Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
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  • Titolo: ripartizione spese in cond.composto da 2 palazzine di Valentina.28@inwind del 14/09/2003, 15:07
    Quesito: Nel condominio di mia nonna,che è composto da due casali separati ma uniti nello stesso condominio,si è reso necessario un lavoro straordinario di consolidamento di un appartamento al piano terra della palazzina A,mia nonna è proprietaria di una unità immobiliare nella palazzina B per millesimi 134,42 e ha 43,87 millesimi di competenza per l'intero condominio.Vorrei sapere se anche mia nonna che ha la proprietà nella palazzina B,deve comunque contribuire per le spese del consolidamento dell'appartamento che è nella palazzina A,e se nel caso fosse ,quali millesimali applicare nella ripartizione della spesa.Ringrazio anticipatamente per la risposta.
    • Re: ripartizione spese in cond.composto da 2 palazzine di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 19:05.
      Il regolamento condominiale deve distinguere le parti comuni condominiali da quelle supercondominiali;
      ---comprendendo tra le parti condominiali :
      - il terreno sul quale sorge ogni palazzina;
      - le FONDAZIONI e le STRUTTURE PORTANTI di ogni palazzina;
      - la scala, i pianerottoli, il tetto;
      ---comprendendo tra le parti supercondominiali :
      - il cortile che collega le due palazzine,
      - la recinzione e tutte le parti destinate all’uso comune supercondominiale, come l’impianto di riscaldamento e la caldaia se centralizzati.
      Inoltre la tabella dei millesimi allegata al contratto riporta :
      - 1^ -la colonna dei millesimi di proprietà condominiali di ognuna delle due palazzine;
      - 2^ -la colonna dei millesimi delle spese condominiali di ognuna delle due palazzine;
      - 3^ -la colonna dei millesimi delle proprietà supercondominiali;
      - 4^ -la colonna dei millesimi delle spese supercondominiali;
      - 5^ -la colonna dei millesimi relative l’impianto di riscaldamento.

      Se le FONDAZIONI e le STRUTTURE PORTANTI sono comprese tra delle parti condominiali di ogni palazzina, le spese riguardanti il LAVORO STRAORDINARIO DI CONSOLIDAMENTO DELL’ APPARTAMENTO AL PIANO TERRA DELLA PALAZZINA A, farebbero parte delle spese condominiali A e dovrebbero essere distribuite solo tra i condomini della palazzina A. (colonna 2^) perché non farebbero parte delle spese supercondominiali, (colonna 4^) .
      In tal caso Sua Nonna, che ha la proprietà nella palazzina B, non dovrebbe partecipare ad alcuna spesa relativa il consolidamento strutturale nella palazzina A.
      Non sempre gli Amministratori seguono questa logica, perché non sempre i regolamenti condominiali sono precisi nella distinzione strutturale.

  • Titolo: PENSO DI ESSERE ALLA FINE di PRIZZON RENZO del 13/09/2003, 23:14
    Quesito: SALVE, SI RICORDA DI ME SONO RENZO ,QUELLO DELL'INFILTRAZIONE DELL'ACQUA DAL SOFFITTO : SI RICORDA IL FAMOSO 700 DEL MIO AVVOCATO ... BENE E' PASSATO QUASI UN ANNO ED IL GIUDICE HA NOMINATO IL PERITO DEL TRIBUNALE ...CHE VERRA' PROSSIMAMENTE A FARE SPERO L'ULTIMA PERIZIA NEL MIO APPARTAMENTO .. DOPO DI CHE COSA SUCCEDERA? PAGHERA' L'IDRAULICO L'IMPRESARIO ? SICURAMENTE L'ASSICURAZIONE DI UNO DEI DUE ,TANTO PER LA CRONACA I DANNI PREVENTIVATI FINO AD ARA SONO DI CIRCA 75000 EURO I CREDA SEMBRANO TANTI MA CONSIDERI CHE CIRCA LA META' DEL SOFFITTO E ROVINATO E GRAN PARTE DELLE PARETI CHE SONO ENTRAMBI INTONACATI CON CALCE RASATA ,DOVRO' PORTARE VIA GRAN PARTE DEI MOBILI E TRASLOCARE PER CIRCA UN PAIO DI MESI .. COSA NE PENSA ....P.S. PENSI CHE MI RESTA ANCHE IL BUBBIO CHE QUANDO L'INQUILINO SOPRA DI ME ,CHE FRA' UN MESE RIACCENDERA' IL RISCALDAMENTO A PAVIMENTO LA FAMOSA CONDENSA DELLA CALDAIA DOVE SCARICHERA LA CONDENSA? .........LE FARO' SAPERE COME ANDRA A FINIRE NEL FRATTEMPO LA SALUTO E LA RINGRAZIO... PRIZZON RENZO.
    • Re: PENSO DI ESSERE ALLA FINE di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 19:01.
      Ricordo molto bene! Il 14 febbraio c.a. scrissi:
      “Il C.T.U. (consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice), visto il quesito del giudice stesso, visti gli atti, chiarirà le cause che hanno provocato i danni, identificherà le opere “eseguite non a regola d’arte” individuando coloro che le hanno eseguite, valuterà i danni (che potrebbero essere o in più o in meno dei Suoi 30.000 €uro) attribuendoli con precisione ai singoli responsabili, (che potranno rivolgersi alle proprie assicurazioni). Al Giudice spetterà la decisione di approvare quanto dichiarato dal C.T.U. , previe osservazioni delle parti e controdeduzioni del C.T.U.”.
      Purtroppo i tempi sono lunghi e questi ricadono sulla rivalutazione al giorno del pagamento.
      Tutto ciò dovrà essere fatto presente al C.T.U. , esaminando attentamente il quesito postogli dal Giudice, con la speranza che il suddetto quesito sia per Lei, tecnicamente ed economicamente esaustivo. Con il Suo consulente tecnico di parte dovrà convincere il C.T.U. dimostrando l’ammontare di tutti i danni valutati con obiettività senza dimenticare nulla, compresi i costi connessi : passati, presenti e futuri.
      Per ora Auguri! Coraggio e tranquillità! Le sarò grato se mi terrà informato!

  • Titolo: Apertura porta su muro condominiale in prossimità delle finestre altrui di Paola Ricci del 13/09/2003, 17:21
    Quesito: Abito ad un piano rialzato e il proprietario dell'appartamento sotto di me (piano seminterrato) vuole aprire una porta sul muro condominiale che dista circa 2 metri dalla mia finestra in modo da poter raggiungere autonomamente la sua abitazione. Esiste una distanza minima a cui deve realizzare la scala?
    grazie
    • Re: Apertura porta su muro condominiale in prossimità delle finestre altrui di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 18:57.
      Non è chiaro dove sia il muro condominiale, dove sia la scala e dove sia la Sua finestra o se pensa ad inconvenienti derivabili dall’accesso esterno e dal continuo passaggio di terzi attraverso il muro condominiale.
      Il codice civile prevede che “non si possono costruire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze o lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica”.
      Se trattasi di apertura per passaggio dall’esterno è bene consultare il Regolamento condominiale, l’assemblea condominiale, il Comune ed il Regolamento edilizio.

  • Titolo: appartamento nuovo.... tanti guai di Tirsi dora del 12/09/2003, 15:03
    Quesito: egregio architetto, io e mio marito nel 98 abbiamo comprato un appartamento nuovo( appena terminato dall'impresa costruttrice). Dopo un anno abbiamo iniziato ad avere i primi problemi (premetto che l'appartamento è assicurato per 10 anni per danni non prevedibili) nel l'inverno successivo al nostro acquisto abbiamo iniziato ad avere la muffa sui muri della cameretta bagno e camera da letto, il marciapiede del giardino si e staccato di due dita da muro e quando piove filtra acqua. muffa sul muro del terrazzo e così via: il geometra del lìimpresa vuol far tappare i buchi con dell'intonaco invece che rifare il marciapiede e per la muffa propone dei buchi nel muro. come posso fare per ottenere dei risultati migliori? la ringrazio anticipatamente
    • Re: appartamento nuovo.... tanti guai di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 18:54.
      Appartamento nuovo.... tanti guai ....
      Quanti altri guai? Il Suo caso dovrebbe essere analizzato da un tecnico di ditta specializzata nelle diagnosi e tecniche di risanamento dall’umidità ascendente, soprattutto se, come dice, il Suo appartamento è assicurato per 10 anni.
      Semplici buchi nel muro, non darebbero certo risultati definitivi, se la muffa e l’umidità provenissero dal “marciapiede del giardino” e si accumulassero sotto il solaio, ancora peggio se non é stato realizzato il vespaio (sottosolaio aerato) . Potrebbe essere opportuno, semmai, formare il vespaio, rifacendo pavimenti e solai, fradici d’umidità.
      Sigillare con cemento il marciapiedi, senza zoccolatura né guaine catramate, né intercapedine tra muro di fondazione e terreno, rimanderebbe i guai al prossimo anno.

  • Titolo: appartamento nuovo.... tanti guai di Tirsi dora del 12/09/2003, 15:03
    Quesito: egregio architetto, io e mio marito nel 98 abbiamo comprato un appartamento nuovo( appena terminato dall'impresa costruttrice). Dopo un anno abbiamo iniziato ad avere i primi problemi (premetto che l'appartamento è assicurato per 10 anni per danni non prevedibili) nel l'inverno successivo al nostro acquisto abbiamo iniziato ad avere la muffa sui muri della cameretta bagno e camera da letto, il marciapiede del giardino si e staccato di due dita da muro e quando piove filtra acqua. muffa sul muro del terrazzo e così via: il geometra del lìimpresa vuol far tappare i buchi con dell'intonaco invece che rifare il marciapiede e per la muffa propone dei buchi nel muro. come posso fare per ottenere dei risultati migliori?
    • Re: appartamento nuovo.... tanti guai di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 18:52.
      Appartamento nuovo.... tanti guai .....
      Quanti altri guai? Il Suo caso dovrebbe essere analizzato da un tecnico di ditta specializzata nelle diagnosi e tecniche di risanamento dall’umidità ascendente, soprattutto se, come dice, il Suo appartamento è assicurato per 10 anni.
      Semplici buchi nel muro, non darebbero certo risultati definitivi, se la muffa e l’umidità provenissero dal “marciapiede del giardino” e si accumulassero sotto il solaio, ancora peggio se non é stato realizzato il vespaio (sottosolaio aerato) . Potrebbe essere opportuno, semmai, formare il vespaio, rifacendo pavimenti e solai, fradici d’umidità.
      Sigillare con cemento il marciapiedi, senza zoccolatura né guaine catramate, né intercapedine tra muro di fondazione e terreno, rimanderebbe i guai al prossimo anno.

  • Titolo: scarichi acque pluviali di simone serventi da roma del 12/09/2003, 14:54
    Quesito: In merito alla risposta da Lei data, (la ringrazio e mi scuso se non sono stato chiaro nell'esplicarle il problema ma purtroppo non sono un addetto ai lavori), vorrei chiederle un'ultima cortesia: l'unica normativa sulla regolamentazione delle acque pluviali che ho trovato (regolamento edilizio urbano del comune di roma e art 908 c.c.) fa riferimento solamente alle acque pluviali provenienti dalla terrazza comune e dalla copertura dello stabile e nulla per quanto rigurda i balconi privati.
    Può per favore indicarmi la norma alla quale si riferisce così nella riunione della cooperativa che si terrà a giorni, avrò possibilità di controbattere le scuse che tante volte sono state trovate per giustificare lavori fatti e non fatti.
    E per ultimo (sempre inerente la cooperativa), il Direttore dei Lavori che arbitrio ha di modificare il progetto iniziale? (le modifiche da lui fatte solo solamente estetiche e non strutturali, ma hanno portato ad un risparmio per il costruttore e non per Noi), e ha l'obbligo di informare i soci della cooperativa o può farlo a suo piacimento?
    Grazie
    • Re: scarichi acque pluviali di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 18:49.
      Le leggi ed i regolamenti edilizi tendono tra l’altro a GARANTIRE L’INCOLUMITÀ DELLE PERSONE E L’INTEGRITÀ DELLE COSE.
      La “cooperativa”venditrice solidalmente col costruttore, deve realizzare il convogliamento delle acque dei terrazzi e delle terrazze, compresi i balconi (con particolare attenzione da parte dei condomini in caso di parapetti aperti), in modo che non si verifichino stillicidi o irregolari deflussi di acque, o perdite, (nel rispetto dei regolamenti locali e della regolare esecuzione dei fabbricati). Le acque di scarico, nel rispetto delle norme vigenti, devono essere raccolte all’origine, ed allontanate tramite condotti separati. Qualora le acque possano essere contaminate da sostanze inquinanti si dovrà provvedere alla loro separazione, con la possibilità d’ispezioni e prelievo di campioni al piede dell’edificio.
      Se il costruttore non rispettasse questi elementari concetti costruttivi di rispetto dell’igiene, prima o dopo, dovrebbe subirne le conseguenze, ma prima verrebbero coinvolti i condomini direttamente responsabili e trasgressori. Inoltre i regolamenti condominiali prevedono che “i condomini sono tenuti al rispetto delle norme del vivere civile e della buona educazione e in particolare devono tenere un comportamento tale da evitare di procurare fastidio o disturbo agli altri e di sporcare o danneggiare le parti o gli impianti comuni e privati”.
      Nessun direttore dei lavori, (né quello della committenza e soprattutto quello di cantiere o ditta costruttrice di controparte), possono permettersi di modificare il progetto iniziale (contrattuale), senza l’approvazione scritta ed unanime dei committenti condomini, soprattutto se vi é sospetto di lucro da parte dell’impresa costruttrice, pena sanzioni legali.
      Le modifiche cosiddette : “SOLAMENTE ESTETICHE” possono essere le più penalizzanti, perché un costruttore abile e complici potrebbero lucrarne.

  • Titolo: ponteggi su spazio privato di fara del 12/09/2003, 14:29
    Quesito: ho realizzato su terrazzo privato una tettoia- veranda con regolare concessione comunale. Il regolamento condominiale di natura contrattuale prevedeva la possibilità di coprire la terrazza.
    Ora la ditta che sta ristruttarando il palazzo e che mi aveva prospettato l'uso di tralicci a ponte del tetto, dice che vorrebbe invece puntellarlo con pali di sostegno ( che avrei quindi in casa) e poggiarsi sul tetto. Può obbligarmi? Che garanzie per eventuali danni? e per il disagio?
    GRAZIE per l'attenzione
    • Re: ponteggi su spazio privato di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 18:45.
      Lei può rifiutare che la ditta, che sta ristrutturando il palazzo, realizzi qualsiasi struttura (appoggio e/o puntellatura) sulla Sua terrazza e/o sul tetto della Sua tettoia – terrazza, senza le garanzie adeguate al ripristino perfetto nello stato di fatto in cui si trova ora la Sua proprietà, evitando danni o segni residui di qualsiasi tipo.
      Le conviene consultare un ingegnere architetto specializzato in strutture e ponteggi che oltre a consigliarLe di accettare i ponteggi più opportuni per la ristrutturazione del palazzo potrà prevedere le clausole tecnico-economiche che Le permetteranno di evitare qualsiasi disagio non retribuito, obbligando la ditta al ripristino totale e a tutte le riparazioni necessarie.
      Non è chiara la frase : “puntellarlo con pali di sostegno ( che avrei quindi in casa)”.

  • Titolo: Manutenzione caldaia di abitazione di Luca La Civita del 12/09/2003, 07:43
    Quesito: Sono conduttore di appartamento ad uso abitativo e dopo pochi mesi di abitazione ho dovuto sostenere per ben due volte la spesa onerosa di sostituzioni di elementi della caldaia il cui danno a detta del tecnico della casa costruttrice deriverebbe da mancata manutenzione negli anni precedenti alla mia abitazione. Mi chiedo: gli interventi sostenuti sono da intendersi come manutenzione straordinaria o ordinaria? Spetta al conduttore o al locatore sostenere la spesa? Attendo fiducioso una sollecita risposta. Cordiali saluti.
    • Re: Manutenzione caldaia di abitazione di Arch. Eugenio Luxardo del 16/09/2003, 18:42.
      E’ necessario sapere quali siano gli elementi della caldaia che sono stati sostituiti.
      Se trattasi di elementi in continua manipolazione da parte dell’inquilino e soggetti ad usura, detti elementi rientrano nella manutenzione ordinaria e sono a carico dell’inquilino (attuale o precedente con assenso del proprietario prima dell’intervento).
      Gli altri elementi di caldaia, oggetto di vetustà, (devono essere analizzati e decisi dal tecnico di fiducia del proprietario, prima della riparazione o sostituzione) farebbero parte della manutenzione straordinaria a carico del proprietario.

  • Titolo: gres porcellanato levigato di jolanda del 09/09/2003, 10:14
    Quesito: Desidero sapere quali sono le tolleranze prescritte dalla legge per un pavimento posato tutto in grez e a chi mi posso rivolgere di specifico per verificare l'eventuale posa non corretta senza ricorrere alla via legale che la trova molto dispendiosa e lunga ? grazie
    • Re: gres porcellanato levigato di Arch. Eugenio Luxardo del 11/09/2003, 19:32.
      I materiali, le forniture e pose devono corrispondere alle norme di legge, alle condizioni contrattuali e relative prescrizioni.
      La posa in opera dei pavimenti in genere (nel Suo caso in gres) deve essere eseguita su sottofondi opportunamente spianati con materiale adatto. Gli elementi costituenti il pavimento in gres devono essere posati in piano, devono combaciare esattamente tra di loro e devono essere perfettamente fissati al sottofondo. Ad opera ultimata i pavimenti posati verranno ripuliti dall’appaltatore e, fino alla consegna, verranno usati opportuni accorgimenti e protezioni per evitare che vengano danneggiati.
      Gli elementi di gres destinati a pavimentazione per la loro composizione, cottura e resistenza devono rispettare le norme UNI, norme legali che devono essere richiamate nelle schede fornite dalla Ditta fornitrice e possono essere esaminate e confrontate, dal cliente, al momento della scelta e campionatura.
      Un collaudatore iscritto all’albo della Regione può accertare e dichiarare la regolarità della posa, composizione e resistenza dei materiali di cui al pavimento in oggetto.
      Un esperto in materia, previo esame della pavimentazione e accertamento delle parti irregolari, potrà darLe opportuni consigli per l’eventuale rimozione e rifacimento totale o parziale entro i tempi previsti dalla legge.

  • Titolo: Onorari di Andrea de Cunzo del 08/09/2003, 20:01
    Quesito: Gentile Ingegnere, ho un contezioso con il comune,a causa di un cedimento in fondazione della mia abitazione, provocato da una perdita della condotta idrica comunale. La valutazione dei danni è stata formulata da un tecnico abilitato, il quale non ha considerato le spese per gli oneri professionali occorrenti per DIA,GEOLOGO,CALCOLI+DEPOSITO GENIO CIVILE E COLLAUDO. Le sarei grato se mi potesse spiegare come determinare le percentuali di tali oneri.
    La ringrazio e la saluto cordialmente.
    • Re: Onorari di Arch. Eugenio Luxardo del 11/09/2003, 19:28.
      I tecnici abilitati (consulenti tecnici di parte, controparte e d’ufficio) devono completare le loro perizie con la massima precisione possibile, specificando tutti gli oneri compresi quelli da Lei segnalati, nonché l’IVA. Infatti in base alla tipologia e all’importo totale dei danni e dei lavori effettivi vengono calcolate le varie prestazioni dei professionisti :
      - la DIA compete al Comune, il deposito degli atti compete ai vari Enti;
      - l’ammontare delle parcelle del Geologo, dei Calcolatori e dei Collaudatori competono ai relativi Ordini ed alla Regione, che in base al tipo dei lavori previsti possono fornire chiare indicazioni caso per caso.

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