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I proprietari di casa
Condominio e problematiche immobiliari
Comperare casa ad un'asta giudiziaria
L'acquisto di una casa ad una asta giudiziaria può rivelarsi un buon affare, ma riservare sorprese.
Se intendi partecipare ad un'asta giudiziaria devi recarti per prima cosa presso il tribunale competente in particolare presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari e prendere visione della relazione di C.T.U. o perizia che il consulente tecnico del Giudice in generale stila rispondendo a dei quesiti ben precisi formulati dal Giudice.
La relazione di C.T.U. (di cui ti consigliamo di fare sempre delle fotocopie da tenere) è un documento, a nostro avviso, molto importante perché descrive nei dettagli l'immobile oggetto della vendita.
Nella perizia che il professionista compila per conto del Giudice ci sono informazioni importantissime sullo stato dell'immobile che devi assolutamente conoscere per poter valutare la convenienza o meno dell'acquisto. Ma non basta, ti consigliamo anche di recarti sul posto a vedere la casa almeno dall'esterno in quali condizioni si trova. Tieni anche presente che l'acquisto all'asta può riservare sorprese soprattuto sulle condizioni interne della casa.
Ma quali sono le domande che in genere il Giudice dell'esecuzione immobiliare pone al professionista ?
- Descrizione sommaria dell'immobile pignorato (dove viene riportato in genere la descrizione delle stanze, dei rivestimenti e delle pertinenze, eventuale regolamento di condominio, tabelle millesimali, stato di manutenzione generale dell'immobile, descrizione e stato di manutenzione degli impianti, di solito sono allegate le piantine planimetriche con le misure, ecc.).
- Dati catastali e rendita catastale.
- Ubicazione.
- Coerenze.
- Valore attuale.
- Stato dell'immobile se libero o occupato e in quest'ultima ipotesi che tipo di contratto di locazione esiste e la sua scadenza.
- Verifica se i dati risultanti dai documenti ex art. 567 C.P.C. agli atti corrispondono a quelli effettivi, indicando eventualmente le differenze e le cause.
- Ricostruzione delle vicende dell'immobile nell'ultimo ventennio individuando tutti i prooprietari.
- Verifica della proprietà dell'immobile alla data di trascrizione del pignoramento.
- Presenza di diritti di terzi sull'immobile.
- Predisposizione del piano di vendita in uno o più lotti.
- Elenco delle formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione.
- Predisposizione della domanda di voltura catastale.
- Calcolo e denuncia dell'INVIM.
- Verifica se c'è da pagare l'IVA.
- Verifia della licenza e/o concessione edilizia.
- Accertamento di eventuali irregolarità edilizie e in caso positivo con quale procedura e spesa le irregolarità edilizie possono essere sanate.
- Codice fiscale del debitore.
Come vedi la perizia riporta informazoni molto importanti che ti invitiamo a chiedere anche quando decidi di comprare casa non soltanto ad una asta giudiziaria, ma da un privato o una azienda.
Se decidi di partecipare all'asta devi compilare un modulo allegando copie dei documenti di identità e versare un assegno non trasferibile inestato al Cassiere Provinciale pari al 25% del prezzo base.
Poi non ti resta che aspettare la data fatidica. La quale può venire rinviata dal giudice anche diverse volte per i motivi più svariati.
All'asta, si fanno le offerte in aumento di importo minimo stabilite dal Giudice e vince chi offre di più. Non è detto che se risulti vincitore, automaticamente ti viene assegnato l'immobile. Occore aspettare alcuni giorni, perché c'è ancora la possibilità che qualcuno rilanci con un aumento pari ad un sesto. In tal caso il giudice fissa una nuova data per un'altra asta.
Chi si aggiudica l'immobile deve versare il saldo del prezzo e diventa proprietario dell'immobile con il "decreto di trasferimento", dove il giudice dell'esecuzione immobiliare trasferisce a favore dell'aggiudicatario contro l'esecutato i beni immobili.
Nel decreto di trasferimento il Giudice ordina al Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di canncellare le formalità (le ipoteche) sull'immobile e ingiunge all'esecutato, precedente proprietario, di rilasciare l'immobile venduto nella disponibilità del compratore.
