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Locazioni commerciali in caduta libera




21.11.11

Dal nostro osservatorio di proprietari di casa stiamo assistendo alla netta contrazione delle locazioni commerciali. Vediamo di capire quali possono essere alcune cause di questa contrazione oltre alla crisi economica.

Ci sono tanti immobili non abitativi, destinati ad accogliere attività artigianali, professionali e commerciali che vengono liberati perché il titolare del contratto di locazione ha deciso di cessare l'attività, per cui manda disdetta del contratto di locazione al proprietario.

In diversi altri casi i locali commerciali vengono liberati perché il titolare del contratto di locazione ad uso non abitativo è diventato moroso, per cui il proprietario è stato costretto a ricorrere allo sfratto per morosità per poter liberare l'immobile.

Ma vediamo quali sono le cause che spingono tanti piccoli artigiani e commercianti a chiudere l'attività e a disdire il contratto di locazione.

Alcuni proprietari e inquilini ci hanno scritto e pare che la causa che spinge molte persone a chiudere l'attività commerciale o artigiane pare che sia quella secondo la quale dal 1° gennaio 2012 non potranno più beneficiare fiscalmente del regime dei minimi.

Dal primo gennaio 2012 non potranno più beneficiare del regime dei minimi i contribuenti che pur possedendo i 10 requisiti "originari" per applicarlo, non hanno intrapreso "un' attività d'impresa, d'arte o professione" successivamente al 31 dicembre 2007 ovvero non rispettano le condizioni aggiunte alla manovra 2011 (non esercizio di attività di impresa o professionale nel triennio precedente, non mera prosecuzione di altra attività già svolta come dipendente o autonomo, ecc.).

Quello è il testo che l'inquilino ha consegnato al proprietario del locale, testo ricevuto direttamente dal suo commercialista, per giustificare la cessazione dell'attività e dare disdetta.

Come dire: "e che cazzo, io lavoro, pago pure l'affitto e tu Stato mi cambi le regole del gioco? Non gioco più! Tiè!".

Questi ex minimi dovranno applicare dal 2012 un nuovo regime, introdotto dalla manovra di luglio 2011 (articolo 27, comma3, DL 98/2011). Questo nuovo regime, però, non accoglierà solo i soggetti che fuoriescono dal regime dei minimi, ma diventerà, il regime naturale anche per quelle persone fisiche, che rispettano le condizioni "originarie" dei minimi, ma non quelle introdotte dalla manovra estiva 2011.

Per questo motivo possiamo chiamarlo regime dei "minimi non nuovi". Come ulteriore alternativa, questo nuovo regime potrebbe anche essere definito dei "minimi con studi", per segnalare che i contribuenti di questa nuova platea saranno soggetti agli studi di settore, mentre i "nuovi minimi" resteranno esonerati.

Il regime dei "minimi non nuovi" prevede:

  • l'obbligo di conservare i documenti ricevuti ed emessi (articolo 22, dpr 29 settembre 1973, n. 600);
  • di emettere le fatture e certificare i corrispettivi;
  • consente l'esonero dagli obblighi di registrazione e di tenuta delle scritture contabili, rilevanti ai fini delle imposte dirette e dell'iva, nonché delle liquidazioni e dei versamenti periodici rilevanti ai fini Iva (Dpr 23 marzo 1998, n.100);
  • esenta dal pagamento dell'Irap (come accade per i minimi);
  • assoggetta i contribuenti agli studi di settore.

Pare che sia quest'ultimo punto la goccia che fa travasare il vaso: essere assoggettati agli studi di settore e dover pagare tasse su imponibili determinati a tavolino e non su quanto effettivamente percepito, pena il rischio di accertamenti e contenziosi a non finire con il fisco.

La manovra estiva non ha stabilito come verranno tassati i soggetti che entreranno in questo nuovo regime. La tassazione potrebbe essere l'Irpef o una nuova imposta sostitutiva, con aliquota da definire. Si noti, però, che la relazione tecnica prevede un aumento del gettito Irpef e delle addizionali comunali dall'attuazione dell'art. 27 della manovra.

Così si comprende perché ci sono tante attività che stanno chiudendo bottega. Chi lavora in proprio e rischia del suo, evidentemente è stufo di essere menato per il naso da una classe politica burocrate che ti tratta come lo schiavo perfetto, per cui gli dà il ben servito.

A farne le spese sono anche e soprattutto i proprietari degli immobili commerciali che si ritrovano con i locali vuoti e più difficili da affittare in un clima di recessione e di burocrazia sanzionatoria, accentuato da provvedimenti legislativi deprimenti. Un locale vuoto non rende ed è solo un costo per il proprietario, per la comunità, per lo Stato stesso che non incamera introiti dalla tassazione da locazione.

Il quadro economico a cui andiamo incontro è quindi molto difficile. La classe politica non ha saputo essere all'altezza della situazione e si è rivelata incompetente, malgrado i lauti stipendi che percepisce, ha preferito gettare la spugna piuttosto che affrontare il taglio dei costi della politica, della burocrazia e l'abolizione dei privilegi, riversando sui cittadini ulteriori adempimenti burocratici e oneri fiscali.

E intanto gli immobili commerciali restano vuoti.

Di Staff del 21.11.11 00:00



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