I proprietari di casa

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi

• Titolo: obbligatorietà di riparazioni terrazze ad uso esclusivo di Ezio Loro del 12/10/2003, 18:06
  Quesito: Da delibera condominiale in assemblea straordinaria è stato stabilito di effettuare dei lavori di sostituzione delle piastrelle che coprivano tre terrazze in quanto si presentavano infiltrazioni negli immobili sottostanti. Un condomino che non presenta al momento attuale alcun danno nella sua terrazza ha espresso all'amministratore prima dell'eseguimento dei lavori la sua opposizione, ma i lavori sono stati effettuati su tre terrazze ugualmente. Ora l'amministratore chiede che vengano pagati i materiali che non sono stati utilizzati per riparare quella terrazza e lo convoca presso il giudice di pace.
  Quattro domande:
  1) E' obbligato in base al codice civile a pagare ?
  2) Deve essere anche obbligato a fare dei lavori che non sono necessari ?
  3) Nel caso non dovesse pagare, la somma da liquidare all'impresa verrebbe divisa fra tutti i condomini ?
  4) Essendo le piastrelle di un colore completamente diverse da quelle originali, lavori di riparazione qualora dovessero essere necessari, dovrebbero essere "obbligatoriamente" fatti con piastrelle dello stesso colore delle stesse dimensioni e materiale ?
  Grazie in anticipo per la risposta !
  
  • Re: obbligatorietà di riparazioni terrazze ad uso esclusivo di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:39.
    Il giudice dovrebbe nominare un consulente tecnico d’ufficio che deve esaminare attentamente il caso specifico, sentire le parti avverse direttamente interessate, controllare la veridicità tecnica e valutare le spese da attribuire ai singoli.
    Non dice se le tre terrazze ad uso esclusivo, facciano o meno parte di un unico lastrico solare suddiviso e separato in tre parti, né se è stato necessario intervenire totalmente o parzialmente su di un unica e medesima impermeabilizzazione o se siano state o meno ripristinate impermeabilizzazioni indipendenti l’una dall’altra (una per ogni terrazza).
    Inoltre è necessario sapere se è stata effettuata la SOSTITUZIONE TOTALE o PARZIALE delle piastrelle o se siano stati effettuati INTERVENTI PARZIALI o TOTALI sull’IMPERMEABILIZZAZIONE con SOSTITUZIONE TOTALE delle piastrelle.
    Comunque è bene ricordare che:
    · I) coloro che hanno l’uso esclusivo di ogni lastrico solare (o terrazza) sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni : gli altri due terzi sono a carico della PARTE DEI CONDOMINI dell’edificio a cui il lastrico solare SERVE, in proporzione del valore della porzione di piano di ciascuno (quindi tra tutti i condomini o parte dei soli condomini interessati da quella impermeabilizzazione;
    · II) nessuno può obbligare il condomino a sostituire le proprie piastrelle della sua terrazza, con altre “piastrelle di un colore e dimensioni completamente diversi da quelle originali”, senza il suo consenso e senza scelta della campionatura e soprattutto se NON SE NE SIA ACCERTATA L’EFFETTIVA NECESSITA’, salvo l’opportunità del ripristino dell’impermeabilizzazione direttamente sottostante.
    · III) non sempre sono reperibili sul mercato piastrelle dello stesso colore, delle stesse dimensioni e materiale di quelle originali collocate in tempi remoti;
    · IV) se i lavori sono stati eseguiti a “regola d’arte” ogni condomino deve pagare la parte a lui correttamente attribuita.
    


• Titolo: consulenza di orizio cesare del 02/10/2003, 14:54
  Quesito: Abito in un condominio di due piani, al secondo piano vive un invalido civile, che non riuscendo a salire
  agevolmente le scale, vuole istallare a sue spese (manutenzione/istallazione)
  un servoscala elettrico (una specie di montacarichi con un posto a sedere lungo tutte la scala).
  Tale servoscala elettrico si appoggia al corrimano rendendolo non più utilizzabile (immagino sarà possibile utilizzare la
  guida del servoscala, ma non ne sono sicuro), inoltre la sua messa in opera restringerà lo spazio interno delle scale
  rendendo meno agevole la salita degli altri condomini e il trasporto di cose (da 150 cm si ridurrà a 100/110 cm).
  L'amministratrice mi ha detto che il condominio è obbligato a dare il permesso alla messa in opera di tale attrezzo,
  è vero? Quale sono le misure minime da rispettare per mantenere le necessarie condizioni di sicurezza nelle scale e
  il massimo ingombro consentito al servoscala?
  Ringrazio anticipatamente.
  Cesare Orizio
  Indirizzo e-mail: orizioc@locat.it
  
  • Re: consulenza di Arch. Eugenio Luxardo del 04/10/2003, 18:24.
    La legge 9 gennaio 1989 n° 13 “ disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” prevede “accorgimenti tecnici idonei all’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori ivi compresi i servoscala”.
    Prevede altresì che i portatori di handicap possano installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possano modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
    Le misure dei servoscala a cremagliera possono essere rassegnate dai costruttori medesimi e dal portatore di handicap medesimo. Di solito con pedena piegata occupano uno spazio di circa 30 cm.compreso corrimano.
    La larghezza residua della rampa rimarrebbe di 120 cm. che rientra nelle misure regolamentari, salvo deroghe per il caso specifico.
    


• Titolo: consulenza di orizio cesare del 02/10/2003, 14:51
  Quesito: Abito in un condominio di due piani, al secondo piano vive un invalido civile, che non riuscendo a salire
  agevolmente le scale, vuole istallare a sue spese (manutenzione/istallazione)
  un servoscala elettrico (una specie di montacarichi con un posto a sedere lungo tutte la scala).
  Tale servoscala elettrico si appoggia al corrimano rendendolo non più utilizzabile (immagino sarà possibile utilizzare la
  guida del servoscala, ma non ne sono sicuro), inoltre la sua messa in opera restringerà lo spazio interno delle scale
  rendendo meno agevole la salita degli altri condomini e il trasporto di cose (da 150 cm si ridurrà a 100/110 cm).
  L'amministratrice mi ha detto che il condominio è obbligato a dare il permesso alla messa in opera di tale attrezzo,
  è vero? Quale sono le misure minime da rispettare per mantenere le necessarie condizioni di sicurezza nelle scale e
  il massimo ingombro consentito al servoscala?
  Ringrazio anticipatamente.
  Cesare Orizio
  Indirizzo e-mail: orizioc@locat.it
  
  • Re: consulenza di Arch. Eugenio Luxardo del 04/10/2003, 18:27.
    o Re: consulenza di Arch. Eugenio Luxardo del 04/10/2003, 18:24
    La legge 9 gennaio 1989 n° 13 “ disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” prevede “accorgimenti tecnici idonei all’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori ivi compresi i servoscala”.
    Prevede altresì che i portatori di handicap possano installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possano modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
    Le misure dei servoscala a cremagliera possono essere rassegnate dai costruttori medesimi e dal portatore di handicap medesimo. Di solito con pedana piegata occupano uno spazio di circa 30 cm.compreso corrimano.
    La larghezza residua della rampa rimarrebbe di 120 cm. che rientra nelle misure regolamentari, salvo deroghe per il caso specifico.
    


• Titolo: Garanzie acuisto immobile di Russotto Giovanni del 02/10/2003, 11:22
  Quesito: Salve, nel 2001 abbiamo acquistato una villetta da una s.r.l., che a tuttoggi esiste ancora ( visura effettuata a settembre 2003). Poiche si sono verificati dei problemi:
  - Tracce di umidità nel seminterrato
  - Crepe evidenti su una scala esterna
  - Crepe sui muri di cinta
  volevo chiederle, visto che dopo vari solleciti la società non si è neanche degnata di venire:
  1) Posso chiedere il risarcimento danni o che mi vengano riparati i danni ?
  2) esiste una modulistica da qualche parte per inviare una lettera ( raccomandata A.R. ? ) di richiesta intervento ?
  3) è vero che il costruttore è tenuto a garantire per 10 anni l'iimobile costruito?
  Grazie
  
  • Re: Garanzie acuisto immobile di Arch. Eugenio Luxardo del 04/10/2003, 18:18.
    Il costruttore non può, in modo generalizzato, garantire per “solo” 10 anni l'immobile costruito. Le garanzie a tempo determinato vengono date caso per caso e precisate contrattualmente.
    Il costruttore, però, è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
    L’acquirente è tenuto a denunziare tempestivamente al costruttore le difficoltà ed i vizi dell’opera e comunque, entro sessanta giorni dalla scoperta e il costruttore deve prestare le debite garanzie. L’acquirente può chiedere che le difformità ed i vizi siano eliminati oppure che venga risarcito il danno.
    Faccia esaminare le crepe sulla scala esterna e sui muri di cinta da un perito tecnico esperto, che potrebbe consigliarLe l’accertamento tecnico d’ufficio per “vizi occulti” e l’ispezione giudiziale in base all’articolo 696 c.p.c. . Il perito suddetto le suggerirà cosa scrivere all’appaltatore riferendosi chiaramente ai vizi constatati (comprese le tracce d’umidità se conseguenti ad irregolarità delle opere).
    


• Titolo: Box senza abitabilità di Silvano del 01/10/2003, 16:01
  Quesito: Ho un box di 39 Mq seminterrato ,con scivolo passo carraio cancello ,sotto una palazzina di tre piani costruita nel 1932, regolarmente iscritto al catasto, ma ,solo lui, mai collaudato , inesistente per l'ufficio abitabilità del comune di Milano.
  Ho letto in internet che per le costruzioni edificate prima del 1934 ,non è necessario nè riciedere nè rilasciare il Certificato di abitabilità , in quanto ultimate prima dell'entrata in vigore del R.D. 27/07/1934 n. 1265 che fà obbligo di richiederla.
  Come mi devo comportare?
  
  • Re: Box senza abitabilità di Arch. Eugenio Luxardo del 03/10/2003, 19:14.
    Il Suo box per auto è uno spazio interno delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 mq. Il Suo box deve presentare superfici regolamentari per l’aerazione.
    Può prendere informazioni presso gli uffici del Comune in via Pirelli a Milano e presso i VV.FF. di via Messina per l’eventuale certificato di uniformità alle misure di sicurezza e prevenzione incendi.
    L’abitabilità riguarda le abitazioni, l’agibilità è relativa agli altri locali con destinazioni ed attività diverse.
    


• Titolo: Impianto di riscaldamento di Benedetto del 01/10/2003, 15:57
  Quesito: Salve,
  Sto' ristrutturando un appartamento ed ho modificato la disposizione di alcune pareti. In questo appartamento sussisteva la predisposizione ad un impianto di riscaldamento con tubi di rame non coibentati e la ristrutturazione a lasciato la centralina dell'impianto all'esterno della parete. La centralina non e' stata collegata ad una caldaia e quindi mancano i tubi di collegamento.
  
  Vorrei ripristinare la predisposizione dell'impianto comperando una caldaia bi-uso (acqua sanitaria e riscaldamento) per eventuali inverni rigidi.
  
  1) E' un problema avere l'impianto con tubi di rame non coibentati? (Nella casa dei miei c'erano gli stessi tubi che riscaldavano le parti di pavimento)
  Che risparmio avrei se cambiassi gli attuali tubi co quelli coibentati?
  
  2) Quale caldaia posso prendere per avere un buon rapporto prezzo/prestazioni?
  
  Grazie.
  Cordiali saluti.
  Benedetto.
  
  • Re: Impianto di riscaldamento di Arch. Eugenio Luxardo del 02/10/2003, 20:07.
    Non dice se l’attuale impianto abbia caloriferi o meno.
    Lo spostamento di pareti comporta la revisione del calcolo delle dispersioni termiche ed il relativo aumento o diminuzione del numero degli elementi dei caloriferi.
    Consulti varie ditte costruttrici di caldaie e confronti prezzi e relative prestazioni.
    Indi, si rivolga a qualche impresa specializzata in impianti di riscaldamento affinché constatino e prevedano quali interventi possano essere affrontati, nel caso specifico, e se sia possibile, opportuno e conveniente mantenere i tubi ove attualmente sono collocati, soprattutto per non rialzare i pavimenti nuovi.
    I tubi di rame non coibentati sotto pavimento o a parete riscaldano i locali non sempre in modo equilibrato e provocano dispersioni sproporzionate di calore.
    


• Titolo: Chiarimenti sulle varie tipologie di vetro camera di Sergio Bacci del 30/09/2003, 18:16
  Quesito: Devo sostituire i vetri presenti negli infissi di tutta la casa. Ho sentito parlare di "vetri camera" e di varie tipologie esistenti (con solo sali minerali - non ben individuati - nei punti di unione delle varie lastre di vetro, con gas Argon, con gas Kripton, ecc). Vorrei sapere quali sono le differenze qualitative (resa e durata nel tempo) ed economiche (costi relativi). Inoltre quale tipo di spessore è consigliabile per una abitazione civile standard.
  Nella mia casa esistono n.6 ante porte finestre e n.17 finestre di vario tipo.
  Grazie
  
  • Re: Chiarimenti sulle varie tipologie di vetro camera di Arch. Eugenio Luxardo del 03/10/2003, 19:11.
    I “vetri camera” per locali residenziali (abitazione civile standard), sono di solito formati da due lastre di cristallo di circa 4 mm. distanti tra loro circa 6, 9, 12 mm. Nel mezzo c’è aria disidratata che DEVE RIMANERE INTEGRA NEL TEMPO. Le due lastre e soprattutto il “cuscino d’aria” interposto, riducono considerevolmente le dispersioni di calore all’esterno dei locali. (Coefficiente di trasmissione termica k = 3,4KW°C)
    Lei Deve accertarsi che le finestre della Sua casa abbiano una struttura tale da sopportare l’elevato peso delle lastre “ vetri camera”.
    Di solito le finestre e porte finestre in legno con struttura di dimensioni economiche (del tipo degli anni 60 così detto economico-popolare ad unico vetro) , devono essere rinforzate o sostituite con serramenti in alluminio o in legno a struttura adeguata.
    Senta il parere dei serramentisti e vetrai della Sua zona, che possono consigliarLe il vetro, che ognuno di loro, ritiene più adatto, di produzione nazionale o belga.
    Se vuole confrontare vari prodotti : loro pesi, prezzi, garanzie, dovrà procurarsi le schede tecnico economiche delle industrie specializzate nella fabbricazione di vetri per serramenti esterni.
    Cerchi in Internet Yahoo e Virgilio: vetri camera, vetri per abitazioni.
    


• Titolo: infiltrazioni da terrazzo di proprietà esclusiva e fioriere di Michele Marotti del 30/09/2003, 16:58
  Quesito: Salve,
  sono propietario di un attico con terrazzo di proprietà esclusiva.
  
  Purtroppo ho acquistato l'immobile senza sapere che l'inquilino sottostante lamentava delle infiltrazioni d'acqua da tempo addietro il mio acquisto.
  
  Tale infiltrazioni derivano da una cattiva impermeabilizzazione del lastrico e delle fioriere in muratura, originariamente costruite tutto intorno al lastrico.
  
  I lavori riguardanti il rifacimento dell'impermeabilizzazione delle fioriere saranno particolarmente onerosi poichè richiedono lo svuotamento della terra e delle piante che si trovano all'interno.
  
  Vi chiedo, premesso che dette fioriere in muratura sono state edificate dal costruttore in origine come parte integrante del lastrico, a chi competono tutte le spese di cui sopra ( svuotamento, impermeabilizzazione, risistemazione terra e piante) ?
  
  Vi ringrazio in anticipo
  
  • Re: infiltrazioni da terrazzo di proprietà esclusiva e fioriere di Arch. Eugenio Luxardo del 02/10/2003, 19:58.
    E’ necessario accertare come siano costruite le suddette fioriere, se appoggino su muretto o meno, come sia realizzata l’impermeabilizzazione delle fioriere e quella della terrazza (lastrico). E’ necessario accertare se siano possibili modifiche costruttive che non alterino il “decoro architettonico”, poiché la manutenzione ordinaria e straordinaria parrebbe estremamente antieconomica.
    La riparazione dell’impermeabilizzazione della terrazza, (se è a Suo uso esclusivo), è a Suo carico per un terzo e per i due terzi a carico di tutti i condomini della parte a cui il lastrico serve.
    Per quanto riguarda la riparazione delle fioriere, è necessario sapere se servono esclusivamente a Lei o se avesse interesse ad eliminarle.
    Se il decoro architettonico esteticamente tecnicamente ed economicamente si imponesse, senza possibilità di modifiche strutturali, la spesa delle riparazioni dovrebbe essere suddivisa tra tutti i condomini, anche quelli che non hanno fioriere. In caso contrario, (se le fioriere non fossero di Sua esclusiva scelta), la spesa relativa la parte esterna delle fioriere dovrebbe essere suddivisa tra tutti i condomini e la spesa di svuotamento, impermeabilizzazione, sistemazione della terra e delle piante nonché parte della fioriera è a Suo carico.
    


• Titolo: lastrico solare (tetto) di Eugenio del 30/09/2003, 12:07
  Quesito: Sono proprietario di una mansarda in un condominio con sei appartamenti. Il tetto risulta ad uso esclusivo mio e dell'altro condomino proprietario di una mansarda come la mia. L'accessibilità al tetto può avvenire o dall'esterno tramite scala posizionata a piano terra o tramite le velux del mio appartamento o di quelle del mio vicino. Gli altri condomini mi chiedono ripetutamente di poter accedere al tetto tramite il mio appartamento per operazioni di manutenzione dei camini e delle loro canne fumarie. Finora ho consentito sempre l'accesso che risulta però ormai poco tollerabile (sarei disponibile ad un unico accesso annuo per la manutenzione).
  1.Chiedo cortesemente di specificare se posso esigere che l'accesso avvenga dall'estermo e previo avviso (avere gente sul proprio tetto che sbircia dentro all'insaputa non è proprio piacevole).
  2. Chiedo altresì se posso oppormi alla richiesta di alcuni condomini di creare un nuovo accesso al tetto sul giroscale che creerebbe grossi problemi di sicurezza al mio appartamento.
  
  • Re: lastrico solare (tetto) di Arch. Eugenio Luxardo del 02/10/2003, 19:54.
    Non è chiaro come sia fatto il tetto, che se è a mansarda è a falde e non é praticabile ad uso esclusivo. Solitamente i tetti sono di proprietà condominiale e la loro manutenzione è a carico anche degli altri condomini, anche se a uso esclusivo di pochi.
    E’ chiaro però “che gli altri condomini” non debbano “SBIRCIARE DENTRO”, soprattutto “ALL'INSAPUTA”, né chiedere “RIPETUTAMENTE di poter accedere al tetto in QUALSIASI MOMENTO”. E’ chiaro che i condomini hanno diritto di poter accedere al tetto per le ispezioni e la manutenzione e che l’accesso DEVE ESSERE con LEI CONCORDATO e TEMPESTIVAMENTE da Lei CONCESSO, semmai tramite Amministratore, con la dovuta cautela, senza rompere le tegole e la struttura. In tal caso le riparazioni ed i danni saranno a totale loro carico, se gli accessi sono a loro esclusivo beneficio.
    “Un unico accesso annuo per la manutenzione”potrebbe non essere adeguato, perché gli interventi sui tetti, per i camini e canne fumarie (comprese le Sue?) non è detto possa essere fissata una sola volta all’anno.
    
    Quindi l'accesso potrà avvenire dall'esterno, SE ECONOMICAMENTE AMMISSIBILE, comunque PREVIO AVVISO e con il Suo ASSENSO, (con buon senso e senza restrizioni).
    
    Può opporsi alla creazione di un nuovo accesso al tetto sul giroscale se veramente creasse gravi problemi di sicurezza.
    
    E’ necessario controllare la maggioranza in assemblea.
    


• Titolo: casa in cooperativa+mansarda di dario Milano del 30/09/2003, 11:46
  Quesito: Gentile architetto, le pongo un quesito:
  sono iscritto in una cooperativa edilizia agevolata e vorrei acquistare un appartamento all'ultimo piano.
  è vero che, in base alle leggi, non è possibile sfruttare il sottotetto ad uso mansarda?
  Sono obbligato a pagare il sottotetto anche se non ad uso comune?
  Come è calcolato il costo del sottotetto?
  
  la ringrazio per l'attenzione.
  
  dario
  
  • Re: casa in cooperativa+mansarda di Arch. Eugenio Luxardo del 02/10/2003, 19:52.
    Alcune leggi regionali prevedono il recupero abitativo dei sottotetti, previa concessione edilizia, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate prescrizioni igienico sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo rispetto di particolari altezze, e/o eventuale rialzo delle falde del tetto. Il suddetto recupero dei sottotetti deve avere tutti i requisiti riguardanti:
    · Le modalità d’accesso ai locali di abitazione;
    · Le modalità di produzione di calore ed efficiente ed adeguato isolamento termico;
    · L’adeguata aerazione degli spazi dell’unità abitativa;
    · L’allontanamento dei prodotti della combustione;
    · Garanzie d’accesso al tetto condominiale.
    
    Quindi, in alcune regioni, è possibile sfruttare il sottotetto per la realizzazione di alloggi residenziali con l’obbligo di rispettare precise leggi. Tale sfruttamento inevitabilmente comporta pesanti costi di adeguamento e ristrutturazione.
    Di solito, sia il sottotetto che il tetto sono di proprietà condominiale, con la realizzazione di soffitte private, corridoi condominiali ed accessi condominiali al tetto condominiale. In tal caso Lei non può essere obbligato ad acquistare parte o tutto il sottotetto, perché le parti condominiali non possono essere vendute, salvo revisione dei millesimi, controlli strutturali e consenso dell’assemblea. Si accerti, esaminando il regolamento condominiale, che il sottotetto sia condominiale o destinato a soffitta o impraticabile e solo ispezionabile.
    Generalmente le singole soffitte, come tali, sono vendute ai singoli condomini, analogamente alle cantine. Il costo della soffitta è fissato dalla Cooperativa ed è relativamente molto basso. Se il sottotetto è impraticabile, serve alle ispezioni condominiali e deve essere paragonato a spazi di “camera d’aria” per ridurre economicamente la coibentazione del tetto, soprattutto se il pavimento del sottotetto non è isolato termicamente, onde evitare le dispersioni termiche dal soffitto dell’ultimo piano sottostante che Lei intende acquistare.
    

Pagina: 5 di 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 |