Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: Lavori di ristrutturazione del proprio appartamento di Amedeo Morace del 18/05/2003, 18:53
    Quesito: Ho eseguito nel mio appartamento lavori di ristrutturazione presentando domanda di asseverazione al Comune di Reggio Calabria.-
    Con i lavori era previsto di relaizzare una scala interna ,che collega il soggiorno con la cucina,posta al piano seminterrato dove in precdenza vi era la cantina.Al piano seminterrato vi era una scala in condizioni fatiscenti ,il fabbricato è stato realizzato nel 1960,che è stata demolita ,in qunato veniva realizzata quelle interna.
    Si fa presente che la scala collegava dalla veranda il piano primo dove è sito l'intero appartamento con il cortile di esclusivo pertinenza del mio allopggio e la cantina.- Sono stati rifatti tutti gli infissi
    e tutti gli impianti idrici ed elettrici.-
    La veranda costruita già dal 1960 realizzata in parte in muratura e chiusa con struttura in ferro e
    vetri,ha una copertura in lamiera ondulata e si trova al di sotto di circa trenta centimetri del balcone del proprietario del secondo piano.-Nel rifacimento della veranda,sostituzione del stuttura in ferro con alluminio anodizzato e vetri ,si è mantenuta la superfice originaria ,abolendo solo la parete che dal soggiorno accede alla veranda quest'ultima ricade nel cortile di mia proprietà che è stato regolarmente recintato.-
    Il proprietario dell'appartamento del secondo piano,il nuovo proprietario dopo circa due anni ,mi contesta che ho eseguito dei lavori di ristrutturazione occupando delle parti condominiali ed avendo realizzato una stuttura ampliando i mq del mio appartamento. Ciò è stato fatto presente all'amministratore del condominio,il quale ora ha chiesto attraverso i tecnici di parte una relazione tecnica sui lavori eseguiti.-
    Si chiede se poteva essere investito dal proprietario l'amministratore.Se il proprietario avendo acquistato l'immobile allo stato di fatto in cui si trovava ,può oggi coinvolgere l'intero condominio per chiarire se e come i lavori sono stati realizzati,atteso che solo l'organo ufficiale ,ovvero il Comune di Reggio Calabria avrebbe avuto il titolo di controllare qunato denunziato con la domanda di asseverazione.-
    In attesa di un cortese riscontro si porgono distinti saluti. Amedeo Morace
    • Re: Lavori di ristrutturazione del proprio appartamento di Arch. Eugenio Luxardo del 21/05/2003, 19:21.
      Purtroppo non è chiaro dove siano ubicati il cortile, il soggiorno, il balcone del vicino, nonché “la veranda che si trova al di sotto di circa trenta centimetri del balcone del proprietario del secondo piano”, come Lei dice.
      Soprattutto non è chiaro come, e dove fosse posizionata la scala da Lei definita: “in condizioni fatiscenti che è stata DEMOLITA” e se tutta la cantina e gli spazi occupati dalla scala fatiscente fossero e siano ancora di proprietà condominiale.
      E’ CHIARO che l'amministratore del condominio, (nel sospetto di eventuali annessioni di parti condominiali) ORA CHIEDE , a Lei e quindi ai Suoi tecnici, una relazione tecnica sui lavori da Lei fatti eseguire.
      Ogni condomino può, in qualsiasi momento, richiedere accertamenti sulle proprietà condominiali. Nessun condomino può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
      L’asseverazione è un autocertificazione, è un esposizione con cui chi vuole eseguire lavori edili, informa il Comune che i suddetti lavori sono CONFORMI ai REGOLAMENTI ed alle LEGGI e che gli spazi interessati sono LEGITTIMAMENTE ACQUISITI . Eventuali errori dell’asseveratore sono sanzionati a norma di legge. Gli uffici tecnici Comunali DEVONO PRENDERE ATTO dell’asseverazione che impegna l’asseveratore anche nei riguardi di terzi.

  • Titolo: la muffa di Bernardini Stefano del 16/05/2003, 13:53
    Quesito: Caro architetto ,io ho un grosso problema con la muffa in casa,non sò se lei è la persona piu idonea a risolvere il mio problema ma non so più a chi riolgermi.
    Il problema è questo, ho la muffa in casa che mi fiorisce sulla paglia delle sedie ,dietro ai quadri, nelle scatole delle scarpe,e dentro gli armadi ma non sui muri.
    Premetto che le finestre sono aperte constantemente tutto il giorno e che nel periodo invernale abbiamo il riscaldamento autonomo con temperatura fissa a 20 gradi non riesco a capire come sia possibile tutto ciò.
    Se lei avesse qualche idea la prego di suggerirmela per finire questo supplizio .
    Ringraziandola aniticipatamente le porgo

    DISTINTI SALUTI
    • Re: la muffa di Arch. Eugenio Luxardo del 18/05/2003, 17:45.
      Premesso:
      · che i locali seminterrati e sotterranei non possono essere adibiti ad abitazioni;
      · che il Suo appartamento sia stato eseguito in conformità ai regolamenti edilizi;
      · che non sussistano altre cause di insalubrità ,
      se dopo aver costantemente areato, disinfettato e ben ripulito ogni parte ed ogni angolo più recondito del Suo appartamento (come sembra aver fatto), controllando, nei vari periodi, tutte le temperature e gradi di umidità su ogni superficie, si dovesse riformare quella che Lei definisce “muffa” (verde o nera), allora chiami gli esperti dell’ASL del Suo Comune che potranno analizzare “intrusioni” e disinfestare compiutamente.
      Spero non abbia troppe carte da parati, tappeti o moquette e che tutti i pavimenti siano BEN PULITI e PRIVI DI UMIDITÀ.

  • Titolo: veranda su terrazzo in Milano di A.a. del 16/05/2003, 11:13
    Quesito: Appartamento, 6° con terrazzo sovrastante collegato da scala condominiale. Dal precedente proprietario è stata presentata una DIA per realizzare la scala interna. Sul terrazzo (ca. 100mq) è presente una pensilina in cemento su pilotis, so che mi è concesso un volume tecnico per la scala interna, le domande sono:
    il vano tecnico va sottratto al 25% destinato a serra?
    è vero che non posso chiudere la pensilina perchè farei un aumento di volumetria?
    per realizzare la serra, devo ottenere il consenso di tutti i condomini? Il terrazzo è di proprietà e ad uso esclusivo.
    Se proprio non posso chiudere la pensilina, che peraltro sarebbe la cosa migliore, perchè non avrei la copertura trasparente, posso demolirla? (delle 3 torri interne su una, la pensilina è stata demolita)

    grazie!
    • Re: veranda su terrazzo in Milano di Arch. Eugenio Luxardo del 18/05/2003, 17:44.
      La superficie totale della serra (che è un vano attiguo a terrazze o giardini ed é chiuso da PARETI E COPERTURE VETRATE FISSE O ASPORTABILI STAGIONALMENTE), non deve superare il 25% del terrazzo o giardino interessato, compresi i pianerottoli e le superfici delle bussole di accesso.
      La pensilina non può essere chiusa, in quanto non è una COPERTURA VETRATA FISSA O ASPORTABILE STAGIONALMENTE.
      Lei può far realizzare il volume tecnico del pianerottolo d’accesso dalla Sua scala interna.
      Il terrazzo in oggetto deve ritenersi LASTRICO SOLARE (articolo 1126 del c.c.), ne ha l’uso esclusivo, ma deve comunque sentire il parere dei condomini A CUI IL LASTRICO SOLARE SERVE, sia nel caso di demolizione della pensilina, che per quanto riguarda i carichi eccessivi sulla pavimentazione, l’impermeabilizzazione, le pendenze e gli scarichi delle acque piovane e di annaffiatura.
      Può chiedere informazioni agli uffici tecnici Comunali in via Pirelli.

  • Titolo: Camino/Canna Fumaria di Lodovico Speroni del 16/05/2003, 07:18
    Quesito: Buongiorno,

    A seguito di una videoispezione del mio camino (edifico costruito nel 1993-4), eseguita da un'azienda iscritta all'ANFUS ed incaricata dal costruttore del condominio, è stato rilevato che il camino "..si sviluppa per un'altezza di metri 2,10 ....Ricordiamo che l'altezza dell'imbocco dell'ultima utenza al comignolo non deve essere inferiore a metri 3." Questo è una questione di norma? Il costruttore non ha rispettato la norma vigente al momento della costruzione? Posso obbligare il costruttore a "sanare" la situazione, alzando il camino? Quali mezzi possiedo per obbligarlo?

    La ringrazio anticipatamente.
    • Re: Camino/Canna Fumaria di Arch. Eugenio Luxardo del 18/05/2003, 17:41.
      Per poter svolgere correttamente la sua funzione la canna fumaria deve assolvere a determinati requisiti di dimensioni, di andamento e di coibentazione, senza i quali il fenomeno fisico cui sovrintende verrebbe seriamente compromesso.
      Mostri al costruttore i risultati della videoispezione.
      Il costruttore che non ha rispettato le dimensioni risultanti dai calcoli relativi le norme di legge è responsabile e potrebbe essere incriminato.

  • Titolo: Responsabilità dell'amministratore per mancanza di documentazioni in materia di manutenzione di Maria Pia Giulia del 16/05/2003, 00:31
    Quesito: Se in assemblea condominiale si delibera il rifacimento di frontalini e cornicioni e si dà il via ai lavori senza che l'amministratore abbia provveduto ad una perizia tecnica, ad un capitolato d'appalto , e ad un piano di sicurezza dei lavori, quali sono le sue responsabilità nei rigurdi della legge?Grazie
    • Re: Responsabilità dell'amministratore per mancanza di documentazioni in materia di manutenzione di Arch. Eugenio Luxardo del 19/05/2003, 19:01.
      I poteri dell’amministratore sono stati definiti con precisione dall’articolo 1130 del c.c.
      Con l’accettazione dell’incarico l’amministratore assume pienamente le responsabilità civili e penali collegate allo svolgimento del suo mandato, se agisce con competenza, sagacia e tempestività, può contribuire a rendere serena la convivenza tra i condomini.
      L’amministratore non ha una vera e propria autonomia decisionale, ma esclusivamente di gestione dello stabile e soprattutto delle decisioni prese dai condomini nel corso delle assemblee. L’amministratore rappresenta a tutti gli effetti il condominio.
      L’assemblea dei condomini (articolo 1135 del c.c.) provvede all’approvazione dei preventivi ed alle opere di MANUTENZIONE STRAORDINARIA.
      I condomini hanno il diritto di controllare l’operato dell’amministratore e possono nominare un esperto che richieda ed esamini le perizie tecnico estimative (rassegnate a concorso) e proponga la scelta per l’approvazione in assemblea. L’esperto potrà esaminare la documentazione d’appalto e si accerterà nei riguardi del piano di sicurezza dei lavori, indispensabile e previsto dalla legge.
      Qualche amministratore si affida alla stessa impresa esecutrice (controparte) o a qualche staff tecnico e si ritiene coperto dalla delibera dell’assemblea approvata dalla maggioranza dei condomini, che spesso approvano i lavori VALUTATI in modo impreciso, su DESCRIZIONI TECNICHE e clausole contrattuali incomplete.
      TUTTO VA A GONFIE VELE QUANDO LE IMPRESE ESECUTRICI DEI LAVORI SONO ONESTE E COMPETENTI.

  • Titolo: laureanda in architettura di Maria Pia Giulia del 16/05/2003, 00:28
    Quesito: Se in assemblea condominiale si delibera il rifacimento di frontalini e cornicioni e si dà il via ai lavori senza che l'amministratore abbia provveduto ad una perizia tecnica, ad un capitolato d'appalto , e ad un piano di sicurezza dei lavori, quali sono le sue responsabilità nei rigurdi della legge?Grazie
    • Re: laureanda in architettura di Arch. Eugenio Luxardo del 18/05/2003, 17:39.
      L’articolo 1130 del c.c. precisa le attribuzioni dell’amministratore, e cioè l’amministratore,tra l’altro, deve:
      · eseguire le deliberazioni e curare l’osservanza del regolamento;
      · riscuotere i contributi ed erogare le spese per la MANUTENZIONE ORDINARIA delle parti comuni;
      · compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni.
      Alla fine di ciascun anno l’amministratore DEVE RENDERE CONTO DELLA SUA GESTIONE.
      L’articolo 1135 del c.c. precisa che l’assemblea dei condomini, tra l’altro, provvede alle opere di MANUTENZIONE STRAORDINARIA.
      L’appalto è il contratto con il quale una parte, assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento dei lavori, verso un corrispettivo in danaro (1655 c.c.), previa approvazione assembleare. L'amministratore per il condominio firma il contratto.
      I condomini hanno il diritto di controllare l’operato dell’amministratore e possono nominare un esperto che richiede ed esamina le perizie tecnico estimative nonché la documentazione d’appalto e si accerta sull’efficacia del piano di sicurezza dei lavori, ai sensi di legge. I condomini potrebbero, anche, nominare un collaudatore in corso d’opera.
      Qualche amministratore (a volte impreparato) si affida all' impresa esecutrice e si cautela con la delibera dell’assemblea approvata dalla maggioranza dei condomini, (spesso inesperti), che approvano l’esecuzione dei lavori, spesso in base a imprecise DESCRIZIONI TECNICHE documentate da incomplete VALUTAZIONI.
      TUTTO VA A GONFIE VELE QUANDO LE IMPRESE ESECUTRICI DEI LAVORI SONO ONESTE E COMPETENTI.

  • Titolo: ristrutturazione tetto di angelo carosi del 15/05/2003, 20:16
    Quesito: sono il propietario di un appartamento sito al primo piano di un immobile avente il tetto in comune con il proprietario dell'appartamento del piano terra. Dopo aver constatato la necessità di rifare in toto il tetto ho consegnato al comune di residenza regolare perizia di pericolosità dello stesso ricevendo il permesso per la ristrutturazione. Adesso mi trovo in difficoltà perchè l'altro inquilino non vuole partecipare alle spese dal momento che adesso non ha la disponibilità economica. Come mi devo compoortare? Ci sono delle leggi in merito?
    • Re: ristrutturazione tetto di Arch. Eugenio Luxardo del 18/05/2003, 17:31.
      Può far riferimento all’articolo 1135 del c.c. che afferma che : “Non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
      Si accerti, però, se VERAMENTE il tetto necessita di “RIFACIMENTO TOTALE” di cui alla “REGOLARE PERIZIA di PERICOLOSITÀ”e se non sia possibile intervenire più economicamente : localmente e parzialmente, a prescindere dal permesso per la RISTRUTTURAZIONE rilasciato dal Comune.

  • Titolo: Rifacimento tetto- isolamento di Giovanni Macelloni del 07/05/2003, 10:36
    Quesito: Gentile Architetto,
    nel mio condominio e' stato deciso di rifare il tetto (rimozione delle tegole, posatura della guaina e dell'isolamento termico in sottotegola, ricollocazione delle tegole + lavori accessori).
    Riguardo all'isolamento termico mi e' stato detto che secondo il codice civile le spese per l'isolamento sono a carico di tutto il condominio ( e non dei soli condomini dell'ultimo piano) se la porzione di tetto da rifare e' superiore al 50%.Volevo sapere se questa informazione e' corretta.
    La ringrazio per la disponibilita' e li invio i miei piu' cordiali saluti
    • Re: Rifacimento tetto- isolamento di Arch. Eugenio Luxardo del 15/05/2003, 19:21.
      La decisione di realizzare l’ “ISOLAMENTO TERMICO IN SOTTOTEGOLA”, soprattutto se innovativa e realizzata in CORRISPONDENZA degli ALLOGGI di SOTTOTETTO (e non sulle scale e soffitte) é subordinata ai CALCOLI DELL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO ed ai regolamenti vigenti, con particolare attenzione ai millesimi.
      La convenienza dell’ISOLAMENTO IN SOTTOTEGOLA deve essere chiaramente evidenziata, a tutti i condomini,in riferimento al REALE UTILIZZO dell'isolamento medesimo in sottotegola.
      L’ISOLAMENTO TERMICO degli alloggi di SOTTOTETTO viene realizzato, originariamente, all’interno degli alloggi di sottotetto in CONTRO – SOFFITTO e deve essere tenuto in manutenzione efficace ed efficente a carico dei proprietari degli alloggi di SOTTOTETTO.
      Ne consegue che la spesa dell’isolamento termico in SOTTOTEGOLA (e relativa manutenzione) deve essere a carico totale dei proprietari degli alloggi di sottotetto (compresa la rimozione delle tegole e loro ricollocamento, se non necessaria ed urgente), anche perché per tutti gli altri condomini l’ “ISOLAMENTO TERMICO in SOTTOTEGOLA non è conveniente, ed è inutile e gravoso, in quanto integrativo ad uso esclusivo degli alloggi di sottotetto.
      Tutte le altre spese di manutenzione del tetto (quale parte comune del condominio) devono essere sostenute tra i condomini in base ai millesimi.
      Interpretazioni diverse del codice civile sono assolutamente arbitrarie.
      Ricambio i cordiali saluti!

  • Titolo: percentuale dell'amministratore di grazia del 06/05/2003, 22:26
    Quesito: Buonasera, le avevo già scritto per dei lavori che si dovrebbero fare riguardo i ballatoi e frontalini in entrambe le facciate del palazzo di 5 piani in cui abito insieme ad altre 11 persone. Le vorrei chiedere 1) oltre il preventivo della ditta, qual è la percentuale dell'amministratore su tali lavori straordinari 2) lui ce lo deve dire subito nella riunione in cui presenterà il preventivo o può anche omettere tale informazione dandola per scontata e presentandoci il conto alla fine 3) noi possiamo non essere d'accordo con l'onorario che ci chiederà o per legge dobbiamo corrispondere quello che ci chiede? La ringrazio per la sua attenzione. grazia da catania
    • Re: percentuale dell'amministratore di Arch. Eugenio Luxardo del 15/05/2003, 19:15.
      Tra le attribuzioni dell’Amministratore (art.1130 c.c.) vi è il dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni del palazzo, di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni.
      L’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti .
      TUTTE LE SPESE devono essere previste, valutate, analizzate, documentate, controllate ed approvate in preventivo e consuntivo dall’assemblea. L’Amministratore non può PRETENDERE nessun compenso EXTRA , senza tempestiva segnalazione, per incarichi che non siano di sua esclusiva competenza e di cui non abbia avuto SPECIFICO MANDATO dell’assemblea stessa e soprattutto NON PUÒ come Lei dice:“omettere tale informazione dandola per scontata e presentandoci il conto alla fine”.
      PATTI CHIARI :AMICIZIA LUNGA!
      L’assemblea provvede alla conferma dell’Amministratore ed alla sua retribuzione.

  • Titolo: Preventivo idraulico di Giorgio Malese del 06/05/2003, 16:52
    Quesito: Gentile Architetto,
    quali sono le tariffe medie vigenti applicate dagli idraulici a punto acqua per il rifacimento di un bagno?
    Grazie per l'attenzione.
    G.Malese
    • Re: Preventivo idraulico di Arch. Eugenio Luxardo del 15/05/2003, 19:12.
      I costi degli interventi di ripristino idraulico variano da zona a zona, secondo la tipologia ed i quantitativi della fornitura.
      Può consultare i prezziari della camera di Commercio Industria Artigianato.
      Un prezzo medio indicativo di massima si aggira attorno a 350 €uro per punto, esclusa la fornitura degli apparecchi sanitari e le assistenze murarie.

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