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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 15:39
    Messaggio: Possiedo un appartamento situato in un piccolo residence costituito da 16 appartamenti al mare. Negli ultimi 3 o 4 anni l'amministratore indice assemblee straordinarie per svariati motivi alle quali non partecipa mai nessuno in quanto i proprietari non risiedono in zona. Per il solo disturbo di inviare le convocazioni, ci vengono addebitati ogni volta 250,00 complessivamente (le spese postali sono a parte). Le chiedo se secondo lei è corretto quanto sopra. Premetto che in nessuna assemblea è stato mai definito un compenso per assemblee straordinarie. La ringrazio anticipatamente
    • Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 19:29
      Buona sera, probabilmente l'amministratore non percepisce un onorario mensile visto che addebita 250 ogni volta che convoca l'assemblea straordinaria, pertanto sarebbe quanto mai opportuno leggere l'Ordine del Giorno per capire le finalità della convocazione.
      Nelle 250 ritengo che siano compresi sia il compenso dell'amministratore che il compenso per l'affitto di un locale per lo svolgimento dell'assemblea.
      Avrei bisogno di conoscere le motivazioni delle convocazioni per esprimere un giudizio più corretto.
      Mi ritenga sempre disponibile, buona serata
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 19:54
        Grazie per la rapidità con cui ha risposto al mio quesito. L'amministratore percepisce un compenso annuo di 1500,00 . All'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria c'era da decidere se installare un impianto di videosorveglia. Visto il numero di possibili partecipanti (max115) le assemblee si svolgono sempre nell'ufficio dell'amministratore.
        La ringrazio di nuovo
        A. Costantini
        • Re: Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 20:37
          Grazie a lei per avermi ricontattato.
          Se quando è stato nominato l'amministratore è stato deliberato anche un compenso EXTRA, pari ad euro 250 per ogni convocazione di assemblea straordinaria, quindi non soltanto il compenso annuo di euro 1.500, in questo caso gli deve essere riconosciuto, diversamente NON deve essere nè riconosciuto nè pagato.
          A mio parere, per logica razionale, sarebbe meglio, molto meglio convocare le assemblee in estate e non in pieno inverno.
          C'è, inoltre, da chiedersi come mai l'amministratore ha convocato l'assemblea per la videosorveglianza, ha per caso ricevuto, per iscritto, la richiesta di una nutrita maggioranza di condomini?
          Lascia molti dubbi l'iniziativa, consapevole che l'assemblea sarebbe andata sicuramente DESERTA.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 02/02/2018, 12:55
    Messaggio: Grazie mille ! Cordiali saluti e buona giornata!

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 01/02/2018, 11:11
    Messaggio: Ho un inquilino che occupa un mio appartamento per 10 mesi ogni anno. Mi sono accorta che da 9 anni non gli ho addebitato la quota fissa del 25% relativa al riscaldamento.Ciò è riscontrabile dai prospetti che l'amministratore mi invia annualmente e dal prospetto conguaglio spese che io ivio al mio inquilino annualmente.
    Chiedo se posso richiedere ,anche solo in parte , il risarcimento di queste quote che in totale ammonterebbero ad euro 650,00. Grazie mille, distinti saluti, Maria Grazia Romelli
    • Re: Quota fissa 25% riscaldamento di Oreste Terracciano del 02/02/2018, 09:14
      Buon giorno Maria Grazia, la termoregolazione con i contabilizzatori di calore sono diventati obbligatori recentemente nel rispetto della norma UNI 10200, pertanto concordi con il locatario un forfait considerando gli ultimi 4 anni.
      Personalmente mi comporterei in questo modo, riconoscendo la mia **distrazione**, definiamola così.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Pignoramento usufrutto di Franco del 01/02/2018, 12:51
    Messaggio: Salve desidererei un consiglio perche' non capisco quanto mi sta accadendo. Ho acquistato 10 anni fa la nuda proprieta' di un appartamento lasciando l'usufrutto a vita al vecchio proprietario oggi novantenne,il quale ha problemi con il comune che si e' rivolto ad equitalia per vari anni di imu non pagata.Il comune dice, anche se non ho io nessun obbligo, che converrebbe a me pagare la somma di cui l'usufruttuario e' debitore perche' quando l'usufrutto pignorato verra' attribuito al demanio scattera' il termine trentennale a far data dall'intestazione del diritto reale alla agenzia del demanio ai sensi dell'art.979 c.c. diventando cosi irrilevante la data della morte dell'ex usufruttuario ed io dovro' aspettare altri 30 anni per entrare in possesso dell'immobile. In pratica sarebbe come se l'attuale usufruttuario vivesse fino a 120 anni.A me questo sembra molto strano come si puo' penalizzare cosi' il nudo proprietario?voi cosa ne pensate?Mi conviene accollarmi il debito?In pratica se un usufruttuario a vita non onora un debito con una persona giuridica la stessa puo' procedere al pignoramento dell'usufrutto facendo scattare i trentanni?mi sembra assurdo.
    • Re: Pignoramento usufrutto di Oreste Terracciano del 01/02/2018, 13:48
      Buon giorno, a mio sapere sono gli eredi che devono accollarsi il debito accumulato dall'usufruttuario sia per imu che per tasi.
      Consiglio il consulto legale.
      Buona giornata
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Bilancio straordinario di Antonella del 23/01/2018, 07:19
    Messaggio: Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito:
    l'amministratore del condominio dove risiedo ha provveduto a redigere il bilancio straordinario contenente le spese occorrenti per la richiesta dell'ATP a causa di infiltrazioni nei locali garages.
    Condomino è anche il costruttore che possiede 2 locali commerciali ma che non vi è stato inserito perché si ricorre contro di lui. È ciò che mi ha detto l'amministratore.
    È giusto o anch'egli si assume l'onere delle spese?
    Grazie
    • Re: Bilancio straordinario di Oreste Terracciano del 23/01/2018, 08:56
      Buon giorno gentile Antonella, a mio parere il problema dovrebbe riguardare esclusivamente Condomino DANNEGGIATO ( ATP ) e condomino DANNEGGIANTE
      ( Costruttore ).
      L'interferenza del Condominio e per esso dell'amministratore non la capisco, pertanto è bene chiedere all'amministratore i motivi per i quali ha coinvolto gli altri condomini.
      Se invece il problema infiltrazioni riguarda tutto il condominio, non solo l'ATP, l'amministratore deve obbligatoriamente convocare l'assemblea per argomentare il problema e chiedere l'approvazione della delibera di costituzione di un FONDO CASSA AD HOC per affrontare le spese legali per ricorso al Giudice.
      Naturalmente il condomino che è sotto accusa non sarà coinvolto dalla ripartizione delle spese in quanto sarà poi il Giudice ad addebitargliele.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Vicino ha tagliato radici dellalbero del mio condominio di niconico0 del 17/01/2018, 13:06
    Messaggio: Buongiorno a tutti, siamo venuti a sapere qualche giorno fa, che il nostro vicino ha tagliato le radici di un pino confinante tra il nostro condominio e la sua villa. Dico da subito che Il pino è nel confine, a meno di 3 metri come disposto dalla legge, ma come ha detto il mio comune, se è li da più di 20 anni, deve restare li per effetto dellusucapione.
    Detto questo, il vicino ha tagliato le radici e i rami. I rami, secondo il codice civile, ha tutto il diritto di tagliarli se rientrano nel suo fondo, come il discorso dei frutti nel suo fondo. Invece, per quanto riguarda le radici, il comune mi ha detto che è un po come le tubature dellacqua, il vicino non può tagliatle come e quando vuole, dato che sono interrate. Adesso lalbero rischia di caderci addosso perchè è diventano instabile, avendo il vicino tagliato da una parte le radici.
    Cosa devo fare? Il vicino ha commesso un illecito penale? Vi ringrazio, è estremamente urgente.
    Nico.
    • Re: Vicino ha tagliato radici dellalbero del mio condominio di Oreste Terracciano del 17/01/2018, 15:19
      Egregio Nico buona sera, a mio parere deve, IN PRIMIS, denunziare l'accaduto al Corpo Forestale dello Stato, il quale constaterà la realtà così se dovesse accadere l'irreparabile lei dovrà essere risarcito dal vicino.
      L'articolo 896 del c.c. è chiaro quindi le consiglio di denunziare l'accaduto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: locazione inferiore a un anno di Melania del 14/01/2018, 17:36
    Messaggio: Gentilissimi,

    mi è stato richiesto in locazione un immobile. Il futuro conduttore vorrebbe avviare unattività di B&B o qualcosa del genere.
    Quale tipo di contratto offre maggiori tutele in questi casi per il locatore? Quali vincoli potrei inserire? E vero che non potrei applicare la cedolare secca?
    Inoltre, essendo limmobile ubicato in una zona turistica, mi piacerebbe riservarmi un paio di mesi per poterci abitare. E possibile escludere determinati periodi dalla locazione? Mi sembra che sia possibile un contratto di tipo commerciale di tipo stagionale (riservando un paio di mesi per me) per attività di tipo paralberghiero... Non so cosa mi convenga fare e, sopratutto, ciò che mi possa tutelare maggiormente.
    Grazie delleventuale risposta
    M.
    • Re: locazione inferiore a un anno di Oreste Terracciano del 14/01/2018, 18:24
      Buona sera gentile Melania, a mio parere i contratti idonei per questo tipo di locazione sono quelli di libera locazione abitativa, ovvero il contratto 4+4 o il contratto 9+9, da escludere quelli transitori che sono soggetti a canoni diversi, inferiori, in quanto dettati da accordi sindacali.
      Il conduttore può recedere, con preavviso di mesi 6, anticipatamente , mentre il locatore lo può fare solo in determinati casi, quelli previsti dalla Legge.
      Su internet trova senz'altro i contratti FA SIMILE da compilare.
      Nessuna esclusione contrattuale per brevi periodi è consentita.
      Non è consentita la cedolare secca.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 06/01/2018, 09:25
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 06/01/2018, 09:54
      Egregio Gigi buon giorno e BUON ANNO NUOVO, speriamo in una rinascita del nostro amato paese.
      Se nel condominio sono in uso le tabelle millesimali, come è giusto che sia da un punto di vista gestionale contabile, le spese devono essere ripartite per valori millesimali e NON in parti uguali, infatti quelle da lei elencate andavano ripartite per tabella millesimale di proprietà.
      La sua richiesta fatta per e-mail non ha valore alcuno così dicasi per il suo dissenso circa l'approvazione del bilancio, per cui ci sarebbe da chiedersi:
      Cosa fanno gli altri condomini di fronte ad un errore simile?
      Gli altri non si chiedono perchè l'amministratore ripartisce il suo compenso e le spese gestionali amministrative in parti uguali?
      Forse è stato appurato che le tabelle sono errate?
      Credo che non sia questo il motivo, per cui sarebbe proprio giunto il momento di chiedere la REVOCA dell'amministratore, per fare questo bisogna contattare l'avvocato.
      Lei ha ragione eccome!!!
      Nel caso specifico non ci sono tempi da rispettare è un ABUSO che va perseguito volente o nolente.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 18:02
        Grazie mille per la sua cortese sollecitudine nel rispondermi (purtroppo ho avuto problemi con internet e le devo aver inviato nuovamente la mia precedente email)!
        ancora grazie e buon lavoro.
        • Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 10/01/2018, 11:27
          Buongiorno gentilissimo Geometra Terracciano.
          Faccio seguito alle mie precedenti e mail per aggiornarla:
          ho comunicato quanto da lei espresso ad uno dei condomini che erano presenti all'ultima assemblea in cui, ignorando quanto prevede la legge, aveva anche lui approvato il bilancio consuntivo redatto alle condizioni esposte precedentemente. Mi ha chiesto se c'è qualcosa che potrebbe fare per modificare il suo voto, da favorevole a contrario, ora che l'assemblea c'è già stata ma non è ancora stato trasmesso il verbale relativo. Quindi giro a lei la domanda: può un condomino, presente in assemblea, modificare il suo voto di approvazione del bilancio consuntivo, successivamente alla chiusura di assemblea ma prima dell'invio del verbale?
          Ancora grazie e a presto rileggerla!
          • Re: Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 15:04
            .....NO, non è assolutamente consentito ribaltare, A POSTERIORI, il proprio voto favorevole espresso per una delibera assembleare.
            Solo il condomino assente o il condomino dissenziente, ma presente, può, se vuole e se ritiene che la ragione sia dalla sua parte, IMPUGNARE la delibera rivolgendosi all'avvocato.
            Cordialità
            Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: altra persona in casa mia di brunhilde del 10/01/2018, 08:59
    Messaggio: salve, ho un appartamento affittato a due fratelli albanesi regolarmente registrati e con contratti lavoro. Non sono mai puntuali nel pagare l'affitto. Poi sono arrivati i genitori e adesso il fratello vuole portare li la sua futura moglie. Ho chiesto i documenti di questa ragazza ma midice si subito te li porto ma non arriva nulla. Il mio dubbio e' che non sia regolare. Che fare? Vi ringrazio Brunella
    • Re: altra persona in casa mia di Oreste Terracciano del 12/01/2018, 12:34
      Buon giorno, visto che gli intestatari del contratto di locazione sono due fratelli e visto che la famiglia si è allargata quando NON doveva e NON poteva, le consiglio di rivolgersi alle Forze dell'Ordine per accertare se gli occupanti sono tutti regolari.
      La casa offre la possibilità di ospitare 5 persone?
      Intanto si accerti e poi inviti i fratelli ad essere puntuali nei pagamenti.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Disdetta contratto locazione da parte del locatore alla scadenza dei primi 4 anni di ginore del 11/01/2018, 09:08
    Messaggio: Buongiorno.

    Ho stipulato, in qualità di locatore, un contratto di affitto 4+4 il 01.09.2014.
    Ora, gennaio 2018, ho necessità di destinare limmobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Come riportato anche nel contratto di locazione che ho sottoscritto col conduttore, la disdetta del contratto stesso da parte del locatore è regolata dallart. 3 della Legge 431/98 che prevede espressamente che il recesso deve essere comunicato al conduttore con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale (nel mio caso la prima scadenza è il 01.09.2018, quindi la Raccomandata va spedita entro il 01.03.2018).
    Alla prima scadenza il recesso del locatore dal contratto di locazione è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge (indicati allart.29 della legge 392/78) tra le uqali rientra il mio caso: destinare limmobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Sono al corrente che la disdetta dal contratto di locazione deve sempre essere comunicata per iscritto, specificando bene le motivazioni, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

    Alcuni dubbi che ho necessoità di chiarire:

    1. Nel mio contratto figurano due conduttori (marito e moglie). Devo mandare due distinte Raccomandate AR per sicurezza o ne basta una sola?

    2. Nella motivazione della recissione del contratto (destinazione dell'immobile ad uso abitativo del figlio) bisogna anche scrivere nome e cognome del figlio oppure è sufficiente la generica dicitura di "mio figlio"?

    3. Sapere se c'è un "format" in rete con ciò che devo scrivere nella disdetta, già pronto e che va bene al mio caso?

    4. Una volta liberato l'immobile mio figlio deve necessariamente prendere la residenza anagrafica nel comune dove è situato l'immobile oppure è sufficiente che lo occupi? Ed entro quanto tempo?

    Chiedo scusa per essermi dilungato ma non vorrei commettere errori anche formali che potrebbero pregiudicare la liberazione dell'immobile.

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 17:52
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 09:12
      Buon giorno, ricambio gli auguri.
      Se nel condominio sono in essere le tabelle millesimali le posso dire, senza ombra di dubbio alcuno, che le stesse vanno applicate salvo determinati interventi, come, ad esempio, quello riguardante l'antenna centralizzata, per i quali la spesa va ripartita in parti uguali tra i reali fruitori del servizio.
      Non credo che la sua e-mail sia presa nella dovuta considerazione, pertanto nel caso di approvazione bilanci le consiglio di IMPUGNARE la delibera e chiedere la Revoca dell'amministratore.
      E' bene, però, informarsi adeguatamente del perchè di questa stortura contabile e poi agire.
      Cordialmente
      Geom. Oreeste Terracciano

  • Oggetto: manutenzione scarico fumi cucina di mil del 05/01/2018, 16:47
    Messaggio: Buongiorno, sono in affitto in un appartamento da marzo 2016. A luglio 2017 ho fatto installare finalmente la cucina, con relativa cappa di aspirazione. L'elettricista mi ha segnalato il fatto che la canna fumaria presente per il collegamento del tubo fosse inutilizzabile perchè ostruita. Ho subito segnalato il problema ai proprietari, e solo a novembre ho ricevuto risposta dopo aver minacciato di procedere con l'intervento di un tecnico e detrarre le spese dal successivo affitto.
    I proprietari non sembrano intenzionati a fare nulla e quindi io non posso utilizzare la cappa della cucina. Premesso che l'appartamento è stato consegnato con molti difetti e che i propiretari non fanno nessun tipo di manutenzione (per esempio ci sono crepe negli infissi, si vede attraverso i pannelli delle porte finestre).
    Oltre al disagio viene a presentarsi un pericolo per la sicurezza, è infatti un problema il fatto che uno scarico di fumi non venga mantenuto pulito per il pericolo incendi. Come posso procedere per far intervenire i proprietari?
    grazie
    Mil
    • Re: manutenzione scarico fumi cucina di Oreste Terracciano del 05/01/2018, 17:46
      Buona sera, nella sua qualità di affittuario/inquilino le suggerisco di rivolgersi ad uno dei Sindacati di Categoria, come la UNIAT/UIL - SICET/CISL o SUNIA/CGIL, espone il problema rilevato e si regolerà secondo le risposte che le daranno.
      A parer mio prima di firmare il contratto di locazione si dovrebbe prendere atto delle condizioni in cui versa l'alloggio e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi ancor prima di firmare, capisco che non è un passaggio semplice, comunque tentar non nuoce.
      Nel caso il Sindacato non dovesse soddisfarla può, per GRAVI motivi, recedere anzitempo dalla locazione dando il dovuto preavviso previsto dal contratto.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: proprietario/usufruttuario di jhannhy del 30/12/2017, 08:11
    Messaggio: Mi riferisco al precedente messaggio. Mi viene consigliato di evitare l'azione giudiziaria. Quindi devo subire qualunque sopruso. Ho preso in considerazione la denuncia penale per violazione di domicilio da parte dell'impresa che ha fatto i lavori. Penso che senza un regolare contratto non poteva accedere ai locali. I locali continuano ad essere malsani. Posso chiamare la ASL?
    • Re: proprietario/usufruttuario di Oreste Terracciano del 30/12/2017, 09:11
      Ribadisco che lei ha ragione ed ha anche le prove inconfutabili per agire.
      Interpelli anche la ASL e poi si rivolga ad un avvocato in quanto da solo non ha possibilità di agire.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: rapporti proprietario/ usufruttuario di Jhannhy del 29/12/2017, 01:48
    Messaggio: Ho ereditato un appartamento gravato da usufrutto. L'unico bagno presente era dotato di vasca da bagno e piatto doccia divisi da un piccolo tramezzo. Inoltre risultava disabitato da circa dieci anni, qindi in pessime condizioni di manutenzione.
    L'usufruttuario, una persona di 95 anni invalida civile, ci si è trasferito pensando di perderne il diritto, ma ha fatto demolire la vasca e la doccia per farne una a pavimento, modificando anche gli scarichi senza mio consenso. Secondo me lo poteva fare in presenza della sua invalidità, ma avrebbe dovuto chiedermi l'autorizzazione che avrei dato previo deposito cauzionale di rimessa in pristino. E' corretto tutto ciò? Ci sono sentenze in tal senso? Grazie!
    • Re: rapporti proprietario/ usufruttuario di Oreste Terracciano del 29/12/2017, 08:50
      Buon giorno, non è questione di sentenze ma di ignoranza in materia, se poi si considerano sia l'età della usufruttuaria che la sua invalidità, allora tutto appare giustificato, tra virgolette.
      Indubbiamente la ragione è dalla sua parte ma tra il dire e il fare c'è il nostro sistema giustizia che, a mio parere, non invoglia ad avviare azioni che avrebbero tempi biblici e costi esorbitanti.
      Le consiglio di rinviare qualsiasi azione di risarcimento danni.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: condominio di ANTONIO del 21/12/2017, 09:38
    Messaggio: buongiorno. Sono proprietario a Roma di una mansarda affittata e l'inquilino lamenta una infiltrazione di acqua dalla finestra sul tetto condominiale comune. Ho avvisato telefonicamente l'Amministratore il quale ha provveduto a inviare un esperto titolare di una ditta che ha effettuato un sopralluogo avvenuto non in mia presenza. Successivamente l'Amministratore mi ha contattato telefonicamente dicendomi che il danno dipendeva dalla mia finestra e che la ditta si sarebbe prestata lei sessa ad effettuare i lavori. Ho risposto che prima di decidere mi doveva presentare una descrizione dei lavori per definire la competenza e nel frattempo h contattato il tecnico esperto che ha installato la finestra per sopralluogo. Vorrei sapere cortesemente in tal caso quale è il limite di competenza e come viene ripartito e se bisogna intervenire sulla guaina anche intorno al finestrone la competenza è del condominio? grazie
    • Re: condominio di Oreste Terracciano del 21/12/2017, 10:36
      In pratica si tratta di lucernario ragion per cui le spese, così come avviene per le finestre, saranno poste a carico del proprietario escludendo il condominio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: assicurare pizzeria in condominio di susi del 04/12/2017, 14:33
    Messaggio: Buongiorno , non so se la domanda sia pertinente ma spero comunque in un aiuto ;
    devo assicurare un immobile, sia per tutelare me ma anche lo stabile dove ci sono diversi appartamenti , ma, dopo aver visto alcune proposte , non son sicura di aver ben compreso come funzionino le varie coperture e mi serve un consiglio. Si tratta di un locale commerciale che ho locato ad una pizzeria e che si trova in un condominio. Pensavo solamente ad assicurare limmobile per r.c . proprietario fabbricato e persone e soprattutto scoppio ed incendio data la natura dellattività perché il condominio ha la globale fabbricato e linquilino ha stipulato una polizza a rischio locativo per il proprietario. I miei dubbi nascono dal valore che mi hanno proposto per la voce ricorso a terzi nella sezione scoppio ed incendio che mi pare molto basso rispetto alla copertura r,c,. In fondo la spesa più grande sarebbe risarcire il condominio in caso di un tale evento e non mi pare di essere tutelata . E vero che il locale è a norma ma, anche se la responsabilità fosse imputabile allinquilino, poi potrebbero comunque rivalersi sul proprietario? Non è che per caso nei risarcimenti entra in gioco anche la r.c. fabbricato ?. Mi serve una polizza su misura bel dubbio grazie tantissimo del consiglio se potete
    • Re: assicurare pizzeria in condominio di Oreste Terracciano del 04/12/2017, 15:20
      Buona sera gentile Susi, l'assicurazione, da quello che ho letto, per scoppio e/o incendio di un locale locato per attività particolari, è calcolato secondo il parametro Indice Sintetico di costo e il costo mensile si aggira intorno alle 50 - 60 euro, quindi non gravoso.
      Tuttavia il gestore della pizzeria ha l'obbligo di accendere una polizza contro eventi imprevedibili, pertanto sarebbe opportuno contattare un avvocato e chiedere chiarimenti in merito.
      Perchè deve assicurarsi anche lei?
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: portiere di giuseppe del 03/12/2017, 11:57
    Messaggio: buon giorno vorrei porre un quesito in condominio dove esiste un lavoratore come il portiere e un amministratore , il datore di lavoro chi e
    • Re: portiere di Oreste Terracciano del 03/12/2017, 13:42
      Il Condominio diventa **azienda** e delega l'amministratore come DATORE DI LAVORO, sia per il rispetto delle norme contrattuali sia per la sicurezza, non per questo l'amministratore può ribaltare il servizio senza interpellare l'assemblea, semprechè la stessa sia nelle condizioni di poter deliberare.
      Si può deliberare su alloggio si e alloggio NO, su come ripartire l'orario di lavoro ma non sulle norme contrattuali.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: portiere di giuseppe del 03/12/2017, 11:57
    Messaggio: buon giorno vorrei porre un quesito in condominio dove esiste un lavoratore come il portiere e un amministratore , il datore di lavoro chi e

  • Oggetto: Adeguamento del contratto del portiere di nicola del 02/12/2017, 13:50
    Messaggio: Adeguamento del contratto del portiere; tocca all'amministratore l'adeguamento , senza autorizzazione assembleare ?
    • Re: Adeguamento del contratto del portiere di Oreste Terracciano del 02/12/2017, 15:22
      Se si tratta di rispettare il CCNL del 14/03/2013 spetta all'amministratore, se trattasi di stravolgere le norme in esso contenute, non compete nè all'amministratore nè all'assemblea.
      Si può discutere sull'uso o meno dell'alloggio, su come ripartire l'orario contrattuale, ma non di incidere sulle clausole contrattuali.
      Cordiali saluti
      Geom Oreste Terracciano
      • Re: Re: Adeguamento del contratto del portiere di nicola del 02/12/2017, 16:08
        ok , allora se non ho capito male bisogna discutere solo per aggiornamento di orario e il non alloggio e questo lo decide a maggioranza l'assemblea , invece per i CCNL ANCHE SE RICHIAMATO DAL 2003 VALE COME SOPRA 2013

  • Oggetto: comproprietari di appartamento di Valkyrie del 27/11/2017, 13:16
    Messaggio: Buongiorno

    L'appartamento lasciatoci in eredita' da nostro padre e' attualmente intestato secondo quanto registrato al catasto a :
    mia madre per il 4/6
    1 figlio per 1/9
    2 figlio per 1/9
    3 figlio per 1/9

    La mia domanda e' :

    Le spese condominiali e le varie tasse che gravano su questo appartamento sono a carico di tutti i 4 intestatari nelle dovute proporzioni e/o quote di appartenenza ?

    Grazie
    • Re: comproprietari di appartamento di Oreste Terracciano del 27/11/2017, 17:17
      A mio parere se la quota condominiale, ad esempio, è di 200 euro bimestrali, la madre pagherà euro 133 mentre i tre figli pagheranno 22 euro ciascuno.
      Così per altre spese.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto lavoro portierato di giuseppe del 25/11/2017, 20:43
    Messaggio: Buona sera ho un quesito da porre l'amministratore puo modificare il contratto di lavoro stipulato nel 2003 al dipendente (portiere) e che viene richiamato anche nel CCNL , senza autorizzazione assembleare ? grazie
    • Re: contratto lavoro portierato di Oreste Terracciano del 25/11/2017, 23:45
      NO, l'amministratore non può autonomamente modificare il contratto di portierato senza il volere dell'assemblea, non a caso l'assemblea è SOVRANA, quindi bisogna che sia la stessa a decidere.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: soppressione di GIUSEPPE del 24/11/2017, 12:13
    Messaggio: La Domanda Vorrei conoscere la maggioranza assembleare condominiale occorrente in seconda convocazione per la soppressione del servizio di portierato, essendo una modifica del regolamento contrattuale condominiale.
    • Re: soppressione di Oreste Terracciano del 24/11/2017, 14:48
      Buona sera.
      Anche se previsto dal regolamento di condominio contrattuale la Suprema Corte ha sancito che la soppressione del servizio di portierato deve avvenire con delibera approvata dalla maggioranza numerica dei presenti all'assemblea espressione di almeno 500 millesimi.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano