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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Problemi di manutenzione facciata di Mara del 16/09/2017, 16:38
    Messaggio: Buongiorno,
    nel condominio in cui abito, uno dei condomini vuole fare ritinteggiare il muro esterno (facciata) a spese del condominio poiché dice, giustamente, che è parte comune.
    il problema è che il motivo della ritinteggiatura è dovuto al guano di rondini che hanno creduto opportuno costruire un nido sulla sua terrazza e che a quanto pare sembra sia crollato (cosa strana dato che ce ne sono altri, ben più esposti che non hanno ceduto).
    Il condomino desidera sia fatta un'assemblea straordinaria perché gli altri 5 condomini gli hanno risposto che non vogliono accollarsi spese. tanto più che il condomino in questione non abita nemmeno nello stabile.
    In tutto ciò l'amministratore, pur non trattandosi di lavoro urgente, ha ritenuto opportuno mandare una lettera a ciascuno dicendo che, se non avessimoo risposto entro 10 giorni dalla scrittura (non dalla ricezione...), avrebbe proceduto con i lavori. Dato che a noi non sembra lavoro degno di un'assemblea straordinaria come, invece chiede il condomino dell'ultimo piano, abbiamo risposto che intendiamo, nel caso trattare l'argomento solo in assemblea ordinaria e che qualunque spesa per sopralluogo, lettere e quant'altro non dovesse gravare sul condominio poiché che, le deiezioni in questione(presenti da 5 anni) non minano la stabilità del condominio:è corretto?
    L'inquilino in questione, venuto a conoscenza della nostra risposta, ci sta minacciando che per 300€ (questo è il costo del suo intervento) dicendo che agirà per vie legali.

    Ciò premesso, le domande sono le seguenti:
    -se i 5/6 non vogliono imbiancare la terrazza al signore, devono farlo comunque?..possibile che la maggioranza in questo caso non conti nulla?
    - il signore in questione in 18 anni non si è mai presentato alle assemblee ordinarie perché non abita nel condominio. Ha senso convocarne una straordinaria? E se sì, su chi ricadano le spese?

    Potreste darmi qualche suggerimento per cortesia?

    Grazie e buona giornata.
    • Re: Problemi di manutenzione facciata di Oreste Terracciano del 16/09/2017, 22:53
      Buona sera gentile signora Mara, il condomino in questione sicuramente ha l'uso esclusivo del terrazzo, per cui essendo tale dovrebbe fare sempre attenzione a non trasformare l'uso in ABUSO così come avvenuto.
      A parere mio è lui a dover riparare il danno e a sostenere la spesa, quindi chiamare in causa il condominio a mezzo amministratore è come voler dire : Faccio ciò che mi pare e i danni consequenziali saranno a carico di tutti...............
      L'amministratore così facendo si rende complice, per cui non trattandosi di lavoro URGENTE ed IMPROCRASTINABILE, ha assunto una iniziativa che viola i diritti dei singoli condomini sui quali la Legge non gli consente di incidere.
      Il danno non è accidentale è stato PROVOCATO, pertanto se ne deve fare carico il proprietario.
      L'unica via d'uscita è quella di rispondere, a CHIARE LETTERE, alla comunicazione dell'amministratore che se dovesse operare a prescindere NESSUNO, dicasi NESSUNO gli corrisponderà nemmeno un EURO.
      Poi si vedrà se aveva ragione lui, i condomino o gli altri condomini DISSENZIENTI.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: ALLOGGIO di Carlo del 16/09/2017, 07:45
    Messaggio: Buongiorno a tutti avrei un quesito da porre : Dove abito io abbiamo un regolamento di condominio contrattuale dove all'Art 1 e scritto COSTITUISCONO PROPIETA COMUNE A TUTTI I CONDOMINI IN PROPORZIONE DELLE RISPETTIVE QUOTE M/M MENTRE LA CASA DEL PORTIERE RESTA DI PROPIETA DEI SIG. ****** CHE POTRANNO TRASFERIRLA AL
    CONDOMINIO. Domanda noi abbiamo il portiere con contratto A2 possiamo passare al contratto A3 in quanto lo stesso non dimora nell'alloggio come contrattualmente e stabilito quando e stato assunto, faccio presente che lo stesso alloggio e escluso dalla guardiola, se e possibile fare questo tipo di operazione che maggioranza ci vuole. grazie a tutti
    • Re: ALLOGGIO di Oreste Terracciano del 16/09/2017, 09:10
      Buon giorno Carlo, grazie per aver contattato questo sito.
      Anche dove abito io avevamo la stessa identica situazione, ovvero portiere con alloggio, quindi categoria contrattuale A2, ma una volta che il portiere ha deciso, avendo acquistato un appartamento, di non usfruire più dell'alloggio , non abbiamo fatto altro che cambiare la categoria da A2 ad A1 o A3.
      L'alloggio non è altro che un BENEFIT, nel senso che il portiere risparmia il canone di locazione ed è quanto dire.
      Il portiere rinuncia ? ebbene non vedo per quale motivo l'assemblea dovrebbe opporsi........
      Oggi, egregio Carlo, non è più come ieri, una volta che il portiere finisce il suo orario di lavoro fa quello che vuole, non a caso anche il contratto è stato opportunamente modificato.
      L'alloggio, poi, non è PROPRIETA' COMUNE, quindi è meglio, molto meglio avere il portiere SENZA ALLOGGIO.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Grubissetta del 15/09/2017, 17:52
    Messaggio: Buongiorno a tutti, nel 2014 fino ottobre affitto l'appartamento ereditato da mia nonna, sta in un condominio con l'acqua centralizzata il conteggio va fatto a persone. Contestualmente all'entrata degli inquilini comunico via mai che son tre persone questo ai fini del conteggio ripartizione spese acqua.
    Ad agosto ricevo il verbale dell'assemblea cui io ero assente dove al primo posto i condomini fanno presente che nella mia ente viene ancora calcolata la ripartizione acqua su una persona invece che tre. Viene deliberato il ricalcolo della spesa .
    Ho scritto immediatamente l'amministratore inoltrandogli e la e-mail che gli avevo mandato nell'ottobre del 2014 dove segnalavo l'entrata di tre persone. Secondo voi devo pagare questa sorta di conguaglio o essendo un errore dell'amministratore , ed essendo passati tre anni può chiedermelo? Grazie a chi risponde
    • Re: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Oreste Terracciano del 15/09/2017, 20:04
      GIA' RISPOSTO IERI,questo ha già scritto:

      14/09/2017, 19:19
      Buona sera, sono sempre io che rispondo nella mia qualità di esperto della materia condominiale/locatizia, grazie per aver contattato questo sito.
      Ho letto il quesito e, a onor del vero, le dico, a mio parere, che gli arretrati vanno corrisposti a prescindere dalla sua e-mail che non ha alcun valore se non PEC in possesso di mittente e destinatario.
      L'amministratore è in errore, ma VIRTUALMENTE, e non solo, in tre anni come ha fatto lei a non accorgersi dell'errore commesso?
      Ripeto la e-mail non è una RACCOMANDATA A.R. per cui non credo che possa farla valere tale, tuttavia è bene contattare un avvocato per capire se è il caso di rivalersi sull'amministratore, personalmente dico di NO.
      Tenga presente che se non salda lei l'amministratore si rivolge al proprietario/locatore.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Grubissetta del 14/09/2017, 18:47
    Messaggio: Buongiorno a tutti, nel 2014 fino ottobre affitto l'appartamento ereditato da mia nonna, sta in un condominio con l'acqua centralizzata il conteggio va fatto a persone. Contestualmente all'entrata degli inquilini comunico via mai che son tre persone questo ai fini del conteggio ripartizione spese acqua.
    Ad agosto ricevo il verbale dell'assemblea cui io ero assente dove al primo posto i condomini fanno presente che nella mia ente viene ancora calcolata la ripartizione acqua su una persona invece che tre. Viene deliberato il ricalcolo della spesa .
    Ho scritto immediatamente l'amministratore inoltrandogli e la e-mail che gli avevo mandato nell'ottobre del 2014 dove segnalavo l'entrata di tre persone. Secondo voi devo pagare questa sorta di conguaglio o essendo un errore dell'amministratore , ed essendo passati tre anni può chiedermelo? Grazie a chi risponde
    • Re: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Oreste Terracciano del 14/09/2017, 19:19
      Buona sera, sono sempre io che rispondo nella mia qualità di esperto della materia condominiale/locatizia, grazie per aver contattato questo sito.
      Ho letto il quesito e, a onor del vero, le dico, a mio parere, che gli arretrati vanno corrisposti a prescindere dalla sua e-mail che non ha alcun valore se non PEC in possesso di mittente e destinatario.
      L'amministratore è in errore, ma VIRTUALMENTE, e non solo, in tre anni come ha fatto lei a non accorgersi dell'errore commesso?
      Ripeto la e-mail non è una RACCOMANDATA A.R. per cui non credo che possa farla valere tale, tuttavia è bene contattare un avvocato per capire se è il caso di rivalersi sull'amministratore, personalmente dico di NO.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ripartizione spese rifacimento tetto di giuseppe micillo del 07/09/2017, 20:59
    Messaggio: Salve, il nostro edificio è composto da otto appartamenti più uno scantinato con ingresso indipendente ,da altro lato dell'edifico. Il nostro amministratore non ha mai fatto pagare le rate di condominio al proprietario di questo scantinato poichè non usufruisce nè dell'illuminazione nè tantomeno della pulizia di viale e scale. Adesso però si deve rifare il tetto della palazzina e l'amministratore puntualmente ha escluso il proprietario di tale scantinato dalle spese. inoltre tale proprietario non è stato mai nemmeno convocato alle riunioni condominiali, quindi la decisione e l'approvazione di tali lavori è stata fatta a sua insaputa. E legale ciò? grazie e cordiali saluti
    • Re: ripartizione spese rifacimento tetto di Oreste Terracciano del 07/09/2017, 22:22
      Buona sera Giuseppe, il, tetto dello stabile condominiale è PARTE COMUNE in quanto COPERTURA edificio, per cui dal piano cantinato fino all'ultimo piano, per tabelle millesimali di proprietà, ammesso che siano in essere.
      Non capisco l'iniziativa dell'amministratore nel voler escludere dalle spese di ricostruzione tetto lo scantinato come se questo fosse VIRTUALE non REALE.
      Forse ritiene che trattasi di costruzione non accatastata?
      A questo punto è bene contattare l'amministratore e chiedergli perchè ha deciso di escludere lo scantinato dalle spese del tetto, quale ragionamento ha fatto, poi, cortesemente mi terra' informato, GRAZIE
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: ripartizione spese rifacimento tetto di giuseppe micillo del 13/09/2017, 21:49
        Buonasera. in effetti sembra proprio che lo scantinato non sia accatastato. Quindi penso che il proprietario (erede del costruttore) non contribuirà alle spese di rifacimento del lastrico solare.
        cordiali saluti

  • Oggetto: Costo impugnazione delibera di Angelo del 12/09/2017, 01:31
    Messaggio: Buonasera,
    Sono alla ricerca di informazioni per l'impugnazione di una delibera riguardante la ripartizione delle spese per la messa a norma dell'ascensore. Quali sono i costi a cui vado incontro? L'unica informazione che ho trovato al riguardo è qui https://www.consulenzalegaleitalia.it/impugnazione-delibere-condominiali/ ma il range vedo che varia di molto. Come faccio a saperlo?
    • Re: Costo impugnazione delibera di Oreste Terracciano del 12/09/2017, 07:53
      COSI' DALLA LEGGE PER TUTTI:
      Quanto costa impugnare un’assemblea condominiale?

      In primo luogo si deve tentare obbligatoriamente la mediazione davanti ad un organo di conciliazione. Il costo minimo, in tal caso è di 40 euro oltre iva, cui va aggiunto il compenso del vostro legale.

      Successivamente, all’esito negativo della mediazione tra voi ed il condominio in questione, sarà necessario rivolgersi al Tribunale oppure al Giudice di Pace (per stabilire il Giudice competente occorre far riferimento al valore della causa oppure alla materia).

      Per agire in giudizio, il vostro legale deve versare allo Stato, il contributo unificato, il cui ammontare dipende dal valore della domanda. Ad esempio, se questo è indeterminabile, esso è pari ad € 518,00. Viceversa se supera appena i 1100,00 euro, il balzello dovuto è di € 98,00. A questi costi si deve aggiungere una marca da bollo (€ 27,00), le spese di notifica e il compenso dell’avvocato (che in genere nessuno vorrebbe pagare….).

      In buona sostanza, prima di procedere, fatevi fare un preventivo scritto dal legale di fiducia, in modo da non avere sorprese, e per poter comparare i costi, con i benefici della vostra iniziativa.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Riserva di michele del 10/09/2017, 08:08
    Messaggio: BUON GIORNO SE MI E POSSIBILE VORREI PORRE UN QUESITO : DOPO UNA ACCURATA LETTURA DEL MIO UN REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE STIPULATO 1969 DOVE A UN CERTO PUNTO DOPO LETTO LA PARTE I - SI PASSA ALLA PARTE II - I° : DOVE DICE ,ESCLUSIONI , RISERVE ,E LIMITAZIONI: . I SIGNORI TIZIO E CAIO PER SE E AVENTI CAUSA ANCHE A TITOLO PARTICOLARE SI RISERVANO: I° LA PIENA ED ESCLUSIVA PROPIETA DELLA SCALA DEL PORTIERE COMPOSTA COME SEGUE: QUARTINO AL I° PIANO SCALA B CON IL NUMERO INTERNO 26 E COMPOSTA DA TRE VANI E ACCESSORI , CHE POTRÀ ESSERE ALIENATA AD ACQUIRENTI DI QUARTINI E PRO INDIVISO: COSA SIGNIFICA , E GENTILMENTE VORREI PORRE UN'ALTRA DOMANDA IN MERITO SE VOGLIAMO ASSUMERE UN PORTIERE GLI DOBBIAMO DARE ANCHE L'ALLOGGIO VISTO CHE NON CE NIENT'ALTRO SCRITTO IN MERITO TRANNE DOVE ALL'ARTICOLO 1° DOVE CITA LA CASA DEL PORTIERE RESTA DI PROPIETA DEI SIGNORI TIZIO E CAIO CHE POTRANNO TRASFERIRLA AL CONDOMINIO . CORDIALI SALUTI E BUONA DOMENICA
    • Re: Riserva di Oreste Terracciano del 10/09/2017, 11:28
      Buon giorno e buona domenica egregio signor Michele, grazie per avermi contattato.
      Tizio e Caio sono, in pratica, i proprietari congiunti dell'alloggio del portiere sito alla scala B, pertanto l'alloggio può essere sia locato che venduto, in quest'ultimo caso può essere anche venduto ad un gruppo di condomini.
      Nel caso la maggioranza dovesse deliberare la istituzione del servizio di portierato e la persona scelta dovesse avere bisogno anche dell'alloggio, in tal caso ai reali proprietari bisognerà riconoscere e pagare l'AFFITTO, semprechè la UNANIMITÀ, con 1.000 millesimi, non abbia intenzione di acquistarlo.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste TERRACCIANO

  • Oggetto: ALLOGGIO di Carlo del 09/09/2017, 17:24
    Messaggio: IL MIO PORTIERE HA UN CONTRATTO CON A2 COME RICHIAMATO NEL R.C.C E NEL C.C.N.L ORA NON ALLOGGIA NELL'APPARTAMENTO DATOGLI DAL CONDOMINIO MA FA RESIDENZA E ALLOGGIA DA UN'ALTRA PARTE ,COSA BISOGNA FARE GRAZIE
    • Re: ALLOGGIO di Oreste Terracciano del 09/09/2017, 17:51
      Bisogna considerarlo portiere senza alloggio quindi categoria A1 così come avvenuto nel condominio ove abito.
      L'alloggio del portiere può essere dato in locazione senza problema alcuno.
      Non bisogna meravigliarsi più di tanto e a mio parere il portiere con alloggio non fa di più di quello senza.
      I contratti sono cambiati rispetto a un pò di anni fa pertanto è bene inquadrare il portiere in categoria A1 non più A2.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto assunzione portiere di Giuseppe del 03/09/2017, 10:45
    Messaggio: Buongiorno ORESTE mi scuso se mi ripeto in (merito al contratto del portiere) nel mio condominio come già accennato da me precedentemente il nostro portiere e stato assunto con qualifica A2 portiere con alloggio come da contratto e richiamato nel Regolamento di Condominio Contrattuale. Alcuni giorni fa mi sono guardato il C.C.N.L e al punto 2 dell'art.18 cita ( il lavoratore di cui ai profili della lettera ( A ), che usufruisce dell'alloggio di servizio , ha l'obbligo di dimorare nello stesso. Ora la domanda : lui dal 01/02/2003 dopo firmato il contratto che in quanto portiere con profilo professionale A2 ella fruirà dell'appartamento sito all'interno dell'immobile nel quale presterà servizio destinato al portiere ,che ella abiterà soltanto con i membri della propria famiglia, che indica essere cosi composta : moglie, figli futuri, genitore, e suoceri, dal 01/02/ 2003 fino al 08/03/2006 non ha mai alloggiato e non aveva residenza.dal 09/ 03 /2006 fino al 11/10/2007 faceva solo residenza ma non ha mai alloggiato ora dal 12/10/2007 a oggi non vive più nell'alloggio e non fa più residenza detto questo i vari amministratori hanno sempre fatto finta di niente , ora voglio far presente questa cosa in assemblea PERCHÉ ANCORA TUTTORA FA I PORCI COMODI SUOI SEMPRE CHE NON E TARDI cosa rischia il portiere e come mi devo comportare in merito la ringrazio come sempre.
    • Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 03/09/2017, 13:01
      Egregio Giuseppe buon giorno e bentornato.
      Il regolamento di condominio contrattuale, per bene intenderci, è CONTRATTO, come tale viene richiamato in tutti i rogiti notarili vita natural durante, con tanto di numero di iscrizione e data alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
      Se nel contratto c'è il vincolo da lei descritto, volente o nolente, il PORTIERE DEVE OBBLIGATORIAMENTE abitare nell' alloggio condominiale, denominato alloggio portiere.
      Da me, dove, per ingressi diversi, ci sono due portieri e due distinti alloggi, non è riportato alcunché nel regolamento di condominio contrattuale, per cui abbiamo soddisfatto la richiesta dei portieri di non usufruire più dell'alloggio, così, purtroppo,NON è nel condominio ove lei abita.
      A prescindere dalle rimostranze o meno dei condomini rispetto alla **VARIANTE** negli anni, l'argomento può essere posto all'Ordine del Giorno e discusso serenamente in assemblea.
      Io non sono avvocato per cui non posso esprimere pareri in tal senso, sarebbe quanto mai opportuno, però, interpellarne uno e capire se si può procedere nei confronti dell'attuale portiere o COSTRINGENDOLO o LICENZIANDOLO.
      Meglio sarebbe se l'avvocato da contattare fosse CONDOMINIALISTA e non solo civilista, basta cercarlo su internet nella città dalla quale scrive.
      Tutto si potrebbe, volendo, deliberare in assemblea.
      La saluto cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

      P.S. Gli amministratori fanno FATICA a leggere i regolamenti,

  • Oggetto: alloggio portiere / casa condominiale / assemblea di leone del 24/08/2017, 15:56
    Messaggio: Buon pomeriggio in merito all'assemblea x la casa condominiale quale tabelle bisogna prendere in considerazione , tab A statica o tab B portierato visto che nellla stessa B vanno ripartite le spese x , la casa portiere, imu appartamento condominiale ( cosi e richiamato nel nostro regolamento contrattuale ) in attesa di questa assemblea per discutere , se dargli omeno di nuovo l'appartamento come da contratto a2 in quanto e venuto meno a un accordo contrattuale e non rispetta la decisione assembleare si e autorizzato a fare i porci comodi suoi nello stesso appartamento modifiche e roba varia vorrei sapere quali sono le misure da adottare A O B chiedo scusa per la mia stessa ripetitiva domanda ma vorrei far valere i miei diritti DA BUON CONDOMINO E PROPIETARIO mille grazie
    • Re: alloggio portiere / casa condominiale / assemblea di Oreste Terracciano del 24/08/2017, 17:52
      Buon pomeriggio anche a lei, è fuori discussione che la tabella millesimale da prendere in considerazione non è quella relativa al servizio di portierato, ma la tabella A che indica i valori di proprietà.
      Proceda pure, condivido appieno la sua tesi visto che vengono calpestati i propri diritti.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

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