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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: sPESE RISCALDAMENTO di MATTEOMATADOR del 27/03/2018, 13:38
    Messaggio: Salve a tutti, io sono in affitto con due coinquiline in un appartamento
    sul contratto ce scritto che l'affitto è di 600 euro più 200 al mese di spese condominiali , a parte c'è la corrente e la bombola del gas.
    io ora vado via e metterò un altra persona in casa.
    il proprietario mi ha detto che ci sara il conguaglio per il riscaldamento , che noi non abbiamo mai avuto in quanto si ci sono le termo valvole ma è centralizzato e dovrebbe essere compresi nelle spese condominiali.
    vi posto l immagine del contratto cosi potete dirmi se sta cercando di fare il furbo oppure no.
    • Re: sPESE RISCALDAMENTO di Oreste Terracciano del 27/03/2018, 15:35
      Salve Matteo, sottoscrivere al "" BUIO "", questa è la mia sensazione, un contratto di locazione di 600 euro al mese, che non sono bruscoline, con l'aggiunta di euro 200 mensili di spese condominiali, pari ad euro 2.400 annue, è stato alquanto rischioso, in pratica ognuno di voi paga circa 300 euro al mese e non solo, visto che c'è una ulteriore richiesta oneri riscaldamento.
      Sono richieste speculative che non hanno senso alcuno se non dimostrate attraverso documenti probatori come bilancio condominiale congiuntamente al bilancino locatore da consegnare agli affittuari.
      Bilancino che dovrebbe rispettare gli accordi stipulati nel 2014 tra i Sindacati inquilini e la CONFEDILIZIA, per quanto riguarda gli oneri accessori, invece........................
      Cosa dirle se non consigliarle di contattare uno dei tre Sindacati inquilini, SICET/UIL - UNIAT/UIL o SUNIA/CGIL per essere tutelati, infatti da soli non si va da nessuna parte.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: Condomini con ansia dei ladri di AgneseL del 24/03/2018, 15:36
    Messaggio: Vivo in una piccola palazzina di tre appartamenti, quindi senza amministratore. I miei vicini di casa, persone anziane, sono ossessionate dai ladri, tanto che ogni sera chiudono la porta della palazzina a chiave. L'apriporta quindi non apre la porta, obbligandomi a fare tre piani di scale nel caso in cui abbia ospiti. Visto che trattasi di un'abitudine che limita la mia libertà, oltre che cercare di farglielo capire con le buone, avrete capito che i miei vicini non sono persone molto ragionevoli, quali altri leve posso addurre? Leggi o altro?
    • Re: Condomini con ansia dei ladri di Oreste Terracciano del 24/03/2018, 20:30
      Buona sera, è stato abbastanza chiaro e visto che i vicini non sono persone ragionevoli, se lo fossero non violerebbero i diritti suoi e dell'altro condomino, l'unico consiglio che mi sento di dare è quello di far cambiare la serratura.
      Metterne una con il solo sistema di apertura elettrica senza mandate.
      Per fare questo è bene che lei convochi FORMALMENTE l'assemblea con all'Ordine del Giorno il seguente argomento:
      - SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE INGRESSO
      Se in seconda convocazione i vicini non si dovessero presentare è bene che lei e l'altro condomino approviate la delibera mettendo tutto per iscritto, così avrete un documento probatorio dal momento che il vostro è CONDOMINIO.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Sottotetto praticabile con parete di cartongesso di Giannizzz del 12/03/2018, 00:05
    Messaggio: Salve,
    sto cercando una casa da acquistare e qualche giorno fa ne ho trovata una che fa al caso mio ma ho un dubbio perché sul primo piano c'è una camera matrimoniale, un bagno e un sottotetto praticabile da 33 mq che l'attuale proprietaria ha diviso con una parete in cartongesso.
    Il mio dubbio sta nella parete che divide quest'area di sottotetto che al catasto NON RISULTA essere divisa.
    Avrò dei problemi se vado al rogito in questa condizione?
    Cosa significa sanare tale problema?
    Grazie.
    • Re: Sottotetto praticabile con parete di cartongesso di Oreste Terracciano del 12/03/2018, 07:40
      Buon giorno, basta prendere visione della piantina catastale e del rogito notarile in possesso della attuale proprietaria, naturalmente occorre rivolgersi ad un geometra libero professionista.
      Se il sottotetto è stato reso abitabile è tutt'altro discorso anche rispetto ai valori millesimali.
      Ci vuole il geometra.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Spostare tubazione gas condominiale. di Sergiogas del 10/03/2018, 18:08
    Messaggio: Buongiorno,
    Ho deciso di demolire le pareti di un piccolo cucinino per ampliare il vano cucina. Purtroppo la colonna del gas (quella principale) passa allinterno del condominio e nel caso del mio appartamento attraversa in senso verticale il bordo del muro del cucinino, quindi una demolizione del muro porterebbe alla ingombrante e antiestetica presenza di una colonna in mezzo allambiente. Per poter superare il problema, sarebbe sufficiente deviare il corso della tubazione di circa un metro sempre allinterno del mio appartamento. A tal fine ho interpellato la ditta che si occupa della gestione delle condutture (Italgas) ed ho ottenuto una visita tecnica per verificare la fattibilità ed ottenere un preventivo per i lavori.
    Con mio dispiacere il tecnico Italgas mi ha risposto che la loro azienda non intende operare su tubature interne perché la politica aziendale è quella di portare le tubature allesterno del condominio.
    Per quanto riguarda la sicurezza mi trova ampiamente concorde ma, siccome loperazione di esternalizzazione non è obbligatoria se non sussistono motivi gravi di sicurezza (perdite di gas), loperazione non può essere effettuata se non previo accordo di tutti i condomini che sono nella colonna soprastante al mio appartamento. Comè facilmente intuibile i condomini interessati non intendono rivoluzionare la loro cucina (spostare cucine componibili, crenature e opere murarie) anche perché non esiste alcuna normativa che li costringa a farlo.
    Il tecnico ha promosso caldamente questa operazione, che condivido per motivi di sicurezza ma che ostacola senza soluzione il prosieguo dei miei lavori. A mezze parole, mi ha fatto capire che la politica aziendale è orientata su tali operazioni perché per loro sono notevolmente vantaggiose a livello economico.
    Quello che chiedo: posso esigere comunque da Italgas i lavori di spostamento della tubazione allinterno della casa oppure sono costretto a ritornare sui miei passi e non demolire il cucinino?
    Grazie in anticipo per chiunque potrà darmi risposta.
    • Re: Spostare tubazione gas condominiale. di Oreste Terracciano del 10/03/2018, 18:37
      Buona sera, una cosa è operare senza coinvolgere altri condomini e l'altra è il coinvolgimento forzato, in questa ultima ipotesi non si possono formulare ipotesi azzardate che violerebbero i loro diritti sui quali la Legge non le consente di incidere.
      Le tubature possono essere sotto traccia ma a certe condizioni, v. norma UNI 7129, la ditta ne saprà di più.
      Se, in conclusione, lei deve operare esclusivamente sulla sua tubazione senza ledere i diritti altrui, penso proprio che possa farlo a prescindere raccomandando la ditta che deve operare di osservare la normativa esistente in tema sicurezza.
      Cordialmente
      Geom Oreste Terracciano
      • Re: Re: Spostare tubazione gas condominiale. di Sergiogas del 10/03/2018, 19:05
        La ringrazio Geometra per la tempestività.
        Il problema è proprio qui. Italgas che ha in gestione le condutture del gas non vuole effettuare questo lavoro. Peraltro sono solo loro che possono farlo perché nessun altro può essere autorizzato.
        Il motivo per cui non vogliono farlo è che preferiscono l'operazione di esternalizzazione (che tuttavia non è obbligatoria per gli altri condomini).
        Come posso fare per risolvere? Italgas è comunque tenuta a risolvere il mio problema oppure no?
        Grazie
        • Re: Re: Re: Spostare tubazione gas condominiale. di Oreste Terracciano del 11/03/2018, 09:29
          ....cosa dirle, un pò di anni fa il condominio ove abito a Taranto fu costretto a far transitare tutte le tubazioni del gas, in quanto sotto traccia, all'esterno delle mura comuni, però, se non ricordo male, non versammo una sola lira, il lavoro fu fatto dalla Società del gas per una questione di sicurezza.
          Parliamo di otre 20 anni fa.
          Meglio contattare un avvocato e poi agire.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: spese legali di brillante 2000 del 10/03/2018, 15:58
    Messaggio: Buongiorno,
    nel mio condominio è stato richiesta l'installazione di un ascensore per disabilità da un condomino, durante l'assemblea il condominio per i 650 mm ha votato a favore dell'installazione compreso io, ma solo 5 condomini sono interessati all'uso e quindi pagheranno tutte le spese di installazione. La delibera è stata impugnata da una proprietaria e si procede ora per mediazione.
    Domanda : le spese legali chi le paga? solo i 5 interessati o anche io solo per aver dato il consenso per solodarietà?
    Posso esimermi dalle spese legali in qualche modo ?
    Grazie anticipatamente per l'aiuto.
    • Re: spese legali di Oreste Terracciano del 10/03/2018, 16:28
      Buona sera, la maggioranza assembleare pari a millesimi 650 consente la INNOVAZIONE e la spesa la sosterranno soltanto coloro che utilizzeranno l'ascensore , disabile compreso, ma nulla impedisce, nel tempo, ai dissenzienti di subentrare nell'uso versando la propria quota rivalutata e pagando la quota parte di manutenzione pregressa.
      Non capisco l'impugnazione delibera da parte della proprietaria/condomina.
      Lei ha regolarmente votato ma non utilizzerà l'ascensore e non parteciperà alle spese di installazione, ragion per cui dal mediatore dovranno andare la condomina che ha avviato l'azione e l'amministratore del condominio in quanto la delibera è condominiale.
      Bisogna conoscere i motivi che hanno indotto la condomina a rivolgersi al Mediatore.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Proposta irrevocabile d'acquisto e contratto preliminare di vendita di Alessandro del 24/02/2018, 16:29
    Messaggio: Ho sottoscritto in agenzia immobiliare una proposta irrevocabile d'acquisto dove la parte acquirente ha versato solo 5.000 euro, che con la mia sottoscrizione come venditore si è trasformata in caparra confirmatoria e purtroppo solo dopo mi sono accorto che con la mia firma la proposta valeva come compromesso. Siccome nella suddetta proposta ho dopo scoperto che vi sono condizioni di vendita eccessivamente impegnative per me, chiedo se sia sempre mio diritto prima del rogito pretendere la sottoscrizione di un vero e articolato contratto preliminare, e , in caso contrario, se io non voglio pervenire a rogito secondo le stringenti condizioni della proposta di acquisto, dovrei versare a parte acquirente il doppio dei 5.000 versati.
    • Re: Proposta irrevocabile d'acquisto e contratto preliminare di vendita di Oreste Terracciano del 24/02/2018, 17:12
      Buona sera Alessandro, la PROPOSTA d'acquisto da lei, purtroppo, firmata è VINCOLANTE, quindi raffigura un vero CONTRATTO PRELIMINARE.
      Detto questo lei può recedere rimettendoci solo la caparra di euro 5.000.
      Penso che sia rimasto tutto invariato, il doppio della caparra la paga il venditore laddove non dovesse rispettare il preliminare.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Andrea24 del 22/02/2018, 15:10
    Messaggio: Buongiorno,
    su segnalazione dell'inquilino dell'appartamento sotto al mio, che ha una parte di intonaco rovinata sul soffitto e sulle pareti del suo balcone, il tecnico di fiducia del condominio ha fatto una prova di allagamento nel mio balcone. La sua conclusione è stata che l'impermeabilizzazione del pavimento è rovinata ed è da rifare. Questo comporta la rimozione del pavimento e dell'impermeabilizzazione ed il successivo ripristino, oltre al ripristino dell'intonaco del balcone di sotto. Specifico che si tratta di balconi ad incasso, quindi non sporgenti dall'edificio. Come devono essere ripartite le spese di ripristino? Grazie mille!!
    • Re: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Oreste Terracciano del 22/02/2018, 15:26
      Buon giorno Andrea, così la normativa:
      ai sensi dell'art. 1125 c.c. le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai dei balconi ad incasso sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
      Quindi la sola messa in opera della pavimentazione è a suo carico, mentre la ricostruzione della soletta con l'applicazione della guaina impermeabilizzante va ripartita al 50% tra lei ed il condomino del piano inferiore.
      Non a caso il condomino del piano inferiore può fare della soletta tutti gli usi consentiti dall'articolo 1102 del codice civile.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Andrea24 del 22/02/2018, 15:39
        Grazie Geom. Terracciano,
        grazie mille per la risposta. Il mio amministratore di condominio però dice, che non si tratta di manutenzione ordinaria, ma di ripristino di danni causati dalla mancata manutenzione dell'impermeabilizzazione. C'è un obbligo di manutenzione dell'impermeabilizzazione? Ha ragione il mio amministratore?
        • Re: Re: Re: Impermeabilizzazione da rifare balcone ad incasso di Oreste Terracciano del 22/02/2018, 16:59
          ....l'amministratore di condominio conosce le modalità con le quali fu impermeabilizzato il suo balcone?
          E' un tecnico forse?
          Può darsi che sul solaio fu messa la guaina ancor prima di eseguire il massetto con la relativa pavimentazione, quindi di cosa parliamo..........
          Le consiglio di interpellare un tecnico per conoscere la causa e il rimedio RISOLUTIVO, così dopo, ma soltanto dopo deciderà cosa fare a prescindere dalle considerazioni dell'amministratore che nello specifico non ha alcun dritto di intromettersi.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Porta garage zincata di Piero del 21/02/2018, 18:13
    Messaggio: Vorrei sostituire la porta del garage che ha due ante a battente con altre due nuove lasciandole zincate mentre le altre hanno varie tonalità di grigio chiaro. Considerando che il condominio ha più di 50 anni il numero delle tonalità di grigio è grande senza contare che una parte delle ante è scroscata. Il corsello dei garage è sotto il condominio quindi gli stessi non sono visibili dalla strada. Posso lasciare le ante zincate?
    Grazie.
    • Re: Porta garage zincata di Oreste Terracciano del 21/02/2018, 21:07
      Buona sera egregio Piero.
      Penso proprio di si dal momento che le nuove ante zincate non andrebbero ad alterare il decoro architettonico che è tutt'altra cosa nel caso esposto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: quorum per assemblea di ROSARIA del 19/02/2018, 14:14
    Messaggio: al mio condominio - da parte di una societa' di
    teleriscaldamento - e' stata proposta la scrittura di un "contratto di servitu' " per posizionare in una parte del giardino condominiale di ns. proprieta' le tubazioni dello stesso. siccome verra' convocata una assemblea straordinaria ad hoc , vorrei sapere che quota di millesimi deve essere raggiunta
    per approvare oppure no questa richiesta.
    se mi rispondeste tramite mia mail ve ne sarei
    grata.

    grazie rosaria
    • Re: quorum per assemblea di Oreste Terracciano del 19/02/2018, 15:40
      Buona sera gentile Rosaria, secondo il mio parere, ma occorre il parere espresso da un avvocato, occorre la UNANIMITA' e non solo, ma anche una **ricompensa** da concordare.
      Immagino che la Società richiedente debba operare per terzi e non per il condominio.
      Le consiglio di interpellare un avvocato.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: presunzione di proprietà muro di confine di alessandro del 12/02/2018, 12:08
    Messaggio: Buongiorno, il mio confinante vorrebbe innalzare il muro di confine comune per realizzare una tettoia per la moto poggiandovi i travetti Leggendo l'art.881 cc sembra che possa essere vantata la piena proprietà del muro al proprietario del cortile verso il quale esiste lo sporto o il piovente. Devo dare il consenso o rischio di perdere la mia conproprietà sul muro? Ringrazio anticipatamente, cordialità, Alessandro
    • Re: presunzione di proprietà muro di confine di Oreste Terracciano del 12/02/2018, 12:19
      Buon giorno Alessandro.
      Nel caso in cui un comproprietario voglia innalzare il muro comune, non occorre il consenso dellaltro comproprietario a patto che si rispettino i limiti costituiti dal divieto di atti emulativi e dal rispetto dei diritti altrui (ad es. quello di veduta).
      Le spese di costruzione e manutenzione spettano a colui che innalza il muro.
      Se zona sismica non è consentito.
      Cordialmente e grazie per avermi contattato.
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Verifica imp. di messa a terra di Conte Costa del 10/02/2018, 09:36
    Messaggio: Egr. Sig. Terracciano,
    la ringrazio per le risposte esaustive riguardo la mia domanda relativa al compenso per assemblee straordinarie.
    Mi perdoni se approfitto della sua preziosa consulenza per farle altre 2 domande, vorrei andare preparato alla prossima riunione di condominio.
    1- Nel consuntivo dell'esercizio 2014/15 l'amministratore presentò una spesa di 150 relativa alla verifica dell'impianto di messa a terra per la parte condominiale. Premesso che il residence è di nuova costruzione (10 anni) e quindi l'impianto è a norma, feci presente che non era previsto alcun controllo poichè non si ravvisavano le condizioni di datore di lavoro. Gli unici fornitori di prestazioni sono l'elettricista, l'idraulico ed il giardiniere. Chiaramente l'amministratore portò le sue motivazioni, non condivise dall'assemblea, in quanto "Voleva stare tranquillo". Nel consuntivo 2016/17, quindi dopo 2 anni ritrovo la stessa spesa. Leggendo la legge sulla sicurezza degli impianti elettrici, io ho capito che al limite dovremmo fare la verifica ogni 5 anni.
    2- L'assemblea relativa all'approvazione del consuntivo era prevista per il 17/9/17 e come potrà immaginare è andata deserta. L'amministratore ha provveduto ad inviarci la suddivisione delle spese come se il consuntivo e preventivo fossero stati approvati, senza riprogrammare l'assemblea. Io non ho ancora pagato la mia quota, la pagherò senz'altro ma vorrei contestare l'operato.
    Le chiedo un suo parere in merito a quanto sopra.
    La ringrazio e la saluto distintamente
    A. Costantini
    • Re: Verifica imp. di messa a terra di Oreste Terracciano del 10/02/2018, 12:48
      Egregio signor Costantini buon giorno e ben tornato, nel rispondere al suo primo quesito le posso solo dire che ci sono pareri e sentenze contrastanti in merito alle verifiche dell'impianto di messa a terra nei condominii, tuttavia l'amministratore ha l'obbligo di provvedere quando come amministratore rappresenta anche la figura di DATORE di LAVORO, vedi la presenza del portiere, giusto per fare un esempio concreto, pertanto potrebbe anche rivolgersi all'assemblea prima di operare.
      La ripetitività dimostra chiaramente scarsa professionalità, pertanto è bene contrastare l'iniziativa e bloccarlo per il futuro.
      Lo inviti ad informarsi prima di agire, così capirà.
      Nel rispondere al secondo quesito, senza ombra di dubbio alcuno, le dico di versare quanto previsto dal preventivo precedente a quello presentato nell'assemblea andata DESERTA.
      Se dovesse dire qualcosa gli dica **A CHIARE LETTERE** che senza l'approvazione dei bilanci consuntivo preventivo NON verserà un solo euro in più di quanto già versato fino ad oggi.
      Stessa identica situazione in cui si è trovato il condominio ove abito, ora siamo in attesa di nuova convocazione con la speranza che ci sia un senso di responsabilità da parte di tutti i condomini per non creare il CAOS gestionale contabile.
      TEMPI proprio BRUTTI!!!!!
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 15:39
    Messaggio: Possiedo un appartamento situato in un piccolo residence costituito da 16 appartamenti al mare. Negli ultimi 3 o 4 anni l'amministratore indice assemblee straordinarie per svariati motivi alle quali non partecipa mai nessuno in quanto i proprietari non risiedono in zona. Per il solo disturbo di inviare le convocazioni, ci vengono addebitati ogni volta 250,00 complessivamente (le spese postali sono a parte). Le chiedo se secondo lei è corretto quanto sopra. Premetto che in nessuna assemblea è stato mai definito un compenso per assemblee straordinarie. La ringrazio anticipatamente
    • Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 19:29
      Buona sera, probabilmente l'amministratore non percepisce un onorario mensile visto che addebita 250 ogni volta che convoca l'assemblea straordinaria, pertanto sarebbe quanto mai opportuno leggere l'Ordine del Giorno per capire le finalità della convocazione.
      Nelle 250 ritengo che siano compresi sia il compenso dell'amministratore che il compenso per l'affitto di un locale per lo svolgimento dell'assemblea.
      Avrei bisogno di conoscere le motivazioni delle convocazioni per esprimere un giudizio più corretto.
      Mi ritenga sempre disponibile, buona serata
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Conte Costa del 09/02/2018, 19:54
        Grazie per la rapidità con cui ha risposto al mio quesito. L'amministratore percepisce un compenso annuo di 1500,00 . All'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria c'era da decidere se installare un impianto di videosorveglia. Visto il numero di possibili partecipanti (max115) le assemblee si svolgono sempre nell'ufficio dell'amministratore.
        La ringrazio di nuovo
        A. Costantini
        • Re: Re: Re: Compenso all'amministratore per assemnblea straordinaria di Oreste Terracciano del 09/02/2018, 20:37
          Grazie a lei per avermi ricontattato.
          Se quando è stato nominato l'amministratore è stato deliberato anche un compenso EXTRA, pari ad euro 250 per ogni convocazione di assemblea straordinaria, quindi non soltanto il compenso annuo di euro 1.500, in questo caso gli deve essere riconosciuto, diversamente NON deve essere nè riconosciuto nè pagato.
          A mio parere, per logica razionale, sarebbe meglio, molto meglio convocare le assemblee in estate e non in pieno inverno.
          C'è, inoltre, da chiedersi come mai l'amministratore ha convocato l'assemblea per la videosorveglianza, ha per caso ricevuto, per iscritto, la richiesta di una nutrita maggioranza di condomini?
          Lascia molti dubbi l'iniziativa, consapevole che l'assemblea sarebbe andata sicuramente DESERTA.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 02/02/2018, 12:55
    Messaggio: Grazie mille ! Cordiali saluti e buona giornata!

  • Oggetto: Quota fissa 25% riscaldamento di Romelli Maria Grazia del 01/02/2018, 11:11
    Messaggio: Ho un inquilino che occupa un mio appartamento per 10 mesi ogni anno. Mi sono accorta che da 9 anni non gli ho addebitato la quota fissa del 25% relativa al riscaldamento.Ciò è riscontrabile dai prospetti che l'amministratore mi invia annualmente e dal prospetto conguaglio spese che io ivio al mio inquilino annualmente.
    Chiedo se posso richiedere ,anche solo in parte , il risarcimento di queste quote che in totale ammonterebbero ad euro 650,00. Grazie mille, distinti saluti, Maria Grazia Romelli
    • Re: Quota fissa 25% riscaldamento di Oreste Terracciano del 02/02/2018, 09:14
      Buon giorno Maria Grazia, la termoregolazione con i contabilizzatori di calore sono diventati obbligatori recentemente nel rispetto della norma UNI 10200, pertanto concordi con il locatario un forfait considerando gli ultimi 4 anni.
      Personalmente mi comporterei in questo modo, riconoscendo la mia **distrazione**, definiamola così.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Pignoramento usufrutto di Franco del 01/02/2018, 12:51
    Messaggio: Salve desidererei un consiglio perche' non capisco quanto mi sta accadendo. Ho acquistato 10 anni fa la nuda proprieta' di un appartamento lasciando l'usufrutto a vita al vecchio proprietario oggi novantenne,il quale ha problemi con il comune che si e' rivolto ad equitalia per vari anni di imu non pagata.Il comune dice, anche se non ho io nessun obbligo, che converrebbe a me pagare la somma di cui l'usufruttuario e' debitore perche' quando l'usufrutto pignorato verra' attribuito al demanio scattera' il termine trentennale a far data dall'intestazione del diritto reale alla agenzia del demanio ai sensi dell'art.979 c.c. diventando cosi irrilevante la data della morte dell'ex usufruttuario ed io dovro' aspettare altri 30 anni per entrare in possesso dell'immobile. In pratica sarebbe come se l'attuale usufruttuario vivesse fino a 120 anni.A me questo sembra molto strano come si puo' penalizzare cosi' il nudo proprietario?voi cosa ne pensate?Mi conviene accollarmi il debito?In pratica se un usufruttuario a vita non onora un debito con una persona giuridica la stessa puo' procedere al pignoramento dell'usufrutto facendo scattare i trentanni?mi sembra assurdo.
    • Re: Pignoramento usufrutto di Oreste Terracciano del 01/02/2018, 13:48
      Buon giorno, a mio sapere sono gli eredi che devono accollarsi il debito accumulato dall'usufruttuario sia per imu che per tasi.
      Consiglio il consulto legale.
      Buona giornata
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Bilancio straordinario di Antonella del 23/01/2018, 07:19
    Messaggio: Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito:
    l'amministratore del condominio dove risiedo ha provveduto a redigere il bilancio straordinario contenente le spese occorrenti per la richiesta dell'ATP a causa di infiltrazioni nei locali garages.
    Condomino è anche il costruttore che possiede 2 locali commerciali ma che non vi è stato inserito perché si ricorre contro di lui. È ciò che mi ha detto l'amministratore.
    È giusto o anch'egli si assume l'onere delle spese?
    Grazie
    • Re: Bilancio straordinario di Oreste Terracciano del 23/01/2018, 08:56
      Buon giorno gentile Antonella, a mio parere il problema dovrebbe riguardare esclusivamente Condomino DANNEGGIATO ( ATP ) e condomino DANNEGGIANTE
      ( Costruttore ).
      L'interferenza del Condominio e per esso dell'amministratore non la capisco, pertanto è bene chiedere all'amministratore i motivi per i quali ha coinvolto gli altri condomini.
      Se invece il problema infiltrazioni riguarda tutto il condominio, non solo l'ATP, l'amministratore deve obbligatoriamente convocare l'assemblea per argomentare il problema e chiedere l'approvazione della delibera di costituzione di un FONDO CASSA AD HOC per affrontare le spese legali per ricorso al Giudice.
      Naturalmente il condomino che è sotto accusa non sarà coinvolto dalla ripartizione delle spese in quanto sarà poi il Giudice ad addebitargliele.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Vicino ha tagliato radici dellalbero del mio condominio di niconico0 del 17/01/2018, 13:06
    Messaggio: Buongiorno a tutti, siamo venuti a sapere qualche giorno fa, che il nostro vicino ha tagliato le radici di un pino confinante tra il nostro condominio e la sua villa. Dico da subito che Il pino è nel confine, a meno di 3 metri come disposto dalla legge, ma come ha detto il mio comune, se è li da più di 20 anni, deve restare li per effetto dellusucapione.
    Detto questo, il vicino ha tagliato le radici e i rami. I rami, secondo il codice civile, ha tutto il diritto di tagliarli se rientrano nel suo fondo, come il discorso dei frutti nel suo fondo. Invece, per quanto riguarda le radici, il comune mi ha detto che è un po come le tubature dellacqua, il vicino non può tagliatle come e quando vuole, dato che sono interrate. Adesso lalbero rischia di caderci addosso perchè è diventano instabile, avendo il vicino tagliato da una parte le radici.
    Cosa devo fare? Il vicino ha commesso un illecito penale? Vi ringrazio, è estremamente urgente.
    Nico.
    • Re: Vicino ha tagliato radici dellalbero del mio condominio di Oreste Terracciano del 17/01/2018, 15:19
      Egregio Nico buona sera, a mio parere deve, IN PRIMIS, denunziare l'accaduto al Corpo Forestale dello Stato, il quale constaterà la realtà così se dovesse accadere l'irreparabile lei dovrà essere risarcito dal vicino.
      L'articolo 896 del c.c. è chiaro quindi le consiglio di denunziare l'accaduto.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: locazione inferiore a un anno di Melania del 14/01/2018, 17:36
    Messaggio: Gentilissimi,

    mi è stato richiesto in locazione un immobile. Il futuro conduttore vorrebbe avviare unattività di B&B o qualcosa del genere.
    Quale tipo di contratto offre maggiori tutele in questi casi per il locatore? Quali vincoli potrei inserire? E vero che non potrei applicare la cedolare secca?
    Inoltre, essendo limmobile ubicato in una zona turistica, mi piacerebbe riservarmi un paio di mesi per poterci abitare. E possibile escludere determinati periodi dalla locazione? Mi sembra che sia possibile un contratto di tipo commerciale di tipo stagionale (riservando un paio di mesi per me) per attività di tipo paralberghiero... Non so cosa mi convenga fare e, sopratutto, ciò che mi possa tutelare maggiormente.
    Grazie delleventuale risposta
    M.
    • Re: locazione inferiore a un anno di Oreste Terracciano del 14/01/2018, 18:24
      Buona sera gentile Melania, a mio parere i contratti idonei per questo tipo di locazione sono quelli di libera locazione abitativa, ovvero il contratto 4+4 o il contratto 9+9, da escludere quelli transitori che sono soggetti a canoni diversi, inferiori, in quanto dettati da accordi sindacali.
      Il conduttore può recedere, con preavviso di mesi 6, anticipatamente , mentre il locatore lo può fare solo in determinati casi, quelli previsti dalla Legge.
      Su internet trova senz'altro i contratti FA SIMILE da compilare.
      Nessuna esclusione contrattuale per brevi periodi è consentita.
      Non è consentita la cedolare secca.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 06/01/2018, 09:25
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 06/01/2018, 09:54
      Egregio Gigi buon giorno e BUON ANNO NUOVO, speriamo in una rinascita del nostro amato paese.
      Se nel condominio sono in uso le tabelle millesimali, come è giusto che sia da un punto di vista gestionale contabile, le spese devono essere ripartite per valori millesimali e NON in parti uguali, infatti quelle da lei elencate andavano ripartite per tabella millesimale di proprietà.
      La sua richiesta fatta per e-mail non ha valore alcuno così dicasi per il suo dissenso circa l'approvazione del bilancio, per cui ci sarebbe da chiedersi:
      Cosa fanno gli altri condomini di fronte ad un errore simile?
      Gli altri non si chiedono perchè l'amministratore ripartisce il suo compenso e le spese gestionali amministrative in parti uguali?
      Forse è stato appurato che le tabelle sono errate?
      Credo che non sia questo il motivo, per cui sarebbe proprio giunto il momento di chiedere la REVOCA dell'amministratore, per fare questo bisogna contattare l'avvocato.
      Lei ha ragione eccome!!!
      Nel caso specifico non ci sono tempi da rispettare è un ABUSO che va perseguito volente o nolente.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 18:02
        Grazie mille per la sua cortese sollecitudine nel rispondermi (purtroppo ho avuto problemi con internet e le devo aver inviato nuovamente la mia precedente email)!
        ancora grazie e buon lavoro.
        • Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 10/01/2018, 11:27
          Buongiorno gentilissimo Geometra Terracciano.
          Faccio seguito alle mie precedenti e mail per aggiornarla:
          ho comunicato quanto da lei espresso ad uno dei condomini che erano presenti all'ultima assemblea in cui, ignorando quanto prevede la legge, aveva anche lui approvato il bilancio consuntivo redatto alle condizioni esposte precedentemente. Mi ha chiesto se c'è qualcosa che potrebbe fare per modificare il suo voto, da favorevole a contrario, ora che l'assemblea c'è già stata ma non è ancora stato trasmesso il verbale relativo. Quindi giro a lei la domanda: può un condomino, presente in assemblea, modificare il suo voto di approvazione del bilancio consuntivo, successivamente alla chiusura di assemblea ma prima dell'invio del verbale?
          Ancora grazie e a presto rileggerla!
          • Re: Re: Re: Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 15:04
            .....NO, non è assolutamente consentito ribaltare, A POSTERIORI, il proprio voto favorevole espresso per una delibera assembleare.
            Solo il condomino assente o il condomino dissenziente, ma presente, può, se vuole e se ritiene che la ragione sia dalla sua parte, IMPUGNARE la delibera rivolgendosi all'avvocato.
            Cordialità
            Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: altra persona in casa mia di brunhilde del 10/01/2018, 08:59
    Messaggio: salve, ho un appartamento affittato a due fratelli albanesi regolarmente registrati e con contratti lavoro. Non sono mai puntuali nel pagare l'affitto. Poi sono arrivati i genitori e adesso il fratello vuole portare li la sua futura moglie. Ho chiesto i documenti di questa ragazza ma midice si subito te li porto ma non arriva nulla. Il mio dubbio e' che non sia regolare. Che fare? Vi ringrazio Brunella
    • Re: altra persona in casa mia di Oreste Terracciano del 12/01/2018, 12:34
      Buon giorno, visto che gli intestatari del contratto di locazione sono due fratelli e visto che la famiglia si è allargata quando NON doveva e NON poteva, le consiglio di rivolgersi alle Forze dell'Ordine per accertare se gli occupanti sono tutti regolari.
      La casa offre la possibilità di ospitare 5 persone?
      Intanto si accerti e poi inviti i fratelli ad essere puntuali nei pagamenti.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Disdetta contratto locazione da parte del locatore alla scadenza dei primi 4 anni di ginore del 11/01/2018, 09:08
    Messaggio: Buongiorno.

    Ho stipulato, in qualità di locatore, un contratto di affitto 4+4 il 01.09.2014.
    Ora, gennaio 2018, ho necessità di destinare limmobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Come riportato anche nel contratto di locazione che ho sottoscritto col conduttore, la disdetta del contratto stesso da parte del locatore è regolata dallart. 3 della Legge 431/98 che prevede espressamente che il recesso deve essere comunicato al conduttore con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale (nel mio caso la prima scadenza è il 01.09.2018, quindi la Raccomandata va spedita entro il 01.03.2018).
    Alla prima scadenza il recesso del locatore dal contratto di locazione è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge (indicati allart.29 della legge 392/78) tra le uqali rientra il mio caso: destinare limmobile ad uso abitativo per mio figlio.
    Sono al corrente che la disdetta dal contratto di locazione deve sempre essere comunicata per iscritto, specificando bene le motivazioni, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

    Alcuni dubbi che ho necessoità di chiarire:

    1. Nel mio contratto figurano due conduttori (marito e moglie). Devo mandare due distinte Raccomandate AR per sicurezza o ne basta una sola?

    2. Nella motivazione della recissione del contratto (destinazione dell'immobile ad uso abitativo del figlio) bisogna anche scrivere nome e cognome del figlio oppure è sufficiente la generica dicitura di "mio figlio"?

    3. Sapere se c'è un "format" in rete con ciò che devo scrivere nella disdetta, già pronto e che va bene al mio caso?

    4. Una volta liberato l'immobile mio figlio deve necessariamente prendere la residenza anagrafica nel comune dove è situato l'immobile oppure è sufficiente che lo occupi? Ed entro quanto tempo?

    Chiedo scusa per essermi dilungato ma non vorrei commettere errori anche formali che potrebbero pregiudicare la liberazione dell'immobile.

  • Oggetto: criterio ripartizione spese amministrative di gigi del 09/01/2018, 17:52
    Messaggio: salve e buon 2018!
    Ho scoperto che l'amministratore del mio condominio ha suddiviso le spese amministrative e il suo onorario "per teste" e non per millesimi (e che lo ha fatto anche gli anni precedenti!).
    Dato che non esiste un regolamento ne contrattuale ne condominiale e che tale criterio mi risulta sia difforme dal C.C., ho richiesto via email di mettere a verbale che non avrei approvato il bilancio consuntivo (ma non so se lo ha fatto, dato che non ero presente all'ultima assemblea).
    Ora vorrei sapere gentilmente:
    è giusto il mio pensiero?
    il fatto che in passato sia sempre stato accettato cambia qualcosa?
    cosa potrei aspettarmi come possibile scenario?
    quali passi devo fare per tutelarmi?
    che tempi ho?
    Mi scuso per l'eccessiva sintesi e la ringrazio anticipatamente se vorrà e potrà aiutarmi.
    • Re: criterio ripartizione spese amministrative di Oreste Terracciano del 10/01/2018, 09:12
      Buon giorno, ricambio gli auguri.
      Se nel condominio sono in essere le tabelle millesimali le posso dire, senza ombra di dubbio alcuno, che le stesse vanno applicate salvo determinati interventi, come, ad esempio, quello riguardante l'antenna centralizzata, per i quali la spesa va ripartita in parti uguali tra i reali fruitori del servizio.
      Non credo che la sua e-mail sia presa nella dovuta considerazione, pertanto nel caso di approvazione bilanci le consiglio di IMPUGNARE la delibera e chiedere la Revoca dell'amministratore.
      E' bene, però, informarsi adeguatamente del perchè di questa stortura contabile e poi agire.
      Cordialmente
      Geom. Oreeste Terracciano