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Condominio e problematiche immobiliari


I millesimi e le tabelle millesimali

La tabella millesimale è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.
I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano nei regolamenti condominiali o negli atti di compra vendita.

L'argomento è regolato dall'art. 1118 del Codicie civile e dall'articolo 68 delle Disposizione di attuazione del Cod. Civ.

Il condominio, in quanto ente di gestione delle parti e degli impianti comuni al servizio delle singole unità di proprietà esclusiva, ha bisogno di un criterio per la ripartizione delle spese di gestione delle parti comuni e per la ripartizione delle spese di manutenzione, riparazione fra i proprietari dei vari appartamenti, in relazione al valore di ciascuno rispetto all'intero edificio.

Non è richiesta la forma scritta per la formazione della tabella millesimale. Basta che il consenso unanime dei condomini possa manifestarsi con comportamenti costanti ed inequivoci quali il pagamento delle spese ripartite in base a tali tabelle. Le tabelle non possono essere modificate a maggioranza da una delibera condominiale, ma occorre l'unanimità dei condomini.

La tabella millesimale di un condominio può essere revisionata soltanto se si sono verificati errori essenziali nella determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore dei singoli appartamenti, come l'estensione dei medesimi, la loro altezza, la loro ubicazione, la loro esposizione e accertabili.

Tali errori possono essere di puro calcolo relativi, per esempio, alla determinazione della superficie di un appartamento oppure errori di diritto in quanto chi ha predisposto le tabelle millesimali può non aver valutato correttamente l'ubicazione. Se sussistono tali errori è possibile sostituire la tabella millesimale originaria con quella esatta; ogni altro possibile errore, di natura soggettiva, di chi ha redatto l'originaria tabella millesimale, non determina la sua nullità e quindi la sua sostituzione

Al fine di modificare una tabella millesimale è necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, soprattutto se sia stata fatta dall'originario costruttore dell'edificio ed inserita nel regolamento allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti.

Nel caso in cui soltanto alcuni condomini dell'edificio ritengono sbagliata la tabella, mentre altri non ne vogliono sapere, i primi possono ricorrere all'Autorità giudiziaria per sentire ordinare al condominio l'applicazione delle nuove tabelle millesimali corrette. Tale azione può essere fatta anche da un solo condomino o usufruttuario e non è soggetta a scadenza

In questi casi non può essere convocato in giudizio il solo amministratore del condominio, pur essendone il legale rappresentante, ma è necessario convocare in giudizio tutti i condomini, assenti o dissenzienti che siano, perché per la revisione delle tabelle millesimali la giurisprudenza ha stabilito che tra i condomini sussiste un "litisconsorzio" necessario e, quindi, tutti i condomini e comproprietari devono stare in giudizio. Tutti i comproprietari devono partecipare all'assemblea indetta per deliberare la modifica delle tabelle millesimali, non essendo sufficiente la partecipazione di un solo contitolare dell'unità immobiliare.

Infine le tabelle millesimali possono essere revisionate per intervenute variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari, quali una sopraelevazione anche nell'interesse di un singolo condomino, purché si sia notevolmente alterato il rapporto originario dei valori delle singole unità. Sino a che tale modifica non sia attuata (convenzionalmente in assemblea con voto unanime o con sentenze del giudice, ex art. 69, disp. att., Codice civile ) le spese condominiali devono essere ripartite con la tabella millesimale originaria.

Le somme pagate in base alla precedente tabella sono irripetibili avendo la sentenza, che modifica le tabelle stesse, natura costitutiva. Le spese, invece, inerenti alla formazione delle nuove tabelle sono da porsi a carico del condomino che con la sua attività (per es. sopraelevazione ) le ha determinate.

Infine si deve rilevare che la sentenza di accoglimento della domanda di revisione dell'originaria tabella millesimale ha natura costitutiva e l'efficacia di tale sentenza decorre dal passaggio in giudicato dalla stessa.

Le spese legali possono essere compensate tra tutte le parti, mentre le spese per la consulenza tecnica possono essere suddivise pro-quota millesimale.


 

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