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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Bilancio straordinario di Antonella del 23/01/2018, 07:19
    Messaggio: Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito:
    l'amministratore del condominio dove risiedo ha provveduto a redigere il bilancio straordinario contenente le spese occorrenti per la richiesta dell'ATP a causa di infiltrazioni nei locali garages.
    Condomino è anche il costruttore che possiede 2 locali commerciali ma che non vi è stato inserito perché si ricorre contro di lui. È ciò che mi ha detto l'amministratore.
    È giusto o anch'egli si assume l'onere delle spese?
    Grazie
    • Re: Bilancio straordinario di Oreste Terracciano del 23/01/2018, 08:56
      Buon giorno gentile Antonella, a mio parere il problema dovrebbe riguardare esclusivamente Condomino DANNEGGIATO ( ATP ) e condomino DANNEGGIANTE
      ( Costruttore ).
      L'interferenza del Condominio e per esso dell'amministratore non la capisco, pertanto è bene chiedere all'amministratore i motivi per i quali ha coinvolto gli altri condomini.
      Se invece il problema infiltrazioni riguarda tutto il condominio, non solo l'ATP, l'amministratore deve obbligatoriamente convocare l'assemblea per argomentare il problema e chiedere l'approvazione della delibera di costituzione di un FONDO CASSA AD HOC per affrontare le spese legali per ricorso al Giudice.
      Naturalmente il condomino che è sotto accusa non sarà coinvolto dalla ripartizione delle spese in quanto sarà poi il Giudice ad addebitargliele.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: Vicino ha tagliato radici dellalbero del mio condominio di niconico0 del 17/01/2018, 13:06
    Messaggio: Buongiorno a tutti, siamo venuti a sapere qualche giorno fa, che il nostro vicino ha tagliato le radici di un pino confinante tra il nostro condominio e la sua villa. Dico da subito che Il pino è nel confine, a meno di 3 metri come disposto dalla legge, ma come ha detto il mio comune, se è li da più di 20 anni, deve restare li per effetto dellusucapione.
    Detto questo, il vicino ha tagliato le radici e i rami. I rami, secondo il codice civile, ha tutto il diritto di tagliarli se rientrano nel suo fondo, come il discorso dei frutti nel suo fondo. Invece, per quanto riguarda le radici, il comune mi ha detto che è un po come le tubature dellacqua, il vicino non può tagliatle come e quando vuole, dato che sono interrate. Adesso lalbero rischia di caderci addosso perchè è diventano instabile, avendo il vicino tagliato da una parte le radici.
    Cosa devo fare? Il vicino ha commesso un illecito penale? Vi ringrazio, è estremamente urgente.
    Nico.
    • Re: Vicino ha tagliato radici dellalbero del mio condominio di Oreste Terracciano del 17/01/2018, 15:19
      Egregio Nico buona sera, a mio parere deve, IN PRIMIS, denunziare l'accaduto al Corpo Forestale dello Stato, il quale constaterà la realtà così se dovesse accadere l'irreparabile lei dovrà essere risarcito dal vicino.
      L'articolo 896 del c.c. è chiaro quindi le consiglio di denunziare l'accaduto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: locazione inferiore a un anno di Melania del 14/01/2018, 17:36
    Messaggio: Gentilissimi,

    mi è stato richiesto in locazione un immobile. Il futuro conduttore vorrebbe avviare unattività di B&B o qualcosa del genere.
    Quale tipo di contratto offre maggiori tutele in questi casi per il locatore? Quali vincoli potrei inserire? E vero che non potrei applicare la cedolare secca?
    Inoltre, essendo limmobile ubicato in una zona turistica, mi piacerebbe riservarmi un paio di mesi per poterci abitare. E possibile escludere determinati periodi dalla locazione? Mi sembra che sia possibile un contratto di tipo commerciale di tipo stagionale (riservando un paio di mesi per me) per attività di tipo paralberghiero... Non so cosa mi convenga fare e, sopratutto, ciò che mi possa tutelare maggiormente.
    Grazie delleventuale risposta
    M.
    • Re: locazione inferiore a un anno di Oreste Terracciano del 14/01/2018, 18:24
      Buona sera gentile Melania, a mio parere i contratti idonei per questo tipo di locazione sono quelli di libera locazione abitativa, ovvero il contratto 4+4 o il contratto 9+9, da escludere quelli transitori che sono soggetti a canoni diversi, inferiori, in quanto dettati da accordi sindacali.
      Il conduttore può recedere, con preavviso di mesi 6, anticipatamente , mentre il locatore lo può fare solo in determinati casi, quelli previsti dalla Legge.
      Su internet trova senz'altro i contratti FA SIMILE da compilare.
      Nessuna esclusione contrattuale per brevi periodi è consentita.
      Non è consentita la cedolare secca.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 06/01/2018, 09:25
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 06/01/2018, 09:54
      Egregio Gigi buon giorno e BUON ANNO NUOVO, speriamo in una rinascita del nostro amato paese.
      Se nel condominio sono in uso le tabelle millesimali, come è giusto che sia da un punto di vista gestionale contabile, le spese devono essere ripartite per valori millesimali e NON in parti uguali, infatti quelle da lei elencate andavano ripartite per tabella millesimale di proprietà.
      La sua richiesta fatta per e-mail non ha valore alcuno così dicasi per il suo dissenso circa l'approvazione del bilancio, per cui ci sarebbe da chiedersi:
      Cosa fanno gli altri condomini di fronte ad un errore simile?
      Gli altri non si chiedono perchè l'amministratore ripartisce il suo compenso e le spese gestionali amministrative in parti uguali?
      Forse è stato appurato che le tabelle sono errate?
      Credo che non sia questo il motivo, per cui sarebbe proprio giunto il momento di chiedere la REVOCA dell'amministratore, per fare questo bisogna contattare l'avvocato.
      Lei ha ragione eccome!!!
      Nel caso specifico non ci sono tempi da rispettare è un ABUSO che va perseguito volente o nolente.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 18:02
        Grazie mille per la sua cortese sollecitudine nel rispondermi (purtroppo ho avuto problemi con internet e le devo aver inviato nuovamente la mia precedente email)!
        ancora grazie e buon lavoro.
        • Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 10/01/2018, 11:27
          Buongiorno gentilissimo Geometra Terracciano.
          Faccio seguito alle mie precedenti e mail per aggiornarla:
          ho comunicato quanto da lei espresso ad uno dei condomini che erano presenti all'ultima assemblea in cui, ignorando quanto prevede la legge, aveva anche lui approvato il bilancio consuntivo redatto alle condizioni esposte precedentemente. Mi ha chiesto se c'è qualcosa che potrebbe fare per modificare il suo voto, da favorevole a contrario, ora che l'assemblea c'è già stata ma non è ancora stato trasmesso il verbale relativo. Quindi giro a lei la domanda: può un condomino, presente in assemblea, modificare il suo voto di approvazione del bilancio consuntivo, successivamente alla chiusura di assemblea ma prima dell'invio del verbale?
          Ancora grazie e a presto rileggerla!
          • Re: Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 15:04
            .....NO, non è assolutamente consentito ribaltare, A POSTERIORI, il proprio voto favorevole espresso per una delibera assembleare.
            Solo il condomino assente o il condomino dissenziente, ma presente, può, se vuole e se ritiene che la ragione sia dalla sua parte, IMPUGNARE la delibera rivolgendosi all'avvocato.
            Cordialità
            Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: altra persona in casa mia di brunhilde del 10/01/2018, 08:59
    Messaggio: salve, ho un appartamento affittato a due fratelli albanesi regolarmente registrati e con contratti lavoro. Non sono mai puntuali nel pagare l'affitto. Poi sono arrivati i genitori e adesso il fratello vuole portare li la sua futura moglie. Ho chiesto i documenti di questa ragazza ma midice si subito te li porto ma non arriva nulla. Il mio dubbio e' che non sia regolare. Che fare? Vi ringrazio Brunella
    • Re: altra persona in casa mia di Oreste Terracciano del 12/01/2018, 12:34
      Buon giorno, visto che gli intestatari del contratto di locazione sono due fratelli e visto che la famiglia si è allargata quando NON doveva e NON poteva, le consiglio di rivolgersi alle Forze dell'Ordine per accertare se gli occupanti sono tutti regolari.
      La casa offre la possibilità di ospitare 5 persone?
      Intanto si accerti e poi inviti i fratelli ad essere puntuali nei pagamenti.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Disdetta contratto locazione da parte del locatore alla scadenza dei primi 4 anni di ginore del 11/01/2018, 09:08
    Messaggio: Buongiorno.

    Ho stipulato, in qualità di locatore, un contratto di affitto 4+4 il 01.09.2014.
    Ora, gennaio 2018, ho necessità di destinare limmobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Come riportato anche nel contratto di locazione che ho sottoscritto col conduttore, la disdetta del contratto stesso da parte del locatore è regolata dallart. 3 della Legge 431/98 che prevede espressamente che il recesso deve essere comunicato al conduttore con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale (nel mio caso la prima scadenza è il 01.09.2018, quindi la Raccomandata va spedita entro il 01.03.2018).
    Alla prima scadenza il recesso del locatore dal contratto di locazione è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge (indicati allart.29 della legge 392/78) tra le uqali rientra il mio caso: destinare limmobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Sono al corrente che la disdetta dal contratto di locazione deve sempre essere comunicata per iscritto, specificando bene le motivazioni, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

    Alcuni dubbi che ho necessoità di chiarire:

    1. Nel mio contratto figurano due conduttori (marito e moglie). Devo mandare due distinte Raccomandate AR per sicurezza o ne basta una sola?

    2. Nella motivazione della recissione del contratto (destinazione dell'immobile ad uso abitativo del figlio) bisogna anche scrivere nome e cognome del figlio oppure è sufficiente la generica dicitura di "mio figlio"?

    3. Sapere se c'è un "format" in rete con ciò che devo scrivere nella disdetta, già pronto e che va bene al mio caso?

    4. Una volta liberato l'immobile mio figlio deve necessariamente prendere la residenza anagrafica nel comune dove è situato l'immobile oppure è sufficiente che lo occupi? Ed entro quanto tempo?

    Chiedo scusa per essermi dilungato ma non vorrei commettere errori anche formali che potrebbero pregiudicare la liberazione dell'immobile.

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 17:52
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 09:12
      Buon giorno, ricambio gli auguri.
      Se nel condominio sono in essere le tabelle millesimali le posso dire, senza ombra di dubbio alcuno, che le stesse vanno applicate salvo determinati interventi, come, ad esempio, quello riguardante l'antenna centralizzata, per i quali la spesa va ripartita in parti uguali tra i reali fruitori del servizio.
      Non credo che la sua e-mail sia presa nella dovuta considerazione, pertanto nel caso di approvazione bilanci le consiglio di IMPUGNARE la delibera e chiedere la Revoca dell'amministratore.
      E' bene, però, informarsi adeguatamente del perchè di questa stortura contabile e poi agire.
      Cordialmente
      Geom. Oreeste Terracciano

  • Oggetto: manutenzione scarico fumi cucina di mil del 05/01/2018, 16:47
    Messaggio: Buongiorno, sono in affitto in un appartamento da marzo 2016. A luglio 2017 ho fatto installare finalmente la cucina, con relativa cappa di aspirazione. L'elettricista mi ha segnalato il fatto che la canna fumaria presente per il collegamento del tubo fosse inutilizzabile perchè ostruita. Ho subito segnalato il problema ai proprietari, e solo a novembre ho ricevuto risposta dopo aver minacciato di procedere con l'intervento di un tecnico e detrarre le spese dal successivo affitto.
    I proprietari non sembrano intenzionati a fare nulla e quindi io non posso utilizzare la cappa della cucina. Premesso che l'appartamento è stato consegnato con molti difetti e che i propiretari non fanno nessun tipo di manutenzione (per esempio ci sono crepe negli infissi, si vede attraverso i pannelli delle porte finestre).
    Oltre al disagio viene a presentarsi un pericolo per la sicurezza, è infatti un problema il fatto che uno scarico di fumi non venga mantenuto pulito per il pericolo incendi. Come posso procedere per far intervenire i proprietari?
    grazie
    Mil
    • Re: manutenzione scarico fumi cucina di Oreste Terracciano del 05/01/2018, 17:46
      Buona sera, nella sua qualità di affittuario/inquilino le suggerisco di rivolgersi ad uno dei Sindacati di Categoria, come la UNIAT/UIL - SICET/CISL o SUNIA/CGIL, espone il problema rilevato e si regolerà secondo le risposte che le daranno.
      A parer mio prima di firmare il contratto di locazione si dovrebbe prendere atto delle condizioni in cui versa l'alloggio e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi ancor prima di firmare, capisco che non è un passaggio semplice, comunque tentar non nuoce.
      Nel caso il Sindacato non dovesse soddisfarla può, per GRAVI motivi, recedere anzitempo dalla locazione dando il dovuto preavviso previsto dal contratto.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: proprietario/usufruttuario di jhannhy del 30/12/2017, 08:11
    Messaggio: Mi riferisco al precedente messaggio. Mi viene consigliato di evitare l'azione giudiziaria. Quindi devo subire qualunque sopruso. Ho preso in considerazione la denuncia penale per violazione di domicilio da parte dell'impresa che ha fatto i lavori. Penso che senza un regolare contratto non poteva accedere ai locali. I locali continuano ad essere malsani. Posso chiamare la ASL?
    • Re: proprietario/usufruttuario di Oreste Terracciano del 30/12/2017, 09:11
      Ribadisco che lei ha ragione ed ha anche le prove inconfutabili per agire.
      Interpelli anche la ASL e poi si rivolga ad un avvocato in quanto da solo non ha possibilità di agire.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: rapporti proprietario/ usufruttuario di Jhannhy del 29/12/2017, 01:48
    Messaggio: Ho ereditato un appartamento gravato da usufrutto. L'unico bagno presente era dotato di vasca da bagno e piatto doccia divisi da un piccolo tramezzo. Inoltre risultava disabitato da circa dieci anni, qindi in pessime condizioni di manutenzione.
    L'usufruttuario, una persona di 95 anni invalida civile, ci si è trasferito pensando di perderne il diritto, ma ha fatto demolire la vasca e la doccia per farne una a pavimento, modificando anche gli scarichi senza mio consenso. Secondo me lo poteva fare in presenza della sua invalidità, ma avrebbe dovuto chiedermi l'autorizzazione che avrei dato previo deposito cauzionale di rimessa in pristino. E' corretto tutto ciò? Ci sono sentenze in tal senso? Grazie!
    • Re: rapporti proprietario/ usufruttuario di Oreste Terracciano del 29/12/2017, 08:50
      Buon giorno, non è questione di sentenze ma di ignoranza in materia, se poi si considerano sia l'età della usufruttuaria che la sua invalidità, allora tutto appare giustificato, tra virgolette.
      Indubbiamente la ragione è dalla sua parte ma tra il dire e il fare c'è il nostro sistema giustizia che, a mio parere, non invoglia ad avviare azioni che avrebbero tempi biblici e costi esorbitanti.
      Le consiglio di rinviare qualsiasi azione di risarcimento danni.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: condominio di ANTONIO del 21/12/2017, 09:38
    Messaggio: buongiorno. Sono proprietario a Roma di una mansarda affittata e l'inquilino lamenta una infiltrazione di acqua dalla finestra sul tetto condominiale comune. Ho avvisato telefonicamente l'Amministratore il quale ha provveduto a inviare un esperto titolare di una ditta che ha effettuato un sopralluogo avvenuto non in mia presenza. Successivamente l'Amministratore mi ha contattato telefonicamente dicendomi che il danno dipendeva dalla mia finestra e che la ditta si sarebbe prestata lei sessa ad effettuare i lavori. Ho risposto che prima di decidere mi doveva presentare una descrizione dei lavori per definire la competenza e nel frattempo h contattato il tecnico esperto che ha installato la finestra per sopralluogo. Vorrei sapere cortesemente in tal caso quale è il limite di competenza e come viene ripartito e se bisogna intervenire sulla guaina anche intorno al finestrone la competenza è del condominio? grazie
    • Re: condominio di Oreste Terracciano del 21/12/2017, 10:36
      In pratica si tratta di lucernario ragion per cui le spese, così come avviene per le finestre, saranno poste a carico del proprietario escludendo il condominio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: assicurare pizzeria in condominio di susi del 04/12/2017, 14:33
    Messaggio: Buongiorno , non so se la domanda sia pertinente ma spero comunque in un aiuto ;
    devo assicurare un immobile, sia per tutelare me ma anche lo stabile dove ci sono diversi appartamenti , ma, dopo aver visto alcune proposte , non son sicura di aver ben compreso come funzionino le varie coperture e mi serve un consiglio. Si tratta di un locale commerciale che ho locato ad una pizzeria e che si trova in un condominio. Pensavo solamente ad assicurare limmobile per r.c . proprietario fabbricato e persone e soprattutto scoppio ed incendio data la natura dellattività perché il condominio ha la globale fabbricato e linquilino ha stipulato una polizza a rischio locativo per il proprietario. I miei dubbi nascono dal valore che mi hanno proposto per la voce ricorso a terzi nella sezione scoppio ed incendio che mi pare molto basso rispetto alla copertura r,c,. In fondo la spesa più grande sarebbe risarcire il condominio in caso di un tale evento e non mi pare di essere tutelata . E vero che il locale è a norma ma, anche se la responsabilità fosse imputabile allinquilino, poi potrebbero comunque rivalersi sul proprietario? Non è che per caso nei risarcimenti entra in gioco anche la r.c. fabbricato ?. Mi serve una polizza su misura bel dubbio grazie tantissimo del consiglio se potete
    • Re: assicurare pizzeria in condominio di Oreste Terracciano del 04/12/2017, 15:20
      Buona sera gentile Susi, l'assicurazione, da quello che ho letto, per scoppio e/o incendio di un locale locato per attività particolari, è calcolato secondo il parametro Indice Sintetico di costo e il costo mensile si aggira intorno alle 50 - 60 euro, quindi non gravoso.
      Tuttavia il gestore della pizzeria ha l'obbligo di accendere una polizza contro eventi imprevedibili, pertanto sarebbe opportuno contattare un avvocato e chiedere chiarimenti in merito.
      Perchè deve assicurarsi anche lei?
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: portiere di giuseppe del 03/12/2017, 11:57
    Messaggio: buon giorno vorrei porre un quesito in condominio dove esiste un lavoratore come il portiere e un amministratore , il datore di lavoro chi e
    • Re: portiere di Oreste Terracciano del 03/12/2017, 13:42
      Il Condominio diventa **azienda** e delega l'amministratore come DATORE DI LAVORO, sia per il rispetto delle norme contrattuali sia per la sicurezza, non per questo l'amministratore può ribaltare il servizio senza interpellare l'assemblea, semprechè la stessa sia nelle condizioni di poter deliberare.
      Si può deliberare su alloggio si e alloggio NO, su come ripartire l'orario di lavoro ma non sulle norme contrattuali.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: portiere di giuseppe del 03/12/2017, 11:57
    Messaggio: buon giorno vorrei porre un quesito in condominio dove esiste un lavoratore come il portiere e un amministratore , il datore di lavoro chi e

  • Oggetto: Adeguamento del contratto del portiere di nicola del 02/12/2017, 13:50
    Messaggio: Adeguamento del contratto del portiere; tocca all'amministratore l'adeguamento , senza autorizzazione assembleare ?
    • Re: Adeguamento del contratto del portiere di Oreste Terracciano del 02/12/2017, 15:22
      Se si tratta di rispettare il CCNL del 14/03/2013 spetta all'amministratore, se trattasi di stravolgere le norme in esso contenute, non compete nè all'amministratore nè all'assemblea.
      Si può discutere sull'uso o meno dell'alloggio, su come ripartire l'orario contrattuale, ma non di incidere sulle clausole contrattuali.
      Cordiali saluti
      Geom Oreste Terracciano
      • Re: Re: Adeguamento del contratto del portiere di nicola del 02/12/2017, 16:08
        ok , allora se non ho capito male bisogna discutere solo per aggiornamento di orario e il non alloggio e questo lo decide a maggioranza l'assemblea , invece per i CCNL ANCHE SE RICHIAMATO DAL 2003 VALE COME SOPRA 2013

  • Oggetto: comproprietari di appartamento di Valkyrie del 27/11/2017, 13:16
    Messaggio: Buongiorno

    L'appartamento lasciatoci in eredita' da nostro padre e' attualmente intestato secondo quanto registrato al catasto a :
    mia madre per il 4/6
    1 figlio per 1/9
    2 figlio per 1/9
    3 figlio per 1/9

    La mia domanda e' :

    Le spese condominiali e le varie tasse che gravano su questo appartamento sono a carico di tutti i 4 intestatari nelle dovute proporzioni e/o quote di appartenenza ?

    Grazie
    • Re: comproprietari di appartamento di Oreste Terracciano del 27/11/2017, 17:17
      A mio parere se la quota condominiale, ad esempio, è di 200 euro bimestrali, la madre pagherà euro 133 mentre i tre figli pagheranno 22 euro ciascuno.
      Così per altre spese.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto lavoro portierato di giuseppe del 25/11/2017, 20:43
    Messaggio: Buona sera ho un quesito da porre l'amministratore puo modificare il contratto di lavoro stipulato nel 2003 al dipendente (portiere) e che viene richiamato anche nel CCNL , senza autorizzazione assembleare ? grazie
    • Re: contratto lavoro portierato di Oreste Terracciano del 25/11/2017, 23:45
      NO, l'amministratore non può autonomamente modificare il contratto di portierato senza il volere dell'assemblea, non a caso l'assemblea è SOVRANA, quindi bisogna che sia la stessa a decidere.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: soppressione di GIUSEPPE del 24/11/2017, 12:13
    Messaggio: La Domanda Vorrei conoscere la maggioranza assembleare condominiale occorrente in seconda convocazione per la soppressione del servizio di portierato, essendo una modifica del regolamento contrattuale condominiale.
    • Re: soppressione di Oreste Terracciano del 24/11/2017, 14:48
      Buona sera.
      Anche se previsto dal regolamento di condominio contrattuale la Suprema Corte ha sancito che la soppressione del servizio di portierato deve avvenire con delibera approvata dalla maggioranza numerica dei presenti all'assemblea espressione di almeno 500 millesimi.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Applicabilità facoltà disdetta del proprietario ex art 3 L. 431/98 ai contratti di locazione per studenti universitari di Alessandro del 24/11/2017, 11:10
    Messaggio: Buongiorno, sono proprietario di un piccolo appartamento , concesso in locazione abitativa con contratto di natura transitoria per studenti universitari ( stipulato utilizzando il tipo di contratto obbligatorio di cui all'allegato E al D.M. 30 dicembre 2002) con durata 01.10.2016 - 31.03.2018.
    Recentemente ho posto in vendita l'appartamento ed alcuni potenziali acquirenti mi chiedono informazioni sulla possibilità di risolvere il contratto alla data del 31.03.2018.
    A mio sommesso avviso questo non mi pare possibile, in quanto l'art 16, ultimo periodo, del succitato allegato E (e quindi del contratto in essere) prevede espressamente che : " Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali

    nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed agli Accordi di cui agli articoli 2 e 3".

    Pertanto dovrebbe trovare applicazione - se non altro in via analogica- la procedura di cui all'art. 3, comma 1, lett. g), della Legge n. 431/98, con preavviso- da inviare al conduttore almeno 6 mesi prima - a far luogo dalla prima scadenza naturale del contratto, che corrisponde nella specie appunto al 31 marzo 2018.

    Non mi parrebbe invece applicabile la procedura di rinuncia al rinnovo prevista dall'art. 2, 2° e 3° periodo, della richiamata legge 431/98, in quanto espressamente riferita ai contratti ordinari di durata quadriennale.

    Ringrazio per la cortese attenzione

  • Oggetto: Ripristino balconi di Luca del 23/11/2017, 09:54
    Messaggio: Salve,
    sono il proprietario di un appartamento sito in un condominio di 4 piani, il mio appartamento si trova al secondo piano. Di recente ho notato delle crepe sul balcone del piano superiore con caduta di qualche calcinaccio. Ho richiesto pertanto al proprietario dell'appartamento al piano superiore di intervenire.
    Questa persona mi ha riferito che intende effettuare il solo intervento di spicconamento e messa in sicurezza attraverso una vistosa rete. Egli quindi non intende ripristinare il balcone con intonaco e pittura.
    Vorrei sapere se esiste qualche normativa o sentenza che obbliga questa persona a ripristinare completamente il balcone.
    Ci tengo a precisare che ad inizio anno si è verificata la stessa situazione con il mio balcone ed ho (forse ingenuamente) provveduto attraverso una ditta a ripristinare completamente il mio balcone.

    Grazie,
    Luca.
    • Re: Ripristino balconi di Oreste Terracciano del 23/11/2017, 14:40
      Egregio signor Luca buon giorno e grazie per avermi contattato.
      Il proprietario esclusivo del balcone è il condomino del piano superiore al suo, pertanto è lui che decide come intervenire.
      La risposta datale è CORRETTA, è importante, dopo aver rimosso parti della soletta in fase di distacco, applicare la rete di protezione per ipotetici futuri distacchi.
      Taranto, città in cui risiedo, è stracolma di reti protettive, le vede dappertutto, questo perchè siamo da tempo in periodo di MAGRA e perchè si potrebbe presentare l'occasione di ristrutturazione facciate, inclusi i balconi.
      Lei ha preferito ristrutturare la soletta a prescindere, a parer mio ha fatto bene, tuttavia sarebbe bastato applicare la rete protettiva che si vende a metraggio nelle ferramenta e di facile applicazione.
      Costo circa 70 - 80 .
      Si auguri che quando prima si deliberi la ristrutturazione facciate e balconi, in questo caso tutto, dicasi tutto va ripristinato.
      Se nel condominio siete in 8 l'obbligo di nomina amministratore non sussiste anche se nulla impedisce di nominarne uno, non importa se professionista esterno o condomino interno, se con onorario o non, questo perchè, avendo parti e servizi comuni ed essendo un condominio in piena regola, determina una gestione CAOTICA e fuori Legge.
      Cordiali saluti, a presto
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto transitorio per studenti di licia del 21/11/2017, 07:25
    Messaggio: buongiorno, le studenti che abitano in affitto con contratto transitorio sostengono che le quote fisse delle fatture della luce sono a mio carico perchè l'utenza risulta come seconda casa e queste spese sono onerose. Vorrei saperne di più.
    Grazie
    • Re: contratto transitorio per studenti di Oreste Terracciano del 21/11/2017, 14:43
      Buon giorno, per logica razionale, trattandosi di contratto di locazione transitoria, quindi di utenza luce intestata al locatore, NON all'affittuario, le quote fisse non si possono imputare a quest'ultimo, pertanto, a mio parere, vanno comunque addebitate solo i reali consumi.
      Diverso sarebbe se l'inquilino non dovesse trovare le utenze attive......
      Saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto a2 di GIUSEPPE del 15/11/2017, 11:59
    Messaggio: Egr.Geometra Terracciano buon giorno, avrei bisogno di un consulenza in merito a un contratto di portiere A2 che maggioranza ci vuole per cambiare lo stesso in A1 / A3 la ringrazio e la saluto con affetto.
    • Re: contratto a2 di Oreste Terracciano del 15/11/2017, 13:05
      Buon giorno Giuseppe, intanto se è in essere il regolamento di condominio contrattuale sarebbe quanto mai opportuno leggere se ci sono clausole restrittive relativamente al servizio dii portierato con ALLOGGIO.
      Il portiere usufruisce dell'alloggio ma, volendo, può anche rinunziare dal momento che, rispetto a molti anni fa, la sua presenza notturna non è più impositiva sotto certi aspetti.
      Nel condominio ove abito il portiere ha rinunziato all'alloggio e il condominio ne ha preso atto, è importante però, che sia presente la GUARDIOLA.
      In pratica questo accade quando il portiere entra in possesso di un immobile, diversamente non rinuncerebbe all'alloggio offertogli GRATIS.
      Il nuovo orario dovrebbe essere:
      7,30 - 13,00
      17,00 - 20,00
      7,30 - 11,00 il sabato.
      Quindi le valutazioni vanno fatte solo dopo aver analizzato la presenza 24/24ore di OGGI e a quali reali rinunzie si andrebbe incontro.
      Comunque una maggioranza numerica espressione di 500 millesimi potrebbe approvare il cambio di categoria.
      Dove abito non abbiamo constatato, rispetto a prima, alcun problema e l'appartamento è stato data in affitto dopo cambio destinazione d'uso.
      Cordiali saluti, a presto
      Geom. Oreste Terracciano