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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: assicurare pizzeria in condominio di susi del 04/12/2017, 14:33
    Messaggio: Buongiorno , non so se la domanda sia pertinente ma spero comunque in un aiuto ;
    devo assicurare un immobile, sia per tutelare me ma anche lo stabile dove ci sono diversi appartamenti , ma, dopo aver visto alcune proposte , non son sicura di aver ben compreso come funzionino le varie coperture e mi serve un consiglio. Si tratta di un locale commerciale che ho locato ad una pizzeria e che si trova in un condominio. Pensavo solamente ad assicurare l’immobile per r.c . proprietario fabbricato e persone e soprattutto scoppio ed incendio data la natura dell’attività perché il condominio ha la globale fabbricato e l’inquilino ha stipulato una polizza a rischio locativo per il proprietario. I miei dubbi nascono dal valore che mi hanno proposto per la voce ricorso a terzi nella sezione scoppio ed incendio che mi pare molto basso rispetto alla copertura r,c,. In fondo la spesa più grande sarebbe risarcire il condominio in caso di un tale evento e non mi pare di essere tutelata . E vero che il locale è a norma ma, anche se la responsabilità fosse imputabile all’inquilino, poi potrebbero comunque rivalersi sul proprietario? Non è che per caso nei risarcimenti entra in gioco anche la r.c. fabbricato ?. Mi serve una polizza su misura …bel dubbio … grazie tantissimo del consiglio se potete
    • Re: assicurare pizzeria in condominio di Oreste Terracciano del 04/12/2017, 15:20
      Buona sera gentile Susi, l'assicurazione, da quello che ho letto, per scoppio e/o incendio di un locale locato per attività particolari, è calcolato secondo il parametro Indice Sintetico di costo e il costo mensile si aggira intorno alle 50 - 60 euro, quindi non gravoso.
      Tuttavia il gestore della pizzeria ha l'obbligo di accendere una polizza contro eventi imprevedibili, pertanto sarebbe opportuno contattare un avvocato e chiedere chiarimenti in merito.
      Perchè deve assicurarsi anche lei?
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: portiere di giuseppe del 03/12/2017, 11:57
    Messaggio: buon giorno vorrei porre un quesito in condominio dove esiste un lavoratore come il portiere e un amministratore , il datore di lavoro chi e
    • Re: portiere di Oreste Terracciano del 03/12/2017, 13:42
      Il Condominio diventa **azienda** e delega l'amministratore come DATORE DI LAVORO, sia per il rispetto delle norme contrattuali sia per la sicurezza, non per questo l'amministratore può ribaltare il servizio senza interpellare l'assemblea, semprechè la stessa sia nelle condizioni di poter deliberare.
      Si può deliberare su alloggio si e alloggio NO, su come ripartire l'orario di lavoro ma non sulle norme contrattuali.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Adeguamento del contratto del portiere di nicola del 02/12/2017, 13:50
    Messaggio: Adeguamento del contratto del portiere; tocca all'amministratore l'adeguamento , senza autorizzazione assembleare ?
    • Re: Adeguamento del contratto del portiere di Oreste Terracciano del 02/12/2017, 15:22
      Se si tratta di rispettare il CCNL del 14/03/2013 spetta all'amministratore, se trattasi di stravolgere le norme in esso contenute, non compete nè all'amministratore nè all'assemblea.
      Si può discutere sull'uso o meno dell'alloggio, su come ripartire l'orario contrattuale, ma non di incidere sulle clausole contrattuali.
      Cordiali saluti
      Geom Oreste Terracciano
      • Re: Re: Adeguamento del contratto del portiere di nicola del 02/12/2017, 16:08
        ok , allora se non ho capito male bisogna discutere solo per aggiornamento di orario e il non alloggio e questo lo decide a maggioranza l'assemblea , invece per i CCNL ANCHE SE RICHIAMATO DAL 2003 VALE COME SOPRA 2013

  • Oggetto: comproprietari di appartamento di Valkyrie del 27/11/2017, 13:16
    Messaggio: Buongiorno

    L'appartamento lasciatoci in eredita' da nostro padre e' attualmente intestato secondo quanto registrato al catasto a :
    mia madre per il 4/6
    1 figlio per 1/9
    2 figlio per 1/9
    3 figlio per 1/9

    La mia domanda e' :

    Le spese condominiali e le varie tasse che gravano su questo appartamento sono a carico di tutti i 4 intestatari nelle dovute proporzioni e/o quote di appartenenza ?

    Grazie
    • Re: comproprietari di appartamento di Oreste Terracciano del 27/11/2017, 17:17
      A mio parere se la quota condominiale, ad esempio, è di 200 euro bimestrali, la madre pagherà euro 133 mentre i tre figli pagheranno 22 euro ciascuno.
      Così per altre spese.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto lavoro portierato di giuseppe del 25/11/2017, 20:43
    Messaggio: Buona sera ho un quesito da porre l'amministratore puo modificare il contratto di lavoro stipulato nel 2003 al dipendente (portiere) e che viene richiamato anche nel CCNL , senza autorizzazione assembleare ? grazie
    • Re: contratto lavoro portierato di Oreste Terracciano del 25/11/2017, 23:45
      NO, l'amministratore non può autonomamente modificare il contratto di portierato senza il volere dell'assemblea, non a caso l'assemblea è SOVRANA, quindi bisogna che sia la stessa a decidere.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: soppressione di GIUSEPPE del 24/11/2017, 12:13
    Messaggio: La Domanda Vorrei conoscere la maggioranza assembleare condominiale occorrente in seconda convocazione per la soppressione del servizio di portierato, essendo una modifica del regolamento contrattuale condominiale.
    • Re: soppressione di Oreste Terracciano del 24/11/2017, 14:48
      Buona sera.
      Anche se previsto dal regolamento di condominio contrattuale la Suprema Corte ha sancito che la soppressione del servizio di portierato deve avvenire con delibera approvata dalla maggioranza numerica dei presenti all'assemblea espressione di almeno 500 millesimi.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Applicabilità facoltà disdetta del proprietario ex art 3 L. 431/98 ai contratti di locazione per studenti universitari di Alessandro del 24/11/2017, 11:10
    Messaggio: Buongiorno, sono proprietario di un piccolo appartamento , concesso in locazione abitativa con contratto di natura transitoria per studenti universitari ( stipulato utilizzando il tipo di contratto obbligatorio di cui all'allegato E al D.M. 30 dicembre 2002) con durata 01.10.2016 - 31.03.2018.
    Recentemente ho posto in vendita l'appartamento ed alcuni potenziali acquirenti mi chiedono informazioni sulla possibilità di risolvere il contratto alla data del 31.03.2018.
    A mio sommesso avviso questo non mi pare possibile, in quanto l'art 16, ultimo periodo, del succitato allegato E (e quindi del contratto in essere) prevede espressamente che : " Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali

    nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed agli Accordi di cui agli articoli 2 e 3".

    Pertanto dovrebbe trovare applicazione - se non altro in via analogica- la procedura di cui all'art. 3, comma 1, lett. g), della Legge n. 431/98, con preavviso- da inviare al conduttore almeno 6 mesi prima - a far luogo dalla prima scadenza naturale del contratto, che corrisponde nella specie appunto al 31 marzo 2018.

    Non mi parrebbe invece applicabile la procedura di rinuncia al rinnovo prevista dall'art. 2, 2° e 3° periodo, della richiamata legge 431/98, in quanto espressamente riferita ai contratti ordinari di durata quadriennale.

    Ringrazio per la cortese attenzione

  • Oggetto: Ripristino balconi di Luca del 23/11/2017, 09:54
    Messaggio: Salve,
    sono il proprietario di un appartamento sito in un condominio di 4 piani, il mio appartamento si trova al secondo piano. Di recente ho notato delle crepe sul balcone del piano superiore con caduta di qualche calcinaccio. Ho richiesto pertanto al proprietario dell'appartamento al piano superiore di intervenire.
    Questa persona mi ha riferito che intende effettuare il solo intervento di spicconamento e messa in sicurezza attraverso una vistosa rete. Egli quindi non intende ripristinare il balcone con intonaco e pittura.
    Vorrei sapere se esiste qualche normativa o sentenza che obbliga questa persona a ripristinare completamente il balcone.
    Ci tengo a precisare che ad inizio anno si è verificata la stessa situazione con il mio balcone ed ho (forse ingenuamente) provveduto attraverso una ditta a ripristinare completamente il mio balcone.

    Grazie,
    Luca.
    • Re: Ripristino balconi di Oreste Terracciano del 23/11/2017, 14:40
      Egregio signor Luca buon giorno e grazie per avermi contattato.
      Il proprietario esclusivo del balcone è il condomino del piano superiore al suo, pertanto è lui che decide come intervenire.
      La risposta datale è CORRETTA, è importante, dopo aver rimosso parti della soletta in fase di distacco, applicare la rete di protezione per ipotetici futuri distacchi.
      Taranto, città in cui risiedo, è stracolma di reti protettive, le vede dappertutto, questo perchè siamo da tempo in periodo di MAGRA e perchè si potrebbe presentare l'occasione di ristrutturazione facciate, inclusi i balconi.
      Lei ha preferito ristrutturare la soletta a prescindere, a parer mio ha fatto bene, tuttavia sarebbe bastato applicare la rete protettiva che si vende a metraggio nelle ferramenta e di facile applicazione.
      Costo circa 70 - 80 €.
      Si auguri che quando prima si deliberi la ristrutturazione facciate e balconi, in questo caso tutto, dicasi tutto va ripristinato.
      Se nel condominio siete in 8 l'obbligo di nomina amministratore non sussiste anche se nulla impedisce di nominarne uno, non importa se professionista esterno o condomino interno, se con onorario o non, questo perchè, avendo parti e servizi comuni ed essendo un condominio in piena regola, determina una gestione CAOTICA e fuori Legge.
      Cordiali saluti, a presto
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto transitorio per studenti di licia del 21/11/2017, 07:25
    Messaggio: buongiorno, le studenti che abitano in affitto con contratto transitorio sostengono che le quote fisse delle fatture della luce sono a mio carico perchè l'utenza risulta come seconda casa e queste spese sono onerose. Vorrei saperne di più.
    Grazie
    • Re: contratto transitorio per studenti di Oreste Terracciano del 21/11/2017, 14:43
      Buon giorno, per logica razionale, trattandosi di contratto di locazione transitoria, quindi di utenza luce intestata al locatore, NON all'affittuario, le quote fisse non si possono imputare a quest'ultimo, pertanto, a mio parere, vanno comunque addebitate solo i reali consumi.
      Diverso sarebbe se l'inquilino non dovesse trovare le utenze attive......
      Saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto a2 di GIUSEPPE del 15/11/2017, 11:59
    Messaggio: Egr.Geometra Terracciano buon giorno, avrei bisogno di un consulenza in merito a un contratto di portiere A2 che maggioranza ci vuole per cambiare lo stesso in A1 / A3 la ringrazio e la saluto con affetto.
    • Re: contratto a2 di Oreste Terracciano del 15/11/2017, 13:05
      Buon giorno Giuseppe, intanto se è in essere il regolamento di condominio contrattuale sarebbe quanto mai opportuno leggere se ci sono clausole restrittive relativamente al servizio dii portierato con ALLOGGIO.
      Il portiere usufruisce dell'alloggio ma, volendo, può anche rinunziare dal momento che, rispetto a molti anni fa, la sua presenza notturna non è più impositiva sotto certi aspetti.
      Nel condominio ove abito il portiere ha rinunziato all'alloggio e il condominio ne ha preso atto, è importante però, che sia presente la GUARDIOLA.
      In pratica questo accade quando il portiere entra in possesso di un immobile, diversamente non rinuncerebbe all'alloggio offertogli GRATIS.
      Il nuovo orario dovrebbe essere:
      7,30 - 13,00
      17,00 - 20,00
      7,30 - 11,00 il sabato.
      Quindi le valutazioni vanno fatte solo dopo aver analizzato la presenza 24/24ore di OGGI e a quali reali rinunzie si andrebbe incontro.
      Comunque una maggioranza numerica espressione di 500 millesimi potrebbe approvare il cambio di categoria.
      Dove abito non abbiamo constatato, rispetto a prima, alcun problema e l'appartamento è stato data in affitto dopo cambio destinazione d'uso.
      Cordiali saluti, a presto
      Geom. Oreste Terracciano

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