Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: divisione del giardino di Giuseppe del 27/04/2003, 10:07
    Quesito: sono proprietario di un appartamento al piano terra in villetta bi-familiare, al piano superiore abitano i miei genitori. Da circa un anno i nostri rapporti sono interrotti e per tale motivo ho messo in vendita il mio appartamento. Tutto il fabbricato è circondato da circa 2000 mq. di terreno. Da alcuni giorni ho ricevuto una proposta d'acquisto da parte di una coppia interessata che ha però posto la condizione di divisione del terreno per renderlo completamente indipendente, prima della stipula del compromesso. Mio padre, proprietario di un appartamento nel centro cittadino, dove a giorni si trasferirà, non è intenzionato a procedere ad alcuna divisione pur essendocene la possibilità. Il rischio è che mi salta la vendita. Cosa posso fare? premetto che mio padre, senza chiedermi alcuna autorizzazione (ma la cosa finora non mi era affatto interessata), ha impiantato dalla scorsa estate una piccola piscina a vasca del diametro di circa 4 mt. inoltre ha realizzato un orto di circa 60 mq. su un lato della casa delimitandolo con sassi e cespugli di rosmarino ed alloro e riempendolo letteralmente di alberi da frutta. Posso far leva su queste realizzazioni visto che personalmente, qualora i rapporti si fossero mantenuti normali, avrei preferito realizzare una vera piscina in muratura (per l'uso di tutti) ed un giardino con fiori e piante ornamentali e non da frutta.
    • Re: divisione del giardino di Arch. Eugenio Luxardo del 29/04/2003, 19:24.
      Dall’atto con il quale Lei é diventato proprietario dell’appartamento al piano terra potrà accertare se il terreno di circa 2000 mq fa parte di proprietà comune della villetta bi-familiare. In tal caso il terreno non è soggetto a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso del terreno medesimo a ciascun proprietario della villetta bi-familiare.

  • Titolo: genio civile di filippo del 11/04/2003, 17:58
    Quesito: devo effettuare una Dia e realizzare dei cordoli di ancoraggio per la copertura, è necessario il deposito dei calcoli statici al genio civile anche se si tratta di modesto intervento se pur in C.A.
    grazie
    • Re: genio civile di Arch. Eugenio Luxardo del 18/04/2003, 18:40.
      I calcoli dei cordoli anulari di coronamento in c.a. su struttura da verificare, devono essere rassegnati all’ufficio tecnico del Genio Civile, soprattutto per le zone sismiche.
      La rimozione ed il rifacimento del tetto, nonché la realizzazione di cordoli in sopraelevazione devono essere approvati dal Comune.
      La Legge 2 febbraio 1974, n. 64 Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche , prevede che:
      In tutti i territori comunali o loro parti, nei quali siano intervenuti od intervengano lo Stato o la regione per opere di consolidamento di abitato ai sensi della legge 9-7-1908, n. 445, e successive modificazioni ed integrazioni, nessuna opera e nessun lavoro, salvo quelli di manutenzione ordinaria e di rifinitura, possono essere eseguiti senza la preventiva autorizzazione dell'ufficio tecnico della regione o dell'ufficio del genio civile secondo le competenze vigenti.
      Le opere di consolidamento, nei casi di urgenza riconosciuta con ordinanza del sindaco, possono eccezionalmente essere intraprese anche prima della predetta autorizzazione, la quale comunque dovrà essere richiesta nel termine di cinque giorni dall'inizio dei lavori.
      Nelle zone sismiche di cui all'art. 3 della presente legge, chiunque intenda procedere a costruzioni, riparazioni e sopraelevazioni, è tenuto a darne preavviso scritto, notificato a mezzo del messo comunale o mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, contemporaneamente, al sindaco ed all'ufficio tecnico della regione o all'ufficio del genio civile secondo le competenze vigenti, indicando il proprio domicilio, il nome e la residenza del progettista, del direttore dei lavori e dell'appaltatore.

  • Titolo: studentessa universitaria di vale del 11/04/2003, 15:17
    Quesito: Devo computare il pergolato in legno di una villetta, dove posso trovare materiale che mi indichi i costi di tali strutture?

    grazie
    buona giornata

    se vuole può rispondermi inviando una mail all'indirizzo: bilubella@libero.it
    • Re: studentessa universitaria di Arch. Eugenio Luxardo del 14/04/2003, 19:52.
      Si procuri il prezziario della Camera di Commercio.
      Cerchi in www.virgilio.it : pergolati in legno ; e
      in www.aedilweb.it/prezziari.htm e Associazione Periti Industriali.

      In base ad un chiaro progetto (disegni quotati e scelta di una realizzazione), con l’aiuto di prezziari adeguati e gli opportuni contatti con l’industria e l’artigianato, potrà stimare e realizzare qualsiasi struttura.

  • Titolo: Ripartizione spese straordinarie di Valeria del 11/04/2003, 09:41
    Quesito: Egregio Arch. Luxardo la ringrazio anticipatamente per la Sua disponibilità. Nel nostro condominio sono stati eseguite manutenzioni di carattere straordinario che hanno riguardato principalmente il calcestruzzo a vista di una casa con facciata principalmente di mattoni a vista. Oltre a questo sono stati ripristinate le fioriere dei balconi di ogni condomino anche queste in cls. Per queste oltre al risanamento dei ferri e del cls è stata applicata una guaina per l'impermeabilizzazione e un cappellotto in rame per la protezione del cls. Essendo le fioriere di un terzo dei condomini il 50% in più come metratura lineare è possibile che la ripartizione dei costi venga ad essere diversa della suddivisione millesimale condominiale? In fin dei conti queste fioriere sono ad uso esclusivo e privato e la differenza a metro lineare risulta essere importante come diversità tra condomino e condomino, come ci si può comportare? Nello stesso intervento l'impresa che ha posato il ponteggio ha danneggiato il giardino sempre ad uso privato di un condomino, chi deve sostenere le spese di ripristino dello stesso? Il condomino danneggiato ha chiesto che il condominio si faccia carico dei 2/3 della spesa necessaria per il ripristino del suo giardino, è corretta questa richiesta? La ringrazio per la Sua disponibilità, cordiali saluti
    Valeria
    • Re: Ripartizione spese straordinarie di Arch. Eugenio Luxardo del 14/04/2003, 19:50.
      Essendo le facciate considerate parti comuni, la spesa della manutenzione che riguarda le facciate (il calcestruzzo a vista ed i mattoni a vista), sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di tutti i condomini.
      Le spese della manutenzione che riguardano le fioriere dei balconi in cls , la struttura armata e il “cappellotto” in rame per la protezione del cls, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, in quanto le fioriere, in espansione esterna dei balconi, seguono una precisa linea architettonica quale componente della facciata stessa di cui è doveroso garantire l’integrità da parte di tutto il condominio.
      La spesa della guaina d'impermeabilizzazione (interna alle fioriere, soprattutto se innovativa e se la terra dei fiori é direttamente a contatto con la guaina: [senza vasi], dovrebbe essere a carico dei soli possessori di fioriere che le usano.
      Se le fioriere fossero costruite: parte interna e parte esterna, adattate all’uso, le spese di manutenzione verrebbero divise per il 50% a carico dei possessori delle fioriere e l’altro 50% in misura proporzionale al valore della proprietà di tutti.
      Per quanto riguarda i danni provocati nel giardino privato dal ponteggio dell’impresa, l’impresa avrebbe dovuto ripristinare il giardino. L’amministratore deve invitare l’impresa al suddetto ripristino, salvo patto contrario, e in tal caso il risarcimento danni non previsti sono sommati ai costi di facciata e sostenuti dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

  • Titolo: ristrutturazione appartamento di marco crabu del 11/04/2003, 01:07
    Quesito: Egr. architetto,
    sono proprietario di un appartamento di circa 70 mq che ho intenzione di ristrutturare senza modificare l'aspetto strutturale dello stesso. I lavori sostanzialmente consistono in:
    - rifacimento completo del bagno;
    - nuovi pavimenti da incollare su quelli già esistenti in tutto l'appartamento (ceramica nella zona giorno e parquet nella zona notte);
    - nuovo impianto elettrico;
    - nuovo impianto di riscaldamento con la sostituzione dei vecchi termosifoni con altri di alluminio;
    - sostituzione delle porte interne con nuove in legno verniciato tamburato;
    - installazione di porta scorrevole nella camera da letto;
    - sostituzione delle finestre interne con nuovi profili con vetri termici.
    Per questi lavori è necessaria l'autorizzazione comunale (non verranno utilizzati ponteggi e non verrà occupato il suolo stradale)? Se sì di che tipo e con quali oneri?
    E' obbligatoria la relazione tecnica di un professionista?
    Nell'ottica della detrazione del 36% e nel caso che i lavori fossero svolti per conto proprio, quindi in economia, quale sarebbe l'iter da seguire?
    In questo caso è necessaria la trasmissione della raccomandata alla ASL?
    Ringraziandola sin da subito le porgo i miei saluti.

    Marco Crabu
    e-mail m.crabu@libero.it
    • Re: ristrutturazione appartamento di Arch. Eugenio Luxardo del 14/04/2003, 19:46.
      Per la sostituzione delle finestre interne con NUOVI PROFILI , dovrà accertarsi di non alterare il DECORO ARCHITETTONICO e quindi informarsi in Comune. Sarà necessaria l’AUTORIZZAZIONE COMUNALE . IDEM per il rifacimento completo del bagno se intende aprire o chiudere finestre.
      Per i lavori riguardanti:
      - i nuovi pavimenti da incollare su quelli già esistenti in tutto l'appartamento (ceramica nella zona giorno e parquet nella zona notte);
      - il nuovo impianto elettrico;
      - il nuovo impianto di riscaldamento con la sostituzione dei vecchi termosifoni con altri di alluminio;
      - la sostituzione delle porte interne con nuove in legno verniciato tamburato;
      - l’installazione di porta scorrevole nella camera da letto, un professionista dovrà predisporre le relative relazioni tecniche da allegare alla D.I.A. non sono indispensabili i ponteggi e l’occupazione di suolo pubblico e non è necessaria AUTORIZZAZIONE COMUNALE .
      Se non viene trasmesso al Centro di servizio il modulo di comunicazione della data di inizio dei lavori, il contribuente non può usufruire della detrazione prevista dalla legge 449/1997 per le spese sostenute per l'esecuzione di determinati lavori edili.
      LA LEGGE 46/90 GARANTISCE LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ATTRAVERSO:
      1 L'obbligo di progetto (per determinati impianti) firmato da tecnico abilitato e depositato
      presso gli uffici comunali.
      2 L'obbligo di esecuzione ad opera di imprese abilitate, ossia in possesso dei requisiti
      tecnico-professionali.
      3 L'obbligo di eseguire gli impianti a regola d'arte usando componenti costruiti a regola
      d'arte (secondo norme UNI e CEI).
      4 La responsabilizzazione dell'impresa, che deve rilasciare una dichiarazione di conformità
      alle norme ed al progetto dell'impianto eseguito.
      L'impianto idrosanitario di trasporto, di trattamento, di uso, di accumulo e di consumo di acqua all'interno degli edifici a partire dal punto di consegna dell'acqua fornita dall'ente distributore, comprende le tubazioni di distribuzione dell'acqua calda e fredda, gli apparecchi, la rubinetteria sanitaria e di intercettazione, eventuali serbatoi di accumulo, scambiatori, l'isolamento termico delle tubazioni, l'eventuale impianto di irrigazione.

  • Titolo: Rifacimento del tetto di Bresci Gianfranco del 10/04/2003, 22:35
    Quesito: Egregio Arch. chiedo scusa anzitutto per il disturbo e ringrazio nel contempo per l'attenzione che Vorrà dedicarmi. Sono in affitto da 5 anni all'ultimo piano di uno stabile edificato 40 anni orsono e composto da 6 appartamenti tutti di un unico proprietario. Dato che in una mia camera ci sono infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto, il proprietario, intendendo rifare il medesimo, mi ha comunicato che ci sarà una quota di mia spettanza. Gradirei sapere se mi spetta partecipare alla spesa ed eventualmente in che percentuale. Con i miei doverosi ossequi


    Gianfranco Bresci
    E-mail gianfrancobresci@libero.it
    • Re: Rifacimento del tetto di Arch. Eugenio Luxardo del 14/04/2003, 19:42.
      Il canone può essere integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati.

  • Titolo: Spese straodinarie di manutenzione di Daniele del 09/04/2003, 16:57
    Quesito: Egregio Arch. Luxardo la ringrazio anticipatamente per la Sua disponibilità. Siamo un condominio di 24 condomini su tre scale nell'ultima assemblea ordinaria sono stati votati a maggioranza degli interventi straordinari che prevedevano spese per la sostituzioni dei tre portoncini di ingresso, il ripristino di tutto il calcestruzzo a vista delle facciate, l'impermeabilizzazione delle fioriere e il ripristino delle pensilina di ingresso sempre in calcestruzzo. Ad opere finite nel consuntivo c'è stato presentato un conto maggiorato in quanto il professionista che ci ha seguito ha voluto migliorare il corso d'opera approfittando a far eseguire interventi che la stessa assemblea non aveva approvato. Altre opere eseguite sul solo consenso dell'amministratore e del direttore lavori hanno portato a far lievitare il costo totale delle opere. Come è giusto comportarsi in questo caso? Chi deve sostenere queste opere che non erano assolutamente di carattere urgente? Ritengo che il direttore lavori abbia fatto una stima dei costi sbagliata con troppe dimenticanze, cosa è possibile fare ore per essere tutelati e non pagare queste opere non richieste? La ringrazio anticipatamente Daniele
    • Re: Spese straodinarie di manutenzione di Arch. Eugenio Luxardo del 10/04/2003, 19:11.
      L’amministratore non paghi gli ultimi stati d’avanzamento ed il conto finale (per l’ammontare dei lavori non approvati) sin quando TUTTE le OPERE, soprattutto quelle non approvate dal CONDOMINIO, non saranno chiaramente identificate in consuntivo e definitivamente collaudate.
      L’amministratore ed il professionista” che Vi ha “seguito”(doveva avere il compito di collaudatore in corso d’opera,meglio se iscritto all’albo dei collaudatori della Regione) dovevano avvertirVi in tempo, comunque prima di dar corso agli “interventi migliorativi” che hanno “lievitato il costo totale delle opere” e che DOVEVANO ESSERE VOTATI IN ASSEMBLEA.
      Un collaudatore “abile” dovrà controllate, tra l’altro, che le misure di consuntivo corrispondano alla realtà, che i prezzi unitari di preventivo corrispondano ai PREZZI e METODI di MISURAZIONE della CAMERA DI COMMERCIO. Infatti: “Se le parti non hanno determinato la misura del corrispettivo né hanno stabilito il modo di determinarla, essa è calcolata con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi”,“l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera se il committente non le ha autorizzate per iscritto. Anche quando le modificazioni sono state autorizzate, l’appaltatore, se il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente, non ha diritto a compenso per le variazioni”. “Se per l’esecuzione dell’opera A REGOLA D’ARTE è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice (Collaudatore, C.T.U.) di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo. Se l’importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore può recedere dal contratto. Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto”.
      Se l’amministratore e il Vostro professionista non Vi daranno soddisfazione rivolgeteVi ad un legale esperto in materia.
      Spesso, si verifica, nei preventivi, un “escamotage” premeditato da imprese “DISINVOLTE”, che vogliono ACCAPARRARSI i lavori, con la compiacenza di amministratori “INESPERTI” e qualche condomino “COMPIACENTE”.

  • Titolo: RIPARTIZIONE DI SPESE STRAORDINARIE di LUIGI del 09/04/2003, 00:40
    Quesito: SALVE SONO LUIGI , SONO PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO SITO A PIANO TERRA DI UNO STABILE AVENTE 5 BALCONI E POSSIEDO 3,76 MILLESIMI DI QUOTE GENERALI DI PROPRIETA'. NELLO STABILE BISOGNA RIFARE I BALLATOI, SOTTOBALLATOI E FRONTALINI. DOMANDA: IO DEVO PARTECIPARE PER I FRONTALINI IN BASE ALLA MIA QUOTA DEL 3,76 O IL COSTO DIVISO 6 (IL NUMERO DEI CONDOMINI) E DEVO PURE PARTECIPARE PER IL SOTTOBALLATOIO CHE HO SOPRA IL MIO CORTILE ?E LA SIGNORA DELL'ULTIMO PIANO NON AVENDO BALCONI SU DI SE' COME CONCORRE ALLE SPESE , IN CHE MISURA? LE DICO CHE GLI ALTRI 5 CONDOMINI POSSIEDONO L'11,77 DI QUOTE.LA RINGRAZIO IN ANTICIPO, MI FAREBBE COSA GRADITA SPIEGARMI LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE STRAORDINARIE.
    • Re: RIPARTIZIONE DI SPESE STRAORDINARIE di Arch. Eugenio Luxardo del 10/04/2003, 18:56.
      L'importo totale della spesa di manutenzione deve essere diviso: i parziali delle parti comuni ed i parziali delle parti private.
      Ogni balcone appartiene al proprietario dell’appartamento cui è annesso il balcone, pertanto la spesa di manutenzione ordinaria o straordinaria di ogni balcone è a carico del suddetto proprietario, (esclusi i frontalini dei balconi qualora fossero conformati a far parte del decoro architettonico di facciata, e quindi tra le parti comuni).
      I ballatoi servono di passaggio ed accesso ai vari appartamenti, sono necessari all’uso comune e fanno parte della COSA COMUNE, pertanto le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei ballatoi e loro strutture (corrimani, pavimenti ballatoi, sottoballatoi, frontalini ballatoi, comprese gronde e sottogronde) devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cioè i millesimi di proprietà di ogni appartamento).
      I frontalini dei balconi e dei ballatoi, come le facciate, di solito fanno parte delle strutture esterne che seguono una precisa linea architettonica quale componente del decoro architettonico della facciata medesima, che è considerata parte comune.
      Le “quote generali di proprietà” da Lei indicati (3,76 e 11,77) sono troppo basse per essere millesimi dei soli 6 condomini. (E’ più facile siano millesimi supercondominiali).
      Le spese di manutenzione dei ballatoi potrebbero essere divise per 6, (come Lei dice) se i 6 appartamenti avessero millesimi uguali e se i 6 appartamenti fossero tutti uguali, (ciò potrebbe essere solo nel caso in cui, nel calcolo dei millesimi, non si fosse tenuto conto del coefficiente di piano e del balcone). [166,666 x 6 = 1000 ].
      Se Lei non ha balconi, non deve pagare le spese per la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi, almeno che i sottobalconi non siano conformati a far parte del decoro architettonico di facciata.
      La signora “DELL'ULTIMO PIANO”, “NON AVENDO BALCONI SU DI SE'” (avrà la gronda che la protegge), pagherà le spese di manutenzione per il suo balcone, ma non pagherà la quota parte di spesa relativa i sottobalconi, almeno che i sottobalconi non siano considerati parte del decoro architettonico di facciata.

  • Titolo: Impianto idraulico di Fabio Muriano del 08/04/2003, 23:03
    Quesito: Il soggetto che realizza o provvede al rifacimento dell'impianto idraulico (ad esempio, in occasione della ristrutturazione di un appartamento) è tenuto a rilasciare una certificazione di conformità dell'impianto, analogamente a quanto previsto per gli impianti elettrici? In caso affermativo, in base a quale riferimento normativo? Grazie.
    • Re: Impianto idraulico di Arch. Eugenio Luxardo del 10/04/2003, 18:44.
      Il soggetto che realizza il rifacimento dell'impianto idraulico è tenuto a rilasciare una certificazione di conformità dell'impianto, analogamente a quanto previsto per gli altri impianti, in base alla LEGGE 5.3.1990 n° 46 LEGGE 5.3.1990 n° 46
      NORME PER LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI
      LA LEGGE 46/90 GARANTISCE LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ATTRAVERSO:
      1 L'obbligo di progetto (per determinati impianti) firmato da tecnico abilitato e depositato
      presso gli uffici comunali.
      2 L'obbligo di esecuzione ad opera di imprese abilitate, ossia in possesso dei requisiti
      tecnico-professionali.
      3 L'obbligo di eseguire gli impianti a regola d'arte usando componenti costruiti a regola
      d'arte (secondo norme UNI e CEI).
      4 La responsabilizzazione dell'impresa, che deve rilasciare una dichiarazione di conformità
      alle norme ed al progetto dell'impianto eseguito.
      4.4 IMPIANTI IDROSANITARI - - Art. 1 comma 1d)
      Impianti idrosanitari nonché quelli di trasporto, di trattamento, di uso, di accumulo e di consumo di acqua all'interno degli edifici a partire dal punto di consegna dell'acqua fornita dall'ente distributore.
      L'impianto idrosanitario comprende le tubazioni di distribuzione dell'acqua calda e fredda, gli apparecchi, la rubinetteria sanitaria e di intercettazione, eventuali serbatoi di accumulo,
      scambiatori, l'isolamento termico delle tubazioni, l'eventuale impianto di irrigazione.

  • Titolo: Posizionamento Caldaia all'esterno di roberto del 07/04/2003, 18:09
    Quesito: Buongiorno architetto,
    vorrei posizionare una caldaia a basamento all'esterno della mia abitazione, in un angolo.In quel punto ho 4.5 metri di distanza dal confine, posso farlo o la caldaia fa "volume" e quindi non sono in regola ?.
    Che distanza devo rispettare ?
    grazie

    cordialmente
    • Re: Posizionamento Caldaia all'esterno di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:43.
      Un volume tecnico non dovrebbe integrare la volumetria dell’edificio.
      Consulti le norme tecniche del regolamento edilizio del Suo Comune, ed i tecnici competenti di impianti di riscaldamento della Sua zona.

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