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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Verifica imp. di messa a terra di Conte Costa del 10/02/2018, 09:36
    Messaggio: Egr. Sig. Terracciano,
    la ringrazio per le risposte esaustive riguardo la mia domanda relativa al compenso per assemblee straordinarie.
    Mi perdoni se approfitto della sua preziosa consulenza per farle altre 2 domande, vorrei andare preparato alla prossima riunione di condominio.
    1- Nel consuntivo dell'esercizio 2014/15 l'amministratore presentò una spesa di 150 € relativa alla verifica dell'impianto di messa a terra per la parte condominiale. Premesso che il residence è di nuova costruzione (10 anni) e quindi l'impianto è a norma, feci presente che non era previsto alcun controllo poichè non si ravvisavano le condizioni di datore di lavoro. Gli unici fornitori di prestazioni sono l'elettricista, l'idraulico ed il giardiniere. Chiaramente l'amministratore portò le sue motivazioni, non condivise dall'assemblea, in quanto "Voleva stare tranquillo". Nel consuntivo 2016/17, quindi dopo 2 anni ritrovo la stessa spesa. Leggendo la legge sulla sicurezza degli impianti elettrici, io ho capito che al limite dovremmo fare la verifica ogni 5 anni.
    2- L'assemblea relativa all'approvazione del consuntivo era prevista per il 17/9/17 e come potrà immaginare è andata deserta. L'amministratore ha provveduto ad inviarci la suddivisione delle spese come se il consuntivo e preventivo fossero stati approvati, senza riprogrammare l'assemblea. Io non ho ancora pagato la mia quota, la pagherò senz'altro ma vorrei contestare l'operato.
    Le chiedo un suo parere in merito a quanto sopra.
    La ringrazio e la saluto distintamente
    A. Costantini
    • Re: Verifica imp. di messa a terra di Oreste Terracciano del 10/02/2018, 12:48
      Egregio signor Costantini buon giorno e ben tornato, nel rispondere al suo primo quesito le posso solo dire che ci sono pareri e sentenze contrastanti in merito alle verifiche dell'impianto di messa a terra nei condominii, tuttavia l'amministratore ha l'obbligo di provvedere quando come amministratore rappresenta anche la figura di DATORE di LAVORO, vedi la presenza del portiere, giusto per fare un esempio concreto, pertanto potrebbe anche rivolgersi all'assemblea prima di operare.
      La ripetitività dimostra chiaramente scarsa professionalità, pertanto è bene contrastare l'iniziativa e bloccarlo per il futuro.
      Lo inviti ad informarsi prima di agire, così capirà.
      Nel rispondere al secondo quesito, senza ombra di dubbio alcuno, le dico di versare quanto previsto dal preventivo precedente a quello presentato nell'assemblea andata DESERTA.
      Se dovesse dire qualcosa gli dica **A CHIARE LETTERE** che senza l'approvazione dei bilanci consuntivo preventivo NON verserà un solo euro in più di quanto già versato fino ad oggi.
      Stessa identica situazione in cui si è trovato il condominio ove abito, ora siamo in attesa di nuova convocazione con la speranza che ci sia un senso di responsabilità da parte di tutti i condomini per non creare il CAOS gestionale contabile.
      TEMPI proprio BRUTTI!!!!!
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 15:39
    Messaggio: Possiedo un appartamento situato in un piccolo residence costituito da 16 appartamenti al mare. Negli ultimi 3 o 4 anni l'amministratore indice assemblee straordinarie per svariati motivi alle quali non partecipa mai nessuno in quanto i proprietari non risiedono in zona. Per il solo disturbo di inviare le convocazioni, ci vengono addebitati ogni volta 250,00€ complessivamente (le spese postali sono a parte). Le chiedo se secondo lei è corretto quanto sopra. Premetto che in nessuna assemblea è stato mai definito un compenso per assemblee straordinarie. La ringrazio anticipatamente
    • Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 19:29
      Buona sera, probabilmente l'amministratore non percepisce un onorario mensile visto che addebita € 250 ogni volta che convoca l'assemblea straordinaria, pertanto sarebbe quanto mai opportuno leggere l'Ordine del Giorno per capire le finalità della convocazione.
      Nelle € 250 ritengo che siano compresi sia il compenso dell'amministratore che il compenso per l'affitto di un locale per lo svolgimento dell'assemblea.
      Avrei bisogno di conoscere le motivazioni delle convocazioni per esprimere un giudizio più corretto.
      Mi ritenga sempre disponibile, buona serata
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 19:54
        Grazie per la rapidità con cui ha risposto al mio quesito. L'amministratore percepisce un compenso annuo di 1500,00 €. All'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria c'era da decidere se installare un impianto di videosorveglia. Visto il numero di possibili partecipanti (max115) le assemblee si svolgono sempre nell'ufficio dell'amministratore.
        La ringrazio di nuovo
        A. Costantini
        • Re: Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 20:37
          Grazie a lei per avermi ricontattato.
          Se quando è stato nominato l'amministratore è stato deliberato anche un compenso EXTRA, pari ad euro 250 per ogni convocazione di assemblea straordinaria, quindi non soltanto il compenso annuo di euro 1.500, in questo caso gli deve essere riconosciuto, diversamente NON deve essere nè riconosciuto nè pagato.
          A mio parere, per logica razionale, sarebbe meglio, molto meglio convocare le assemblee in estate e non in pieno inverno.
          C'è, inoltre, da chiedersi come mai l'amministratore ha convocato l'assemblea per la videosorveglianza, ha per caso ricevuto, per iscritto, la richiesta di una nutrita maggioranza di condomini?
          Lascia molti dubbi l'iniziativa, consapevole che l'assemblea sarebbe andata sicuramente DESERTA.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 02/02/2018, 12:55
    Messaggio: Grazie mille ! Cordiali saluti e buona giornata!

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 01/02/2018, 11:11
    Messaggio: Ho un inquilino che occupa un mio appartamento per 10 mesi ogni anno. Mi sono accorta che da 9 anni non gli ho addebitato la quota fissa del 25% relativa al riscaldamento.Ciò è riscontrabile dai prospetti che l'amministratore mi invia annualmente e dal prospetto conguaglio spese che io ivio al mio inquilino annualmente.
    Chiedo se posso richiedere ,anche solo in parte , il risarcimento di queste quote che in totale ammonterebbero ad euro 650,00. Grazie mille, distinti saluti, Maria Grazia Romelli
    • Re: Quota fissa 25% riscaldamento di Oreste Terracciano del 02/02/2018, 09:14
      Buon giorno Maria Grazia, la termoregolazione con i contabilizzatori di calore sono diventati obbligatori recentemente nel rispetto della norma UNI 10200, pertanto concordi con il locatario un forfait considerando gli ultimi 4 anni.
      Personalmente mi comporterei in questo modo, riconoscendo la mia **distrazione**, definiamola così.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Pignoramento usufrutto di Franco del 01/02/2018, 12:51
    Messaggio: Salve desidererei un consiglio perche' non capisco quanto mi sta accadendo. Ho acquistato 10 anni fa la nuda proprieta' di un appartamento lasciando l'usufrutto a vita al vecchio proprietario oggi novantenne,il quale ha problemi con il comune che si e' rivolto ad equitalia per vari anni di imu non pagata.Il comune dice, anche se non ho io nessun obbligo, che converrebbe a me pagare la somma di cui l'usufruttuario e' debitore perche' quando l'usufrutto pignorato verra' attribuito al demanio scattera' il termine trentennale a far data dall'intestazione del diritto reale alla agenzia del demanio ai sensi dell'art.979 c.c. diventando cosi irrilevante la data della morte dell'ex usufruttuario ed io dovro' aspettare altri 30 anni per entrare in possesso dell'immobile. In pratica sarebbe come se l'attuale usufruttuario vivesse fino a 120 anni.A me questo sembra molto strano come si puo' penalizzare cosi' il nudo proprietario?voi cosa ne pensate?Mi conviene accollarmi il debito?In pratica se un usufruttuario a vita non onora un debito con una persona giuridica la stessa puo' procedere al pignoramento dell'usufrutto facendo scattare i trentanni?mi sembra assurdo.
    • Re: Pignoramento usufrutto di Oreste Terracciano del 01/02/2018, 13:48
      Buon giorno, a mio sapere sono gli eredi che devono accollarsi il debito accumulato dall'usufruttuario sia per imu che per tasi.
      Consiglio il consulto legale.
      Buona giornata
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Bilancio straordinario di Antonella del 23/01/2018, 07:19
    Messaggio: Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito:
    l'amministratore del condominio dove risiedo ha provveduto a redigere il bilancio straordinario contenente le spese occorrenti per la richiesta dell'ATP a causa di infiltrazioni nei locali garages.
    Condomino è anche il costruttore che possiede 2 locali commerciali ma che non vi è stato inserito perché si ricorre contro di lui. È ciò che mi ha detto l'amministratore.
    È giusto o anch'egli si assume l'onere delle spese?
    Grazie
    • Re: Bilancio straordinario di Oreste Terracciano del 23/01/2018, 08:56
      Buon giorno gentile Antonella, a mio parere il problema dovrebbe riguardare esclusivamente Condomino DANNEGGIATO ( ATP ) e condomino DANNEGGIANTE
      ( Costruttore ).
      L'interferenza del Condominio e per esso dell'amministratore non la capisco, pertanto è bene chiedere all'amministratore i motivi per i quali ha coinvolto gli altri condomini.
      Se invece il problema infiltrazioni riguarda tutto il condominio, non solo l'ATP, l'amministratore deve obbligatoriamente convocare l'assemblea per argomentare il problema e chiedere l'approvazione della delibera di costituzione di un FONDO CASSA AD HOC per affrontare le spese legali per ricorso al Giudice.
      Naturalmente il condomino che è sotto accusa non sarà coinvolto dalla ripartizione delle spese in quanto sarà poi il Giudice ad addebitargliele.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Vicino ha tagliato radici dell’albero del mio condominio di niconico0 del 17/01/2018, 13:06
    Messaggio: Buongiorno a tutti, siamo venuti a sapere qualche giorno fa, che il nostro vicino ha tagliato le radici di un pino confinante tra il nostro condominio e la sua villa. Dico da subito che Il pino è nel confine, a meno di 3 metri come disposto dalla legge, ma come ha detto il mio comune, se è li da più di 20 anni, deve restare li per effetto dell’usucapione.
    Detto questo, il vicino ha tagliato le radici e i rami. I rami, secondo il codice civile, ha tutto il diritto di tagliarli se rientrano nel suo fondo, come il discorso dei frutti nel suo fondo. Invece, per quanto riguarda le radici, il comune mi ha detto che è un po’ come le tubature dell’acqua, il vicino non può tagliatle come e quando vuole, dato che sono interrate. Adesso l’albero rischia di caderci addosso perchè è diventano instabile, avendo il vicino tagliato da una parte le radici.
    Cosa devo fare? Il vicino ha commesso un illecito penale? Vi ringrazio, è estremamente urgente.
    Nico.
    • Re: Vicino ha tagliato radici dell’albero del mio condominio di Oreste Terracciano del 17/01/2018, 15:19
      Egregio Nico buona sera, a mio parere deve, IN PRIMIS, denunziare l'accaduto al Corpo Forestale dello Stato, il quale constaterà la realtà così se dovesse accadere l'irreparabile lei dovrà essere risarcito dal vicino.
      L'articolo 896 del c.c. è chiaro quindi le consiglio di denunziare l'accaduto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: locazione inferiore a un anno di Melania del 14/01/2018, 17:36
    Messaggio: Gentilissimi,

    mi è stato richiesto in locazione un immobile. Il futuro conduttore vorrebbe avviare un’attività di B&B o qualcosa del genere.
    Quale tipo di contratto offre maggiori tutele in questi casi per il locatore? Quali vincoli potrei inserire? E’ vero che non potrei applicare la cedolare secca?
    Inoltre, essendo l’immobile ubicato in una zona turistica, mi piacerebbe riservarmi un paio di mesi per poterci abitare. E’ possibile escludere determinati periodi dalla locazione? Mi sembra che sia possibile un contratto di tipo commerciale di tipo stagionale (riservando un paio di mesi per me) per attività di tipo paralberghiero... Non so cosa mi convenga fare e, sopratutto, ciò che mi possa tutelare maggiormente.
    Grazie dell’eventuale risposta
    M.
    • Re: locazione inferiore a un anno di Oreste Terracciano del 14/01/2018, 18:24
      Buona sera gentile Melania, a mio parere i contratti idonei per questo tipo di locazione sono quelli di libera locazione abitativa, ovvero il contratto 4+4 o il contratto 9+9, da escludere quelli transitori che sono soggetti a canoni diversi, inferiori, in quanto dettati da accordi sindacali.
      Il conduttore può recedere, con preavviso di mesi 6, anticipatamente , mentre il locatore lo può fare solo in determinati casi, quelli previsti dalla Legge.
      Su internet trova senz'altro i contratti FA SIMILE da compilare.
      Nessuna esclusione contrattuale per brevi periodi è consentita.
      Non è consentita la cedolare secca.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 06/01/2018, 09:25
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 06/01/2018, 09:54
      Egregio Gigi buon giorno e BUON ANNO NUOVO, speriamo in una rinascita del nostro amato paese.
      Se nel condominio sono in uso le tabelle millesimali, come è giusto che sia da un punto di vista gestionale contabile, le spese devono essere ripartite per valori millesimali e NON in parti uguali, infatti quelle da lei elencate andavano ripartite per tabella millesimale di proprietà.
      La sua richiesta fatta per e-mail non ha valore alcuno così dicasi per il suo dissenso circa l'approvazione del bilancio, per cui ci sarebbe da chiedersi:
      Cosa fanno gli altri condomini di fronte ad un errore simile?
      Gli altri non si chiedono perchè l'amministratore ripartisce il suo compenso e le spese gestionali amministrative in parti uguali?
      Forse è stato appurato che le tabelle sono errate?
      Credo che non sia questo il motivo, per cui sarebbe proprio giunto il momento di chiedere la REVOCA dell'amministratore, per fare questo bisogna contattare l'avvocato.
      Lei ha ragione eccome!!!
      Nel caso specifico non ci sono tempi da rispettare è un ABUSO che va perseguito volente o nolente.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 18:02
        Grazie mille per la sua cortese sollecitudine nel rispondermi (purtroppo ho avuto problemi con internet e le devo aver inviato nuovamente la mia precedente email)!
        ancora grazie e buon lavoro.
        • Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 10/01/2018, 11:27
          Buongiorno gentilissimo Geometra Terracciano.
          Faccio seguito alle mie precedenti e mail per aggiornarla:
          ho comunicato quanto da lei espresso ad uno dei condomini che erano presenti all'ultima assemblea in cui, ignorando quanto prevede la legge, aveva anche lui approvato il bilancio consuntivo redatto alle condizioni esposte precedentemente. Mi ha chiesto se c'è qualcosa che potrebbe fare per modificare il suo voto, da favorevole a contrario, ora che l'assemblea c'è già stata ma non è ancora stato trasmesso il verbale relativo. Quindi giro a lei la domanda: può un condomino, presente in assemblea, modificare il suo voto di approvazione del bilancio consuntivo, successivamente alla chiusura di assemblea ma prima dell'invio del verbale?
          Ancora grazie e a presto rileggerla!
          • Re: Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 15:04
            .....NO, non è assolutamente consentito ribaltare, A POSTERIORI, il proprio voto favorevole espresso per una delibera assembleare.
            Solo il condomino assente o il condomino dissenziente, ma presente, può, se vuole e se ritiene che la ragione sia dalla sua parte, IMPUGNARE la delibera rivolgendosi all'avvocato.
            Cordialità
            Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: altra persona in casa mia di brunhilde del 10/01/2018, 08:59
    Messaggio: salve, ho un appartamento affittato a due fratelli albanesi regolarmente registrati e con contratti lavoro. Non sono mai puntuali nel pagare l'affitto. Poi sono arrivati i genitori e adesso il fratello vuole portare li la sua futura moglie. Ho chiesto i documenti di questa ragazza ma midice si subito te li porto ma non arriva nulla. Il mio dubbio e' che non sia regolare. Che fare? Vi ringrazio Brunella
    • Re: altra persona in casa mia di Oreste Terracciano del 12/01/2018, 12:34
      Buon giorno, visto che gli intestatari del contratto di locazione sono due fratelli e visto che la famiglia si è allargata quando NON doveva e NON poteva, le consiglio di rivolgersi alle Forze dell'Ordine per accertare se gli occupanti sono tutti regolari.
      La casa offre la possibilità di ospitare 5 persone?
      Intanto si accerti e poi inviti i fratelli ad essere puntuali nei pagamenti.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

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