie ha goduto dei benefici e a quanto ammonta la quota di nuda proprietà, poi, eventualmente, posso effettuare le mie ricerche.
Grazie

Inviato da: IL TUO CONSULENTE il 10.03.09 16:41

Salve. Sette anni fa' ho acquistato una casa come prima abitazione, usufruendo quindi di un agevolazione sull'imposta di registro. Ciò comportava il vincolo di non poterla rivendere prima di cinque anni. Fui poi costretto a rivenderla dopo un anno. A tutt'oggi non ho ricevuto alcuna contestazione. A distanza di sei anni dall'atto di vendita posso ritenere prescritta ogni sanzione?
Grazie

Inviato da: Edoardo il 18.03.09 02:16

Agevolazioni prima casa, accertamento a decadenza congelata

Il triennio per contestare la perdita del beneficio parte dall'anno successivo alla registrazione della cessione.
In caso di vendita dell'abitazione acquistata con i benefici prima casa anteriormente al compimento del quinquennio, il termine triennale, previsto dall'articolo 76 del Dpr 131/1986, per l'accertamento dell'intervenuta decadenza dalle agevolazioni fiscali decorre dall'anno successivo alla data di registrazione dell'atto di cessione. Così la Cassazione, con la sentenza n. 28880/2008.

La vicenda processuale
Un contribuente aveva acquistato un'abitazione, dichiarando, nell'atto, di voler beneficiare delle agevolazioni "prima casa" (imposta di registro al 3% e tributi ipotecari e catastali in misura fissa).
Prima dei cinque anni dall'acquisto, l'immobile era stato rivenduto, con conseguente decadenza dai benefici e relativo avviso di accertamento, emesso dall'ufficio per recuperare maggiori imposte e sanzioni.

Il contribuente proponeva ricorso in Ctp, deducendo l'intempestività e la tardività dell'atto per intervenuta decadenza della pretesa impositiva, essendo decorso il termine triennale di cui all'articolo 76, comma 2, del Testo unico dell'imposta di registro (Tur), in base al quale "salvo quanto disposto nel comma 1 bis, l'imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, nel termine di tre anni".

La Ctr accoglieva l'appello dell'ufficio, rilevando come, nel caso in esame, il termine triennale di decadenza fosse stato rispettato, dal momento che lo stesso andava calcolato a partire dallo spirare dell'anno successivo al trasferimento.

Il contribuente proponeva ricorso in Cassazione, lamentando l'erronea interpretazione dell'articolo 16 del Dl 155/1993, aggiuntivo della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa allegata al Tur.
La tesi era che dalla regola in base alla quale non si procede al recupero delle imposte qualora il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale, non può automaticamente desumersi lo spostamento in avanti dell'instaurarsi del potere-dovere dell'ente impositore di contestare al contribuente le maggiori imposte dovute in caso di vendita infraquinquennale, considerato che la perdita del trattamento agevolato è collegata esclusivamente al trasferimento anticipato rispetto a quanto prescritto dalla legge e non può rimanere "sospesa", a pena di violare il complesso delle regole vigenti in materia di decadenza.

La normativa non sarebbe, a dire del ricorrente, rivolta all'ufficio impositore, per il quale il termine triennale di decadenza per le maggiori imposte dovute resterebbe computabile a partire dal momento in cui viene a conoscenza del fatto determinante la perdita dei benefici fiscali, ma avrebbe, in realtà, quale referente esclusivamente lo stesso contribuente, a cui spetta il compito di provare la "reviviscenza" del regime agevolato, attraverso l'acquisto di un altro immobile da effettuarsi entro un anno dalla vendita del precedente.

La Cassazione, tuttavia, non ha accolto l'interpretazione fornita dal ricorrente, precisando che:
in tema di agevolazioni tributarie per l'acquisto della "prima casa", la decadenza dal beneficio, comminata dalle discipline della materia succedutesi nel corso del tempo, nell'ipotesi di vendita dell'immobile prima del compimento di un quinquennio dall'acquisto, è stata esclusa nel caso di acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'alienazione di quello acquistato fruendo dell'agevolazione
il termine triennale decadenziale decorre a partire dall'anno successivo alla data di registrazione dell'atto di cessione dell'immobile, precedentemente acquisito con i benefici prima casa.

Inviato da: CONSULENTE CONDOMINIALE GRATUITO il 18.03.09 07:22

Buon giorno, sono proprietario di un'alloggio in un piccolo condomino fuori torino e vi chiedo un consiglio su come risolvere un grosso problema. Sopra il condominio dove abito ne esiste un'altro e nel suo giardino, ha una pianta di tiglio alta circa 25 metri, tenete conto che la base del tronco in linea d'aria si trova all'altezza del mio tetto, e la distanza della sua base al tetto è di 6, 8 metri. Abbiamo come condomino richiesto più volte con telefonate e lettere di metterlo in sicurezza o di tagliarlo,dato il pericolo quando c'è il vento, ma non abbiamo ottenuto alcun risultato. Abbiamo fatto un'esposto in comune con più o meno la stessa risposta, i vigili mi hanno detto che la questione si deve risolvere tra le due proprietà, perchè non esiste nessuna legge che possa obbligare il taglio. Tenete conto che le due costruzioni sono divise da una strada comunale e che la pianta dista 5/6 metri dalla nostra proprietà. Ora mi domando se dobbiamo aspettarci che la pianta ci venga sul tetto oppure esiste il modo di far intervenire chi di dovere per la messa in sicurezza? Vi sarei molto riconoscente se mi poteste dare un suggerimento per risolvere questo problema.Se necessario posso documentarVi con delle foto. Vogliate intanto gradire i miei migliori saluti. grazie. ignazio b.

Inviato da: ignazio il 21.03.09 17:17

Avete perso troppo tempo.
Basta fotografare e ricorrere al giudice di pace con un ATTO di citazione nei confronti del proprietario dell'albero per chiederne l'abbattimento.
Saluti

Inviato da: IL TUO CONSULENTE il 21.03.09 19:02

Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio, ho visto che ci sono tanti casi come il mio in internet.
Vi spiego qual'è il problema..
ho fatto un compromesso con una ditta costruttrice già quasi un anno fa, il condominio avrebbero dovuto consegnarlo a fine dicembre 2008, ma ad oggi (fine marzo 2009)i costruttori non sanno dirmi quando lo consegnerebbero. Premetto che è stato versato un acconto del 30% e solo la prima trance è stata chiamata caparra confirmatoria, le altre sono state chiamate semplicemente acconti.
Cosa posso fare per sapere quando mi consegneranno l'immobile? A settembre mi sposerò ed a fine maggio mi arriverà la cucina che oltrettutto sto già pagando. La cosa che mi fa proprio arrabbiare e che i due signori mi hanno ricattato dicendo che posso perdere l'appartamento ed anche l'acconto già versato. Cosa posso fare anche per eventuali richieste di penali per il ritardo? Grazie

Inviato da: mico il 22.03.09 15:34

Caro utente, le sue preoccupazioni sono reali, ecco perchè lei è alquanto preoccupato, però deve convenire con me che i motivi dei ritardi nella consegna degli immobili da parte del costruttore possono essere tanti, giustificati o meno, imprevedibili o meno, quindi deve, nelle sue condizioni, pazientare.
Dico di pazientare, perchè se nel preliminare è tutto sancito nel caso dovessero verificarsi notevoli ritardi nella consegna, come la penalità ad esempio, allora sarebbe tutto automatico, anche, se a mio avviso, la penanalità non risolverebbe il problema, diversamente bisogna fare pressione sul costruttore, ma non più di tanto.
Saluti e auguri

Inviato da: IL TUO CONSULENTE il 22.03.09 19:16

Salve volevo avere un parere in materia.
Tra 2 giorni,e cioè il 22 maggio 2009 vado a fare un preliminare di vendita, compro da una cooperativa,quindi essendo una compravendita dove una parte è una persona giuridica soggetta a IVA mi tocca pagare il 4% di IVA sul valore reale dell'immobile!!posso chiedere al Notaio lo sconto del 20% sulla parcella?Oppure avendo i requisiti di prima casa posso chiedere ugualmente il pagamento dell'IVA 4% sul valore catastale? grazie mille in anticipo cordiali saluti Reeno (Firenze)

Inviato da: Reeno il 20.05.09 20:43

....dimenticavo...la cooperativa in questione NON vuole che compri casa in qualità di socio, ma come soggetto esterno alla stessa!quindi non posso avere le ulteriori agevolazioni che in genere danno le cooperative di abitazione (infatti all'inizio mi dicevano che sarei dovuto necessariamente divenire socio per acquistare dicendomi che avrei pagato l'IVA su un valore inferiore rispetto a quello reale di compravendita) ma visto che ora non vogliono che entri come socio, perdo il diritto ad avere queste agevolazioni!posso fare qualcosa? grazie mille ancora a tutti Voi.
Reeno (Firenze)

Inviato da: Reeno il 20.05.09 20:51

Un commercialista, trattandosi di una risposta squisitamente professionale, saprà meglio inquadrare problema e risposta.
Saluti

Inviato da: IL TUO CONSULENTE geom TERRACCIANO il 21.05.09 16:39

salve a tutti, mi sono agiudicato all'asta un locale commerciale per € 115.000 il suo valore di mercato è € 260.000 se lo volessi rivendere a questo prezzo quanto verrei tassato?
grazie milleeee

Inviato da: kalyuga il 16.06.09 12:45

Attenzione, devi fare i conti pagando la plusvalenza del 20% sulla differenza realizzata.

Se vuoi, puoi scaricare dal sito www.edilcomimmobiliare.it, in formato pdf, il manuale della compravendita della Agenzia delle Entrate (senza perdere tempo a cercarlo nel sito istituzionale)
Saluti

Inviato da: IL TUO CONSULENTE geom TERRACCIANO il 17.06.09 20:58

dovrei vendere una villetta ricevuta in donazione prima del 2000. Vorrei capire a quali tasse vado incontro e quale metodo di vendita e' il migliore.
rendita catastale 503.55 eur
valore comm. 160.000 eur
grazie 1000

Inviato da: max il 28.10.09 16:54

Meglio chiedere ad un legale oppure al notaio.
Saluti

Inviato da: ILTUO CONSULENTE GEOM.TERRACCIANO il 28.10.09 18:41

Buongiorno, vorrei acquistare un immobile e vorrei sapere quale documentazione deve produrre il venditore. Es.il certificato di agibilità è obbligatorio? Mi hanno detto che si può vendere anche se gli impianti (elettrici, ecc...) non sono conformi. E' vero? Grazie

Inviato da: Marta il 15.02.11 12:14
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