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Certificazione di agibilità
06.04.07
Pubblichiamo un interessante intervento ricevuto dall'avv. Alberto Rinaldi sulla certificazione di agibilità.
Le novità in materia di Certificazione di Agibilità.
- Premessa Il Consiglio dei Ministri, in data 22 settembre 2006, ha approvato il disegno di legge sulla semplificazione delle amministrazioni pubbliche e sulla riduzione degli oneri burocratici per i cittadini e le imprese, proposto dal Ministro per l'innovazione Luigi Nicolais.
Tra le misure finalizzate a ridurre gli oneri anzidetti, a favore di cittadini ed imprese, il DDL Nicolais, all'art 10, introduce la sostituzione del certificato d'agibilità degli edifici con la dichiarazione di conformità rilasciata dal direttore dei lavori sulla base della documentazione prevista dall'art. 25 del T.U. 380/2001.
Il conferimento ai professionisti tecnici della certificazione sopraccennata, se da un lato corrisponde all'esigenza di evitare passaggi burocratici, dall'altro investe il direttore dei lavori, allo scopo incaricato, di nuove e gravose responsabilità, sottese, peraltro, alla qualificazione e competenza necessaria per svolgere in modo adeguato qualsivoglia professione.
La dichiarazione del professionista incaricato, com'è facile evincere, viene a sostituire un certificato pubblico, ed è sanzionata, in caso di falsità, ai sensi degli arrt. 35 (sospensione dall'esercizio d'una professione o di un'arte) e 480 (falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in certificati o autorizzazioni amministrative) del Codice penale: quest'ultimo reato è punito con la reclusione da tre mesi a tre anni.
Per il cittadino o le imprese, che abbiano necessità d'ottenere il certificato anzidetto, la soluzione 'privatistica' del DDL Nicolais si traduce in un congruo risparmio di tempo, rispetto al procedimento attuale, anche se, verosimilmente, è da attendersi un aggravio di costi, dovendosi contemplare la prestazione del professionista.
La novità in fase d'introduzione supera lo strumento, peraltro abbastanza recente, costituito dallo sportello unico dell'edilizia (modellato su quello per le attività produttive di cui al D.P.R. 20 ottobre 1998 n. 447), istituito con l'art. 5 del T.U. 380/2001.
Scopo di tale ufficio, come noto, è quello di costituire un accesso unitario per il cittadino, ai fini della raccolta di informazioni e di 'radicamento' delle iniziative in materia edilizia, operando come struttura di raccordo operativo tra le Amministrazioni e gli organi chiamati a pronunciarsi nel corso dei procedimenti attinenti il rilascio del permesso di costruire e del certificato d'agibilità. - Ambito d'applicazione della normativa: la misura in commento si applica, per volontà del legislatore (comma 1 dell'art. 10 DDL Nicolais), alla sola edilizia privata, escludendo conseguentemente l'edilizia pubblica (opere realizzate da soggetti pubblici, quali le case popolari ad esempio) e le opere pubbliche in generale che, ratione materiae, restano disciplinate dalla normativa specialistica, soprattutto per quanto attiene il collaudo.
E' fatto espresso richiamo alla certificazione di conformità degli impianti prevista dagli artt. 111 e 126 del T.U. 380/2001 (adempimenti e verifiche relativi alla sicurezza degli impianti ed all'isolamento termico), rilasciata dal direttore dei lavori sulla scorta della documentazione elencata dall'art. 25 dello stesso T.U. - La disciplina attuale e il procedimento di rilascio del certificato: la normativa edilizia vigente, ricordiamo, prescrive che sia l'Amministrazione comunale a dover autorizzare l'agibilità e l'uso degli edifici destinati ad abitazione, nonché, comunque, ad una possibile frequenza dell'uomo (ad. es. per negozi o uffici): in ultimo è stato il T.U. 380/2001 (artt. 24-26) a disciplinare il rilascio del certificato d'agibilità.
In attuazione della L. n. 59/1997 (Bassanini), l'art. 24 del citato Testo Unico riconduce ad unità i termini 'agibilità' e 'abitabilità' demandando al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale la certificazione degli interventi finalizzati a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni d'igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.
L'accertamento cui sarebbe finalizzata la certificazione, dunque, prescinde dalla qualificazione giuridica dell'intervento (che sia restauro, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo ecc.), attenendo piuttosto la qualità/entità dell'intervento stesso, e le connessioni di questo rispetto alle condizioni di salubrità della costruzione, o di parti d'essa.
L'art. 25 del T.U. 380/2001, come noto, prevede che il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la D.I.A. (e/o loro successori o aventi causa), entro 15 giorni dalla data d'ultimazione dei lavori di finitura dell'immobile, debba presentare allo sportello unico comunale:- la richiesta di rilascio del certificato d'agibilità;
- la richiesta di accatastamento dell'edificio;
- una propria dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine all'avvenuta prosciugatura dei muri ed alla salubrità degli ambienti;
- una dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici ad uso civile alla prescrizioni di cui agli artt. 113 e 117 dello stesso T.U., nonché all'art. 1 della L. 10/91, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti inerenti alla sicurezza degli impianti prevista dagli artt. 111 e 126 del T.U.
- il certificato di collaudo statico (per le costruzioni in conglomerato cementizio armato o a struttura metallica) disciplinato dall'art. 67 del T.U.
- il certificato del competente ufficio tecnico regionale attestante la conformità alla normativa antisismica
- una dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in tema di barriere architettoniche.
Per quanto attiene il procedimento, attualmente lo sportello unico comunale deve comunicare al richiedente, entro 10 giorni dalla ricezione dell'istanza il nominativo del responsabile del procedimento (ai sensi degli artt. 4 e 5 della legge 241/1990); il dirigente o responsabile dell'u.t.c. può disporre un'eventuale ispezione per verificare l'esistenza dei requisiti, ma, in ogni caso, deve rilasciare il certificato d'agibilità, o denegarlo, entro 30 giorni dalla data di presentazione della domanda.
Il termine anzidetto è suscettibile d'interruzione una sola volta, entro 15 giorni dalla domanda, e per i soli casi di richiesta all'interessato di documenti finalizzati ad integrare o completare la documentazione presentata (purché trattasi di documenti che non siano già in possesso dell'autorità comunale ed essa non possa acquisirli autonomamente).
L'agibilità è da intendersi come attestata anche nel silenzio dell'amministrazione comunale, una volta che siano trascorsi inutilmente dalla presentazione della domanda:- 30 giorni, qualora nel procedimento per il rilascio del permesso di costruire sia stato acquisito il parere espresso dall'ASL;
- 60 giorni, nel caso di autodichiarazione afferente i contenuti del parere stesso.
E' opportuno ricordare, peraltro, come il rilascio del certificato non impedisca l'esercizio del potere declaratorio dell'inagibilità dell'edificio, o di parte di esso, ai sensi dell'art. 222 del R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 (T.U. delle leggi sanitarie). - Il rapporto tra agibilità e violazioni edilizie: il superamento della fase c.d. 'pubblica' del rilascio del certificato d'agibilità, è d'uopo rilevare, non permette d'obliterare alcune necessarie considerazioni sul contenuto stesso della valutazione demandata al libero professionista, ossia se essa debba riguardare solo gli aspetti igienico-sanitari della costruzione, o anche quelli urbanistici.
Un'interpretazione maggioritaria, infatti, valuta che la valutazione in oggetto debba essere finalizzata essenzialmente alla tutela dell'igiene dei fabbricati, e dei relativi servizi, riconoscendo la necessità del previo accertamento della conformità delle opere al progetto approvato, ma ritenendo che tale prescrizione debba interpretarsi, ai fini dell'uso dell'edificio, in un senso di non mera ottemperanza urbanistica.
Il parametro per la valutazione d'agibilità, per quanto attinente l'idoneità della costruzione ad essere occupata o frequentata da persone, sarebbe quello della salubrità della stessa.
Una tendenza della giurisprudenza amministrativa, peraltro, sembra andare verso un'interpretazione più rigorosa, nel senso di vincolare l'agibilità del manufatto alla sua conformità rispetto alla disciplina urbanistica (Consiglio di Stato, sez. V, 3 febbraio 2000, in Comuni d'Italia 2000, 1084; TAR Abruzzo sez. Pescara, 11 gennaio 2001, n. 1, in Giust. Amm.va 2001, 638).
Non appare dubbio, a Nostra opinione, che il professionista incaricato della certificazione d'agibilità sia tenuto anche a valutare la conformità urbanistica dell'edificio, a pena di rendersi complice (quantomeno morale) d'una violazione edilizia, il che non può essere conseguenza condivisibile da quanti ritengono che il rilascio del certificato anzidetto debba assolvere anche funzioni strumentali rispetto alla difesa del territorio. - L'incidenza dell'agibilità sull'alienazione e la locazione degli immobili: l'idoneità negoziale del bene immobile compravenduto o alienato, in difetto di agibilità, ha ovviamente, creato un ampio dibattito giurisprudenziale. Per quanto concerna l'alienabilità, deve ritenersi implicitamente richiesto, come elemento integrativo e caratterizzante della citata idoneità, il requisito dell'immobile ad essere abitato, e ciò sotto il profilo legale, e non di mero fatto (Cass., sez. II, 10 giugno 1991, n. 6576); in tale prospettiva, il certificato di abitabilità è stato ritenuto indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione del contratto (Cass. Sez. II 26 giugno 1995 n. 953 e 14 dicembre 1994 n. 10703).
Un'altra pronuncia di rilievo ha affermato che la mancata consegna del certificato in oggetto implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dar luogo necessariamente risoluzione del contratto, può, comunque, essere fonte di un danno risarcibile, ovvero costituire il fondamento dell'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un immobile che presenta problemi di commerciabilità, non rilevando la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (Cass. Sez. II 3 luglio 2000 n. 8880).
Un'altra pronuncia della Corte di legittimità (Cass. Sez. II 22 febbraio 2000 n. 1954), rilevante sul punto dell'odierna disamina, ha chiarito che l'azione di risarcimento proposta dall'acquirente nei confronti del venditore d'un immobile sprovvisto del certificato d'agibilità si prescrive in 10 anni.
Interessante poi una recente sentenza del Tribunale di Genova (sezione I, 1 febbraio 2006, in Banca Dati De Agostini) che ha affermato come l'obbligo avente ad oggetto il rilascio d'un provvedimento amministrativo vada definito come obbligazione di mezzi e non di risultato; una volta dimostrata l'avvenuta effettuazione di tutti gli incombenti necessari al rilascio dell'attestazione d'agibilità ad un box, non si può affermare che la parte alienante, convenuta, si sia resa inadempiente all'obbligazione su d'essa gravante.
Per quanto attiene la locazione dell'immobile privo d'agibilità (o abitabilità), la giurisprudenza ha riscontrato la presenza d'un vizio che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso, giustifica la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell' art. 1578 c.c.
La Suprema Corte, con sentenza n. 6892 del 23 luglio 1994, ha precisato che il mancato rilascio delle certificazioni inerenti l'abitabilità degli immobili non osta alla valida costituzione del rapporto locatizio, ma (Cass. 12 settembre 2000 n. 12030), ove il provvedimento amministrativo, il conduttore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.
Qualora poi sia riscontrata l'inidoneità dell'immobile all'esercizio d'una determinata attività per la quale lo stesso sia stato locato, il locatore non è obbligato ad apportare modifiche non previste a suo carico dal contratto, in virtù dell'art. 1575 c.c., che impone al locatore solo l'obbligo di conservare lo stato esistente al momento della stipulazione contrattuale, stato accettato e riconosciuto dal conduttore (Cass. 7 marzo 2001 n. 3341).
L'affidamento al professionista della certificazione anzidetta, è lecito attendersi, potrà vedere, quale primo effetto virtuoso, una riduzione del contenzioso attinente la mancanza dell'agibilità, abbreviando notevolmente gli attuali tempi d'ottenimento e, con ciò, escludendo almeno in parte i margini d'incertezza in ambito negoziale.
Non è però da relegare in secondo piano il ruolo affidato ai professionisti sotto altri aspetti, ossia quello di verifica della conformità urbanistica dell'edificio: il legislatore, infatti, non può essersi espresso nel senso di favorire l'abusivismo edilizio, sottraendo agli sportelli unici un prezioso ruolo di coordinamento, ma, piuttosto, ha inteso evidenziare la rilevanza della delega ai privati operatori del settore, per quanto attiene profili di rigore deontologico e di tutela d'interessi più ampi rispetto a quello del mero espletamento dell'incarico loro conferito.
Avv. Alberto Rinaldi
Per chiarimenti e maggiori informazioni:
Mail: Avv.Alberto.Rinaldi@rinaldilex.it
Egr. Avvocato, nel ringraziarla per il suo contributo e la chiarezza espositiva che ci permette di prendere coscienza delle nostre responsabilità e incombenze, mi preme fare alcune osservazioni in merito alle normative e relative incombenze previste dalla legge.
Lei scrive:
"L'art. 25 del T.U. 380/2001, come noto, prevede che il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la D.I.A. (e/o loro successori o aventi causa), entro 15 giorni dalla data d'ultimazione dei lavori di finitura dell'immobile, debba presentare allo sportello unico comunale:
... "
Seguono ben sette punti di incombenze tra certificati e dichiarazioni.
Ma chi è il soggetto titolare del permesso a costruire? E' il proprietario, la proprietà. Mi corregga se sbaglio.
La legge pone la responsabilità della sicurezza in capo al committente dei lavori che viene identificato in genere con il proprietario o l'amministratore o altro responsabile nominato dal proprietario.
Ora il proprietario è quello che paga i professionisti, l'impresa e le tasse e vorrebbe potersi vedere sollevato da tutte quelle incombenze elencate in quei sette punti.
Il proprietario ha il suo lavoro da portare avanti, che si tratti del barbiere o dello spazzino comunale, il proprietario ha una famiglia a cui pensare e tutte quelle incombenze lo distraggono dal suo lavoro e dalla sua vita famigliare.
Inoltre, il proprietario in genere, non è un ingegnere e quindi non ha gli elementi per valutare se una opera edile è stata eseguita a norma di legge secondo le normative tecniche emanate dagli enti di normazione come l'UNI.
Il proprietario si affida ai professionisti e alle imprese e le paga e poiché il proprietario paga anche le tasse allo Stato, ai Comuni e alle Regioni, a mio avviso, dovrebbero essere queste istituzioni a preoccuparsi dei sette punti da lei elencati e non il titolare del permesso a costruire, altrimenti che ci stanno a fare?
Secondo me la legge dovrebbe andare in quel senso.
Il proprietario deve poter andare a lavorare e non preoccuparsi di tute quelle incombenze burocratiche.
Il proprietario si rivolge ad un professionista, ad un ingegnere abilitato e iscritto all'albo che gli fa il progetto a norma di legge e lo consegna al proprietario. Il proprietario paga l'ingegnere.
A sua volta il proprietario sceglie l'impresa tra quelle abilitate e gli affida la realizzazione del progetto dell'ingegnere. Il proprietario paga l'impresa.
A tutto il resto elencato nei sette punti ci dovrebbe pensare lo Stato o il Comune, tramite i suoi professionisti e consulenti tecnici a valutare la conformità dell'opera e a rilasciare in modo automatico tutte le relative scartoffie al proprietario, senza che sia lui a farne richiesta. Il proprietario già paga le tasse allo Stato e ai Comuni.
Se viene riscontrato qualcosa di non a norma dai tecnici del Comune, ne dovrebbero rispondere l'azienda e il professionista ai quali il proprietario si è rivolto e se la vedano tra di loro.
Il proprietario deve restarne fuori e, torno a ripeterlo, perché deve poter pensare a portare avanti il suo lavoro e provvedere alla salute e all'educazione della propria famiglia.
Inviato da: Staff il 10.04.07 11:32 lo scavo effettuato.
Ho acquistato una proprietà,il di cui spazio
anteriore attraverso una variante in corso d'opera presentata dal costruttore,si è trasformato da interrato a seminterrato.
Orbene,preso possesso della proprietà,allo scopo di rendere più vivibile lo spazio citato ho effettuato uno scavo di circa 80 cm di profondità
livellando il terreno che si presentava all'origine scosceso.
Non essendo stato ancora rilasciato al costruttore il certificato di agibilità mi domando se in sede di verifica da parte del comune per nil rilascio del suddetto certificato possa io avere dei problemi per
Gent.mo Avvocato,
volevo chiederle qual è a suo parere la posizione di un agente immobiliare che mediato una compravendita di un appartamento sprovvisto del certificato di abitabilità, elemento che non è coperto nella sua analisi.
Purtroppo sono stata truffata da un'agenzia immobiliare che mi ha fatto firmare una proposta di acquisto per un appartamento sprovvisto del certificato di abitabilità.
Ho denunciato sia loro che il proprietario per truffa e quest'ultimo, spaventato, ha accettato di risolvere bonariamente il contratto restituendo l'assegno che avevo versato in sede di proposta.
Premetto che non ho mai dato ulteriori soldi, ma l'agenzia si appella al fatto che nella proposta è scritto che la stessa si trasformava in preliminare all'accettazione di entrambe le parti e dice di avermi informato prima sebbene non sia vero e in nessun modo ho mai firmato di rinunciare espressamente all'abitabilità.
Grazie, cordiali saluti
Inviato da: silvana il 26.04.07 18:18Gentilissimo Avvocato,
ho acquistato da un'impresa, un appartamento nel dicembre 2003. A oggi sono sprovvisto di certificazione di agibilità. il 6 novembre 2006 ho inviato una richiesta scritta al responsabile dell'ufficio tecnico ed al sindaco del comune ove l'alloggio è ubicato, chiedendo di conoscere i motivi ostativi alla concessione del certificato di agibilità, preannunciando che, in assenza di risposta entro trenta giorni dal ricevimento, avrei considerato, in base alla vigente normativa, accordata tale certificazione. Ho agito correttamente? Posso presentarmi all'ufficio tecnico e pretendere il rilasci9o del certificato di agibilità?
Grazie per l'attenzione.
Giulio
Egr. avvocato,
Ho acquistato un immobile due anni fa. Il Certificato di agibilità (che io ho dato forse colpevolmente per scontato) non è stato oggetto della documentazione richiesta dal notaio o prodotta dal venditore nell'atto di compravendita.
Alla prima riunione condominiale sono venuto a conoscenza della mancanza di tale certificato per la palazzina dove risiedo (costruita alla fine degli anni '70) e a mia specifica richiesta di attivarmi/attivarci per conseguire il certificato, il condominio non ha ritenuto opportuno procedere.
Vengo alle domande:
1)La certificazione di agibilità è un documento che costituisce parte INTEGRANTE E NECESSARIA dell'atto di compravendita? Il notaio deve vigilare anche su questo aspetto e quindi, nel mio caso, potrei avviare azioni legali/risarcitorie nei suoi confronti?
2)Posso io richiedere (al limite anche a mie spese) il Certificato di Agibilità, avviando l'iter necessario per ottenerlo? In altre parole ha senso ed è possibile che una unità immobiliare chieda e ottenga il Certificato mentre il Palazzo in cui è dislocata non lo possiede?
Grazie per l'attenzione.
Domenico
Buongiorno Egr. Avvocato,
Stanno emergendo delle difficoltà nell'accatastare come abitazione
l'appartamento che sto cercando di acquistare. Mi si prospetta solo
(per ora) l'accatastamento uso studio.
Cosa comporta questa differenza?
Posso 'vivere' in uno studio? qualcosa me lo impedisce? Installare
cucina, camera da letto e tutto quanto si possa pensare di avere in
una casa posso averlo indistintamente in uno studio?
Il valore della proprietà diminuisce ad acquistarlo come studio
piuttosto che abitazione?
Cambiano diritti e doveri nel condominio? Ci sono spese comunali
extra?
Molte grazie.
Buona giornata
Davide.
Gentile avvocato,
ho sottoscritto un preliminare e fra meno di un mese farò il rogito per l'acquisto di una porzione di immobile. Per la parte di questo immobile che è stata sopraelevata con variante al permesso di costruire, non è stata richiesta la conformità antismica col deposito dei progetti e l'approvazione degli stessi dall'uff. tec. regionale territoriale antisim.
A questo punto se dimostriamo con ns perizia tecnica tale non conformità e la violazione edilizia il tutto possiamo chiedere la risoluzione del preliminare rifiutandoci di fare il rogito e chiedendo la restituzione degli acconti versati e risarcimento danni senza andare in giudizio, visto che l'immobile non è conforme alla normativa antismica ?
Egreg.avv,
ho comprato un immobile che non aveva ancora l'agibilità ma la sola richiesta presentata dal costruttore al comune.Nell'atto è stato evidenziato questo problema.Da allora sono trascorsi quasi due anni e non ho avuto nessuno avviso dell'avvenuta agibilità.alcuni giorni fa mi sono recato al comune per avere delle informazioni,il responsabile mi ha risposto che c'è stato il silenzio assenso e che l'agibilità è stata concessa.Nel certificato che mi è stato rilasciato è specificato che l'agibilità è stata concessa ma che è in corso una verifica da parte loro su alcuni problemi riguardanti tutto lo stabile.Come posso fare per risolvere tale problema?
Egr.avvocato.inanzitutto la ringrazio che mi concede la possibilità di esporle una questione che mi interessa capire:Nell'03,ho aquistato un appartamento che,dpo circa 4 anni ho saputo che è sprovvisto dell'agibilità abitativa.Il palazzo ha circa 20 anni,e tutti sono consci che non vi è agibilità(di sicuro lo sanno quelli che hanno comprato in cooperativa,quelli succeduti come me per puro caso se lo sanno!)non mi voglio dilungare,e comunque non vorrei mettermi in battaglie legali con chissà quanti,o per quanti anni,nell'immediato,per avere questa benedetta agibiità abitativa,qual'è la casa più saggia ed utile da fare?Grazie per la risposta,arrivederci,Massimo.
Inviato da: Massimo il 03.03.08 00:22Sono il geometra Terracciano, si rivolga ad un mio collega geometra libero professionista del luogo, e gli affidi l'incarico di richiedere e farsi rilasciare il certificato di abitabilità dall'Ufficio Edilità del Comune.
Ci vorrà del tempo.
Saluti
Egr. avvocato, Le chiedo una sua opinione. un'attività commerciale svolta all'interno di un nuovo fondo sprovvisto del certificato (autocertificazione)di agibilità a quale sanzioni va incontro in caso di ispezioni e rischio la sospensione?
grazie
Salve, vorrei avere notizie in merito al certificato di agibilita'.
Sto vendendo un immobile (villa)sprovvisto di tale certificato, premetto che tutti gli altri documenti sono ok a partire dalla dia al collaudo e' stato solo un problema di dimenticanza.
Ora la mia domanda e' la seguente in fase vendita il notaio puo' chiedere tale certificato e come posso risolvere il problema?
Grazie
Luca Cremonesini
Egregio Luca, nessun problema il notaio sa come regolare la cosa tra acquirente e venditore e cosa scrivere nel titolo.
Saluti cordiali
Egregio Luca, nessun problema il notaio sa come regolare la cosa tra acquirente e venditore e cosa scrivere nel titolo.
Saluti cordiali
ottenuta la concessione in sanatoria (ai sensi della L. 47/85) per ottenere l'agibilità cosa occorre fare ed inoltre in quanti giorni devono rilasciare il suddetto documento? (comune di Palermo)
Inviato da: caterina il 07.06.08 08:22Personalmente aspetto il certificato, richiesto dal costruttore, già da 3 anni ma ci sono stabili che aspettano le comodità dei Comuni di appartenenza da decenni.
Saluti cordiali
Gentilissimo staf, vorrei porre un quesito che nella normativa prevista non è abbastanza chiaro.
Sono proprietario di una civile abitazione ad uso privato ( prima, ed unica casa),realizzata abusivamente nel 1984, regolarmente condonata, presentata contestualmente alla richiesta di sanatoria ( 1985) tutta la documentazione riguardante progettazione, collaudo, accatastamento, certificazione per gli impianti a norma sia idrici, fognanti, che elettrici,in sostanza ai fini igienico sanitario è perfetta.
Nel chiedere il certificato di agibilità, l'U.T.C., subordina il rilascio di quest'ultimo al rilascio del permesso a costruire e relativo versamento degli oneri di urbanizzazione.Preciso che la pratica in sanatoria fu' presentata nel 1985 e da tale data il Comune non ha mai comunicato o chiesto a totolo di integrazione tali oneri o adempimenti. Oggi vorrei chiedere il rilascio del certif. di agibilità, visto che ci abito dal 1989,invocando il silenzio assenso, o la prescrizione degli atti previsti ove possibile, per gli adempimenti ad oggi rimasti in sospeso. Il responsabile ha riferito che fino a quando non regolarizzo la pratica, ovvero se non pago gli oneri e ritiro il permesso a costruire in sanatoria, non potrò ottenere il rilascio del certificato di agibilità.
Chiedo, è legittimo tale comportamento?
E' vincolante la definizione della pratica in sanatoria anche dopo 23 anni, per ottenere tale certificato?
Preciso che l'abitazione ha tutti i requisiti igienico-sanitari; è collegata regolarmente alla rete idrica e fognante, ha tutti i certificati di conformità, inoltre è dotata di un impianto fotovoltaico da 3 Kw realizzato con un progetto definito " 100 tetti fotovoltaici " cofinanziato dalla Regione Puglia.
Sarebbe gradita una gentile risposta, ed eventuale bozza di richiesta nelle more delle norme vigenti, al fine di avere chiarezza ed ottemperare in merito.
Ringrazio anticipatamente.
Coppola Salvatore Via Don Luigi Sturzo n. 6, 74020 Roccaforzata Prov. di Taranto, tel. 339-8169063.
Gentilissimo, vorrei risponderle adeguatamente, ma la risposta l'ha già ricevuta dall'Ufficio Tecnico del Comune di Roccaforzata.
La conferma la può soltanto avere interpellando un geometra di Roccaforzata che svolge la libera professione e navigato in essa.
Saluti cordiali
Gentilissimo staf, sono prorpietario di un app.to in condominio con box annesso, costruito nel 1989 a lecce. Avendolo messo in vendita, scopro che l'intero stabile è sprovvisto sia del certificato di abitabilità sia del certificato prevenzione e incendi dei vv.ff.
A questo problema se ne agginuge un altro. Una parte dei condomini ha realizzato nel tempo delle verande (8 su 16)senza avere l'autorizzazione da parte del comune.
L'appartamento di mia proprietà è provvisto di tutta la certificazione richiesta;
lo stabile ha tutta la documentazione salvo il cert.di cui sopra.
All'uffucio Urbanistica del comune mi hanno risposto che bisogna pagare una multa di e 464, perchè non è stata presentata la chisura lavori,più per chi ha la veranda una multa di 516 euro più nuova iscrizione dell'immobile al catasto più altri balzelli.
Ho richiesto la convocazione di un'assemblea straordinaria per cercare di illustrare i problemi agli altri condomini, poichè avendo posto in vendita l'app.to, l'acquirente ha espressamente richiesto l'abitabilità e nel caso in cui questa non ci fosse il risarcimento del doppio della caparra versata (17000) più la caparra stessa.
Se l'assemblea non volesse ottemperare a quanto prescritto dalla legge, con la copia del verbale potrei ottenere l'abitabilità parziale per il mio sub? Aiutatemi vi prego!
Clicchi su questo link di un notaio e legge le conclusioni:
http://www.notaiobonifrancesco.it/pagina.asp?Id_pagina=209
Circa il DDl Nicolais, qualcuno sa se poi e' stato convertito in legge?? Ho fatto una ricerca su internet, ma a parte l'approvazione del DDL alla Camera ed il successivo passaggio al Senato non se ne sa nulla!!!
Volevo chiedere all'avvocato pertanto (o cmq a chiunque ne sappia qlc) se il DDl Nicolais e' attualmente legge o meno. Grazie.
Gino, se ti riferisci alla proposta di legge n. 949 "Disposizioni volte alla modernizzazione e all'incremento dell'efficienza delle amministrazioni pubbliche nonché alla riduzione degli oneri burocratici per i cittadini e per le imprese" dell' On. Luigi Nicolais, risulta assegnata lunedì 28 luglio all'esame in sede referente della commissione Affari costituzionali.
www.camera.it/_dati/leg16/lavori/schedela/trovaschedacamera_wai.asp?PDL=0949
www.senato.it/leg/16/BGT/Schede/Ddliter/31025.htm
Di più non so dirti.
Gentile Avv. Rinaldi,
sono per caso entrata sul suo sito, ed ho letto qualcosa in merito alle certificazioni di agibilità.
Le spiego a Maggio ho affittato un locale per adibirlo a parafarmacia.
Dopo un mese ho scoperto che questo, (locale di recente costruzione) era privo di agibilità;
ovviamente ho dovuto apportare alcune modifiche, mi riferisco alla creazione di un ufficio.
Mi è stato detto che anche se ci fosse stata l'agibilità questa non sarebbe servita, viste le modifiche,
e che inoltre 'agibilità deve essere specifica per il tipo di attività che poi si intende svolgere.
Il mio problema è che l'agibilità sarebbe servita all'iscrizione della camera di commercio, iscrizione che io attualmente non possiedo.
L'scrizione alla camera mi ha bloccato in cose fondamentali:
1) richiesta fido
2) contratto luce e telefono
3) ordini ect..
Cose che risulano essere per me di fondamentale importanza, anche perche il denaro messo da parte,
è già stato impiegato per pagare il cospicuo affitto mensile comprensivo di caparra, ed i fornitori.
Mi chiedo se posso rivalermi con chi mi ha affittato i locali.
Certa di una sua gradita risposta ,
Le auguro una buona serata
Paola Lazzaro
Probabilmente, gentile signora Lazzaro cercava di mettersi in contatto con l'Avv. Manuela Rinaldi del sito overlex, perchè non è collaboratrice di questo sito, clicchi su:
http://www.overlex.com/collaboratore.asp?idcollaboratore=116
Saluti cordiali
Inviato da: GEOM. ORESTE TERRACCIANO il 03.09.08 19:41durante un sopralluogo da parte del AUSL per il rilascio del certificato di agibilità mi hanno chiesto che il locale sia provvisto di luce elettrica fuzionante.
avendo già trasmesso tutte le certificazione deggli impianti 46/90, a non avendo ancora dato in affitto i locali sono tenuto ad allacciare l'utenza enel e quale legge devo ristettare
E' tenuto a mettere l'immobile in condizioni tali che chi dovesse subentrare come inquilino, ha solo il compito naturale di chiedere la fornitura di energia elettrica a mezzo contratto all'ENEL, perchè è già tutto predisposto, compresa la nicchia in cui sarà posizionato il contatore.
Saluti
SONO A CHIEDERE SE UN APPARTAMENTO PUO' ESSERE VENDUTO IN ASSENZA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA'
PERCHE' PURTROPPO IO CHE HO AFFIDATO AL NOTAIO LA VERIFICA PER DUE BILOCALI 1 PER ME E 1 PER MIA FIGLIA AFFINCHE' TUTTO FOSSE IN ORDINE ED HO PER QUESTO ROGITATO IN QUANTO EGLI HA SOTTOSCRITTO CHE LA PARTE VENDITRICE S'IMPEGNAVA A FARMI PERVENIRE IL CERTIFICATO DI ABITABILITA' CHE A TUTTO OGGI DOPO 4 ANNI NON HO ANCORA OTTENUTO ED ORA IO NON POSSO A MIA VOLTA RIVENDERE.GROSSI PROBLEMI ESISTONO SULL'IMMOBILE TUTTO ( CONDOMINIO) IN QUANTO VERIFICHE PRESSO IL COMUNE HANNO MESSSO IN EVIDENZA CHE MANCA LA SCHEDA TECNICA DEL DIRETTORE DEI LAVORI IN PIU' VI SONO 7 GARAGE E 6 CANTINE SENZA L'IMPIANTO ELETTRICO A NORMA. l'ATTO PUO' ESSERE NULLO ? DEVO INTRAPRENDERE UNA CAUSA? E SE UNA PERSONA NON HA I SOLDI PER AVVIARLA ESISTE UN PATRONATO O AVVOCATI CHE POSSONO TUTELARE CHI HA SUBITO INGIUSTIZIA E FRODE OPPURE ANCORA UNAA VOLTA CI TOCCA SOCCOMBERE AI PREPOTENTI E AI TRUFFALDINI .
PER FAVORE QUALCUNO MI RISPONDA SIAMO DISPERATE
Per quanto attiene alla posizione del notaio, va detto che, in senso opposto a quanto ritenne una vecchia sentenza di Cassazione (23 marzo 1978, n. 1426, in Vita not., 1978, p. 1038 e ss.), tale professionista non possa rifiutarsi di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta, come detto, di un atto nullo (il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare legittimamente il suo ministero, infatti, solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge e cioè qualora la nullità assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge).
Né d'altro canto si può ritenere che sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità relativo all'immobile oggetto di vendita. Non va tuttavia dimenticato, comunque, che il notaio è chiamato anche a svolgere, oltre al suo normale ruolo certificativo, anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutto ciò che può impedire la piena e corretta produttività di effetti dell'atto. Ciò, lo si ribadisce, non porta comunque ad escludere che il notaio possa assecondare i contraenti quando gli stessi, consapevolmente, siano comunque interessati a negoziare un immobile privo dell'abitabilità. Fermo restando, in tal caso, che in capo al venditore permane l'obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza, qualora non vi sia rinunzia dell’acquirente secondo le modalità sopra dette.
Saluti
Inviato da: CONSULENTEgeomTERRACCIANO il 23.10.08 11:50SALVE.VIVO DA UN ANNO CIRCA IN UN IMMOBILE IN AFFITTO.DOPO UNA SERIE DI PROBLEMI LEGATI AD INFILTRAZIONI DI ACQUA ED UMIDITà IN CASA HO RICHIESTO LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO SENZA L'OBBLIGO DEL PREAVVISO DI 6MESI.NON è STATO ACCETTATO.COSI SONO STATA COSTRETTA A RICHIEDERE UN SOPRALUOGO DEL MEDICO SANITARIO CHE HA DICHIARATO CHE L'IMMOBILE RISULTA ESSERE UN LAVATOIO ED è PRIVO DI AGIBILITà E ABITABILITà.OTTERREI PARTE DI TUTTI GLI AFFITTI FINORA VERSATI ?
Inviato da: LORI il 11.11.08 14:35Lori, ciò che mi sembra strano è che soltanto dopo un anno lei riscontra questi problemi.
Per un anno come ha fatto?
Secondo il mio giudizio, pur essendo validissimi i gravi motivi denunziati, il preavviso andava comunque dato.
Si rivolga la SUNIA/CGIL.
Saluti
Egregio Avvocato
Non so più a che Santo rivolgermi per risolvere il seguente problema:
Nella fase avanzata della costruzione di rustico per abitazione, si procedeva al recesso dell’impresa e del D.L. per difformità ed altro. Il tecnico non ha mai proceduto al deposito all'Uffcio tecnico degli atti strutturali dei c.a.(art 65 DPR nr. 380/2001 e s.s.), come pure asseverato nella D.I.A, tantomeno è disposto a produrli. Perdurando l’omissione, il nuovo D.L. in previsione della richiesta di agibilità, ha prospettato forti difficoltà circa la procedura per il collaudo dell’opera per l'assenza di tale documentazione. Per ovviare,all’omessa denuncia e poter effettuare il collaudo,quale procedura a norma da seguire.
Si ringrazia per l’attenzione e si porgono distinti saluti.
Caro utente, non sono un avvocato, comunque provi a contattare l'avvocato il cui nominativo lo troverà in alto tra i consulenti del forum, scritta blu.
Saluti
L'Ente pubblico ha concesso in locazione una struttura polifunzionale (bar-ristorante-pattinodromo) privo di accatastamento e agibilità,l'Ente ha messo in mora i conduttori e questi ultimi si sono rivolti al Tribunale opponendosi e nel frattempo ha chiuso l'attività.
I conduttori a cosa vanno incontro?
Grazie
Penso solo a sanzioni amministrative.
Inviato da: CONSULENTE GRATUITO il 24.02.09 08:23Salve, ho stipulato un contratto d'affitto con una persona straniera, lei praticamente la casa la abitata per poco e partita dicendomi che tornava fra un mese, sono passati quattro lei non si e fatta sentire, e sparita senza pagarmi neanche un mese d'affitto, e sono senza nessuna cauzione. Io vorrei finire il raporto con quella persona perchè mi rendo conto se vado avanti rischio di pagare tasse sopra quello che non ho percepito. In questo caso come mi devo commportare???
Inviato da: pucina il 03.03.09 02:14Non capisco quale tipo di contratto lei abbia stipulato e perchè non ha chiesto i 3 mesi di cauzione più il primo mese di affitto e, dato che non l'ha abitata, entri con le altre chiavi e almeno si renda conto di come stanno le cose, perchè può anche darsi che la casa sia libera da cose, per cui ne rientra nel pieno possesso, cambiando la serratura.
Saluti
prova
Inviato da: gigi il 26.03.09 16:19Gent.mo Staf,
volevo avere un consiglio. Sto acquistando una villetta con primo piano "agibile non abitabile" e l'agenzia mi dice che l'abitabilità potrò chiederla dopo l'acquisto. I dubbi mi assalgono. Mi hanno detto che la richiesta di abitabilità al comune ha un costo di circa 10.000 euro. Ho proposto di richiederla Loro e pago all'impresa il costo sostenuto...purtroppo la proposta è stata evitata. Come mi devo comportare?? Nei locali "agibili non abitabili" posso vivere tranquillamente senza incombere in sanzioni e senza andare contro legge. Grazie mille
Non ne perda tempo e si rechi all'Ufficio Edilità del Comune e chieda chiarimenti su ciò che l'Agenzia le ha riferito, è la maniera più corretta per rasserenarsi.
Saluti cordiali
Gentile avvocato,
le scrivo perchè mi trovo in difficoltà con la certificazione di abitabilità della mia casa.
Tale cerificato infatti al momento dell'atto di acquisto dell'immobile, avvenuto nel 2005, non mi è stato consegnato dall'impresa venditrice.
Oggi date nuove esigenze familiari ho intenzione di cambiare casa, ovviamente successivamente la vendita dell'immobile attualmente di proprietà. Per tale operazione però, al fine di cedere ad un eventuale compratore la casa occorre che questa sia provvista di tale certificato, e la difficoltà sussiste prorpio in questo:
avendo richiesto la ceritificazione dall'impresa e ottenendo come risposta una non disponibiltà ad assolvere a tale compito ho deciso di muovermi autonomamente. Per poter ottenere il documento occorre la certificazione a norma degli impianti che non è stata a tuttoggi rilasciata dalle ditte installatrici che hanno operato nella costruzione. Queste infatti sono attualmente in causa con l'impresa perchè ancora creditrici di ingenti somme e non intendono rilasciarmi le certificazioni in oggetto. Come posso quindi muovermi? Posso richiedere ad altre ditte installatrici di collaudare gli impianti e rilasciare loro le certificazioni? Mi può essere impedito dalle imprese che invece hanno realizzato gli impianti?
In attesa di una Sua risposta la ringrazio anticipatamente.
NON SONO AVVOCATO, MA GEOMETRA.
LEGGA:
FEDERCONSUMATORI:
Qualsiasi allarmismo su eventuali blocchi nella compravendita degli immobili a causa del decreto ministeriale 37/2008 è ingiustificato. A dichiararlo è l'Unione nazionale consumatori la quale precisa che questa normativa, che riguarda l'installazione degli impianti elettrici all'interno degli edifici, "non fa altro che ribadire quanto era già previsto dalla legge 46/90 e dal seguente decreto attuativo 447 del 1991 (ora abrogati perché sostituiti dal decreto di cui sopra)".
Già dal 1991, spiega l'associazione, infatti il proprietario dell'immobile doveva conservare tutta la documentazione amministrativa e tecnica e consegnarla all'avente causa in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, nonché darne copia alla persona che utilizza i locali (Dpr 447/91, art. 9). Esattamente quanto previsto dall'articolo 13 del decreto ministeriale 37/2008".
Ed esattamente come accadeva nel 1991 - prosegue la nota dell'Unione nazionale consumatori - se l'acquirente rinuncia alla garanzia di conformità dell'immobile, si può lo stesso procedere alla vendita, come del resto è previsto dal Codice civile oltre che dall'articolo 13 del decreto 37/2008.
Le vere novità del decreto - conclude l'Unc - sono semmai altre due. "La prima è che entro 30 giorni dall'attivazione di un'utenza elettrica o idrica, come era già previsto per le utenze del gas, occorre inviare la dichiarazione di conformità all'azienda erogatrice altrimenti si rischia la sospensione della fornitura. La seconda è che finalmente la sicurezza degli ambienti in cui viviamo quotidianamente diventa un requisito irrinunciabile ed inderogabile".
Parli anche con un notaio
Saluti cordiali
Inviato da: RISPONDE IL CONSULENTE geom.TERRACCIANO il 18.04.09 15:24Gent.mo avvocato,
ho trovato molto interessante questa discussione perchè sono stato coinvolto in un mancato rilascio delcertificto di agibilità.
Mi spiego meglio, circa 2 anni fa ho acquistato un appartamento di nuova costruzione da una signora, che in sede di atto si impegnava a fornirmi il certificato in oggetto entro tre mesi dal rogito.
Dopo due anni, non ho ancora ricevuto niente, in quanto l'immobile è sprovvisto di detto certificato.
Preciso che ho acquistato per conto di una società immobiliare che basa la sua attività sulla compravendita immoiliare.
Ad oggi sono impossiilitato a lucrare sul bene sia in termini di compravendita sia di locazione.
Ho intentato una causa per danni ma vedo che la giurisprudenza in merito non è molto chiara e mi piacerebbe ricevere un suo parere.
Grazie.
...si è molto controversa la questione, con accavallamenti di circolari e sentenze, ma nessuna esprime chiarezza, ma sa perchè?
Perchè dopo il collaudo del fabbricato da parte dei Tecnici del Comune, è proprio il Comune che deve rilasciare il certificato e il problema è tutto burocratico, come tutte le cose nel nostro paese....
Pratiche che ammuffiscono, scarsità di personale che deve operare, difficoltà a reperire tecnici ecc., per cui si può aspettare, aspettare, aspettare.....tanto...NON SUCCEDE NULLA, l'immobile si vende lo stesso...
Saluti cordiali
Gentilissimo staff,
vorrei acquistare una mansarda a "uso lavanderia"....il costruttore mi ha assicurato che facendo la sanatoria diventa a "uso abitativo" e quindi con conseguente certificato di agibilità. Mi ha anche detto che provvederà a regolarizzare il tutto lui nel momento in cui facciamo il compromesso. E' vero tutto ciò? Con la sanatoria può diventare a uso abitativo? Si può fare per legge? Inoltre, la casa è affittata senza contratto, la famiglia andrà via fra 5 mesi. Come mi devo comportare? Può capitare che dopo 5 mesi queste persone ci ripensavo e non vanno più via anche se precedentemente ho fatto il compromesso?
Aspetto risposta
Distinti saluti
Claudia, sono il geometra Terracciano che le risponde.
Il costruttore può dire ciò che vuole, quindi lei si deve TUTELARE sottoscrivendo il preliminare di vendita alla presenza del suo avvocato e poi registrarlo, quindi ci devono essere clausole che nel caso di fallimento delle promesse lei rientra in possesso della caparra sborsata.
NON AGISCA DA SOLA.
Chiaro?
Saluti Claudia
Buongiorno,
fra qualche giorno stipulerò l'atto di vendita dell'immobile di mia proprietà e l'acquirente nonstante sul preliminare abbia firmato che"acquista l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" mi chiede la sostituzione del pannello solare in quanto anche se venisse riparato non avrebbe garanzia di durata. E' corretta la Sua richiesta?
Vi ringrazio
Cristina
Secondo il mio parere NO, nella maniera più assoluta, poi se gli vuole fare un regalo......
Saluti cordiali
Buongiorno,
durante la costruzione del mio appartamento abbiamo apportato delle modifiche al progetto, realizzando al piano superiore una matrimoniale ed una camerina ed un bagno, al piano inferiore abbiamo realizzato una cucina ed una sala un bagno ed un piccolo ripostiglio, spostando al piano superiore la camera matrimoniale che era prevista giu'. Il problema nasce perche' il mio comune non vuole soluzioni a ventaglio per la scala che unisce i due piani per arrivare alla camera principale, dicendomi di farla obbligatoriamente al piano inferiore e mi hanno sospeso l'abitabilita' e dovro' sanare il tutto..ma non posso certo disfare i tramezzi e creare una camera...che devo fare.......aiutoooo
Che deve fare:
Se avesse chiesto la DIA prima ancora di eseguire le modifiche sarebbe stato diverso, ora non le rimane che ottemperare.
Saluti
Gent.mo Avvocato,,
volevo chiedeLe se possibile un chiarimento in merito al mancato rilascio del certificato di agibilità di un immobile commerciale preso in locazione.In questo momento io sono la parte conduttrice e ho chiesto al proprietario del negozio tale certificato, quest'ultimo ne è sprovvisto. Volevo sapere se è possibile la risoluzione del contratto e il rimborso della caparra e dei 2 mesi d'affitto già pagati.
Grazie
Inviato da: marikamorelli il 23.10.09 19:20Ritengo proprio di si, ma si rivolga ad un avvocato, l'intervento sarà più efficace e di natura legale.
Cordiali saluti
Volevo chiederle in modo sintetico se un professionista abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) può rilasciare il certificato di agibilità di un locale dopo averlo ispezionato e valutato e quindi in caso affermativo se lo stesso certificato ha valore legale equiparato a quello rilasciato dal Comune per aprire un'attività commerciale.
GRAZIE IN ANTICIPO
Inviato da: mainbrain il 19.11.09 20:08Se non erro bisogna far parte di un ENTE CERTIFICATORE, per questo è bene fare una ricerca in tal senso su internet.
Saluti
ho risalita solo nei muri di tufo interni della tavernetta cer corca 50 cm, dopo un grande acquazzone nella mia zona mi sta cambiando il colore delle fughe dei mattoni che in alcune parti diventano piu scure. sentiamo nell'aria la presenza di umidità e anche il divano sembra bagnato. come posso risolvere il problema??? saluti
Inviato da: giuseppe il 20.11.09 12:21UMIDITA’ DI RISALITA RIMEDI
Esiste un sistema lungamente collaudato e garantito illimitatamente nel tempo in grado di eliminare definitivamente l'umidità dalle murature con l'impiego della barriera chimica costituita da iniezioni di particolari resine siliconiche all'interno della muratura attraverso fori praticati alla base di esse e inserimento con appositi dffusori del formulato. Il sistema impedisce la risalita di umidità grazie alla polimerizzazione del liquido che agisce come 'idrorepellente' in grado di fermare il processo di risalita capillare, garantendo quindi un progressivo e costante asciugamento delle murature e quindi il definitivo risanamento. Architetto andrea.trasa@yahoo.it
E' possibile vendere un appartamento costruito prima del 1967 senza il certificato di Agibilità/Abitabilità, cioè un notaio può fare un rogito vista e considerata e accettata la situazione anche da parte dell'acquirente senza questo certificato?
Inviato da: arco il 01.12.09 00:50Ritengo proprio di si, ne parli col suo notaio.
Saluti
ho sottoscritto una proposta di acquisto per un immobile... richiedo il certificato di concessione in sanatoria e mi si risponde che è stato appena chiesto e che ci vorranno almeno 2 mesi per il rilascio....faccio presente che in questo modo io non potrò chiedere il mutuo ed ottenerlo in tempo per il rogito...l'agenzia mi dice che potrà posticiparsi ....avevo però fatto presente che per me la data del rogito e quindi entrare nella nuova casa erano scadenze improrogabili per diversi motivi di famiglia....come posso muovermi? vedendo slittare la cosa per oltre due mesi non sono più interessata all'acquisto...del resto i patti erano diversi e il mediatore mi ha detto che i documenti erano tutti in possesso ma così non era........aiuto!
Inviato da: il 18.12.09 14:02Tutto dipende da.....CARTA CANTA!!, quindi da cosa si è scritto e sottoscritto, quindi in taluni casi è meglio chiedere ad un avvocato se e come muoversi.
Saluti
Egregio Geometra Terracciano,
sono in procinto di acquistare una casa di nuova costruzione in Liguria. Poco prima di effettuare il compromesso, il venditore (che è il costruttore) mi dice che le due stanze da letto non hanno ottenuto l'agibilità dal comune - anche se sono correttamente accatastate -. In sostanza risulterebbero locali di sgombero e non stanze. In effetti sono molto piccole, e due letti ci entrano a fatica. Le chiedo questo: tutto ciò può avere conseguenze oltre a quelle commerciali connesse alla eventuale difficoltà nel vendere un immobile che sulla carta non ha camere da letto ma solo il living -cucina e il bagno o possono essere anche conseguenze più gravi (che non so di quale genere dal momento che non sono un esperto della materia?
Grazie mille e complimenti per la professionalità
Il costruttore FARNETICA.
Non so proprio, caro Andrea, cosa le vuole RIFILARE!!!
Vuole giocare d'anticipo?
Si tolga lo sfizio di andare all'Ufficio Edilità del Comune e parli di questa cosa con un geometra dello stesso Ufficio, così conoscerà la risposta ADEGUATA per mandare all'aria tutto.
Saluti cordiali
ho conprato una casa in un condominio da due anni adesso scopro che la palazzina piano piano ha delle problematiche cosa faccio '?8
Inviato da: il 21.01.10 17:23Deve rivolgersi ad un avvocato per capire fino a dove è applicabile la garanzia sull'acquisto.
Cordiali saluti
Gentile Avvocato,
sto comprado un appartamento costruito nel 1953, privo di certificato di abitabilità, nel 2005 è stato rilasciato permesso in sanatorio in base all'art. 36 T.U., per piccole modifiche alle aperture e tavolati interni.
L'agenzia immobiliare dice che non è necessario il rilascio del certificato di abitabilità per l'atto di acquisto.
come mi devo comportare?
L'Agenzia ha ragione e lo confermerà anche il notaio, infatti faccia una telefonata al suo notaio e glielo chieda.
Non sono un avvocato, ma semplicemente un geometra consulente gratuito.
Cordiali saluti e auguri per la casa.
Sto per acquistare una casa del 2006 a Roma nel cui atto di provenienza, all'articolo 13 il costruttore vende la casa all'attuale proprietario senza certificato di abitabilità.
Inffatti nel suo rogito, il costruttore dice che soltanto dopo il collaudo definitivo di tutte le opere di urbanizzazione del comparto potrà essere richiesto il certificato di abilità dovendo la richiesta essere corredata sia del nulla osta degli Uffici urbanistici che da perizia giurata circa la rispondenza di ciascun immobile al progetto edilizio ed alla normativa in materia di abitabilità.Pertanto la società venditrice produce la perizia attestante la attuale rispondenza dell'immobile oggetto del rogito.e si obbliga a completare al più presto tutte le restanti opere di urbanizzazione del comparto e ad ottenere il nulla osta di cui sopra, ed a presentare a propria cura e spese (salvo quanto appresso) la domanda di abitabilità, senza impegni di tempo ciò dipendendo dagli Uffici Comunali ed Enti interessati, garantendo peraltro fin d'ora la attuale idoneità ad esso relativo nelle condizioni attuali risultanti dalla perizia allegata.La parte acquirente - dando atto della effettiva utilizzabilità dell'immobile fin d'ora - prende atto della attuale indisponibilità per quanto sopra del certificato di abitabilità, con espresso esonero della Società Venditrice da ogni responsabilità al riguardo, e si obbliga a non apportare alle porzioni immobiliari con il presente atto acquistate, alcuna alterazione delle attuali condizioni di esse, risultanti dalla perizia come sopra allegata, tali da pregiudicare l'idoneità all'ottenimento al momento della richiesta dell'abitabilità dopo il nulla osta di cui sopra, nonchè a provvedere, a propria cura e spese - su richiesta della parte venditrice - e relativamente all'immobile con il presente atto acquistato, ad analoga perizia aggiornata a quella data ed a consegnarla alla Società venditrice stessa, assumendo ogni responsabilità in caso di alterazione che comportino anche l'impedimento alla ottenibilità del certificato di abitabilità per tutti gli altri immobili del comparto oggetto del permesso di costruire.
La mia domanda è : Visto che compro casa dal privato che la vende, cosa è meglio scrivere nel compromesso per rendere la cosa meno vessatoria nei miei confronti ??
Come mi devo comportare ???
Infatti sembra che al momento opportuno dovrò pagare io la nuova perizia per richiedere il certificato mancante.
Grazie della risposta.
Inviato da: Pietro il 29.01.10 15:44Pietro un solo consiglio:
si rivolga al suo notaio e gli chieda cosa riportare nel compromesso o preliminare di vendita.
E' una maniera intelligente per non commettere errori.
Saluti
Gentilissimo Avv.Rinaldi,una sola domanda
Il Comune,su mia richiesta scritta, è tenuto a rilasciare certificazione attestante il formarsi del silenzio-assenso ai fini dell'agibilità?
Inviato da: maurizio toscano il 02.02.10 07:59Sono il geometra Terracciano, ritengo che in quel caso non possa valere il silenzio assenso.
Saluti
E' ammissibile il rigetto da parte del Comune di un'autocertificazione di agibilità depositata a seguito del silenzio-assenso sull'istanza di agibilità precedentemente proposta?
Inviato da: ciro il 01.03.10 18:52In riferimento alla domanda precedente cosa devo fare in caso di rigetto dell'autocertificazione per potermi tutelare?
Grazie in anticipo per la sua preziosa consulenza.
Secondo me bisogna rivolgersi ad un ENTE certificatore, pagare e farsi rilasciare la certificazione, in quanto l'autocertificazione non credo vada bene.
Saluti
ho un minimarket, i locali sono in locazione, il proprietario dei locali mi ha consegnato l'agibilità dei locali , dove è specificato la composizione del minimarket, composto di un locale con wc.
ho deciso di fare dei lavori, creando altri due bagni con dei tramezzi in gesso, uno spogliatoio ed un laboratori, utilizzando sempre dei tramezzi in gesso.
Le chiedo bisogna richiedere una nuova agibilità o dovevo fare una semplice comunicazione allo all'edilizia per i lavori che dovevo effettuare? saluti
Penso che una DIA e il riaccatastamento si debbano entrambi fare, meglio interpellare un geometra del posto.
Cordialmente
