Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: Sig. di Rosario Fava del 08/09/2003, 13:58
    Quesito: Buongiorno,

    ho installato un condizionatore con l'unita' raffreddante esterna. Attualmente lo scarico dell'acqua lo effettuo dentro una tanica che svuoto regolarmente. E' possibile poter utilizzare il tubo di scarico dell'acqua piovana che passa a 10 cm dal mio balcone? Il tubo e' in rame e, se il lavoro viene fatto a regola d'arte, non dovrebbe avere problemi di portata in quanto il palazzo e' nuovo

    grazie,

    cordiali saluti

    Rosario Fava
    • Re: Sig. di Arch. Eugenio Luxardo del 11/09/2003, 19:26.
      L’assenso per l’utilizzazione di uno dei pluviali deve essere dato dall’Amministratore del fabbricato, nel rispetto delle leggi e regolamenti comunali e del decoro architettonico.
      Le acque di scarico, nel rispetto delle norme vigenti, devono essere raccolte all’origine, allontanate tramite condotti separati, tra di loro distinti, sino al recapito finale. Qualora le acque meteorologiche possano essere contaminate da sostanze inquinanti correlate all’attività svolta nell’insediamento, si dovrà provvedere alla separazione delle acque di prima pioggia che potranno confluire nel condotto delle acque tecnologiche. Nelle zone servite da pubblica fognatura, è ammessa l’unificazione delle diverse reti al piede dell’edificio, ferma restando la possibilità d’ispezione e prelievo. Nelle zone non servite da fognatura comunale viene imposta la legge n° 62/85 e successive modificazioni.

  • Titolo: lavori di dario del 08/09/2003, 11:06
    Quesito: Sono propietario di un'appartamento. Ho gia' fatto il compromesso , il futuro propietario mi chiede di iniziare lavori di ristrutturazione un mese prima della data prevista per il rogito finale. Qual'e' il modo migliore per tutelarsi nel caso in cui acconsento.
    Grazie
    • Re: lavori di Arch. Eugenio Luxardo del 11/09/2003, 19:23.
      Nel caso in cui sia il futuro proprietario a voler anticipare i tempi e volesse “iniziare lavori di ristrutturazione un mese prima della data prevista per il rogito finale”, a proprie cura e spese, Lei, venditore, consegnerebbe le chiavi e permetterebbe, al compratore medesimo, di occupare i locali, (non ancora definitivamente pagati?), in cambio di imprecisate garanzie.

  • Titolo: scarichi ascque pluviali di simone serventi da roma del 08/09/2003, 01:45
    Quesito: Gentilissimo Architetto, sono proprietario di un appartamento situato al piano terra in una palazzina in termine di costruzione ad opera di una cooperativa. La palazzina è composta di tre piani sopraelevati, uno al piano terra con annesso giardino e un terrazzo condominiale.Ho notato che per i balconi e per la terrazza condominiale non è stato previsto un sistema di deflusso delle acque piovane in tubatura o grondaia e quindi in fogna, ma semplicemente realizzando una pendenza dei pavimenti che fa confluire l'acqua sul lato esterno dell'edificio distanziando lo scarico di quest'ultima con circa 10 cm di lattoneria. Il problema è che sotto ci sono io e il mio giardino, che si trovera ogni volta invaso da una cascata di acqua proveniente da tutti i terrazzi sopra di me.Se mai qualcuno dei miei sovrapposti dovesse decidere di lavare il proprio balcone con del sapone o degli acidi
    inevitabilmente questi verrano confluiti sempre a casa mia! Nella stessa misura sicuramente non potrò montare neanche delle tende per proteggermi dal sole, perchè queste sarebbero sempre sotto il "tiro" degli scarichi sopra.
    Come posso fare perchè la cooperativa o il costruttore provveda a questa svista?
    Eventuali spese per porvi rimedio saranno di nostra competenza o possono essere attribuite a "loro" in quanto negligenti (premesso che sulle planimetrie del palazzo non sono neanche disegnati)?
    Grazie e a presto (e sicuramente visto come procedono le cose, ci risentiremo anche molto).
    • Re: scarichi ascque pluviali di Arch. Eugenio Luxardo del 11/09/2003, 19:19.
      Non è chiaro come possa “confluire l'acqua sul lato esterno dell'edificio distanziando lo scarico di quest'ultima con circa 10 cm di lattoneria”, come dice, né è chiaro come la “cooperativa” intenda convogliare le acque di scarico dai piani dei “balconi” e dalla “terrazza condominiale” evitando stillicidio ed inconvenienti.
      La “cooperativa”venditrice solidalmente col costruttore, deve realizzare il convogliamento delle acque dei terrazzi e della “terrazza condominiale” in gronde, pluviali e/o muretti di contenimento e piani impermeabilizzati, in modo che non si verifichi nessun tipo di stillicidio o irregolare deflusso di acque, o perdite di vaqrio tipo, nel rispetto dei regolamenti locali e delle leggi sulla “polizia idraulica”.
      La cooperativa venditrice deve riferire in merito con sollecitudine e dichiarare come e quando intenda intervenire, poiché le opere di completamento, che eviterebbero gli inconvenienti da Lei lamentati, rientrano nella regolare esecuzione dei fabbricati.

  • Titolo: SUPER DIA di MIMMO ROSSI del 07/09/2003, 12:24
    Quesito: SONO PROPRIETARIO IN ROMA DI UN NEGOZIO CON ANNESSO MAGAZZINO.VORREI UNIFICARLI E FARE IL CAMBIAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO IN ABITAZIONE CIVILE,INOLTRO LA COPERTURA è PIANA(LASTRICATO SOLARE) E ANCHE DA RIFARE, HO INTENZIONE DI REALIZZARE UN TETTO CON TEGOLE AL FINE DI INCORPORARE DEI PANNELLI SOLARI.
    oVVIAMENTE USANO COSI IL SOTTOTETTO CON AUMENTO DELLA METRATURA DELL'ABITAZIONE.pOSSO USARE LO STRUMENTO SUPER DIA DELLA LEGGE DEL 2001 IN UNA ZONA INDICATA CON LA LETTERA E IN CUI IL NUOVO PIANO REGOLATORE PREVEDE ZONA TRA PERIFERIA E CENTRO CO DESTINAZIONE A ZONA DI ESPANSIONE.vOLEVO FAR USO DELLA SUPER DIA PERCHè PROCEDEREI SIA AD UNA RISTRUTTURAZIONE CON TECNICHE ANTISISMICHE CHE AD USO IMPIANTO FOTOVOLTAICO.
    pOSSO FARE QUANTO SOPRA DETTO,OPPURE DEVO CHIEDERE LA EX CONCESSIONE EDILIZIA E PER FARE IL TUTTO QUALI TASSE DEVO PAGARE? GRAZIE
    • Re: SUPER DIA di Arch. Eugenio Luxardo del 11/09/2003, 19:14.
      È necessario che chieda informazioni all’ufficio tecnico comunale di zona, mostrando il Suo progettino, (sentito un progettista competente). Il cambiamento di destinazione d’uso in abitazione civile sarebbe ammissibile se rispettasse oltre che il piano regolatore soprattutto il Regolamento Edilizio Comunale, poiché, a quanto pare, si tratterebbe d’aumento di cubatura, di nuova costruzione di vespaio e di nuovo riscaldamento accompagnato da relativo calcolo delle dispersioni termiche.
      L’Ufficio Tecnico Le consiglierà la presentazione di progetto completo per l’eventuale concessione edilizia, poiché le opere potrebbero non rientrare tra quelle previste in caso di Super Dia.
      L’Ufficio Tecnico preciserà gli importi dei contributi comunali relativi le nuove opere.
      Per quanto riguarda la copertura piana è necessario si accerti chi sia interessato all’uso esclusivo del lastrico solare nel caso in cui il negozio e annesso magazzino non fossero in corpo di fabbricato isolato.

  • Titolo: servitù di passaggio di maria carla padova del 25/05/2003, 10:37
    Quesito: Titolo: servitù di passaggio di maria carla padova del 17/05/2003, 00:18
    Quesito: L'accesso ai garage del nostro condominio può avvenire solo da un sentiero asfaltato che accede alla strada comunale e comunica con il nostro giardino condominiale. Questo unico accesso confina con un altro stabile dal quale siamo separati da un cancello.Questo secondo condominio ha accesso alla strada pubblica anche mediante altri due cancelli posti su un altro frontestrada. Purtuttavia questo condominio gode di una servitù di passaggio, che peraltro esercita assai raramente, lungo il nostro viottolo che essendo di nostra proprietà è da noi curato ed asfaltato. Possiamo noi montare un cancello elettrico che protegga la nostra proprietà pur garantendo agli altri il transito, poichè consegneremo loro le chiavi? Sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione per usura del vialetto?
    Grazie
    • Re: servitù di passaggio di Arch. Eugenio Luxardo del 25/05/2003, 21:33.
      Dice: “ questo condominio gode di una servitù di passaggio…. lungo il nostro viottolo (sentiero asfaltato)”. Però non è chiaro se la “SERVITÙ di PASSAGGIO” viene utilizzata da qualcuno per accesso pedonale o carraio, e/o per parcheggio.
      E’ necessario, quindi che si accerti in CATASTO e presso il settore tecnico DEMANIO e PATRIMONIO del COMUNE circa la REALE PROPRIETÀ del PASSAGGIO e circa il RELATIVO VINCOLO e a favore di CHI.
      Solo dopo aver chiesto ed ottenuto il permesso ai PROPRIETARI ed al Comune, sarà possibile “MONTARE” un cancello carraio elettrico ed un cancello pedonale, senza precludere a nessuno il DIRITTO DI PASSAGGIO, mantenendo la SERVITÙ DI PASSO, “pur garantendo agli altri il transito, consegnando a tutti gli interessati le chiavi”. In tal caso gli interessati ed utenti potranno contribuire alle spese “di manutenzione per l’usura del vialetto” e dei nuovi cancelli, in parti proporzionali al loro utilizzo da calcolarsi in proporzione dell’uso che ciascuno potrà farne.

  • Titolo: SUDDIVISIONE DELLE SPESE di MASSIMO MASI del 24/05/2003, 23:13
    Quesito: DI SEGUITO AL QUESITO PRECEDENTE VORREI SAPERE, IN PARTICOLARE, PER I LAVORI DA EFFETTUARE SUL TERRAZZINO PATRONALE, SE NELLA RIPARTIZIONE DELLA SPESA SPETTANTE AI CONDOMINI PER I DUE TERZI (2/3)DEVE ESSERE COMPRESO ANCHE IL PROPRIETARIO CONDOMINO DEL TERRAZZINO (CUI GIA' COMPETE UN TERZO (1/3).
    • Re: SUDDIVISIONE DELLE SPESE di Arch. Eugenio Luxardo del 25/05/2003, 21:28.
      In base all’articolo 1123 del c.c. le spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio (nel Suo caso: il terrazzo condominiale) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
      L’articolo 1126 c.c. stabilisce che quelli che hanno l’uso esclusivo dei lastrici solari sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di TUTTI i condomini dell’edificio o DELLA PARTE DI QUESTO a cui il lastrico solare SERVE, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
      Quindi il PROPRIETARIO CONDOMINO DEL TERRAZZINO (che ne fa l’uso esclusivo) deve pagare un terzo della spesa nonché la quota parte delle sue altre proprietà (es: garage) SOTTO i vari piani che si trovano SOTTO il suo terrazzino che fa da copertura e protezione per TUTTI i sottostanti o PARTE dei condomini sottostanti che ne verrebbero protetti.

  • Titolo: SUDDIVISIONE DELLE SPESE di MASSIMO MASI del 24/05/2003, 22:15
    Quesito: NEL NOSTRO CONDOMINIO, COMPOSTO DA 4 APPARTAMENTI, UN NEGOZIO ED UN GARAGE, SI DEVE PROVVEDERE ALLA RIPARAZIONE E IMPERMEALIZZAZINE DEL TERRAZZO CONDOMINIALE E DI UN TERRAZINO PATRONALE: COME DEVONO ESSERE SUDDIVISE LE SPESE?
    • Re: SUDDIVISIONE DELLE SPESE di Arch. Eugenio Luxardo del 25/05/2003, 21:25.
      In base all’articolo 1123 del c.c. le spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio (nel Suo caso: il terrazzo condominiale) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
      L’articolo 1126 c.c. stabilisce che quelli che hanno l’uso esclusivo dei lastrici solari sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di TUTTI i condomini dell’edificio o DELLA PARTE DI QUESTO a cui il lastrico solare SERVE, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
      Quindi il PROPRIETARIO CONDOMINO DEL TERRAZZINO (che ne fa l’uso esclusivo) deve pagare un terzo della spesa nonché la quota parte delle sue altre proprietà (esempio: garage) SOTTO i vari piani che si trovano SOTTO il suo terrazzino che fa da copertura e protezione per TUTTI i sottostanti o PARTE dei condomini sottostanti che ne verrebbero protetti.

  • Titolo: Disimpegno di Gigi del 19/05/2003, 17:36
    Quesito: Buongiorno, vorrei sapere se è vero e quale sarebbe la disposizione che prevede un disimpegno relativamente al primo bagno.
    Ho infatti intenzione di abbattere una parete tra tinello e corridoio, la porta del bagno rimarrebbe praticamente in sala, come mi devo comportare?
    Grazie per la risposta.
    • Re: Disimpegno di Arch. Eugenio Luxardo del 21/05/2003, 19:29.
      I regolamenti edilizi e le norme igieniche di quasi tutti i Comuni Italiani prevedono che l’ambiente contenente il vaso igienico deve essere disimpegnato da altri locali mediante apposito vano (antibagno, corridoio, atrio), delimitato da serramenti, (contrariamente ad altri regolamenti di altre nazioni, come la Francia, che prevedono tiraggi condominiali diversi dai nostri). Consulti il regolamento edilizio del Suo Comune.

  • Titolo: spese a carico inquilino di franco pitacco del 19/05/2003, 11:50
    Quesito: ho in affitto un box, per il quale il proprietario mi chiede di pagare anche spese straordinarie, quali adeguamento antincendio e simili.
    Questo tipo di psese non è a carico del proprietario?
    • Re: spese a carico inquilino di Arch. Eugenio Luxardo del 21/05/2003, 19:26.
      Il contratto detta legge, a meno che non si tratti di clausole manifestamente vessatorie o di patti contrari alle norme del codice civile.
      Di solito le spese straordinarie ed assicurative sono a carico del proprietario, salvo patto diverso soprattutto per quanto riguarda le auto rimesse e gli “infiammabili” che vengono spesso depositati.

  • Titolo: Tanta acqua dalla terrazza di sopra di marta del 19/05/2003, 11:34
    Quesito: Gentile Dott. Luxardo
    abito in un condominio di tre piani. Sto al secondo e sopra di me c'è un attico. Dalla terrazza al piano di sopra in tutti i momenti del giorno scende dall'acqua (indipendentemente dalle condizioni meteo). Ho fatto presente ciò sia ai proprietari del piano di sopra che all'amministratore. Entrambi sostengono che l'acqua che cade nella mia terrazza è acqua piovana che penetra sotto la guaina del pavimento del terrazzo e quindi anche a distanza di moltissimi giorni scende nella mia terrazza. L'estate scorsa, in concomitanza della siccità, la mia terrazza era comunque bagnata. Inoltre l'acqua scende da alcuni punti precisi e sempre nelle stesse ore del giorno (alle 9.00 dal lato est, alle 14.00 dal lato sud ...) il che mi fa pensare che ci sia un sistema temporizzato per l'irrigazione delle tantissime piante presenti.
    L'acqua scendendo nella mia terrazza forma una patina (molto spessa) di calcare sul pavimento. Inoltre la ringhiera è costantemente sverniciata ed avvolta da quello che a me sembra calcare.
    Mi chiedo se l'acqua piovana possa veramente sciogliere la terrazza di sopra (visto che da quanto mi risulta l'acqua piovana è acqua distillata e quindi priva di calcare).
    Mi chiedo inoltre cosa posso fare, nel caso in cui l'acqua che scende dovesse essere - come penso io - di rubinetto, per far valere le mie ragioni, visto che l'amministratrice del condominio sembra preferire che noi condomini ricostruiamo la terrazza che è difettosa(?) piuttosto che trovare una soluzione meno drastica. Grazie mille
    • Re: Tanta acqua dalla terrazza di sopra di Arch. Eugenio Luxardo del 21/05/2003, 19:24.
      L'acqua (che arriva nella Sua terrazza) può essere acqua piovana che penetra sotto la guaina del pavimento del "terrazzo al piano di sopra", e/o anche dovuta all'irrigazione (frequente e a tempo determinato, come dice) delle piante presenti, che si accumula in più o meno vasti interstizi sottoguaina.
      L'acqua piovana , (incolore e relativamente pura), può scavare, col tempo, il sottostante calcestruzzo, sfarinare il calcare, trascinarlo e depositarlo a valle, formando biancastri sali ed ossidi di calcio. Che sia acqua piovana o di rubinetto, come dice , è sempre acqua di stillicidio che Lei non deve avere, e deve esserne rimossa la causa col ripristino della guaina, poiché viene da un punto della guaina del terrazzo sovrastante (logorato dal tempo e dai carichi di pesanti fioriere).
      L’amministratore ha ragione quando dice che, Voi condomini, dovete decidervi a far ripristinare l’impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante. Purtroppo è difficile scoprire il punto esatto logorato e può essere improponibile un rappezzo più o meno economico. Interpellate un impresa specializzata in impermeabilizzazioni.

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